浦東世紀花園二期商業街答客問：基本資料篇

　　本案的開發商及投資主體是哪家公司，幾級資質，注冊資金，曾開發項目？

　　答：本案開發商是上海東上海聯合置業有限公司，投資主體為上海紫竹置業集團、2級資質，注冊資金3000萬，曾開發浦東世紀花園一期二期、紫竹華庭等。

　　房地產開發企業資質等級需滿足的條件？

　　答：?。ㄒ唬┮患壻Y質：

　　1．注冊資本不低于5000萬元；

　　2．從事房地產開發經營5年以上；

　　3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

　　4．連續5年建筑工程質量合格率達100％；

　　5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

　　6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

　　7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

　　8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　9．未發生過重大工程質量事故。

　?。ǘ┒壻Y質：

　　1．注冊資本不低于2000萬元；

　　2．從事房地產開發經營3年以上；

　　3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

　　4．連續3年建筑工程質量合格率達100％；

　　5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

　　6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

　　7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

　　8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　9．未發生過重大工程質量事故。

　?。ㄈ┤壻Y質：

　　1．注冊資本不低于800萬元；

　　2．從事房地產開發經營2年以上；

　　3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

　　4．連續2年建筑工程質量合格率達100％；

　　5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　　6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

　　7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　8．未發生過重大工程質量事故。

　?。ㄋ模┧募壻Y質：

　　1．注冊資本不低于100萬元；

　　2．從事房地產開發經營1年以上；

　　3．已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

　　4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　　5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

　　6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　7．未發生過重大工程質量事故。

　　本案的行銷策劃是哪家公司？曾代理過哪些商鋪？

　　答：上海同策房產咨詢有限公司

　　該公司曾代理過：美高嘉年華：地址青安路61號、電話5**8

　　金橋羅馬假日：地址金高路1296號、電話**28

　　市福會：地址漢口路6**號、電話6**98

　　陽光國際商鋪：地址家京路99弄262號、電話5**24

　　和平花園商鋪：地址國泰路127號1號樓1樓、電話5**8

　　現場的具體地址？售樓處地址？聯系方式？

　　答：本案位置在梅花路銀霄路口，在新國際展覽中心西面，地鐵二號線世紀公園站出來步行10分鐘左右便可到達。售樓處花木路1108號，電話58**88

　　本案的公開日期？

　　答：20**.6.26

　　本案的交房日期，何時能取得產證？

　　答：06年10月份交房，按合同約定06年年底出大產證07年年初取得小產證

　　本案的預售許可證號？

　　答：浦東新區房地20**預字742號。

　　本案的產權性質及土地使用年限？

　　答：產權性質店鋪，年限40年。一般來說辦公使用年限50年，住宅使用年限70年，純商業使用年限40年。

　　使用年限過后，產權如何歸屬？

　　答：交納土地稅后，繼續使用。

　　具體購買的付款方式？貸款銀行？額度？年限？

　　答：付款方式最好一次性付款，如有貸款最高貸款額度5成，最長年限8-10年，看銀行要求與個人資料情況。

　　貸款所需資料？

　　答：身份證明、結婚證、戶口薄、收入證明、私章、其他資產證明

　　需交納的其他費用，及計算方式？

　　答：（1）一次性付款：合同登記費50元、代辦費100元、外籍公證費（合同總價*0.25 %+350元

　?。?）貸款：合同登記費50元、保險費（貸款金額*0.05%*年限）、抵押費：100萬以內含100萬=總價*0.1%、100萬-2000萬=100萬*0.1%+（總價-100萬）*0.04%、代辦費400元、公證費（預售合同公證=總價*0.25%+350元、貸款合同公證費=總價*0.3%）

　　交房時所需交納的費用，及計算方式？

　　答：契稅=總價*3%、印花稅=總價*0.03%、維修基金=1295*面積*2%、產證費300元、地籍圖65元、工本費5元、代辦費400元、物業管理費、垃圾清運費、有線電視初裝費、分時電表初裝費、天然氣初裝費

　　本案所處的地段等級？

　　答：4級地段

　　物業管理顧問是哪家？公司背景？

　　答：物業顧問世

邦魏理仕。世邦魏理仕是全球首屈一指的物業顧問服務公司，總部設于洛杉磯，全球雇有約一萬四千多名雇員。透過設于四十八個國家，超過二百五十個主要辦事處。

　　服務包括：

　　物業管理 - 提供廣泛的物業管理服務以幫助客戶實現物業價值的最大化。我們協助客戶實現高效的物業交接，維持高水平服務的同時降低運營成本，并提供及時準確的物業會計報告。

