商業地產項目成功運營策劃心得2

　　商業地產——發展商不能往火坑里跳！

　　商業地產賣的越好死得越快，這話有道理！

　　沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！

　　商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素：

　　其一是選址和定位；

　　其二是商場的動線規劃；

　　其三是商戶功能組合；

　　其四是經營管理。

　　商業地產，"商業"是靈魂，地產是載體，正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。

　　這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。

　　有人說，沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。

　　*商業地產成功的原因在于：（案例分析）

　　1、廣州最成功的是天河城廣場，是一個大型購物中心，可以看作是全國最早的ShoppngMalL，許多人看到了它的成功，便去學它，可是沒有看到它成功的核心因素，只是學它的表面的硬件的東西，結果吃了苦果。其實天河城的成功，本質因素是它的只租不售，恰恰吻合了ShoppingMall運營的關鍵。

　　2、廣州另一個算是成功的商業地產項目是中華廣場，它的銷售比例是7%到20%，更重要的是這個比例分布在不同的樓層，分配得非常合理，這是它成功的最主要原因，再加上地鐵開通，新商圈形成等幾個因素的作用。

　　*（本人有幸在天河城廣場工作四年，又與中華廣場的歐總曾為同事，對這類項目相當有發言權?。?/p>

　　3、成功的商業地產，不僅需要建筑物，更需要經營管理，開發商掌握經營權十分重要。

　　但是這里有一個十分敏感的資金鏈問題，作為地產開發，屬于資金密集型產業，大量資金投進去，物業建成了，開發商的資金也用完了，而且許多資金是銀行貸款，物業不出售，投入的資金收不回來，開發商的生存都成了問題，后續的經營根本無法維持。

　　如果把鋪位全部分散的賣出去了，開發商收回了投資，可整個商用物業沒有統一的規劃和管理，形不成市，旺不起來，商戶一個一個撤走了，最后成了空城、死城！從這個意義上說，賣的越好，死的越快是有一定道理的。有的發展商為了促銷，采用返租方式銷售，銷售期效果很好，然而對于發展商無疑是背上了無法承受的包袱，最終必然導致各種矛盾的爆發，影響項目的可持續發展。

　　*對目前我國商業地產的形勢的看法與見解

　　商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。

　　當前我國的商業地產現狀有6個方面：

　　1、是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很??；未來兩年，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。

　　2、是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招商困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費，更談不上將來的經營管理。（要與周邊商業氛圍的融合）

　　3、是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。商業地產項目的成功需要有更好更多的金融手段來支持。

　　4、是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大；

　　5、是隨著商貿流通業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些ShoppingMall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照抄照搬也不利于商業地產的發展；

　　6、是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。誰找到了這金鑰匙，誰就是這個行業的領導者?？上驳氖?，通過多年的商業實踐積累，整理出了自己獨特的心得。

篇2：商業地產項目成功運營策劃心得4

　　商業地產項目成功運營策劃心得4

　　新的運營模式的內容及意義

　　根據多個項目的實踐，在一個項目的運營過程中抓好五個關鍵點，我們成為5M運營要點：

　　第一個M是市場（Market），即任何一個項目策劃首先必須從市場入手，調查市場、跟蹤市場的有效辦法，能夠動態的跟蹤市場。

　　第二個M是產品（Manufacture），是建立在目標市場特征與目標客戶偏好基礎上的差異化產品。

　　第三個M是策略（Mind），即系統性、針對性的戰略戰術設計。

　　第四個M是資金（Money），要處理好在項目開發融資和銷售資金回流問題，目前國家對房地產投資采取“點殺車”，我們服務的不少的企業遇到了這樣的問題，運營策劃將會指導這些企業怎樣解決這些問題。

　　第五個M是管理（Management），尤其是商業地產，后期的經營管理是實現永續經營的根本保證。

　　* 新的運營模式具有的意義

　　新的游戲規則，需要新的策劃思想和方法。在商業地產時代，科學的策劃觀主導行為和結果，那種片面追求轟動效應，大造聲勢、習慣于轟轟烈烈的做法往往紅極一時。對于商業地產的后續經營作用不大。不象住宅地產，一個新的居住概念，刺激起人們的消費沖動，房子賣出去了，業主住進來了，商品的價值和使用價值就都實現了。因為商業經營是商業地產的命脈，地產開發只不過為商業地產創造骨架。

　　商業經營管理水平是看不見的手，而它卻是決定一個項目成敗的關鍵，也是項目永續經營的內在動力。對于商業地產項目來說，前期開發只是向預期的市場努力，而進入經營是迎接市場檢驗的真正開始。

　　商業地產有一句名言："開業是問題的開始"，而能夠解決問題的恰恰是管理團隊。管理團隊不但要有專業知識，還要有靈活的市場應變能力。

　　商業地產——開發商要完成“角色剝離”或“角色轉換”

　　作為營運策劃部門，一定要持續地參與商業地產的項目經營。

　　商業項目關鍵在于后期管理，沒有一個全面系統的運營策劃，很容易導致后期經營上的失敗。這主要是因為目前大多數的商業開發商都是住宅開發商出身，在商業地產開發方面并不專業，按照以往簡單商業配套物業的開發思路進行商業地產開發，自然難以適應現在的商業發展需要。

