浦東世紀花園二期商業街答客問：市場篇

　　本案的主要業態，是否對業態有所限制？

　　答：本案的業態從規劃上看是集餐飲、娛樂、休閑于一體的。按常規來看是沒有太大的限制，但從價格上來衡量的話就會限制一些低端客，所以預計將來本商鋪的業態介于中高端水平。

　　有無比較適合的業態布局？

　　答：有，本案總計85戶預想將分為餐飲、家居裝飾、服飾、便民小百貨、娛樂、特色經營、綜合品牌七大主題分類。

　　業種中式餐飲西式餐飲休閑（美容、按摩、及各類主題吧等）家居裝飾及服飾

　　數量18171510

　　比例21%20%17%11%

　　業種便民小百貨特色經營娛樂綜合經營

　　數量101055

　　比例11％11％5％5％

　　餐飲、休閑：中餐館、西餐館、酒吧、茶吧、咖啡吧等

　　中式餐飲：特色品牌餐飲為主。（如特色川菜，本幫菜等）

　　西式餐飲：以連鎖西餐店為主。

　　家居裝飾：布藝、家居擺設、家居軟裝潢等

　　服飾：品牌專賣店、、箱包皮具等

　　便民小百貨：眼鏡店、書店、音像、水站藥房、診所、面包房等

　　特色經營：寵物店、化妝品、通訊等

　　娛樂：棋牌室、高檔網吧、品牌足浴按摩等

　　業種業態建議

　　餐飲區域選址考慮因素：

　　周邊及鄰近區域餐飲較匱乏。周邊大型小區及新國際展覽中心對需求較廣。預計投資客中看好此業種居多。因此比例分配較高，50套，占58%。

　　從吸引客戶進商業街的角度出發，在東西兩處大型商鋪予以考慮較為知名的餐飲，已吸引人流為主。而中段前排可以興建特色餐飲一條街，可以鼓勵更多的自主經營客進入。

　　在內街商鋪中，建議經營特色主題吧。它們對環境的依賴較強，在步行街開設少量露天桌椅也會比較適合。

　　家居裝飾考慮因素：

　　此業種經營比例過高，容易造成檔次不高。比例控制較低，10套，占11%。

　　服飾考慮因素：

　　作為休閑街的一部分“衣”是最能吸引人們閑逛的。再加上周邊此項目稀少。建議可以少量分配。

　　特色經營區：

　　以一些品牌化妝品店、寵物店為主。為了吸引更多的周邊業主。

　　便民小百貨：

　　此項目在本案的業主中需求占較高比例，（按照市場需求建議分配10套，占11%。此項目中涵蓋如品牌眼鏡店、書店、音像制品、藥房、等日常用品的便民店。

　　在商鋪設置娛樂設施。如網吧、棋牌室等為了更好的帶動來人量

　　聯洋商圈對本案有什么影響？

　　答：（1）聯洋中介占半壁江山，世紀花園商業走高品質路線

　　作為新建成的國際化社區，無論是聯洋還是我們浦東世紀花園，周邊的二手房市場非?；钴S，而水清木華和天安花園的小面積辦公環境也正好適應房產中介行業的發展，因此聯洋社區迎春路底商基本已經形成了中介一條街的行情。而我們因開發商的有效管理，一期商鋪不允許開中介，保證了整體的商業氛圍，現在一期的商鋪主要是以美容美發為主，更提高了其高檔社區的品質。

　?。?）聯洋、浦東世紀花園各撐娛樂餐飲半邊天

　　在大拇指廣場開業之前，因聯洋社區中的天安、水清木華的商鋪，大多從事房屋中介業務，聯洋社區居民的日常娛樂需求基本只能依靠外區域解決。但不久的將來證大廣場引入了家樂福、麥當勞肯德基、味千拉面、錢柜歌廳等知名品牌，保證整個商業廣場的檔次。還有不遠處的聯洋年華以后也是以餐飲和娛樂為主，這樣的商業氛圍，將會大大改觀目前聯洋的現狀。

