浦東世紀花園二期商業街項目SWOT分析

　　優勢：

　　項目區域位置較好

　　本項目周邊分別有浦東世紀花園一、二期，大唐盛世花園，世紀全景臺等中大型小區，并且世紀公園對面的聯洋社區業是潛在客流，新國際博覽中心充足的人流量，較為成熟的商業氛圍會對本項目所在區域形成一定的輻射作用，有利于該區域的商業發展。

　　項目產品戶型規劃，便于利用

　　項目內商鋪面積控制合理主力戶型在80平方米-170平方米，戶型呈長房型設置，利用率較高，使用也比較方便。

　　項目產品適合各種業態經營

　　本項目商鋪對經營的業態沒有限制，可吸納餐飲等各種業態入駐，適應客戶面教廣。

　　有一定的客戶群體支撐

　　本項目周邊除了浦東世紀花園一、二期，大唐盛世花園兩個較為成熟的大型社區外，世紀全景臺，建華新苑等幾個住宅項目都已漸漸交付使用，屆時將給本商業項目帶來一定的消費力量。

　　劣勢

　　1．項目周邊小范圍內商業氣氛較差。

　　目前該項目周邊小范圍內商鋪匱乏，各種形態的商業設施屈指可數，使得區域內商業氣 。

　　氛欠缺。

　　2．區域內交通路線輻射面較小

　　本項目所在區域公共交通路線輻射面不大，外部消費客源的導入存在一定障礙，因此本項目的主要消費客源僅為周邊住宅項目中的居民，這將對區域內整體商業氣氛的營造造成影響。

　　3．區域內車輛停放條件不佳

　　本案作為以餐飲業為主的商業設施，其容納的車輛停放位僅29個，目前周邊也無專門設置的停車場地。車輛若?？咳诵械罆π腥艘约扒皝硐M的顧客通信造成不便，對本案環境品質帶來負面影響。

　　機會點

　　周邊商業設施的相對缺乏同樣也給本項目帶來一定的發展空間

　　本案所在區域內商業設施很少，難以滿足周邊居民的 生活和消費需要。這使得該項目存在較大的市場機遇。

　　區域內具備一定的人口密度，消費市場潛力較大

　　本案周圍存在多個住宅項目，如該商鋪經營以及業態分布操作得當，區域內的居民將會成為本項目經營運轉的有力支撐。

　　周邊餐飲業的缺乏指明了項目的重點發展方向

　　雖然本項目有幾個較為成熟的商業圈存在，但其中餐飲業比例相對較少，并且單體規模不大，這給本項目中餐飲店帶來了較大機遇。

　　威脅點

　　市場情況決定項目檔次定位

　　由于該項目主要定位為配套商業，周邊流動人口層次較為復雜，這樣給項目檔次的提升形成一定的障礙。

　　區域內的競品帶來了一定的挑戰

　　聯洋社區及大拇指廣場的成熟商圈，較本案商業項目更早的于人接納，預計會對本項目推出銷售帶來一定挑戰。

　　上海新國際博覽中心

　　上海新國際博覽中心是由上海市浦東土地發展（控股）公司與德國漢諾威展 覽公司、德國杜塞爾多夫展覽公司、德國慕尼黑國際展覽有限公司共同投資建設的。她座落在中國的經濟、金融與貿易中心 --上海，內設商務中心、郵電、銀行、報關、運輸、速遞、廣告等各種服務項目，以其一流的設施，為中外展商舉辦各類展會提供一個理想的場所。

　　上海新國際博覽中心由美國Murphy/Jahn設計事務所設計，是一最具現代藝術性的展覽場館，整個展覽設計概念高效、簡潔、清晰。上海新國際博覽中心的入口大廳，明亮氣派，可安排來賓登記、信息查詢或作為小憩、洽談之地。觀眾從這可方便快捷地進出各個展廳。整個展館高挑寬敞，設施先進，配備齊全，能滿足各類展覽會的要求。上海新國際博覽中心地理位置優越，它的建立不僅為展覽界提供了嶄新的舞臺，也將成為上海的一個標志性建筑。國內、外展商可以在此舉辦各種類型的展覽會。 上海新國際博覽中心每個展廳規模為70m×185m，面積為11,547平方米，展廳均為一層無柱式結構，全部建成后將擁有17個展廳、三個入口大廳和一座塔樓，總展覽面積為室內20萬平方米，室外5萬平方米，根據市場需求情況，還將建造一座塔樓，包括酒店、辦公室和會議中心。目前為一期工程，投資總額為9900萬美元，共四個展廳及一個入口大廳，展覽面積為室內4.5萬平方米，室外2萬平方米，地面承重為30kN/平方米,靜空高度為11-17米，每個展廳配裝8扇門，尺寸為5.3米×4.1米。展廳設有靈活性分隔、卡車入口、地坪卸載、設備、辦公室、小賣部及餐廳和板條箱倉庫。

　　★功能

　　功能布局結合進都市基礎設施之中.基地周圍的現有道路將服務全部三個入口,停車及通向展廳的卡車入口。南面及西北側的地鐵站可直接和相應的入口連接起來。停車設于地面或地上停車庫。除餐廳或機械設備之外，展廳的所有功能都位于地面一層。大面積的綠化設于大樓及周邊道路之間，停車場"城市中心"的周圍。

