1、設備管理目的：

　　設備管理做到"三好"、"四會"、"五定"。

　　制定各系統的應急處理方案。

　　量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

　　××廣場××號樓項目(--)是綜合性強的現代化物業,其機電設備設施系統較為復雜,運行時間長,而且各系統大量運用現代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業,其設備運行安全正常是保證整個物業正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。

2.1××廣場××號樓項目(--)機電設備設施特點

　　××廣場××號樓項目(--)的機電設備設施系統主要由供配電系統、中央空調系統、電梯系統、供水系統、排水系統、消防系統、樓宇自控系統、停車場管理系統、保安監控系統(來自:m.airporthotelslisboa.com)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統的特點主要體現在:

　　2.1.1裝機種類復雜,涉及專業面廣,設備先進,進口設備多,現代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。

　　2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

　　2.1.3設備數量多,分布區域廣,停機影響大。

　　2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節能降耗是本物業高效運作與管理的重要方面。

2.2機電設備設施管理的重點和難點

　　2.2.1××廣場××號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業,管理的技術難度相對較大。

　　2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業性物業,各區域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

2.3機電設備管理的原則和目標

　　2.3.1機電設備管理的原則

　　2.3.1.1預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備時刻處于良好狀態。

　　2.3.1.2對設備做到"三好"、"四會"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設備;"四會"即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;"五定"即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

　　2.3.1.3實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養為主,同時要求專業維修人員對出現的問題及時維修處理。

　　2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

　　2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

　　2.3.1.6規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

　　2.3.1.7推行科技型物業管理模式,采用科學的管理(來自:m.airporthotelslisboa.com)方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現冗余,以備設備出現故障時能迅速處理。

　　2.3.2機電設備管理的目標

　　通過經常性養護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態,延長設備設施使用壽命,提高物業的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

2.4加強與有關部門協調,做好重大會議、活動的設備管理

　　針對××廣場××號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

　　2.4.1維修人員全部到位,分工負責。

　　2.4.2預先檢查各系統的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

　　2.4.3備足備品備件,以被急用。

　　2.4.4加強與有關部門的協調,提前通知下列部門:

　?、倥c供電部門聯系,將工作聯系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

　?、谂c自來水公司聯系并派發工作聯系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

2.5機電設備管理維修保養方式

　　2.5.1日常維護保養。操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發現故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

　　2.5.2一級保養。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。

　　2.5.3二級保養。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。

　　2.5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。

　　2.5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

2.6實行機電設備的動態管理

　　2.6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

　　2.6.2利用先進的監控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態實行動態技術監控。

　　2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態管理。

　　2.6.4積極實現與公司技術委員會在技術指導和質量監督、信息反饋等方面的相互支持和動態協作。

　　2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

　　2.6.6組建一支由專業技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。

2.7各系統設備設施的管理要點及措施

　　2.7.1供配電系統

　　2.7.1.1管理要點及措施:

　　2.7.1.2效果:

　　(1)保證24小時正常運行。

　　(2)設備完好率99%以上。

　　(3)投訴處理率100%。

　　2.7.1.3記錄:

　　(1)供配電抄表記錄;

　　(2)供配電運行值班記錄;

　　(3)供配電系統巡視維護表;

　　(4)供配電系統維修保養表;

　　(5)接地電阻測試記錄表。

　　2.7.1.4其它:

　　入住之初,協助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。

　　在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。

　　2.7.2給排

　　2.7.2.2效果:

　　(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

　　(2)建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行,設備和管道系統狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統功能正常,排水系統通暢。

　　(3)限水、停水能預先通知用戶。

　　(4)按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環境整潔,有封閉措施;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發生。

　　(5)設備完好率99%以上。

　　(6)投訴處理率為100%。

　　2.7.2.3記錄:

　　(1)給水系統巡視維護表;

　　(2)給水系統維修保養表;

　　(3)排水系統巡視維護表;

　　(4)排水系統維修保養表;

　　(5)水池、水箱清洗記錄表;