　　對比我們的商業街，在產品設計上就和聯洋社區有很大的不同，我們將建成的二期商鋪是雙排商業街，均為二至三層的建筑，每個商鋪內均設有餐飲商鋪與零售商鋪。兩排建筑中間為商業步行內街，內街三個大小不一的休閑廣場以步行街相傳聯，商場以獨立式形態設計。聯洋除大拇指廣場外的多為小區延街商鋪，但商鋪上面都有業主居住，沒有真正作到獨立。因受此限制大多不能從事餐飲業，只能從事酒吧、咖啡吧等無油煙的業種。而我們的商鋪具備較強的獨立特性，可以不受限制的從事餐飲等行業，又不影響周邊居民。這樣有效地降低了居民區的噪音污染，感覺商業形態很完整但是又不失安靜和諧的氣氛。集中配套還使得社區商業更具有規模效應，使社區在商業引資、聚集人氣等諸多方面在規劃階段就占得了市場先機。

　?。?）餐飲娛樂幾乎為空白

　　從各種行業所占比例來看，我們目前周邊的餐飲僅有一家，不久我們的 20**商業街將填補這一餐飲娛樂的缺陷。不僅可以解決了目前居民日常娛樂只能依靠外區域解決的遺憾，也能為將來商鋪經營者帶來無限商機，真正做到雙盈利的目的。

　　4、是否提供包租？如有，包租年限？

　　答：

　　5、本案的具體回報率如何計算？

　　答：我們以附近形式相近的產品為例：

　　聯洋商圈：其每天的租金為10-15元/平方米，以月計算為300-450元/平方米/月。假設為100平方米，其每月租金為30000-45000元/平方米，則年租金為36-54萬。如按其售價5-6萬/平方米，假設100平方米，其整套售價在500-600萬/套，其投資回報率在8%左右?；?0多年就能收回成本。

　　龍陽路新都匯：其每天的租金為6-8元/平方米，以月計算為180-240元/平方米/月。假設為100平方米，其每月租金為18000-24000元/平方米，年租金為22-30萬。如按其周邊售價3.5萬/平方米，假設100平方米，其整套售價在350萬/套，其投資回報率在7.5%－8％左右，也只需10多年就能收回成本。

　　7、業主可否轉租？

　　答：

　　8、業主是否可以分割出售或出租？

　　答：

　　9、是否需交納開業保證金，多少？

　　答：

　　10、周邊有那些大型商業街、步行街、集中商鋪，租售行情如何，大概價位？

　　答：周邊大型商業街有：

　　邊有那些大型住宅社區，預計的入住人數？估計客流量，購買力如何？

　　答：由于地處世紀公園CLD內，周邊有大量高檔住宅社區：浦東世紀花園1、2期，大唐盛世1、2、3期，四季全景臺，建華新苑、花木苑、花木小區等。估計本案周邊1公里范圍內居住總戶數達1.5萬戶。其中一半以上人口居住的房產單價超過1.2萬元以上，這些人都具有很強的消費力。根據花木鎮20**年4月的最新統計，常住在這里的外籍人士已達到5800人，超過了古北新區，成為上海新的外籍人士

　　新國際博覽中心的基本情況？會展時人流量估計？

　　答：上海新國際博覽中心是由上海市浦東土地發展（控股）公司與德國漢諾威展覽公司、德國杜塞爾多夫展覽公司、德國慕尼黑國際展覽有限公司共同投資建設的超大型會展中心。全部建成后將擁有17個展廳和一座高級賓館，總展覽面積為室內20萬平方米、室外13萬平方米，成為亞洲最大的會展中心?，F在每年要舉行60余場國際性大型展會，參加、參觀的人流達1500多萬，其中20%為境外，預計明后兩年的人流量達5000多萬左右。

　　地址：上海浦東新區龍陽路**號

　　郵編：20**04

　　電話：021-2**66

　　傳真：021-28**77

　　周邊近幾年有何規劃？是否會提升客流？

　　答：上海新國際博覽中心將繼續擴建，以滿足不斷增長的展會需求，并著眼于上海世博會，整個工程將在20**年前完成。作為配套，在商業街的附近，將建成一個由2個高檔酒店，1個高級酒店式公寓組成的商貿酒店群。加上，磁懸浮列車工程，地鐵M7號線等等，這些都將增加人流量，為商業街帶來大量且穩定的客源。

　　本案營業時間是否受限制？

　　答：

　　梅花路的市政規劃：

　　答：市政規劃中的花木商圈是位于芳甸路西側、龍陽路北側、規劃占地面積約為17公頃，主要為大型會展配套，以商業、商務和賓館設施為主體的商業集群，包括2家五星級酒店、4家以上四星級酒店、會議中心、梅花路商業街、商務辦公樓大樓等和部分臨時配套商業設施。

