第四部分 空調、設備系統管理

一、空調系統檢查巡視內容

　　1、設備巡查

　　巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現象。

　　2、空調機房

　　(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。

　　(2)巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

　　(3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。

　　3、冷卻塔、水箱檢查

　　(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發出噪音，風機起動電柜有無故障指示。

　　(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

　　4、風機等檢查

　　(1)組合式風機：檢查運行時有否發出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網有無堵塞，塵網是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

　　(2)吊裝式風機：運行時有否發出噪音，塵網有無堵塞。

二、空調系統操作規程

　　(一)開機程序

　　1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

　　2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統注滿水，靜水壓力正常。

　　3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態。

　　4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

　　5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態。

　　6、根據室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。

　　7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

　　8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態。

　　9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

　　10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

　　11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經在開啟位置。

　　12、檢查蒸發器、冷凝器出入水壓差(約1 kg/cm2)。

　　13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

　　14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。

　　15、啟動主機。

　　16、檢查主機運行數據，待主機運行平穩后才可離開機房。

　　(二)關機程序

　　1、關機前記錄主機運行數據。

　　2、按停主機。

　　3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據需要繼續運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。

三、空調系統運行管理規定

　　1、空調系統的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監督。

　　2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調系統運行表上，未經主管管理員批準，不得擅自更改運行參數。

　　3、按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統。

　　4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

　　1、冷水機組維修保養和水處理由專業公司負責。

　　2、空調班組負責空調系統輔助設備(水泵、電機和風機)的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

　　2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

　　3、當值人員巡查發現系統設備故障，應立即進行維修，并報告主管管理員。

　　4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

　　5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

　　6、工作過程中注意環保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

　　7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定。

　　8、系統保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

　　9、系統維修保養工作結束后應填寫維修保養記錄表。

五、中央空調系統應急處理方案

　　(一)冷水機組

　　1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。

　　2、發現故障的技工將情況報告主管管理員并聯系設備保養商維修。

　　3、設備保養商接通知后，辦公時間4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

　　(二)水泵

　　1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

　　2、發現故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日志上。

　　3、水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。

　　(三)冷卻塔

　　1、水塔電機故障

　　(1)巡查發現運行中的水塔電機故障，應立即停止該機。

　　(2)發現故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

　　(3)屬較嚴重的故障應報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　2、水塔穿底漏水

　　(1)巡查員工發現水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。

　　(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。

　　3、水塔溢漏

　　(1)巡查發現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。

　　(2)浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。

　　(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。

　　(四)管網系統

　　1、主管道

　　(1)發現或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

　　(2)現場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏;如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。

　　(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

　　(4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

　　(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　2、水平管網

　　(1)發現或接報空調水平管網漏水，應迅速將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。

　　(2)現場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。

　　(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

　　(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　3、空調機房內的伸縮節

　　(1)發現或接報機房內伸縮節破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。

　　(2)將破裂伸縮節上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。

　　(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　4、空調機房內的管道

　　(1)發現或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷，以防電氣短路。

　　(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

　　(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

　　(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。

　　(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。

　　(6)報告主管管理員，由其組織搶修。

　　(五)通知受影響用戶

　　事件發生后，主管管理員認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。

篇2：花園項目宿舍空調設備管理條例

　　房產后勤管理部內部管理制度

　　花園項目宿舍空調設備管理條例

　　1.目的

　　為合理、安全、節約使用宿舍空調設備，延長空調設備的使用壽命，創造一個良好、舒適的生活環境，特制定本條例。

　　3.范圍

　　適用于**花園項目小組。

　　2.職責和權限

　　宿舍長：宿舍管理者及空調設備責任人。

　　4.方法與過程控制

　　4.1空調設備屬帶電設備，非專業人員或未經允許，任何人不得隨便拆卸、調試空調設備；

　　4.2空調設備要定期進行保養（清洗濾網、擦拭等），每月不得少于一次，保持空調設備清潔如新；

　　4.3宿舍長為空調設備責任人，宿舍長負責監督空調設備的使用狀況。有權對不遵守條例者進行批評警告，屢教不改者或情節嚴重者可按公司相關管理條例進行處罰；

　　4.4空調設備出現異常情況后，要及時報修，嚴禁私自拆卸；

　　4.5宿舍的空調設備統一調到自動狀態，最低溫度調至26攝氏度。不得隨意調試空調設備的設定，要做到人離機關。如發現室內無人，空調不關者，第一次警告，第二次處罰最后離開者20元，第三次以后每次處罰最后離開者50元；

　　4.6各宿舍的空調設備的使用時間具體規定如下：

　　4.6.1安全宿舍：由于工作性質不同，使用時間為作息時間；

　　4.6.2 保潔宿舍使用時間為18：00-08：00；

　　4.6.3 節約能源，空調設備的開啟視天氣的情況作適當的溫度調整，空調設備開啟時,請關好門窗；

　　4.7請愛惜公共財產，妥善保護空調遙控器。