冬季小區物業管理“三防”應急方案

　　寒冬的到來，惡劣天氣下將會造成小區的各項設施設備不同程度的損壞，給居民生活帶來不利的影響。為了確保安全，做到防患于未然，物業公司應早安排、早預防，提前制定了應急方案，做好冬季“三防”(防凍、防漏、防滑)工作，確保小區居民正常生活和安全出行。

　　一、防凍

　　冬季的到來，物業管理服務企業首先要做的是防凍。一般來講，應注意空置房屋、共用設施、設備以及樓道保溫等三個方面。

　　1、空置房屋的防凍

　　(1)物業管理服務企業負責看護的空置房屋的防凍。一些開發商出于對物業管理服務企業的信任和減少看護房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋(特別是商業網點)，交給物業管理服務企業看護。對于這類房屋，應采取如下措施避免上、下水管線受凍出現滲漏跑水現象

　　防凍措施：

　?、佟〖訌娛覂确篮?。對空置房屋的外門窗(包括陽臺門窗)進行檢查，缺失的玻璃應補安，確保門窗關閉嚴實。必要時還應將上、下水管線用巖棉等保溫材料進行保溫，對關閉不嚴的門窗用草墊子、棉門簾進行封檔。不供暖的空置商業網點，全樓的上、下水主管線都在其室內，一旦發生凍害，受影響的就是全樓的住(用)戶。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業管理服務企業不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。

　?、凇〗⒖辗垦惨曋贫?。設專人對空置房屋進行巡視，一般要求三天巡視一次，最長時間也應一周巡視一次。三九嚴寒時對重點房屋(如有共用設施的空置商業網點)應一天巡視一次，發現問題及時報告并及時解決。

　?、邸〗睓C制。入冬前制定出切實可行的應急預案，組建應急維修隊，準備應急物資材料。無論是夜晚還是節假日，接到應急報告，相關人員能及時趕到現場，盡快解決發生的問題。真正做到應急不慌，處理得當，修繕及時，避免損失。

　　(2)開發商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發商負責看護。開發商注重的是空置房屋及設施設備是否丟失，物業管理服務企業則注意的是這些空置房屋不要給他人的權益帶來損害。所以，物業管理服務企業在入冬前應該與開發商進行溝通協商，確定這些空置房屋冬季看護巡視辦法以及發生應急事件的處理方案。明確雙方處理空置房屋應急事件的負責人和聯系辦法，建立日?？罩梅课菘醋o巡視的雙方聯系制度。要確?？罩梅课萸闆r清楚，雙方應急方案明確，互相聯系溝通及時，應急處理實施快捷。

　　(3)業主空置房屋的防凍。無論什么檔次的小區，業主空置房屋的現象都普遍存在。這些空置房屋的業主，大部分缺乏對冬季防凍重要性的認識，疏于對空置房屋的適時查看，同時又不愿意將自己相關信息告知小區物業管理服務處或相鄰業主，致使發生應急事件時聯系不到空置房屋的業主。每年冬季空置房屋發水(暖氣管或上、下水管凍裂等)而找不到業主的事情都時有發生，給相鄰業主帶來了較大損害。對這樣的空置房屋，物業管理服務企業在入冬前應積極主動找空置房屋的業主，溝通協商冬季如何對空置房屋進行查看，建議業主對上、下水管線等采取保溫措施，確定突發事件的應急解決方案，互相交換聯系辦法。同時向業主告知空置房屋一旦發生突發事件，給他人帶來損害時他應該承擔的責任。如果空置房屋內沒有貴重物品，物業管理服務企業也可以收存業主的房門鑰匙(需要專人保管)，以備突發事件時使用。

　　2、共用設施、設備的防凍

　　進入冬季后，小區內共用設施設備也應該做好保溫防凍措施。上、下水管線、消防設施等大多在樓道內或房屋地下室內，隆冬時節很容易發季凍害：如下水管道凍結造成下水不通，消防溫感報警器凍裂造成漏水等現象，很多小區都曾發生。因此，物業管理服務企業要對這些共用設施、設備進行保溫。保溫方法可用珍珠巖砌塊圍護或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時，還可在地下室(或地下停車場)入口處安裝熱風幕設施。這些保溫措施都是一次投入多年受益。

