工業地產開發及風險預測的要素

　　一、從選址考慮

　　1、尋求資源：自然資源、勞動力資源

　　2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍

　　3、尋求效率：提高企業在全球運營的效率

　　4、尋求戰略機遇

　　二、從產業考慮

　　對一個工業地產來講，首先要確定主導產業，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導產業進行資源的配套，二級、三級的配套企業在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區的產業定位和產業的發展方向

　　三、從定位考慮

　　定位，任何一個園區本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。在具體定位的時候，要考慮市場的導向，資源的整合，創新的能力

　　四、從推廣造勢考慮

　　造勢，挖掘潛在優勢通過策劃提煉創造市場促進發展，我想有這樣一個過程

　　五、從招商考慮

　　我們定位之后，產業招商面對你的產業也好，面對你的行業也好，怎樣招商

　　在招商或者渠道拓展的基礎上，對園區也要進行一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關平臺，四大傳播渠道，四大傳播渠道，網絡、行業、戶外、展會論壇。

　　六、從運營服務考慮

　　最后一個關鍵的因素我認為就是服務，要想成功的運營工業地產，更重要的一點就是你的服務，其它配套服務的比例原則上不超過10%

　　工業地產風險預測

　　一：看地方政府效率、政策任何地方都可以是中心點，要分析的話，就是看地方的政府和它的政策，例如過往5年的歷史，現在的狀況，未來十年的規劃，更長遠的定位，尤其是對工業的規劃定位。

　　二：工商結合工業帶動商業與引出商業，商業推動工業與要求工業，工業會自動圍繞商業鄰近圈分布，而工業的增加會催化商業的擴大，總的來說，工業投資選地點，應該圍繞地方商業中心100公里范圍，越接近越有價值，尤其是商圈內的工業，如果一但因城市的擴容而有機會轉為商業的話，市值將會是倍增。

　　三：預測5年風險選地方，要預算未來5年左右的市場走向，尤其是租金方面的走向；就是說，太長遠的投資是對大投資商而言的，一般的投資商家要著眼現在和未來5年左右的情況 。

　　四：定位投資的定位很重要，例如建筑的布局，廠房的面積、規格，配套等，招商類型等，建議聘請有關專家參考，以減低風險！

篇2：房地產項開發目啟動與計劃階段的主要風險

　　房地產開發項目,本身就是一個項目,因此,房地產開發項目就有項目的一些屬性,一次性,有明確的開始和完成時間,所有是暫態性的;房地產開發項目是獨特的產品、服務或結果;同時房地產開發項目又是一個漸進的認識過程、定義過程和明細的規劃設計、施工圖設計過程、實施過程和工程交驗過程。

　　由于房地產開發項目具有上述特性,因此,房地產項目在開發目過程中,具有很多不確定性,所以房地產項目風險無處不在。

　　首先,我們找出在房地產開發項目生命周期啟動和計劃階段的10大風險。然后對項目兩階段主要風險的應對措施。

　　啟動:是組織承諾批準項目或項目階段。

　　對于一個房地產開發項目這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產市場調查、購房者心理分析、開發項目市場定位。

　　這一階段的可交付成果是:地塊選擇評估報告、房地產開發項目可行性研究報告。

　　這一階段的風險是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價格與價值相背離,3、地塊不利于設計規劃,4、地塊整治費用太大,5、市場調查內容與地塊適應的業態出現偏離,6、調查的方法和途經有誤,7、調查對象有誤,8、購房者心理和行為分析出現偏差,9、產品的市場客戶群判斷失誤,10、產品市場定位失誤。

　　在主要風險識別出來后,緊接著進入評估過程,風險評估包括定性評估和定量評估,對評估出來的風險按其對項目影響的得失量大小進行排序。對排在第1位的風險,建議采取規避手段進行解決。當然對風險應對措施與項目發起人對風險的態度和風險承受程度有關,因為高風險常伴隨高回報。項目啟動階段識別出來的風險,在整個項目中,均屬于高風險。在采取如下應對措施:規避、轉移、緩和、接受的選擇中,要特別小心謹慎。如項目地塊選擇失誤,將導致項目在后續運作過程中,處于被動局面。在房地產開發項目中,這一階段特別重要。因為,任何一個房地產開發項目都是將做從未做過的事情,所做計劃工作的多少,必須與公司的規模和項目的規模相適應。如某公司有意投資房地產開發項目,首先決定要開發的項目量有多大,這必須與公司的資金實力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經營角度和運作角度考慮,在地塊選擇時,最好選擇三個以上不同地塊,分別對它的相關經濟指標和技術特性進行前期初步比較,同時與三個土地提供單位進行洽談。

　　計劃:界定和改進目標,從各種備選的行動方案中選擇更好的方案,以實現所承擔項目所要達到的目標。

　　在計劃階段的風險是,1、對公司的經營戰略理解不透;2、項目開發的目標(質量、進度、成本)設定不準;3、缺乏歷史信息;4、開發項目無準確的產品描述;5、沒有工作分解結構(WBS);5、項目開發的約束條件(人員、資金、技術、設備等)識別不夠;6、無備選方案或備選方案雷同;7、項目團隊人員缺乏相關的技能和知識;8、信息溝通不暢;9、高層不支持計劃工作;10、對計劃的本身認識有誤。

