淺談物業企業的預算管理

　　全面預算管理是企業經營運作的重要工具，是企業管理支持流程之一，幫助企業改善未來的經營狀況，衡量市場經濟中企業業績的標準，加強企業內各部門相互協調和溝通。企業要重視“全員”、“全額”、“全程”的預算管理模式。

　　國務院頒布的 《 物業管理條例 》 和建設部制定的 《 物業服務收費管理辦法 》 中明確指出業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制等形式約定物業服務費用。上海也出臺了 《 上海市物業服務標準與收費指南 》 推行菜單化收費，要求物業管理企業應向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算?？梢?，物業管理企業在經營過程中需要重視加強預算管理。

　　全面預算管理是企業日常經營運作的重要工具，是企業管理支持流程之一，與其它管理支持流程相互作用，共同支持企業的業務流程(營銷管理、計劃管理、采購與生產管理、庫存管理)。通過實施全面預算管理，可以明確并量化企業的經營目標，規范企業的管理控制，落實各責任中心的責任，明確各級責權，明確考核依據。

　　一、預算管理的定義及意義

　　所謂預算管理，是企業對于未來一定時期內的收入和支出制定計劃的一項經濟管理活動，是內部控制制度的重要組成部分。 20 世紀初，預算管理就開始出現在企業管理的實踐中， 1920 年美國通用汽車公司就把預算管理作為“對分部責任進行集中控制”的重要工具。

　　在我國，隨著現代企業制度的推行，企業預算管理的作用越來越重要，其作用如下：

　　1 、幫助企業改善未來的經營狀況。通過編制預算，潛在的困難能盡可能地事先預見，從而防患于未然，幫助企業改善未來的經營狀況，降低經營風險。

　　2 、衡量市場經濟中企業業績的標準。使用歷史數據評價業績，存在著兩個不足：一是在市場經濟情況下企業競爭、經濟形勢和其他因素不斷變化，使得現在與過去的業績之間缺乏可比性;第二個不足是將來的一些機會因過去不存在而可能被忽視。預算可提醒企業經營者考慮到新市場環境下可能產生的收入、成本和利潤。

　　3 、加強企業內各部門相互協調和溝通。通過預算可以促使各部門不僅考慮本部門的工作目標，還要考慮部門之間各方面的關系;通過預算可以使每個部門、每個員工知道自己在一系列配套計劃中的工作目標，促進協調與溝通，提高整體工作效率。

　　在我國，國有企業從計劃體制下的統收統支到后來的承包制，沒有經歷過真正意義的預算管理。以筆者所在企業為例，是由后勤部門改制發展而來，預算管理基礎十分薄弱。長期依托上級集團的良好經濟收益，依靠經營目標、任期目標來籠統的進行企業規劃，開支隨意性大，收益和成本不能進行有機的配比。從 20** 年開始，企業開始逐步推行了預算管理，情況逐步得到改善。推行預算管理對企業了解自身財務狀況，有效調動和分配資源、把握機遇、爭取主動等具有重要意義。

　　二、預算管理與其他傳統管理的區別與關系

　　首先要分清預算管理與企業經營計劃的區別。企業經營計劃是對企業一年或一個經營期間目標的一種描述，是粗線條的;而預算是對經營計劃的歸類、分解和細化，并用會計專業語言進行組合、闡述和解釋，更加具體化、明確化和嚴謹化，信息量大、可操作性強、權威性強。

　　其次要分清預算管理與預算成本的區別。如前所述，預算是一項需要把握大量信息、投入大量精力去做，才能收到較好效果的工作，這點類似工程項目，要經過立項、可行性分析、編制、審批、執行、監督、考評的嚴格程序，投入的成本較大。因此，要求預算編制的時間充分，信息量充足，避免以偏概全，既然有必要投入較大的成本搞預算，就一定要經過嚴厲科學的論證，力求合理化，避免數字游戲;監督與獎懲措施必須配套，維護預算的嚴厲性和權威性。而在物業管理企業的運作中，若預算管理不到位，會造成項目核算的不完整，物業費用估算的不合理，在項目的實際管理中收不抵支，造成企業的損失?；蛘卟坏貌煌ㄟ^減少服務內容，降低服務標準等方式，來縮減服務成本，從而造成業主不滿，形成惡性循環。