　　另外還有一種情況，雖然商場的規劃設計能適應市場需求，銷售情況也相當不錯；然而在真正進入開業經營，由于開發商缺乏對項目的整體控制力，致使日后經營完全由散戶自身調節，結果項目發展與開發商當初的設想相差甚遠，經營狀況也會發生偏差。

　　因此，作為商業地產運營策劃，一邊要參與項目的經營管理；一邊要研究商業地產的開發策略與技巧，通過對項目總體運營方案的制定和每個環節的把控，培養出一支具有項目管理能力的團隊。

　　其中問題的關鍵就在于商業地產項目的建設完成后，在后期經營中開發商的角色定位。

　　一種是角色的剝離，即開發商作為物業權屬人，退出經營舞臺，交給專業的商業經營管理公司去經營。

　　一種是角色的轉換，即由地產開發商變成商業項目的經營管理者。

　　商業地產運營策劃部門，要為企業不斷實現這種“角色剝離”或者是“角色轉換”。使一個商業地產項目開發商可以很好地協調自己作為"商業項目的建設人"和"最大的投資人"以及"管理者"這三種角色的關系。

篇3：商業地產項目成功運營策劃心得3

　　商業地產項目成功運營策劃心得3

　　商業地產——需要確保項目成功的系統運營策劃模式

　　*商業地產項目投資巨大，一旦失敗，其影響有是多方面的，嚴格說起來，應該是只許成功，不許失敗。

　　商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

　　地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常?？吹轿惶幫粭l路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。

　　地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

　　*作為最早從事商業地產運營的專家，對商業地產策劃及類型的深刻認識！

　　簡單說，商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型。

　　第一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行.

　　第二種是以房地產銷售代理為主的實操性公司，善于具體的銷售代理業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。

　　第三種是近年來新生的所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個種創新的服務模式來保障。

　　*　大部分房地產開發商急切需要一個更好的模式來解決！而真正的營運實操高手還是在發展商的隊伍中，因為只有他們才是最了解本身項目的實操者！

　　任何問題都不是絕對的，確保成功也是相對的。房地產系統運營策劃模式將會提供有效的保障。

　　商業地產運營策劃的優勢分析

　　運營策劃是從全局高度考慮，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

　　運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，在某些專業領域僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

　　由于運營策劃一開始就考慮到后期經營的問題，極大控制和避免了項目策劃帶來的不可預測的風險，克服了“戰略策劃不能落地，戰術策劃沒有高度，全程策劃沒有深度”的缺陷與弊端。所以，運營策劃的核心是系統性推動項目運營各環節的創新與變革，不僅能為房地產項目開發的每個環節提供系統的量身定做的策略供應和解決問題之道，同時，還能成為開發商的后續經營與管理提供策略支持與人力支持。

　　運營策劃服務模式吸收“戰略策劃、營銷策劃、全程策劃”三者精華，并實現了三者的完美結合，其核心優勢在于兼收并蓄的綜合性與包容性。其價值有三：

　　1、是使戰略策劃更具有執行度。

　　2、是使戰術策劃也就是營銷策劃更具有高度。

　　3、是使全程策劃更具有深度。

　　因此，我認為，運營策劃服務模式：

　　比起戰略策劃機構的戰略策劃將會更具實操性；

　　比起營銷代理策劃機構的營銷策劃將會更具前瞻性；

　　比起全程策劃將會更具可朔性。

　　最近的營銷概念很多，但各有長處與弊端，比如：大營銷的執行力不足；整合營銷的面面俱到、沒有側重；實效營銷的高度不夠等等。所以，我們認真研究了各種營銷手法后，提出了運營營銷的模式，這種運營模式融合了各種營銷的優點，同時克服了它們的弊端。

　　如上所言，就是把運營營銷理念貫徹到項目運營的始終，延展到房地產開發的客戶、產品、服務、價格、品牌、網絡、組織、資源等全方位的細節中，把項目策劃與企業管理過程中的每項運營活動都納入運營策劃范疇。

　　在運作過程中，根據項目的實際情況，協助開發商量身訂做一套系統的運營體系，以保證項目的銷售率、企業的品牌度以及合同的執行率。

　　運營策劃強調一切圍繞運營而服務！我們把房地產企業的運營分為項目開發運營和企業總體運營兩部分，而其他運營環節都必須圍繞這兩部分而展開，具體而言，就是市場營銷運營、合作伙伴運營、組織管理運營、品牌管理運營、營資本融資運營和資源整合運營都必須圍繞項目開發運營和企業總體運營而服務，我們稱這種體系是太陽系式的立體服務體系。所以，運營策劃模式決定了我們的服務將是一個系統的服務，深度的服務。

　　在項目策劃中，總結了一套服務理念，或稱其為策劃方法：即嚴格遵循運營核心、市場至上、戰略先行、戰術制勝、營銷創新、執行變現的策劃流程。