案例描述：
20**年3月16日，**分行成交A物業，客戶張三交1萬元保證金，因該物業房產證處于抵押狀態，業主李四簽收業主收據及托管單1萬元，分行于當日上數，相關票據及合同原件資料已上交核算部。
20**年3月25日，因業主違約與客戶簽署解除合同協議(雙方)(此表在法律部表格下載)，業主李四支付客戶張三8000元違約金，其買賣雙方各支付500元(共1000元)傭金給我司。
20**年3月26日，客戶張三另選中B物業，并與B物業業主王五簽訂雙方買賣合同，此時已上交公司的A物業保證金需轉為B物業的保證金，因該物業房產證處于抵押狀態，新業主王五簽收業主收據及托管單1萬元。
遇到此種情況，正確操作流程如下：
1、首先秘書應先看清楚客戶張三與原業主李四簽署的解除合同協議(雙方)的內容，確定A物業的保證金是否是退給客戶的，并將情況報備一下核算部周玲莉。
2、將A物業的業主收據及托管單第二聯收回并讓業主在背面做好該保證金愿意退回給客戶說明的簽收;然后將客戶保證金第二聯收回并讓客戶在背面做好退回A物業的保證金轉為B物業保證金的簽收。
3、收回A物業的合同第二三聯，收取解除合同協議中約定的買賣雙方支付給我司的傭金1000元(因協議中有寫明條款，不可開出任何收據)
4、給客戶開一張B物業的保證金收據，如B物業房產證處在抵押狀態，則開具一張業主收據及托管單給業主，接收B物業的合同原件及相關資料。
秘書做賬流程如下：
1、分行自行開二張A物業的傭金收據(客戶、業主各500元)，關聯A物業的交易協議，做二筆代收代付收，選業務規則1，收據第二三聯及銀行回單上交核算部。
2、錄入B物業的交易協議，做一筆收客戶保證金的代收代付收，選業務規則1，備注說明：與票據號***同一客戶，因業主違約，現A物業保證金轉為B物業保證金，做收支相抵。
3、在票據變更單里將B物業的業主收據及托管單做補票，且將A物業的保證金收據第二聯與業主收據及托管單第二聯做補票。
4、將A物業的合同第二三聯及B物業的合同資料等相關票據都錄入財務中心資料包系統提交給核算部周玲莉。
5、在A物業成交報告系統的業務操作里作傭金調整申請，注明調整原因及調整后內部傭金分配比例，審批流程按相應的審批權限來點擊審批人，但一定要點核算部。
6、龍虎榜與虛數保持一致，但可自行插入批注注明實際業績;套表也做一下備注，方便日后查詢。
注：如涉及到傭金調整的，可以不用寫撤單申請，但是如買賣雙方沒有支付我司傭金直接撤單的需要在該物業的成交報告系統的業務操作里寫撤單申請，如涉及到法律部審批的撤單，需要另外再寫一份工作傳簽單。
篇2：營改增后物業公司代收款項如何繳納增值稅
營改增后物業公司代收款項如何繳納增值稅
ABC物業公司(一般納稅人)負責向業主收取水電費。20**年5月，*YZ酒店(一般納稅人)發生水電費100萬元(含稅，下同)，其中：電費90萬元，水費10萬元;ABC公司按照10%收取費用，共收取*YZ酒店110萬元，那么ABC物業公司如何繳納增值稅?
方案一
方案一：合同約定水電費由*YZ酒店按照實際耗用加價10%與物業公司結算，由物業公司開具發票，物業公司再與自來水公司和電業公司結算。
在該方案下，物業公司多收取的10萬元為價外費用，應并入銷售額計算銷項稅。
銷項稅：90*(1+10%)/(1+17%)*17%+10*(1+10%)/(1+13%)*13%=15.65
進項稅：90/(1+17%)*17%+10/(1+3%)*3%=13.37
應交增值稅：15.65-13.37=2.28
方案二
方案二：合同約定水電費由*YZ酒店承擔，發票由自來水公司和電業公司直接開具給*YZ酒店，物業公司收取10%的手續費，物業公司在收到款項后與自來水公司和電業公司結算，并將發票轉交給*YZ酒店。
在該方案下，物業公司收取的費用10萬元，應按照服務業繳納增值稅：
10/(1+6%)*6%=0.57
由于合同條款不同，方案一比方案二多繳納增值稅1.71(2.28-0.57)萬元。
政策依據
一、根據山東國稅局全面推開營改增試點政策指引(三)第一條的規定：如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握：
1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅;
2、同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：
(1)物業公司不墊付資金;
(2)自來水公司、電力公司、供熱公司等(簡稱銷貨方)，將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶;
(3)物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。
二、《財政部 國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》(財稅字〔1994〕26號) 第五條的規定：
代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅;不同時具備以下條件的，無論會計制度規定如何核算，均征收增值稅。
(一)受托方不墊付資金;
(二)銷貨方將發票開具給委托方，并由受托方將該項發票轉交給委托方;
(三)受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額(如系代理進口貨物則為海關代征的增值稅額)與委托方結算貨款，并另外收取手續費。