商業地產項目成功運營策劃心得1

　　商業地產——充滿誘惑力的大蛋糕

　　成功的運營策劃要具備堅韌不拔的性格，在潮流中不斷反思，以“胸懷天下，創新突破”為視野，身體力行，不畏艱難，為推動房地產業健康發展而積極探索。

　　這里有一位年輕策劃大師的內心獨白以及其對中國房地產的信心、希望、憂慮與設想……

　　* 服務于商業地產，定位于商業地產運營策劃，是因為對商業地產情有獨鐘！

　　商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個一個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們資深地產策劃人員來說，住宅地產的發展空間越來越窄了。

　　一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；

　　二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性。

　　尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：

　　一是價值高；

　　二是可以永續經營；

　　三是充分享受物業的增值；

　　四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；

　　五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。

　　我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。商業是一個城市發展經濟的基礎，也是城市創造人文價值的"核心力"。只有城市，才能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的"拳頭產品"---商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。

　　* 近幾年，我國商業地產發展的歷程？

　　我國商業地產的發展大概經歷了四個階段，

　　第一階段是上個世紀90年代開始，以百貨業的建設和城市老商業區改造為主的商業房產投資；

　　第二階段是90年代中期開始大型超市和賣場的興起；以20**年表現最為突出；

　　第三階段是各大城市開始建設商業街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也紛紛上馬（20**）；

　　第四階段是近年的購物中心及其Shopping Mall和CBD 的建設熱潮（20**年風暴）。

　　第五階段是什么呢？相信會引起階段性探討，本人認為會展業將會擔起未來中國商業發展的重擔！

　　中國加入WTO以后，隨著商貿流通業對外資的開放，跨國零售巨頭加快了進駐國內市場的步伐，使得商業地產的發展更加快速。同時我國經濟持續高速增長，人們的收入不斷提高，社會購買力大大提高，促進了商業的繁榮。商業地產之所以迅猛擴張，除了商業消費的巨大需求外，也與商業地產本身的高額利潤有直接關系。目前，在市面的許多商業物業項目租售價格基本是同等面積寫字樓或住宅物業的2—3倍，有的甚至更高。地產商通過局部銷售獲得先期開發資金，通過出租物業又可以獲得穩定的資金流并延續優質的資產，同時享受物業的增值。

　　* 多年參與操盤商業地產項目，切身感受深刻。

　　我最早介入的商業地產項目在八年前。當時，我所在的天貿集團開發了廣州最早的商城---天河城廣場，這是廣州最早推出最大規模的商場。聘請香港物業高級管理人才全權負責天河城經營管理，該物業成了一個高時尚、高品味的消費場所。四年后，我又主持并參加了廣州最早的城市地產運營項目——恒寶華庭、恒寶廣場商業的開發，其中包括7棟33層的住宅，六層地鐵上蓋商場及地下二層商場，后面是培正學校，凡入住的都可獲得學位，是廣州最早的一個住宅兼顧購物中心的地產，總面積超過二十萬平方米。提升了舊城市中心品位，拉動了與上下九的距離，通過招商運籌策略，將諾瑪特超市、肯德基，以及服裝等大品牌店引入，兩層停車場樓，再加上住宅100%銷售完畢，這一來，荔灣長壽路老城區完全變了一個樣，這個案例應該是全國較早的綜合商業地產的運營。

　　近年來，比較成功的另一個項目是廣州百新翼。與廣百集團合作，打造甲級寫字樓與高檔商場的概念，地下三層獨立經營，地上九層商場層層與廣百相通，由廣百統一經營，高峰期每天可坐納60萬人流。9層以上為寫字樓品牌展示空間，商鋪可使用率達8成，創造了商鋪展示最佳設計的神話。

　　廣州東站天匯城專業市場的操作成功,向商業地產升級更邁進了一步,中泰國際廣場的全新形象提升,商業價值CBD之源頭更赫顯商業操作之真諦.東莞華南MALL,這個被稱為中國商業地產之最的項目全新起動整改及操盤,北大界入,讓更多人看到了商業地產的春天再次來臨.住宅也隨著商業地產在不斷升值,雖然最近傳出房價大跌,但優質物業卻是不降反升,說明商業核心價值的體現.