　　界定目標,在房地產開發項目中,如何界定目標?首先,必須明確公司的戰略意圖,公司戰略大致分為:維持型戰略、發展型戰略、衰退型戰略、退出型戰略。知道了公司級的戰略定位,開發項目的戰略定位。再進一步明確業務層的競爭戰略和職能層的職能支持戰略,如采購戰略、生產開發戰略、房地產營銷戰略、物業管理戰略、財務戰略、人力資源戰略、開發項目的技術戰略、品牌戰略等。在了解上述戰略的基礎上,識別項目開發的目標。

　　因此,目標是為戰略服務的,具體操作方案、運作措施是為目標服務的。沒有目標的運作措施是無源之水、無本之末。他們的關系是:公司戰略→項目戰略→業務戰略(職能戰略)→目標→實現目標的方案或措施。

　　從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案比較和決策的過程。在房地產開發項目中的理解是:多候選地塊比較;多策劃單位比較;多策劃方案比較;多規劃設計單位比較;多規劃設計方案比較;多施工圖設計單位比較;多種結構形式比較;多種設計用材比較;多個監理實施單位比較;多個施工單位實施比較;多個承包模式比較;多個合同形式比較;多種施工方案比較;多種付款形式比較;多種結帳方式比較等等。

　　以實現承擔項目所要達到的目標,就是在進行房地產項目開發時,項目團隊在理解項目投資人的開發戰略后,準確的設定總目標。并針對項目總目標根據項目實際情況對目標進行細分,從而制定實現分目標的方法和措施。所有的方法和措施是一個動態的管理過程,它隨項目的階段發展而作適當的調整。但項目總目標一經批準,就應該保持不變。

篇3：商業街區開發中誤區風險規避

　　商業街區開發中的誤區與風險如何規避

　　隨著城市經濟和房地產市場發展，商業街的開發近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學開發這一環節，問題也就會隨之出現。在對全國各地商業街走訪中看到，商業街開發后長期不能開業經營者并不鮮見。

　　商業街開發風險主要集中在四個方面。

　　第一是規模風險。隨著商業地產熱的影響及對高額利潤回報的追求，一些商業街的開發規模普遍偏大。由于商業規模邊際效益遞減理論的作用，商業街規模往往開發越大，商業價值反而越低，商家也就越不敢進駐經營。動輒十萬、幾十萬平方米的商業街最終結果是長期閑置，如北京大都市商業街等。而商業街規模大小是商業街所在區域人口、消費力、消費特點及競爭商業項目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學計算可以得到商業街最佳開發規模，而不能憑空想象下結論。

　　第二是建筑形態風險。商業街開發建筑形式有其特有的規律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業街，而步行商業街對建筑規模結構的長、寬、高要求更高。

　　商業街的含義是指連綿不斷的商業氣氛，不是建在一起的商業就都能發展成為商業街。目前，很多新開發的商業街為了銷售方便，將商業街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業經營對建筑結構、層高、進深、面寬等都有一定要求。建好的商業街商家無法使用，也就難以有商家進駐。當然，商業也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價。如果開發前期能夠邀請商業專家參與論證和把關，更多地了解商業開發規律，這筆學費本來是可以不交的。這個項目的開發商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發商在開發商業街時，應更多研究和尊重商業經營對建筑結構要求，因為商業街最終用途是商家使用。

　　第三是銷售風險。這個風險是伴隨房地產市場發展而發展。開發商大多追求開發資金的快速回籠，所開發的商業項目也大多是以銷售為主。銷售過后商業面積的產權發生了轉移，這些產權往往分散到了投資者手里，而難以實現統一管理和經營，也使前期的商業規劃與定位也無法實現。這就是很多銷售非?；鸨纳虡I街最后卻不能正常開業經營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。

　　目前，名地失敗的例子使更多的開發商覺醒。一些商業街開發商也開始由銷售為主轉為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時在商業面積租售比例方面進行合理的控制，雖有十萬平方米商業面積，但仍取得了招商與開業的成功。

　　第四是定位招商風險。過去，商業街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經濟及商業的發展，商業街中的商業業態也在不斷調整之中。更多長久保持繁榮的商業街從以購物為主，轉為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業專賣街也隨之出現。這些特色商業街的出現，是由于商業市場的細分所決定。市場當中，也有很多定位傳統的商業街開業之后，由于周邊商業競爭及與逛街人群消費差異性等原因而被迫調整和歇業。

　　目前，商業街開發商在對商業街定位時，應注重研究周邊商業市場環境，走出以滿足購物功能為主的傳統百貨業態組合，使商業街購物、餐飲、休閑娛樂等業態配比合理，并與周邊商業實現錯位與錯業經營。這樣，商業街從一開始就能在與周邊商業競爭中獲取主動權并保持長久不衰。

　　其他影響因素

　　除以上四點之外，商業街的展示性、易達性、景觀、節點、城市文化底韻等等都會影響商業街的發展。所以，商業街開發以及升級改造確有規律可言，不注意這些規律，無疑會加大商業街的開發風險。開發前期應請商業規劃、營銷招商及運營管理等多方面專家論證和把關，以規避風險。正確的開發程序包括：市場調研、可行性研究、項目市場定位、項目產品定位、業態規劃與配比、項目投資分析、項目產品規劃、項目概念設計、根據概念設計進行項目建筑工程設計、項目開發建設、項目推廣、項目招商、項目銷售、項目開業前準備、運營管理方案等等。

　　每一個環節都很重要，每一個環節最好都有專家參與，這樣才能使商業街區的開發、升級改造工作當中的風險得到有效規避。