城市綜合體物業管理及其方案

　　一、城市綜合體物業管理特點

　　1、綜合體物業管理的任務綜合體的物業類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中、寫字樓、公寓。綜合體物業包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統，智能化中央空調系統，技術含量高，需要較高的專業水平維護。

　　由于城市綜合體通常是收益性物業，因此，城市綜合體物業管理的任務并不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業中長期凈收益最大化，并保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。綜合體物業管理在衛生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統一管理并負責工程維護費用單獨核算。根據物業管理規定，需要考慮根據物業不同性質收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。

　　2.商業綜合體物業基本的管理職能為：--辦公室(含前臺、財務、采購、倉庫)--客服中心(客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等);--工程管理(供水、供電、供氣、空調、電梯、消防、通訊等設備的運行、維護、維修、管理;公共部位裝潢維修維護等);--公共秩序管理(含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等);--環境衛生管理(含消殺、綠化和團膳)?；緳C構配置為辦公室、物業部、管理部?？梢愿鶕唧w情況進行調整。

　　3. 物業管理收費特點由于綜合體物業管理復雜要求高,收費要高于普通物業城市綜合體物業管理

　　收費標準二、城市綜合體物業管理公司的組織架構和團隊建設城市綜合體物業管理組織架構工程部：電梯維護工程師、網絡設備維護工程師、空調工程師、電器技工(負責強電、消防設備維護等)。由于綜合體物業設施多，物業管理人員素質要求高，需要注重知識共享和培訓。

　　三、 綜合體前期物業管理服務介入方案綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。

　　項目規劃設計階段參與人員前期介入小組：

　　物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理主要工作內容

　　1、從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。綜合體前期物業管理服務介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口

　　3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。

　　4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。

　　5.參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。

　　6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。

　　7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。

　　8.物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。施工圖設計階段的物業服務介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。

　　二.在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議1.土建1)對屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇2)門、窗的材質3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求5)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集6)煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性2.配套1)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及2)給業主造成的影響3)各種設備產生的噪音對業主的影響4)各種設備總控制開關是否設在公共區域內5)各種設備設施的能源消耗6)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響7)智能化設施的可靠性、適用性與經濟性施工階段

　　(一)參與人員前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

　　(二)主要關注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議1.地產公司招標工作介入1)供方門、窗質量及售后服務評價2)公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定2.施工介入1)房屋質量控制2)隱蔽工程檢查驗收記錄3)設計變更記錄的收集4)設施、設備的安裝調試及操作培訓5)成品保護6)綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量三.綜合體購物中心部分物業管理方案購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。

　　一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導示系統公司設置好導示標志和臨時標志;

　　另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購物中心物業管理任務一般包括1.購物中心的前期介入2.購物中心的裝修管理3.保安和錄像監控系統 確保對購物顧客的無打擾服務

　　4.購物中心的清潔

　　5.機電設施維護

　　6.電腦系統結算整個購物中心物業管理相關費用對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調系統的節能以及綜合體物業管理成本預算城市綜合體物業管理預算

　　四.購物中心的裝修管理

　　1、購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發放到商戶手中。城市綜合體物業裝修管理流程

　　2、購物中心內主力百貨商場“二次裝修”的要求和標準概述百貨商場的裝修按內容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經營的各種業態提供基本的物業基礎設施、基礎條件、硬件環境。包括為滿足業態經營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經營需要提供的必要基礎設施，包括水、電、空調、消防、安防、廣播、通訊設備、網絡工程、照明、電梯等;為滿足商場營銷需要而進行的設施、促銷設施等。“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。

　　主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于實現商場整體裝修的統一協調，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

　　組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

　　一、彰顯個性與整體協調統一的原則。“二次裝修”既要體現商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區的定位協調一致。

　　二、統一安排，獨立執行的原則。“二次裝修”要依商場的統一開業、調整計劃統一安排，同時每個品牌又要獨立設計、制作完成各自的裝修。

　　三、效率與質量統一的原則。“二次裝修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質量，做到不忽視每一個細節，不浪費點滴時間。

　　四、安全第一，規范施工的原則。“二次裝修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規范施工，把安全放在首位，嚴格執行消防、用電、安全制度按操作流程規范施工。

　　五、打造精品與厲行節約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現象。

　　“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

　　一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區及周邊相鄰品牌柜組協調一致。

　　二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成裝修任務，以保證開業或調整計劃的如期完成。

　　三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持和維護良好的秩序、保證施工安全、財產和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

　　四、遵守和執行商場的“二次裝修管理”工作流程。

　　為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關部門配合接受相關的管理和指導。

　　五、遵守和執行相關的安全、消防等標準和技術規范，保證施工和制作質量。

　　各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執行有關部門關于安全、消防、等管理規定和技術要求、材料、工藝要求等，使得裝修結束后能夠通過驗收安全使用。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。