　　第三要分清預算管理與人本主義的關系。對于企業而言，預算管理須體現以人為本的管理思想。企業應該要把握好合理分權的度，過分分權輕易各自為戰，忽視企業整體利益;但假如事事都實行集權式管理，則不利于調動員工的積極性。在兩者之間尋找一個合理的平衡點是較為可取的。

　　三、“全員、全額、全程”的預算管理模式

　　“全員”是指預算過程的全員發動。包括兩層含義，一層是指“預算目標”的層層分解，人人肩上有責任，讓每一個參與者學會理財，建立“成本”、“效益”意識。企業要提高預算管理的準確性，不僅要把核算真正落實到項目管理部，還要落實到班組。通過企業各職能管理部門和生產部門對預算過程的參與，把各部門的作業計劃和企業資源通過透明的程序進行配比，分清“輕重緩急”，達到資源的有效配置和利用。

　　“全額”是指預算金額的總體性。不僅包括財務預算，更重要的是包括業務預算和資本預算?，F代企業經營管理不僅關注日常經營活動，還關注投資和資本運營活動;不僅考慮資金的供給、成本的控制，還要考慮物業市場的需求、企業的服務管理能力、后備人才的儲備等資源間的協調和配置。

　　“全程”是指預算管理流程的全程化。即預算管理不能僅停留在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，更重要的是要通過預算的執行和監控、預算的分析和調整、預算的考核與評價，真正發揮預算管理的權威性和對經營活動的指導作用。這要求企業的預算管理和會計核算系統密切配合，會計核算過程同時也就是預算的執行過程，執行過程中的任何反?，F象都應當通過會計核算系統體現出來。

　　置身于國際市場競爭的大環境，如何提高企業管理水平以更好地應對日益激烈的市場競爭，是大家值得思考的問題。筆者認為企業應該將預算管理作為有效管理手段，努力提高預算編制的科學性以及對預算執行控制的有效性，切實提高企業經營管理水平，提高企業核心競爭力，在市場中獲得一席之地，使企業得以良性發展。

篇2：物業企業收支預算體系構建

　　物業企業收支預算體系的構建

　　預算管理即明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。預算的內容通常包括資產、負債、收入、支出等。其中，收支預算是一個經營單位的主要預算內容。對于物業行業而言，各個物業管理處收支相對都比較獨立，實現收支平衡并力爭略有盈余是其經營目標，搞好收支預算工作是物業管理處財務乃至經營工作的重要內容。

　　為解決多賬套核算模式下收支預算工作中出現的種種不便、避免容易產生的錯誤，本文探討充分利用財務核算軟件的強大報表功能，構建一個高效的、準確的、全面的收支預算體系，實現各單位收支預算指標完成情況統計、分析、考核評分及全公司匯總的自動計算，充分減少預算管理人員的事務性工作量，提高預算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　構建收支預算體系的必要性

　　在物業服務企業會計核算實務中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個管理處均獨立設賬套進行會計核算，公司匯總各單位的報表后生成公司報表。多賬套核算模式下，可以為各個物業管理單位（管理處）提供全面的會計信息，獨立生成資產負債表、利潤表、現金流量表等報表，充分適應物業管理法規關于物業管理單位財務獨立核算的要求，將管理處的財務核算和公司的財務核算有效分離，從而避免一些不必要的財務風險。

　　但是，收支預算的工作十分復雜，一些大型物業服務企業下轄管理處較多，預算管理人員的思路、技術水平不一致，他們在實際操作的時候協調不好，極易出錯。因此，通過一種有效的技術手段，構建一個高效的、準確的、全面的收支預算體系，在實務中尤為必要和迫切。

　　構建收支預算體系的步驟

　　一、設立收支預算項目

　　為方便處理，各管理處的收支會計核算項目名稱、科目代號、核算辦法均要求統一，收支預算的具體項目與收支會計核算項目保持一致，包含營業收入、營業成本、營業稅費、財務費用、營業外收支、所得稅等全部收支項目。