　　(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

　　(7)供水系統月測試記錄表。

　　2.7.3消防系統

　　本系統主要有火災自動報警系統(FAS)、消防水系統(含消火栓水系統、噴淋水系統等)、防排煙系統、氣體消防系統等。

　　2.7.3.1管理要點與措施:

　　2.7.3.2效果:

　　(1)消防控制及消防系統設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。

　　(2)落實區域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規的宣傳教育,保證火災發生率為"0"。

　　(3)制定突發性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

　　(4)無火災及其它安全隱患。

　　2.7.3.3記錄:

　　(1)消防報警系統巡視維護表;

　　(2)消防報警系統維修保養表;

　　(3)值班記錄;

　　(4)氣體消防系統巡視維護表;

　　(5)氣體消防系統維修保養表;

　　(6)消防演習記錄。

　　2.7.4空調系統

　　2.7.4.1管理要點及措施:

　　2.7.4.2效果:

　　(1)配備專業人員,維修和運行人員持證上崗。

　　(2)建立規范完善的空調運行制度和維修保養制度并嚴格執行。

　　(3)空調系統安全、正常,保持狀況良好。設備及環境整潔,無異常噪聲及滴漏水現象。

　　(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區內的傳播。

　　(5)有準確完整的空調系統檔案資料,各項運行記錄和維修保養記錄齊全,并歸檔保存。

　　(6)制定切實可行節能運行制度,有明顯節能降耗成果。

　　(7)系統設備完好率在99%以上。

　　2.7.4.3記錄:

　　(1)冷水機組運行記錄表。

　　(2)空調系統巡視維護表;

　　(3)空調系統維修保養表。

　　2.7.5電梯系統

　　2.7.5.1管理要點及措施。

　　2.7.5.2效果:

　　(1)電梯由專業隊伍維修保養,電梯維修、保養人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。

　　(2)嚴密的安全運行和維修保養規章制度得到落實,各種維護保養、巡視檢查記錄統一歸檔管理,資料完整。

　　(3)電梯運行狀態良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。

　　(4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。

　　2.7.5.3記錄:

　　(1)電梯系統巡視維護表;

　　(2)電梯系統維修保養表。

　　2.7.6智能化樓宇自控系統

　　2.7.6.1效果:

　　(1)建立健全的維修保養規章制度并嚴格落實,各種維護保養、巡視檢查記錄統一歸檔管理,資料完整。

　　(2)監控和紅外線設備運行狀態良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。

　　(4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。

　　2.7.6.2記錄:

　　(1)保安監控系統巡視維護表;

　　(2)保安監控系統維修保養表。

2.8機電設備設施搶修、應急處理方案

　　2.8.1停電應急處理措施

　　2.8.1.1市電停電

　　當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統,做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協助用戶解決因停電造成的困難。

　　2.8.1.2設備故障停電

　　(1)首先查明故障原因,根據具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。

　　(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。

　　(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現場安撫讀者等使用人,并安排有續疏散,避免出現混亂。

　　2.8.2給排水系統應急處理方案

　　2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。

　　2.8.2.2市政供水管網故障造成突發性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。

　　2.8.2.3由于供水設備故障造成突發事故,按下列程序執行:

　　(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態發展。

　　(2)水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。

　　(3)事故不能在2小時內處理的,管理處經理簽發停水通知單,并附上處理方案告知用戶。

　　(4)根據現場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。

　　2.8.3空調事故應急處理方案

　　水電維修人員必須準確掌握空調系統的運行情況,一旦發生故障,應立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。

　　2.8.3.1冷水機組發生故障。

　　(1)空調運行人員立即啟動備用空調,恢復供冷。

　　(2)水電維修人員必須在出現故障后5分鐘以內趕至現場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后3分鐘內通知專業維修單位,專業維修單位在30分鐘內趕至現場處理。

　　(3)故障不能在10分鐘內處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。

　　2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發生故障。

　　空調運行人員立即啟動備用設備,工程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。

　　2.8.3.3空調末端裝置發生故障。

　　工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。

　　2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經驗,避免同類事故的發生。

　　2.8.4電梯應急處理方案

　　無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯,還是因為消防系統報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執行,保證乘客的人身安全。

　　2.8.4.1當消防系統報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜?，F場確認發生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。