　　★屋頂

　　屋頂由玻璃纖維膜覆蓋，提供了柔和的日光。這層玻璃纖維膜同時也覆蓋整個拱廊，讓人們心曠神怡的在大廳間徜徉。

　　★立面

　　展廳的覆面非常簡潔。端墻使用玻璃以利用自然采光。遮光裝置則用于遮擋陽光，并可在特殊活動需要時提供暗室效果。邊墻使用隔熱的工業板。

　　★能源／舒適

　　能源系統需考慮展覽廳的使用時間較短，而在使用時則必須能提供完全的舒適度。在布置階段及展覽之間，通過調節外墻的門窗開口，自然通風系統應該已經足夠。展覽廳使用的特別之處在于大部分的負荷都由內部的人、照明及設備產生。一個針對這些參數變化作出反應的系統設施將比外墻的物理特性更加重要。

　　展覽廳使用的系統是分散空氣式調節的概念。外墻上每隔12米設置一空氣調節器，通過中心控制來調節送風、采暖和制冷。每部空氣調節器均含進新風的室外聯接口，利用循環風的廳內回風口及多組把新風送到大廳深處的送風口。廢氣則由縱向立面頂部的活動式排氣口排出。

　　使用分散式系統的優勢在于系統和建筑物的擴展變得容易了?？照{的分區使采暖制冷非常靈活，因而不會因廳內某一區的增溫而降低所有送風口的進風溫度。餐 廳及辦公用房的空氣調節則為機械通風系統，按配置標準設計。這一系統的新風由樓板處送入，廢氣則跟展廳一樣由屋頂排出，提供給參觀者以高度的舒適感。由于不使用管道，安裝和使用都很偏宜。妥善布置空氣調節裝置在外墻上的位置，將會使系統的維護也相當容易，一兩個空氣調節裝置出了問題，不會癱瘓整個系統，因而降低了維修的壓力。

　　★分期建設

　　在每個分期計劃中，整個綜合體的體量與細部看起來與首期一樣完整，這是很重要的。從一開始，建筑特征及造型就必須顯現出來并保持下去。三角形的平面布局很自然地使工程在其各個階段都是完整的一體：

　　第一期：建南入口及西側的展覽1廳至

　　第二期：在第一期的基礎上，建展覽5廳，完成西側工程。

　　第三期：建北側的展覽6廳至11廳，同時完成東北角及西北角的入口大廳。三角形的露天展覽區也在這一期完成。

　　第四期：建展覽12廳至17廳，最終形成"城市中心"。若市場經濟允許，會議中心，賓館及辦公塔樓也將在這一期完成。

　　新國際博覽中心6.7號展館投入使用，聯合國亞太經社第六十屆年會、世界工程師大會等大型會展活動成功舉辦。預計全年接待國內外大型會議展覽12次。接待中外游客達1500萬人次。

篇2：浦東世紀花園二期商業街戶型面積分析

　　浦東世紀花園二期商業街戶型面積分析

　　本案所售商鋪中間主力戶型面積部分為二層、東西兩側相對戶型面積較大的部分為三層設計。二層部分單戶面積主要集中在100平方米和150平方米兩種，其一樓標高3.5米，二樓標高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個很大的賣點，即“買二得三“，通俗地說就是花兩層的錢買三層的面積。這使產品有更大的附加值，給業主帶來更多實惠。建筑上本著以人為本的設計原則，以主力6米左右的開間，8-12米左右的進深，倡導體面營業。東西兩側相對大戶型設計為3層，其單戶面積主要在200平方米至380平方米，由于這部分商鋪房源在商業街轉角處，位置極佳，主要考慮業態為中大型餐飲，其樓層標高都比較高，一樓標高為5米，二樓標高為4米，三樓標高為4米，這樣很好地滿足了中大型餐飲對于層高的要求。

　　在商業街配套上，內街與外街相距約6米，保證了通行的順暢。每戶均設有一個衛生間，內街設有獨立男女及殘疾人公用廁衛，且均設水、電、有線電視、空調分戶預留電源及設備的安裝位置等設施?？紤]到在戶型上可以自由組合、分割，商鋪基本安排是一個商鋪鋪面一個餐飲鋪面循環隔開，在餐飲店面設有天燃氣和排污、每個廚房設排風機及靜電油煙過濾器設施，充分考慮業主的經營需求，解決業主的后顧之憂。

　　戶型配比：

　　8 6-115平米×42（114*5、104、90×8、96×2、95×25、86）占49％

　　116-171平米×34（171、147、144×15、156×16、161）占40％

　　172-378平米×9 （318、231×2、194、378、216、192、240、348）占11％

　　餐飲鋪面41戶占48％

　　商業鋪面44戶占52％

　　各商鋪房型優缺點

　　本案商業街共分為六個區域：

　　1號區域共7個商鋪（非餐飲商鋪4個，餐飲商鋪3個）總建面1339平方米，底層487.7平方米，二層485.3平方米，三層366平方米。

　　2號區域共13個商鋪（非餐飲商鋪7個，餐飲商鋪6個）總建面1557平方米，

　　底層824平方米，二層733平方米。

　　3號區域共16個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪7個）總建面2440平方米，底層1220平方米，二層1220平方米。

　　4號區域共18個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪9個）總建面1764.6平方米，底層882.3平方米，二層882.3平方米。

　　5號區域共17個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪8個）總建面2597平方米，底層1297平方米，二層1300平方米。

　　6、7號區域共14個商鋪（非餐飲商鋪6個，餐飲商鋪8個）總建面2422.7平方米，底層978.6平方米，二層913.7平方米，三層526.7平方米。