　　16、周邊樓盤入住率多少？

　　答：

　　17、近期政策對商鋪的影響

　　答：首先，受土地政策的影響，今年郊區商鋪的供應總量將放大，市區商鋪的供應總量將減少，區域分化會加劇。目前，市中心土地動遷成本、周期、難度大幅增加，導致市中心土地供應銳減，大面積、成街坊的土地更是鳳毛麟角，少量重大商業項目均為“只租不賣”，這樣一來，市中心商鋪尤其是街鋪會變得炙手可熱。另外，近期上海推出公開拍賣的20多幅土地幾乎全部都在外環線外，用地性質幾乎全部都是綜合用地，土地是房地產市場的“原料”，綜合用地開發方向的不確定性，使20**年、20**年上海商鋪市場又多了一些懸念。

　　其次銀行加息來看，似乎對商鋪市場的影響不大，有價值的商鋪收益率表現出色，足以抵消加息影響。宏觀調控政策的影響還將延續下去，幫助上海商鋪市場擠出了部分泡沫，并對今后年上海商鋪良性發展產生作用。

　　街鋪繼續走俏，商場商鋪略顯頹勢，這是20**年商鋪市場的又一特征。 20**年服務業態商鋪價值會上升，而市場類商鋪將面臨調整。目前，市政府已經正式批準了市經委上報的《上海市商業發展行動方案》，按照這一方案：到20**年上海商品銷售總額將超過1萬億元，社會消費品零售總額將超過4000億元，商業對第三產業的貢獻率將達25%以上，全市四分之一的從業人員將服務于商業領域?；谶@一行動方案，上海商業未來還有很大發展空間，毫無疑問，商鋪在相當長一段時間里不失為一個優良投資品種。

　　投資者以出租或轉售為目的購買店鋪，賺取高租金收益和售價差價顯然是投資后的最佳效果。對比寫字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可將已獲產權之店鋪作為擔保向銀行申請貸款進行再投資，這樣可避免過多的占用資金，減輕投資商壓力。 所以作為外籍人士，并沒有因為新政策而停步，特別是20**年世博會的召開更加堅定了外籍客戶投資的信心。

　　作為我們的商鋪位置可以說是比較理想的，我們的商鋪都是獨立產權，并且屬底層沿街商鋪，20**年商鋪的主要發展趨勢就是底層沿街商鋪。這就是我們商鋪銷售的優勢所在。今年對房產市場影響最大還是銀行方面的政策，和稅費方面的政策。至于銀行方面政策的影響總歸會或多或少有一些，但是主要是對商品房影響較嚴重，對于商鋪而言就是由原來的首付4成提高到現在的5成，而貸款年限則還是10年，因為我們的商鋪標底并不算太大，基本上是在400萬左右到600萬左右，作為層次較高的業主來說，提高1成首付并不是問題。所以這方面的影響基本上不算什么。稅費方面特別是個人商鋪出售、出租所征收的一系列稅費，可能會對購鋪后另行出售或出租的客戶心理方面有所影響。但是對于此種客戶來說現在投資商品房投資回報率并不理想，所以，現在對于有閑置資金的投資客戶來說商鋪雖然稅費比例也已相應提高，但投資回報率卻遠遠高于商品房。而對于自營者來說就更不存在此種擔心了。所以我認為目前的政策法規對我們的商鋪銷售影響并不是太大。

篇2：商業街租房意向書

　　商業街租房意向書

　　甲方：* * *鄉* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業房30問，房后空地南北長160.6米，東西寬65米，欲租給經營商業的租戶，共同搞好農村商業經濟的繁榮。經協商，與**公司達成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優先繼續使用。

　　2.房租包括房后空地在內，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當年租金，過期不繳，甲方有權收回乙方使用權。

　　3.商業房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見后，按甲方意見辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經營活動，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費歸乙方，土地款項歸甲方。

　　6.本意向書一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日

篇3：濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　山東省濟南市人民政府辦公廳

　　濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市特色商業街區命名管理辦法的通知

　　濟政辦發〔20**〕38號

　　各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：

　　《濟南市特色商業街區命名管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　濟南市人民政府辦公廳

　　二O一二年十月八日

　　濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　第一條　為加強和規范濟南市特色商業街區的命名管理工作，推動商業街培育和發展，提升商業街品位及影響力，引導和擴大消費，打造城市服務業品牌，根據商務部《商業街管理技術規范》（SB/T10517-20**），結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　濟南市特色商業街區分為綜合性商業街區和專業性商業街區。