　　二、設置收支預算表格

　　1、設置表格欄目。收支預算表格第一列為收支預算項目，橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設年指標、本月完成、累計完成、上年同期、增減數、累計完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領導或物業類型等分類設置多個表格。

　　2、設置計算公式

　?。?）配置取數賬套。比較成熟和規范的財務核算軟件在報表模塊中具備“多賬套管理”的功能，即在某一個賬套的報表內，可以從其他多個賬套中取數。設置計算公式先要配置取數賬套：根據軟件提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數據。配置后，其它需要多賬套取數的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數的表，則不需要做配置。配置取數賬套的具體過程可能因不同的財務核算軟件而異。

　?。?）設置需計算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個管理處的簡例。將表格調為公式狀態，假設第一行計算住宅物業管理費收入（科目代號6001.01），A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT("6001.01","SY","",0,0,0,"1"), 累計完成(D4)公式為ACCT("6001.01","SL","",0,0,0,"1"), 上年同期(E4)公式為ACCT("6001.01","SL","",-1,0,0,"1"), 增減數(F4)、累計完成率(G4)按E*CEL表格公式取數方式設置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4（年指標）。以上本月完成、累計完成、上年同期公式中"1"表示取A管理處賬套數據，"SY"代表月發生額，"SL"代表累計發生額。B管理處的本月完成、累計完成、上年同期只需將上述公式中的"1"改為"2"，增減數、累計完成率按E*CEL表格公式取數方式設置公式。根據科目代號取數和表格欄目取數的公式在不同的財務核算軟件中不同，具體應用時根據軟件要求而定。

　?。?）設置其他需計算行欄目的公式。將需計算的第一行欄目的公式復制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號替換第一行的科目代號"6001.01"，再復制到收支預算表格的相應行次，余下行次都同樣辦理。設置增減數、累計完成率公式時，在收支預算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。

　?。?）設置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數方式即可。如匯總需計算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+……，設置下面其他行的匯總公式時，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　?。?）設置檢驗公式。設置兩行分別用兩種方式計算凈利潤。一種是通過相關欄次數據的加減，即通過收入欄數據減支出欄數據后得出凈利潤數。第二種方式是通過財務報表計算公式得出凈利潤數：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")（此為A管理處的凈利潤計算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項目，"DL"表示貸方累計，"JL"表示借方累計，其他管理處將配置名"1"修改即可）。再增一行計算上述兩行之差，計算后差數為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數據正確無誤?；蛘?，按第一種方式計算出凈利潤后（假設數據在D列第24行），增設一行設置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計算后數據為零，表示數據正確。如果沒有新增收支類的會計科目，數據不會有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應公式。

　　三、輸入收支預算指標

　　各管理處的收支預算指標通過預算的常規工作編制、下達后，再輸入收支預算表格的年指標欄內。輸入前，表格要調為公式狀態。收支預算體系構建后，可很便捷地為各單位編制年度預算提供往年數據。

　　四、自動計算收支預算完成情況

　　月度終了，會計核算完成后，打開收支預算表格，在表格的數據功能菜單下點擊"報表重算"，當月各管理處的預算完成情況便可自動計算完畢，預算管理人員省去了大量繁重的數據統計、計算工作，只需點擊鼠標，任務便完成了。

　　五、匯總分析預算總體完成情況

　　設置了匯總欄和相應公式后，可自動計算出所有管理處的預算匯總數據，包括同期對比、預算總體完成率等，為進行總體預算分析提供了第一手數據資料。方便管理部門查找預算完成不好的管理處，督促控制，以保證公司全年經營指標的順利完成。

　　六、自動計算收支預算考核評分

　　預算考核和獎懲是預算管理的一個重要環節。通過設置考核欄目和公式，可實現收支預算考核評分的自動計算。公司在進行預算考核時，一般對收入和利潤按權重計算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對收入考核評分可設置公式為20*[收入累計完成]/[收入年指標]，對利潤考核評分可設置公式為80*[利潤累計完成]/[ 利潤年指標]。年度、季度或月度考核都可靈活設置公式。