　　如果說住宅小區是改善人居環境，商業地產則是改變一個城市的形象。上海的南京路、北京的王府井、廣州的上下九、天津的勸業場……，都曾是一座城市的標志?，F代商業地產開發，就是要塑造新的城市形象，引領城市消費的新時尚，也賦予都市生活以新的魅力！商業地產是一塊充滿魅力的大蛋糕，吸引著當今許許多多的開發商，也令我著迷，每當從事這樣的項目運營策劃和實操，我總是充滿了激情，有一種難以抑制的成功感。

篇2：商業地產項目成功運營策劃心得4

　　商業地產項目成功運營策劃心得4

　　新的運營模式的內容及意義

　　根據多個項目的實踐，在一個項目的運營過程中抓好五個關鍵點，我們成為5M運營要點：

　　第一個M是市場（Market），即任何一個項目策劃首先必須從市場入手，調查市場、跟蹤市場的有效辦法，能夠動態的跟蹤市場。

　　第二個M是產品（Manufacture），是建立在目標市場特征與目標客戶偏好基礎上的差異化產品。

　　第三個M是策略（Mind），即系統性、針對性的戰略戰術設計。

　　第四個M是資金（Money），要處理好在項目開發融資和銷售資金回流問題，目前國家對房地產投資采取“點殺車”，我們服務的不少的企業遇到了這樣的問題，運營策劃將會指導這些企業怎樣解決這些問題。

　　第五個M是管理（Management），尤其是商業地產，后期的經營管理是實現永續經營的根本保證。

　　* 新的運營模式具有的意義

　　新的游戲規則，需要新的策劃思想和方法。在商業地產時代，科學的策劃觀主導行為和結果，那種片面追求轟動效應，大造聲勢、習慣于轟轟烈烈的做法往往紅極一時。對于商業地產的后續經營作用不大。不象住宅地產，一個新的居住概念，刺激起人們的消費沖動，房子賣出去了，業主住進來了，商品的價值和使用價值就都實現了。因為商業經營是商業地產的命脈，地產開發只不過為商業地產創造骨架。

　　商業經營管理水平是看不見的手，而它卻是決定一個項目成敗的關鍵，也是項目永續經營的內在動力。對于商業地產項目來說，前期開發只是向預期的市場努力，而進入經營是迎接市場檢驗的真正開始。

　　商業地產有一句名言："開業是問題的開始"，而能夠解決問題的恰恰是管理團隊。管理團隊不但要有專業知識，還要有靈活的市場應變能力。

　　商業地產——開發商要完成“角色剝離”或“角色轉換”

　　作為營運策劃部門，一定要持續地參與商業地產的項目經營。

　　商業項目關鍵在于后期管理，沒有一個全面系統的運營策劃，很容易導致后期經營上的失敗。這主要是因為目前大多數的商業開發商都是住宅開發商出身，在商業地產開發方面并不專業，按照以往簡單商業配套物業的開發思路進行商業地產開發，自然難以適應現在的商業發展需要。

　　另外還有一種情況，雖然商場的規劃設計能適應市場需求，銷售情況也相當不錯；然而在真正進入開業經營，由于開發商缺乏對項目的整體控制力，致使日后經營完全由散戶自身調節，結果項目發展與開發商當初的設想相差甚遠，經營狀況也會發生偏差。

　　因此，作為商業地產運營策劃，一邊要參與項目的經營管理；一邊要研究商業地產的開發策略與技巧，通過對項目總體運營方案的制定和每個環節的把控，培養出一支具有項目管理能力的團隊。

　　其中問題的關鍵就在于商業地產項目的建設完成后，在后期經營中開發商的角色定位。

　　一種是角色的剝離，即開發商作為物業權屬人，退出經營舞臺，交給專業的商業經營管理公司去經營。

　　一種是角色的轉換，即由地產開發商變成商業項目的經營管理者。

　　商業地產運營策劃部門，要為企業不斷實現這種“角色剝離”或者是“角色轉換”。使一個商業地產項目開發商可以很好地協調自己作為"商業項目的建設人"和"最大的投資人"以及"管理者"這三種角色的關系。