　　2.8.4.2突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知(來自:m.airporthotelslisboa.com)水電班人員,根據樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。

　　(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。

　　(2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態,應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。

　　(3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。

　　(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。

　　2.8.4.3電梯自身發生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。

　　2.8.5重視設備的使用管理和維修保養,延長設備的大修周期和使用壽命。

　　2.8.5.1重視機電設備的使用管理

　　建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態,杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。

　　2.8.5.2加強機電設備維修養護

　　對設備實行三級保養(即日常維護保養、一級保養、二級保養)和設備點檢,及時發現設備隱患,減少、避免突發故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態,延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。

　　根據我們管理政府物業的經驗,維修養護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。

　　2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率

　?、龠x擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。

　?、诓捎孟冗M的操縱控制技術(如微機控制、并聯控制、群控控制、智能控制),優化電梯運行狀態,有效地縮短乘客候梯時間。

實現水泵的高效經濟運行

　　在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區,實現水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節能效果影響很大。

　　在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯運行水壓偏高時,系統能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統自動轉入小泵運行狀態,自動將變頻泵切除,并在管網水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統的恒壓和小泵運行狀態,根據管網水壓的變化自動轉換。

做好水處理工作

　　(1)降低污垢對換熱設備的影響

　　空調系統存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環水系統中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質檢測,然后依據檢測結果向水系統中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創造條件。

　　(2)清除和防止銹蝕

　　由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。

　　為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業后,立即對空調系統清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數無影響),以減輕腐蝕程度。據統計,空調設備水系統使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:

　　空調設備水系統進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表

設備 處理 使用 方式 壽命	供水管	揚水泵	制冷機組	冷卻塔	風機盤管/風柜
運行中作預膜處理	18	11	11．2	11．9	8．0
未進行預膜處理	12．6	9	5	6	4．0

　　由于采用無機酸、有機酸等傳統水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。

節約用水

　　××市是淡水資源比較缺乏的地區,減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節水器具與設備,是實現節約用水的重要措施和途徑。采用先進的節水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節省電力資源。

　　在本物業大廈中,我們將采用下列手段實現節約用水:

　　珍惜水資源,大力倡導節約用水的觀念。

　?、谖飿I管理處水電及保安人員時常巡視,發現有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。

　?、巯薅ㄋ?、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據需要設定合適的水位,可收到一定程度的節水效果。

　?、芡茝V使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統壓力不足或不穩定引起管路"停水"等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。

　?、菔褂醚訒r自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統中采用延時自閉水閥,根據需要調節延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節水和衛生的雙重效果。

　?、藓侠聿贾冒惭b減壓閥和使用節水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統中各用水管獲得適當的水壓和流量。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現象,減壓閥具有改善系統運行工況和潛在節水作用。使用節水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。

　　提高供配電系統的節能效果

　　(1)供冷系統設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區別對待,根據需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。

　　(2)根據實際用電負荷的變化調整變壓器的投入數量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現調荷節電。

　　(3)配電系統中發揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節能效果。

　　(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優質高效的節能燈具,加強該系統啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現顯著的節能效果。

篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題

　　物業設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保?。?、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。

　　物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態?？傊?，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業知識教材：供暖設備管理概述

　　物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　?、贌嵩?制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　?、跓崦捷斔凸艿?把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　?、凵嵩O備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　?、馘仩t本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　?、跓崃ο到y:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　?、蹮燂L系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　?、苓\煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　?、儆脩羰覝睾细衤?。

　?、谶\行事故率。

　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。

　?、苁?。

　?、菟|達標率。

　?、掊仩t負荷率。

　?、哓搨鹿事?。

　?、鄟砣?、來電、來信*率。

　?、釤焿m、煙氣排放達標率。

　?、夤芄芾砉具M行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　?、墼谶\行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　?、偈彝夂褪覂裙┡矫?、系統圖。

　?、诠芫W設備的合格證及使用說明書。

　?、垭[蔽工程的分段驗收記錄。

　?、芄芫W的水壓試驗記錄。

　?、葜匾缚诤附淤|量檢查記錄。

　?、薰艿赖臎_洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。