　　租戶關系管理：通過與客戶一對一的交流來提升服務水平，針對物業的銷售和租賃策略，我們還會協調舉辦客戶提升活動、季節性活動等各種活動。

　　技術服務 - 資產服務的技術部分主要負責提供日常的維護和維修，物業狀況評估和項目顧問服務。

　　會計和財務報告 - 在一體化的房地產會計系統內提供物業財務報告，包括標準的會計服務，例如收租、應付帳款、現金管理、財務報告、租戶付款和預算管理、財務報告以及針對專門事項所定制的報告。

　　設施管理 - 設施管理集中為客戶的非核心業務提供支持以及相關的設施服務。我們的設施管理服務包括項目服務、能源管理、流程再造、空間規劃等等。

　　目前管理的物業包括：虹橋新城，湯臣豪園，淮海晶華，華都大廈，申亞新華府，香梅花園，中金廣場， 張江集電港綜合區，佘山銀湖別墅，萬源杰座，大豪山林莊園，棕櫚泉花園，上海一街區，錢江大廈，古北瑞士花園，上海網球俱樂部和公寓，圣馬麗諾?橋，海德名園，華亭麗都，大豪山林莊園，靜鼎安邦，金航大廈

　　物業管理費是多少？

　　答：未定

　　物業是否提供其他增值服務？

　　答：未定

　　可否代為辦理營業執照？

　　答：未定

　　產品篇

　　基地面積，總建面積及規劃戶數？

　　答：本案基地面積5690平方米，總建筑面積12120平方米，規劃戶數85戶。

　　本案的容積率是多少？

　　答：本案容積率為2.13。

　　本案的建筑覆蓋率是多少？

　　答：建筑覆蓋率為20％。

　　商鋪的建筑結構，是否打樁，是否現澆樓板？

　　答：框架結構

　　商鋪建筑分布情況？

　　答：本案商業街由6幢2-3層的建筑組成，分為前3、后3兩排排列，兩端為大型3層商鋪，中間為步行空間。

　　本案有幾個主要出入口、位置、寬度？

　　答：本案共有4個主要入口。其中沿梅花路有3個開口，其中兩個寬度達12米，另一個寬度也在11.4米。在銀霄路上開有一個寬度6米的較小入口。

　　本案的銷售單價，均價，總價？

　　答：價格目前還未確定。預計在4萬以上不過要看位置，前排的位置比后排貴。

　　主力總價300萬-600萬，主力面積90-150平方米。

　　各商鋪面積分布？

　　答：本商鋪面積從90-150左右都有，主力面積是在150平方米左右。并且還可以自由分割，所以在面積上可以滿足多種需求的客戶。

　　商鋪層數及各房型的基本數據？

　　答：除兩端大型商鋪外，其他標準商鋪統一為2層，其中一層層高為3.5米，二層層高5米。開間為6-8米，房型徑深前排商鋪13米左右，后排商鋪8米左右。兩端大型商鋪為3層，1、2、3層層高分別為5米、4米、4米。

　　商鋪可否自由分隔？

　　答：可以自由分隔，但必須經過物業同意后才可分隔。比如一樓標高3.5米，二樓標高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個很大的賣點，買二得三“，通俗地說就是花兩層的錢買三層的面積。這使產品有更大的附加值，給業主帶來更多實惠。