　　構建收支預算體系的案例

　　如某物業公司下轄20個管理處，其收支預算管理的工作量會相當大。按上述方法和步驟構建好收支預算體系后，工作會變得輕松簡便。具體過程如下：

　　1、在公司本部財務核算賬套的報表模塊中，新建表格：某公司物業管理處收支預算表格（簡稱為預算表）。

　　2、為所有的20個管理處的會計賬套配置取數賬套名，依次為1到20。

　　3、打開某一個管理處的賬套，將收支類一級及明細科目的余額表導出到E*CEL表格，將科目名稱復制到預算表的左邊第一列，作為預算的收支項目。如營業收入，包含住宅管理費、商鋪管理費、有償服務收入、其他收入等；營業成本包含秩序維護費、保潔費用、維修費用、消殺費用、專業服務費用、公用水電、管理處管理費用等二級項目，二級項目下再分明細，如秩序維護費下分工資、福利費、工會社保費、材料費等三級項目。

　　4、以管理處為單位，設年指標、本月完成、累計完成、上年同期、增減數、累計完成率等橫向欄目。

　　5、設置需計算的所有欄目的公式，包括全公司匯總的公式、檢驗公式、考核評分公式。具體過程見“構建收支預算體系的步驟”。

　　6、輸入各管理處的年預算指標。

　　7、月份終了，會計核算完成后，打開預算表，點擊"報表重算"，并注意檢驗是否正確。

　　8、年度會計核算完成后，計算預算表，可得出各管理處預算考核評分。

　　9、提供年度預算表，分析各管理處各收支項目完成情況，為編制下年度預算年指標做準備。

　　收支預算表格可以根據管理需要拓展功能，靈活設置。多賬套核算模式下，通過財務核算軟件構建收支預算體系，實現了預算管理工作的自動化計算、檢驗和分析，大大提高了預算管理的效率。對于物業服務企業，由于該體系大大減少了預算工作的常規計算工作量，有助于提高公司的經營效益。

篇3：物業企業的預算管理

　　物業企業的預算管理

　　全面預算管理是企業經營運作的重要工具，是企業管理支持流程之一，幫助企業改善未來的經營狀況，衡量市場經濟中企業業績的標準，加強企業內各部門相互協調和溝通。企業要重視“全員”、“全額”、“全程”的預算管理模式。

　　國務院頒布的 《 物業管理條例 》 和建設部制定的 《 物業服務收費管理辦法 》 中明確指出業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制等形式約定物業服務費用。上海也出臺了 《 上海市物業服務標準與收費指南 》 推行菜單化收費，要求物業管理企業應向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算?？梢?，物業管理企業在經營過程中需要重視加強預算管理。

　　全面預算管理是企業日常經營運作的重要工具，是企業管理支持流程之一，與其它管理支持流程相互作用，共同支持企業的業務流程(營銷管理、計劃管理、采購與生產管理、庫存管理)。通過實施全面預算管理，可以明確并量化企業的經營目標，規范企業的管理控制，落實各責任中心的責任，明確各級責權，明確考核依據。

　　一、預算管理的定義及意義

　　所謂預算管理，是企業對于未來一定時期內的收入和支出制定計劃的一項經濟管理活動，是內部控制制度的重要組成部分。 20 世紀初，預算管理就開始出現在企業管理的實踐中， 1920 年美國通用汽車公司就把預算管理作為“對分部責任進行集中控制”的重要工具。

　　在我國，隨著現代企業制度的推行，企業預算管理的作用越來越重要，其作用如下：

　　1 、幫助企業改善未來的經營狀況。通過編制預算，潛在的困難能盡可能地事先預見，從而防患于未然，幫助企業改善未來的經營狀況，降低經營風險。

　　2 、衡量市場經濟中企業業績的標準。使用歷史數據評價業績，存在著兩個不足：一是在市場經濟情況下企業競爭、經濟形勢和其他因素不斷變化，使得現在與過去的業績之間缺乏可比性;第二個不足是將來的一些機會因過去不存在而可能被忽視。預算可提醒企業經營者考慮到新市場環境下可能產生的收入、成本和利潤。