篇3：商業地產項目成功運營策劃心得3

　　商業地產項目成功運營策劃心得3

　　商業地產——需要確保項目成功的系統運營策劃模式

　　*商業地產項目投資巨大，一旦失敗，其影響有是多方面的，嚴格說起來，應該是只許成功，不許失敗。

　　商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

　　地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常?？吹轿惶幫粭l路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。

　　地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

　　*作為最早從事商業地產運營的專家，對商業地產策劃及類型的深刻認識！

　　簡單說，商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型。

　　第一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行.

　　第二種是以房地產銷售代理為主的實操性公司，善于具體的銷售代理業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。

　　第三種是近年來新生的所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個種創新的服務模式來保障。

　　*　大部分房地產開發商急切需要一個更好的模式來解決！而真正的營運實操高手還是在發展商的隊伍中，因為只有他們才是最了解本身項目的實操者！

　　任何問題都不是絕對的，確保成功也是相對的。房地產系統運營策劃模式將會提供有效的保障。

　　商業地產運營策劃的優勢分析

　　運營策劃是從全局高度考慮，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

　　運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，在某些專業領域僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

　　由于運營策劃一開始就考慮到后期經營的問題，極大控制和避免了項目策劃帶來的不可預測的風險，克服了“戰略策劃不能落地，戰術策劃沒有高度，全程策劃沒有深度”的缺陷與弊端。所以，運營策劃的核心是系統性推動項目運營各環節的創新與變革，不僅能為房地產項目開發的每個環節提供系統的量身定做的策略供應和解決問題之道，同時，還能成為開發商的后續經營與管理提供策略支持與人力支持。

　　運營策劃服務模式吸收“戰略策劃、營銷策劃、全程策劃”三者精華，并實現了三者的完美結合，其核心優勢在于兼收并蓄的綜合性與包容性。其價值有三：

　　1、是使戰略策劃更具有執行度。

　　2、是使戰術策劃也就是營銷策劃更具有高度。

　　3、是使全程策劃更具有深度。

　　因此，我認為，運營策劃服務模式：

　　比起戰略策劃機構的戰略策劃將會更具實操性；

　　比起營銷代理策劃機構的營銷策劃將會更具前瞻性；

　　比起全程策劃將會更具可朔性。

　　最近的營銷概念很多，但各有長處與弊端，比如：大營銷的執行力不足；整合營銷的面面俱到、沒有側重；實效營銷的高度不夠等等。所以，我們認真研究了各種營銷手法后，提出了運營營銷的模式，這種運營模式融合了各種營銷的優點，同時克服了它們的弊端。

　　如上所言，就是把運營營銷理念貫徹到項目運營的始終，延展到房地產開發的客戶、產品、服務、價格、品牌、網絡、組織、資源等全方位的細節中，把項目策劃與企業管理過程中的每項運營活動都納入運營策劃范疇。

　　在運作過程中，根據項目的實際情況，協助開發商量身訂做一套系統的運營體系，以保證項目的銷售率、企業的品牌度以及合同的執行率。

　　運營策劃強調一切圍繞運營而服務！我們把房地產企業的運營分為項目開發運營和企業總體運營兩部分，而其他運營環節都必須圍繞這兩部分而展開，具體而言，就是市場營銷運營、合作伙伴運營、組織管理運營、品牌管理運營、營資本融資運營和資源整合運營都必須圍繞項目開發運營和企業總體運營而服務，我們稱這種體系是太陽系式的立體服務體系。所以，運營策劃模式決定了我們的服務將是一個系統的服務，深度的服務。

　　在項目策劃中，總結了一套服務理念，或稱其為策劃方法：即嚴格遵循運營核心、市場至上、戰略先行、戰術制勝、營銷創新、執行變現的策劃流程。