　　是否可以合并，中間隔墻可否拆除？

　　答：可以將多個相鄰商鋪合并，中間的隔墻可以拆除。如果一間商鋪不能滿足您的需求，你可一次買兩間或兩間以上，隔墻拆除后可做更大用途。

　　是否有后門？

　　答：鄰梅花路前排有后門，可方便過路客進出，也可給后排商鋪帶來客源。

　　是否有地下室？

　　答：無地下室。

　　內部樓梯的寬度？

　　答：樓梯寬度在1.2米左右。

　　是否提供車位，數量？（地上、地下）

　　答：提供車位，地面機動車位37個，非機動梅花路沿街都可停放。

　　車位分布位置？

　　答：車位主要布置在商業街西端，鄰銀霄路，距商業街銀霄路入口僅10米左右。另外隔壁地塊規劃三期，三期規劃為商辦樓，地下一層有充足的車位可提供給商鋪用戶使用。

　　車位是出租還是出售，價格多少？

　　答：

　　是否提供自來水及煤氣？

　　答：提供自來水及煤氣，煤氣需要自己申請。

　　每戶的天然氣表容量？

　　答：

　　每戶的水表容量？

　　答：按政府標準容量。

　　上下水如何處理，是否預設冷熱水管？

　　答：由市政供水直接提供上水，生活廢水直接排入污水管，廚房廢水先入隔油池。

　　每戶的電表容量為多少？

　　答：供電電壓均為220/380伏三相表，電纜引入。

　　是否采用分時電表？

　　答：

　　配電間設置在何處？

　　答：兩個配電間分別設置在商業街兩端的背面2#7#北面，隱蔽且不影響其它業主。

　　每戶的供電設施如何設置？

　　答：

　　每戶室內供電有幾個回路，供電負荷是多少？

　　答：共3個回路，每戶150W/平方米，餐廳每戶廚房用電增加28KW。

　　每戶預留幾門電話？

　　答：每戶預留2-3門電話

　　是否采用中央空調？

　　答：沒有中央空調，自己可根據需求自由選取空調。

　　可否自行安裝空調？是否有預留位置或外機統一安裝在哪里？

　　答：可自行安裝空調，并有預留的安裝位置。

　　本案的抗震等級？

　　答：7級抗震等級

　　本案的防火等級？

　　答：

　　具體的防火設備及消防通道如何設置？

　　答：

　　本案的安保設施配置？

　　答：

　　是否可自行安裝安保設備？

　　答：在不被破壞外立面的情況下可自行安裝。必須符合物業管理條例。

　　商鋪垃圾如何處理？

　　答：

　　商鋪內街的寬度？

　　答：商鋪內街的寬度在6米左右。即能做很多休閑擺設，還可以拉近了前后街的距離，更容易聚集人氣。

　　內街是否配備休閑座椅？

　　答：

　　是否設有無障礙坡道，是否有殘疾人廁位？

　　答：室外設有無障礙坡道，商場內有殘疾人廁位。

　　商業街內部景觀綠化如何設置？

　　答：

　　本案的外立面如何處理？

　　答：

　　門窗所采用的材質、顏色？

　　答：采用高級彩色鋁合金中空玻璃窗，可以使外觀整潔美觀。

　　公共部分所采用的建材標準？

　　答：

　　是否統一設計布置店招，可否布置刀旗？

　　答：

　　是否有背景音樂？

　　答：

　　端的大面積商鋪是否有電梯？數量、類型、品牌規格、載重量？

　　答：

　　餐飲是否預設隔油池？

　　答：有隔油池，由環衛部門或物業定時集中抽取，方便做餐飲的業主使用。

　　餐飲商鋪內如何排煙？

　　答：所有餐飲商鋪內均設有煙道。

　　是否預設寬帶設備？

　　答：

　　否預設有線電視？

　　答：每戶一個終端。

　　配套篇

　　本案周邊是否有軌道交通？

　　答：本案步行7、8分鐘即可到達地鐵2號線世紀公園站，可方便快速的到達陸家嘴、人民廣場、靜安寺、中山公園等中心區。另外，規劃中的地鐵M7號線的終點站：新國際博覽中心站，也在步行數分鐘的距離內。

　　附近有那些公交路線，步行需要多少時間？

　　答：地鐵站附近：(步行5分鐘)