　　3 、加強企業內各部門相互協調和溝通。通過預算可以促使各部門不僅考慮本部門的工作目標，還要考慮部門之間各方面的關系;通過預算可以使每個部門、每個員工知道自己在一系列配套計劃中的工作目標，促進協調與溝通，提高整體工作效率。

　　在我國，國有企業從計劃體制下的統收統支到后來的承包制，沒有經歷過真正意義的預算管理。以筆者所在企業為例，是由后勤部門改制發展而來，預算管理基礎十分薄弱。長期依托上級集團的良好經濟收益，依靠經營目標、任期目標來籠統的進行企業規劃，開支隨意性大，收益和成本不能進行有機的配比。從 20** 年開始，企業開始逐步推行了預算管理，情況逐步得到改善。推行預算管理對企業了解自身財務狀況，有效調動和分配資源、把握機遇、爭取主動等具有重要意義。

　　二、預算管理與其他傳統管理的區別與關系

　　首先要分清預算管理與企業經營計劃的區別。企業經營計劃是對企業一年或一個經營期間目標的一種描述，是粗線條的;而預算是對經營計劃的歸類、分解和細化，并用會計專業語言進行組合、闡述和解釋，更加具體化、明確化和嚴謹化，信息量大、可操作性強、權威性強。

　　其次要分清預算管理與預算成本的區別。如前所述，預算是一項需要把握大量信息、投入大量精力去做，才能收到較好效果的工作，這點類似工程項目，要經過立項、可行性分析、編制、審批、執行、監督、考評的嚴格程序，投入的成本較大。因此，要求預算編制的時間充分，信息量充足，避免以偏概全，既然有必要投入較大的成本搞預算，就一定要經過嚴厲科學的論證，力求合理化，避免數字游戲;監督與獎懲措施必須配套，維護預算的嚴厲性和權威性。而在物業管理企業的運作中，若預算管理不到位，會造成項目核算的不完整，物業費用估算的不合理，在項目的實際管理中收不抵支，造成企業的損失?；蛘卟坏貌煌ㄟ^減少服務內容，降低服務標準等方式，來縮減服務成本，從而造成業主不滿，形成惡性循環。

　　第三要分清預算管理與人本主義的關系。對于企業而言，預算管理須體現以人為本的管理思想。企業應該要把握好合理分權的度，過分分權輕易各自為戰，忽視企業整體利益;但假如事事都實行集權式管理，則不利于調動員工的積極性。在兩者之間尋找一個合理的平衡點是較為可取的。

　　三、“全員、全額、全程”的預算管理模式

　　“全員”是指預算過程的全員發動。包括兩層含義，一層是指“預算目標”的層層分解，人人肩上有責任，讓每一個參與者學會理財，建立“成本”、“效益”意識。企業要提高預算管理的準確性，不僅要把核算真正落實到項目管理部，還要落實到班組。通過企業各職能管理部門和生產部門對預算過程的參與，把各部門的作業計劃和企業資源通過透明的程序進行配比，分清“輕重緩急”，達到資源的有效配置和利用。

　　“全額”是指預算金額的總體性。不僅包括財務預算，更重要的是包括業務預算和資本預算?，F代企業經營管理不僅關注日常經營活動，還關注投資和資本運營活動;不[FS:PAGE]僅考慮資金的供給、成本的控制，還要考慮物業市場的需求、企業的服務管理能力、后備人才的儲備等資源間的協調和配置。

　　“全程”是指預算管理流程的全程化。即預算管理不能僅停留在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，更重要的是要通過預算的執行和監控、預算的分析和調整、預算的考核與評價，真正發揮預算管理的權威性和對經營活動的指導作用。這要求企業的預算管理和會計核算系統密切配合，會計核算過程同時也就是預算的執行過程，執行過程中的任何反?，F象都應當通過會計核算系統體現出來。

　　置身于國際市場競爭的大環境，如何提高企業管理水平以更好地應對日益激烈的市場競爭，是大家值得思考的問題。筆者認為企業應該將預算管理作為有效管理手段，努力提高預算編制的科學性以及對預算執行控制的有效性，切實提高企業經營管理水平，提高企業核心競爭力，在市場中獲得一席之地，使企業得以良性發展。