　　綜合性商業街區是指歷史悠久、區位優越、規模集聚、業態豐富、定位清晰、功能完善、品牌云集、管理健全、效益良好，處于商業中心地位，集購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗于一體，擁有主力店及眾多國內外品牌店，集聚效益明顯，具有較強輻射能力和較高知名度的商業街區。

　　專業性商業街區是指某一類商品或服務經營面積，達到商業街區總經營面積60%以上，或擁有某一類專業經營店鋪30個以上，匯集該類專業知名企業，具有高度專業化、集群化、規?；?、品牌化和輻射力，依托相關產業度高，形成商業和產業互動發展，具有較強輻射能力的商業街區。

　　第三條　本辦法適用于我市行政區域內特色商業街區的命名。

　　第四條　濟南市特色商業街區由市政府命名，原則上每年組織1次。

　　第五條　濟南市特色商業街區建設領導小組負責本市特色商業街區建設發展的組織協調工作。市商務局組織成立評審委員會，負責特色商業街區的論證和評審。

　　第六條　濟南市特色商業街區應當符合以下標準：

　?。ㄒ唬┓蠞鲜谐鞘锌傮w規劃和商業網點規劃；

　?。ǘ┥虡I規模集聚，經營特色鮮明，業態結構合理，市場定位清晰，綜合效益良好；擁有知名的地方特色、老字號店鋪、龍頭企業和國內外品牌商家，市場影響力和輻射力明顯，對區域商業服務業發展作出突出貢獻，有較高的知名度和美譽度；

　?。ㄈ┚C合功能完備，具有達標的公共服務性配套設施，與城市交通樞紐實現有機結合；

　?。ㄋ模┥碳艺\信經營和消費環境良好，人文環境優良，街區商會（協會）組織的行業自律作用突出，投訴、服務機制健全，能為經營者和消費者提供高效、滿意的服務；

　?。ㄎ澹┗A設施完善，具有達標的消防、安全、衛生、治安、環保、節能、排煙、排污、排水、公廁、交通、停車、標識、指示、監控、垃圾、無障礙等設施和條件；

　?。┲苓叚h境優化，建筑風格、空間布局與商業經營、街區功能、歷史背景、地域文化相適應。在規劃、建筑、設計、裝修、亮化、店招、綠化、人文、休閑、景觀、小品等方面獨具特色；（七）商業街已開業運營1年（含）以上，主街區總長度大于150米（含），店鋪數量達到30家（含）以上（餐飲類商業街可適當放寬）；其中，經營面積在5萬（含）平方米以上為大型商業街區，3萬（含）—5萬平方米為中型商業街區，1萬（含）—3萬平方米為小型商業街區。

　　第七條　濟南市特色商業街區命名本著公開、公平、公正的原則，按照以下程序進行：

　?。ㄒ唬┦猩虅站指鶕姓?，組織各縣（市）、區人民政府申報；

　?。ǘ└骺h（市）、區人民政府申報；

　?。ㄈ┦猩虅站纸M織評審委員會進行審核、現場考查和評審，提出論證評審意見；

　?。ㄋ模┦猩虅站指鶕u審委員會論證評審意見，形成命名建議并向市政府報告；

　?。ㄎ澹┦姓芯客夂?，予以命名，并向社會公布。其中，綜合性商業街區命名為“濟南市著名商業街”；專業性商業街區命名為“濟南市特色商業街”。

　　第八條　濟南市特色商業街區命名后，各縣（市）、區應加強對特色商業街區的培育完善和日常監管，全面提升管理服務水平，打造特色鮮明的精品商業街區。

　　第九條　市商務局應加強對濟南市特色商業街區經營運行、培育發展和改造建設情況的檢查，并及時將相關情況報告市特色商業街區建設領導小組。

　　第十條　被命名的濟南市特色商業街區出現下列情況之一的，由市商務局組織評審委員會研究提出建議，報市政府同意后，撤銷其命名：

　?。ㄒ唬┮虺鞘幸巹?、拆遷等原因，必須進行整體搬遷和重新規劃建設的；

　?。ǘ┥虡I聚集度降低，規模萎縮，不再具有行業龍頭地位的；

　?。ㄈ┙洜I特色弱化，主營行業與命名特色發生根本性變化的；

　?。ㄋ模┗A設施嚴重受損，經營管理混亂，經限期整改仍未達到規定條件的。

　　第十一條　本辦法自印發之日起施行，有效期5年。