　　大橋二線（世紀公園──老西門）

　　581B（陸家嘴──蓮溪）

　　機場七線（浦東國際機場──東方路）

　?。懠易飑ぉば聡H博覽中心）

　　龍陽路附近：（步行10分鐘）

　　機場三線（浦東國際機場──虹橋路）

　　大橋六線（交通大學──張江鎮）

　　申江線（乳山路──思凡小區）

　　機場七線、983

　　附近銀行、郵局、加油站等的具體位置，步行時間？

　　答：附近銀行有：建設銀行（白楊路靠近櫻花路，步行7分鐘）

　　農業銀行（海桐路靠近花木路，步行15分鐘）

　　交通銀行（海桐路靠近梅花路，步行15分鐘）

　　附近郵局在海桐路靠近花木路，步行15分鐘，附近加油站在白楊路與龍陽路路口。

　　三期產品何時結束，投入使用？

　　答：三期的商辦樓現正在規劃中，預計05年年內開工，07年交付使用。我們將按計劃建設，并使其成為國際博覽中心酒店群的一部分。

　　顧客停車問題如何解決，如何收費？

　　答：

　　本案屬哪個工商管理所管轄？地址、電話

　　答：屬浦東新區工商管理所管轄，地址：桃林路1215弄101號，電話：68542900

　　本案地段屬哪個警署管轄？地址、電話？

　　答：屬花木派出所管轄，玉蘭路7號，68451870

　　周邊是否有工業廠區，有無污染？

　　答：本案位于世紀公園CLD（中央生活社區）內，緊臨世紀公園城市綠肺?？拷聡H博覽中心和張江高科技園區，周邊無任何工業廠區，無污染。

　　梅花路何時開通？

　　答：待周邊商業逐步成型，本案投入使用時將會開通。

　　商鋪的水電煤的收費如何計算？

　　答：以下是目前上海市浦東新區對于商業設施的水電煤使用的收費標準：

　　餐飲性業態：用水量為1.5元/立方米排水量為1.2元/立方米

　　營業性業態：用水量為1.5元/立方米排水量為1.5元/立方米

　　電費：1-500千瓦的電表申請容量分時電表的價格為：

　　6點-22點9.4元/度

　　22點-6點4.7元/度

　　天然氣費：1-10000立方米容量2.3元/立方米

　　10001-20000立方米容量2.5元/立方米

　　20001-30000立方米容量以上2.6元/立方米

篇2：浦東世紀花園二期商業街答客問:市場篇

　　浦東世紀花園二期商業街答客問：市場篇

　　本案的主要業態，是否對業態有所限制？

　　答：本案的業態從規劃上看是集餐飲、娛樂、休閑于一體的。按常規來看是沒有太大的限制，但從價格上來衡量的話就會限制一些低端客，所以預計將來本商鋪的業態介于中高端水平。

　　有無比較適合的業態布局？

　　答：有，本案總計85戶預想將分為餐飲、家居裝飾、服飾、便民小百貨、娛樂、特色經營、綜合品牌七大主題分類。

　　業種中式餐飲西式餐飲休閑（美容、按摩、及各類主題吧等）家居裝飾及服飾

　　數量18171510

　　比例21%20%17%11%

　　業種便民小百貨特色經營娛樂綜合經營

　　數量101055

　　比例11％11％5％5％

　　餐飲、休閑：中餐館、西餐館、酒吧、茶吧、咖啡吧等

　　中式餐飲：特色品牌餐飲為主。（如特色川菜，本幫菜等）

　　西式餐飲：以連鎖西餐店為主。

　　家居裝飾：布藝、家居擺設、家居軟裝潢等

　　服飾：品牌專賣店、、箱包皮具等

　　便民小百貨：眼鏡店、書店、音像、水站藥房、診所、面包房等

　　特色經營：寵物店、化妝品、通訊等

　　娛樂：棋牌室、高檔網吧、品牌足浴按摩等

　　業種業態建議

　　餐飲區域選址考慮因素：

　　周邊及鄰近區域餐飲較匱乏。周邊大型小區及新國際展覽中心對需求較廣。預計投資客中看好此業種居多。因此比例分配較高，50套，占58%。

　　從吸引客戶進商業街的角度出發，在東西兩處大型商鋪予以考慮較為知名的餐飲，已吸引人流為主。而中段前排可以興建特色餐飲一條街，可以鼓勵更多的自主經營客進入。

　　在內街商鋪中，建議經營特色主題吧。它們對環境的依賴較強，在步行街開設少量露天桌椅也會比較適合。

　　家居裝飾考慮因素：

　　此業種經營比例過高，容易造成檔次不高。比例控制較低，10套，占11%。

　　服飾考慮因素：

　　作為休閑街的一部分“衣”是最能吸引人們閑逛的。再加上周邊此項目稀少。建議可以少量分配。

　　特色經營區：

　　以一些品牌化妝品店、寵物店為主。為了吸引更多的周邊業主。

　　便民小百貨：

　　此項目在本案的業主中需求占較高比例，（按照市場需求建議分配10套，占11%。此項目中涵蓋如品牌眼鏡店、書店、音像制品、藥房、等日常用品的便民店。

　　在商鋪設置娛樂設施。如網吧、棋牌室等為了更好的帶動來人量

　　聯洋商圈對本案有什么影響？

　　答：（1）聯洋中介占半壁江山，世紀花園商業走高品質路線

　　作為新建成的國際化社區，無論是聯洋還是我們浦東世紀花園，周邊的二手房市場非?；钴S，而水清木華和天安花園的小面積辦公環境也正好適應房產中介行業的發展，因此聯洋社區迎春路底商基本已經形成了中介一條街的行情。而我們因開發商的有效管理，一期商鋪不允許開中介，保證了整體的商業氛圍，現在一期的商鋪主要是以美容美發為主，更提高了其高檔社區的品質。