　　3、樓道保溫應引起足夠的重視

　　入冬前應將樓道門窗關閉嚴實，缺損玻璃及時補安。屋面出入口也要封閉嚴實，必要時可加鎖防護。沒有閉門器的樓道門應安裝門弓子，以達到樓道門自動回關。

　　二、防漏

　　冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。

　　1、屋面滲漏的防治

　　冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏;二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數不同，容易出現卷材翹起的現象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有一定困難，防水施工人員疏忽不認真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。

　　冬季屋面滲漏防治的主要方法：

　?、佟≡谌攵白屑殭z查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發現有縫隙應用防水油膏嵌充，以牢固密實為準;

　?、凇∽屑殭z查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實到位，如發現不密實或沒到位現象應立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材;

　?、邸《疽坏┌l生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水(冰)，再仔細清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。

　　2、外墻面水落管滲漏的防治

　　大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出?？墒峭鈮Φ乃涔?特別北外墻面上的水落管)溫度很低且又很長，雪水順水落管流下時就凍結在水落管內壁上，一層復一層逐漸成冰堵住整個水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時又凍結在外墻面上。冬季寒冷時外墻面形成冰面層現象隨處可見，即是由此而成。

　　防治水落管滲漏主要方法：

　?、佟≡谖菝娣e雪溶化期間，注意及時清掃排出積水，并在臨近黑天時，在水落管上部用木棍敲打，將粘結在水落管內壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個水落管;

　?、凇“l現外墻面上有冰層時，要及時將冰層清理。即能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時發霉長毛。

　　三、防滑

　　冬季，由于天氣寒冷，路面有雪有冰非?；?，人員出行有很大不便。如果一不小心摔倒了，容易摔傷，造成安全事故，因此告知業主一些冬季防滑小知識，及時做好溫馨提示。

　　1、人員的防滑：

　?、佟〖皶r清除裝置、道路、樓梯、通道上的積雪、結冰。

　?、凇≡谥饕ǖ郎显O置防滑設施，如：防滑毯、防滑墊等。

　?、邸≡诖嬖诨斤L險的地方，設置安全提示標語。

　?、堋∩舷聵翘輵龇鍪?。

　?、荨《狙┨斐鲂袘┓阑?，在馬路人行臺階上行走。

　?、蕖⊙┨觳叫兴俣炔灰?，步幅要小，雙手不要揣在兜里，因為上臂來回擺動能起到平衡作用。

　?、摺∪绻飞险娴牟恍⌒耐蝗凰さ?，盡量別用手腕去支撐地面，因為這種摔倒姿勢最容易造成手臂骨折。一旦摔倒發生骨折，切不可亂揉亂動，以免加重傷情。應用圍巾、木板等工具固定好骨折部位，請求他人幫助或報警，盡快送醫院治療。

　　2、汽車的防滑：

　?、佟》阑?，在輪胎外層套上一層防滑鏈，就像上面說的在鞋子上套防滑鞋套一樣。相對來講價格比較實惠一些。

　?、凇∫穷A算允許，可以換雪地輪胎，為了確保您的輪胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保證您駕控之旅的安全，更換成冬季輪胎是有必要的。

　　3、自行車的防滑：

　　增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，提醒業主最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過多、過重的物品，騎行過程中，切記不要急剎車，否則會使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉彎，使自己的重心通過車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內轉彎半徑越大越安全。自行車防滑增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑，因此最好選擇較粗的輪胎。車體不要攜帶過多、過重的物品，騎行過程中，切記不要急剎車，否則會使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎為好。盡量避免急轉彎，使自己的重心通過車軸線與地面保持垂直，在道路許可的范圍內轉彎半徑越大越安全。

篇2：建設集團關于做好冬季施工安全質量工作的通知

　　浙中建[20**]23號文《關于做好冬季施工安全質量工作的通知》

　　各部門、辦事處、分公司、項目部：

　　目前，即將進入冬季施工階段，為進一步加強我司冬季建筑施工安全生產和質量管理工作，及時應對突發情況和雨雪冰凍天氣，現有關事項通知如下：

　　一、認真落實冬季安全措施

　　(一)強化責任，層層落實冬季安全生產部署工作

　　各項目部要加強組織領導、強化責任落實，進一步統一思想，充分認識到安全生產工作的艱巨性和重要性。從本項目的實際出發，組織部署好冬季施工安全工作，堅決克服麻痹思想和松懈情緒。要根據冬季施工特點，制定應對特殊天氣的施工安全落實方案和應急預案，嚴格落實目標責任管理，層層抓落實，切實將冬季建設施工安全防范措施落到實處，將安全生產主體責任落實到一線。

　　(二)突出重點，強化冬季施工安全管理

　　要繼續深入開展嚴厲打擊整治危大工程違規施工行動，以“防火、防凍、防滑、防墜落、防中毒、防坍塌”作為冬季建筑施工安全工作的重點，采取有效措施，切實加強起重機械、深基坑、腳手架、高大模板等重點環節和重點部位危險源監控。要科學合理安排工期，嚴格按照施工流程組織作業，不得盲目搶工期、趕進度，要嚴格落實大風、降雪等惡劣天氣后復工前安全檢查制度，對存在安全隱患，達不到施工安全條件的不得復工。

　　1、開展冬季施工安全教育：各項目部要結合冬季施工作業特點，切實做好班前安全教育活動，明確冬季施工安全注意事項，嚴格執行安全技術交底制度。施工作業前，項目技術員、專職安全員應將分項工程有關安全施工的技術要求向班組、作業人員進行技術交底，安全技術交底要有針對性和指導性，并嚴格履行簽字手續，提高作業人員的自我防范意識和安全操作技能。

　　2、做好防墜落措施：各項目部要嚴格落實安全生產管理職責，切實加強施工現場安全防護設施的管理監督，嚴格執行《建筑施工高處作業安全技術規范》等標準要求，做好“四口、五臨邊”等易發生墜落事故部位的安全防護措施，防護欄桿、蓋板、警示標識等設施應設置規范牢固，防凍、防滑等措施要落實到位。

　　3、加強起重機械安全管理：做好設備日常及定期檢查、維修和保養，確保各種安全裝置靈敏可靠，特別是做好設備基礎檢查，提高設備抗大風、防傾覆、防墜落能力，保證起重機械設備使用安全性能。

　　4、加強深基坑施工安全管理：要嚴格落實深基坑管理有關規定，對深基坑的設計、評審、開挖、支護、監測等各個環節進行嚴格把關和管控，切實做到邊開挖邊支護，嚴禁一挖到底;加大惡劣天氣時深基坑監測頻次和密度，安排專人進行不間斷巡查，遇到險情要立即采取措施，防止坍塌事故的發生。

　　5、加強高大模板支撐系統安全管理：要嚴格按照高大模板支撐系統管理的有關要求，嚴格落實專項施工方案編制、審批、論證、實施等各個環節的規定。確?；A平整堅實、排水通暢，按規定設置墊板、鋼底座、掃地桿和縱橫向剪刀撐、拉節點設置牢固，切實做到拉節有效，確保大模板支撐系統整體的穩固性。

　　6、加強建筑工地消防安全管理：嚴格按照《建設工程施工現場消防安全技術規范》要求，重點加強作業區、生活區、易燃易爆物品存放區以及倉庫、配電設施等部位的消防安全管理，做到重點防范，重點監控。要合理有效地配置滅火消防器材，組織消防應急小分隊，加強應急演練，全面落實防范措施，防患于未然。嚴禁在在建建筑物內住人，加強生活區管理，宿舍內嚴禁使用木柴、炭火取暖，嚴禁亂拉、亂接用電設施，防止中毒窒息、觸電和火災事故的發生。

　　7、切實落實揚塵防控措施：冬季空氣干燥，施工現場易產生揚塵點面較多，各施工現場要嚴格按照楊塵控制要求，做到施工現場和工程主體防護圍擋封閉到位、洗車平臺有效使用、場地平整硬化到位、材料堆放碼放整齊、大風天氣場地灑水、裸露地面全面覆蓋、建筑垃圾及時清運。

　　8、提高應急處置能力：要強化應急值守，嚴格落實安全生產值班帶班制度，提高緊急情況下應急處置能力。要進一步完善現場事故應急預案，充分做好應急搶險救災人員、機械和物資準備，確?？旖莞咝獙o急突發情況。