　?。?）聯洋、浦東世紀花園各撐娛樂餐飲半邊天

　　在大拇指廣場開業之前，因聯洋社區中的天安、水清木華的商鋪，大多從事房屋中介業務，聯洋社區居民的日常娛樂需求基本只能依靠外區域解決。但不久的將來證大廣場引入了家樂福、麥當勞肯德基、味千拉面、錢柜歌廳等知名品牌，保證整個商業廣場的檔次。還有不遠處的聯洋年華以后也是以餐飲和娛樂為主，這樣的商業氛圍，將會大大改觀目前聯洋的現狀。

　　對比我們的商業街，在產品設計上就和聯洋社區有很大的不同，我們將建成的二期商鋪是雙排商業街，均為二至三層的建筑，每個商鋪內均設有餐飲商鋪與零售商鋪。兩排建筑中間為商業步行內街，內街三個大小不一的休閑廣場以步行街相傳聯，商場以獨立式形態設計。聯洋除大拇指廣場外的多為小區延街商鋪，但商鋪上面都有業主居住，沒有真正作到獨立。因受此限制大多不能從事餐飲業，只能從事酒吧、咖啡吧等無油煙的業種。而我們的商鋪具備較強的獨立特性，可以不受限制的從事餐飲等行業，又不影響周邊居民。這樣有效地降低了居民區的噪音污染，感覺商業形態很完整但是又不失安靜和諧的氣氛。集中配套還使得社區商業更具有規模效應，使社區在商業引資、聚集人氣等諸多方面在規劃階段就占得了市場先機。

　?。?）餐飲娛樂幾乎為空白

　　從各種行業所占比例來看，我們目前周邊的餐飲僅有一家，不久我們的 20**商業街將填補這一餐飲娛樂的缺陷。不僅可以解決了目前居民日常娛樂只能依靠外區域解決的遺憾，也能為將來商鋪經營者帶來無限商機，真正做到雙盈利的目的。

　　4、是否提供包租？如有，包租年限？

　　答：

　　5、本案的具體回報率如何計算？

　　答：我們以附近形式相近的產品為例：

　　聯洋商圈：其每天的租金為10-15元/平方米，以月計算為300-450元/平方米/月。假設為100平方米，其每月租金為30000-45000元/平方米，則年租金為36-54萬。如按其售價5-6萬/平方米，假設100平方米，其整套售價在500-600萬/套，其投資回報率在8%左右?；?0多年就能收回成本。

　　龍陽路新都匯：其每天的租金為6-8元/平方米，以月計算為180-240元/平方米/月。假設為100平方米，其每月租金為18000-24000元/平方米，年租金為22-30萬。如按其周邊售價3.5萬/平方米，假設100平方米，其整套售價在350萬/套，其投資回報率在7.5%－8％左右，也只需10多年就能收回成本。

　　7、業主可否轉租？

　　答：

　　8、業主是否可以分割出售或出租？

　　答：

　　9、是否需交納開業保證金，多少？

　　答：

　　10、周邊有那些大型商業街、步行街、集中商鋪，租售行情如何，大概價位？

　　答：周邊大型商業街有：

　　邊有那些大型住宅社區，預計的入住人數？估計客流量，購買力如何？

　　答：由于地處世紀公園CLD內，周邊有大量高檔住宅社區：浦東世紀花園1、2期，大唐盛世1、2、3期，四季全景臺，建華新苑、花木苑、花木小區等。估計本案周邊1公里范圍內居住總戶數達1.5萬戶。其中一半以上人口居住的房產單價超過1.2萬元以上，這些人都具有很強的消費力。根據花木鎮20**年4月的最新統計，常住在這里的外籍人士已達到5800人，超過了古北新區，成為上海新的外籍人士

聚居地。

　　新國際博覽中心的基本情況？會展時人流量估計？

　　答：上海新國際博覽中心是由上海市浦東土地發展（控股）公司與德國漢諾威展覽公司、德國杜塞爾多夫展覽公司、德國慕尼黑國際展覽有限公司共同投資建設的超大型會展中心。全部建成后將擁有17個展廳和一座高級賓館，總展覽面積為室內20萬平方米、室外13萬平方米，成為亞洲最大的會展中心?，F在每年要舉行60余場國際性大型展會，參加、參觀的人流達1500多萬，其中20%為境外，預計明后兩年的人流量達5000多萬左右。

　　地址：上海浦東新區龍陽路**號

　　郵編：20**04

　　電話：021-2**66

　　傳真：021-28**77

　　周邊近幾年有何規劃？是否會提升客流？

　　答：上海新國際博覽中心將繼續擴建，以滿足不斷增長的展會需求，并著眼于上海世博會，整個工程將在20**年前完成。作為配套，在商業街的附近，將建成一個由2個高檔酒店，1個高級酒店式公寓組成的商貿酒店群。加上，磁懸浮列車工程，地鐵M7號線等等，這些都將增加人流量，為商業街帶來大量且穩定的客源。

　　本案營業時間是否受限制？

　　答：

　　梅花路的市政規劃：

　　答：市政規劃中的花木商圈是位于芳甸路西側、龍陽路北側、規劃占地面積約為17公頃，主要為大型會展配套，以商業、商務和賓館設施為主體的商業集群，包括2家五星級酒店、4家以上四星級酒店、會議中心、梅花路商業街、商務辦公樓大樓等和部分臨時配套商業設施。

　　16、周邊樓盤入住率多少？

　　答：

　　17、近期政策對商鋪的影響

　　答：首先，受土地政策的影響，今年郊區商鋪的供應總量將放大，市區商鋪的供應總量將減少，區域分化會加劇。目前，市中心土地動遷成本、周期、難度大幅增加，導致市中心土地供應銳減，大面積、成街坊的土地更是鳳毛麟角，少量重大商業項目均為“只租不賣”，這樣一來，市中心商鋪尤其是街鋪會變得炙手可熱。另外，近期上海推出公開拍賣的20多幅土地幾乎全部都在外環線外，用地性質幾乎全部都是綜合用地，土地是房地產市場的“原料”，綜合用地開發方向的不確定性，使20**年、20**年上海商鋪市場又多了一些懸念。

　　其次銀行加息來看，似乎對商鋪市場的影響不大，有價值的商鋪收益率表現出色，足以抵消加息影響。宏觀調控政策的影響還將延續下去，幫助上海商鋪市場擠出了部分泡沫，并對今后年上海商鋪良性發展產生作用。

　　街鋪繼續走俏，商場商鋪略顯頹勢，這是20**年商鋪市場的又一特征。 20**年服務業態商鋪價值會上升，而市場類商鋪將面臨調整。目前，市政府已經正式批準了市經委上報的《上海市商業發展行動方案》，按照這一方案：到20**年上海商品銷售總額將超過1萬億元，社會消費品零售總額將超過4000億元，商業對第三產業的貢獻率將達25%以上，全市四分之一的從業人員將服務于商業領域?；谶@一行動方案，上海商業未來還有很大發展空間，毫無疑問，商鋪在相當長一段時間里不失為一個優良投資品種。

　　投資者以出租或轉售為目的購買店鋪，賺取高租金收益和售價差價顯然是投資后的最佳效果。對比寫字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可將已獲產權之店鋪作為擔保向銀行申請貸款進行再投資，這樣可避免過多的占用資金，減輕投資商壓力。 所以作為外籍人士，并沒有因為新政策而停步，特別是20**年世博會的召開更加堅定了外籍客戶投資的信心。

　　作為我們的商鋪位置可以說是比較理想的，我們的商鋪都是獨立產權，并且屬底層沿街商鋪，20**年商鋪的主要發展趨勢就是底層沿街商鋪。這就是我們商鋪銷售的優勢所在。今年對房產市場影響最大還是銀行方面的政策，和稅費方面的政策。至于銀行方面政策的影響總歸會或多或少有一些，但是主要是對商品房影響較嚴重，對于商鋪而言就是由原來的首付4成提高到現在的5成，而貸款年限則還是10年，因為我們的商鋪標底并不算太大，基本上是在400萬左右到600萬左右，作為層次較高的業主來說，提高1成首付并不是問題。所以這方面的影響基本上不算什么。稅費方面特別是個人商鋪出售、出租所征收的一系列稅費，可能會對購鋪后另行出售或出租的客戶心理方面有所影響。但是對于此種客戶來說現在投資商品房投資回報率并不理想，所以，現在對于有閑置資金的投資客戶來說商鋪雖然稅費比例也已相應提高，但投資回報率卻遠遠高于商品房。而對于自營者來說就更不存在此種擔心了。所以我認為目前的政策法規對我們的商鋪銷售影響并不是太大。