　　三、認真落實冬季施工質量措施

　　冬季施工由于施工條件及環境不利，是工程質量事故的多發季節、尤其是砼工程居多，各項目部要高度重視冬季施工的重要性。

　　1、冬季施工前要做好四項準備工作：

　　(1)技術準備：復核工程量，確定冬季施工項目，對不能在冬季施工的項目要上報建設單位審定，能冬季施工的項目要制定相應的冬季施工方案及措施。

　　(2)資料準備：及時收集整理寒流、低溫、風力、風向等氣象資料。及時掌握氣象變化趨勢及動態，以利于安排施工，做好預防準備工作。

　　(3)物資準備：配備經檢驗合格的防冬劑、防冬油等各類防寒材料、備用機具及職工防寒用品。

　　(4)人員準備：配齊相關技術人員、帶班長、操作人員，并進行針對冬季施工進行崗前培訓及技術交底。

　　2、確保施工質量：

　　(1)基礎工程施工時和完工后避免受凍。開挖后及時保溫，回填前清除基層的冰雪并保證回填土夯填質量。

　　(2)對冬季期間抓進度的工程項目，應確保工程質量和安全文明施工的前提下。如模板配備套數，特別是梁、板、懸挑、大跨度等結構構件的拆模時間與強度必須嚴格按規范要求執行(同條件養護試塊必須認真嚴肅對待)，以確保主體結構質量和結構安全目標

　　(3)按施工組織設計進行施工，冬季施工現場使用的砂漿必須按配合比計量拌和施工，并采取有效的保溫措施。

　　(4)做好冬季混凝土、砂漿及外加劑的試驗工作，加強對混凝土的拌制、運輸、澆灌和養護。

　　(5)負溫度下不得進行外墻粉刷和外墻保溫施工。

　　(6)盡可能的縮短砼的運輸時間，減少運輸途中的熱量損失，盡量安排在白天溫度高的時間進行混凝土施工。

　　(7)冬季混凝土養護應采用覆蓋養護方法。在負溫度下嚴禁澆水。

　　z建設集團有限公司

　　二零**年**月二十七日

篇3：物業公司程序文件：冬季供暖管理

　　公 司 程 序 文 件 版 號: A

　　修改號:

　　冬季供暖管理 頁 碼:

　　1.目的:

　　為使供暖設備正常運行,確保住戶室溫達到市政府規定的標準(不低于16℃)。

　　2.適用范圍:

　　適用小區工程維修部管理供暖工作。

　　3.引用文件:

　　3.1質量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

　　3.2 ISO9002標準第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

　　4.職責:

　　4.1 公司副總經理負責領導,維修計劃審批協調指導工作。

　　4.2 工程維修部負責冬季供暖的組織,維修保養計劃的制定,供暖公司的聯系協調,維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術培訓,供暖工作的總結匯報等具體工作。

　　4.3 維修班負責小區室內外,管道設備的維修,保養檢查,室內溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。

　　5.工作程序:

　　5.1 供暖準備工作。

　　5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區供暖設備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。

　　5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負責與供暖公司取得聯系,確定準確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。

　　5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據上水路線,分段逐樓,進行放氣、檢查，發現有漏水現象，及時通知鍋爐房停止上水，并作好漏點標記。

　　5.1.4 維修人員經與鍋爐房聯系,確認已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據漏點位置進行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續上水,檢查步驟同上,

　　直至整個小區上滿水為上。

　　5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協助檢查。

　　5.2 日常維修工作:

　　5.2.1 供暖試運行期間,維修人員要對整個小區,住戶室內及地下室的暖氣立管,暖氣片進行檢查,是否有不熱現像,檢查結果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。

　　5.2.2 工程維修部依據《檢查記錄》,匯同有關技術人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。

　　5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實事求是,認真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風降溫天氣及元旦,春節要根據工程維修部指示,增加測溫次數。

　　5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結果要請住戶認可簽字。

　　5.2.5住戶室溫經測試達不到規定標準的,維修人員要及時分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問題,要及時匯報工程維修部。工程維修部匯同有關技術人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達到規定標準16℃以上。

　　5.2.6維修班長,每周要對小區外線管道溝,進戶閥門檢查一次,發現有漏水現象,及時通知鍋爐房,派人修理。

　　5.2.7 每年供暖結束后(每年4月份),工程維修部根據今年供暖中存在的問題,做出維修計劃上報公司副經理審批。根據公司批示,組織安排維修。

　　5.2.8 供暖結束后,維修班要對整個小區室內外閥門進行維修保養,更換盤根,加黃油。填寫維修保養記錄。

　　5.2.9由工程維修部對上述工作進行監督檢查。

　　5.3 測溫表的管理及效驗。

　　5.3.1 測溫表由工程維修部負責保管、發放、效驗，每年供暖前，由維修班長領取，供暖結束后交回工程部。

　　5.3.2 維修人員要正確使用測溫表,愛護測溫表,不得損壞,如使用不當,損壞測溫表,由本人負責賠償。

　　5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測溫表交國家認證的校驗部門校驗,將校驗合格標識貼于測溫表上。

　　5.4 緊急情況處理:

　　5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外 損壞大量漏水,暖氣片嚴重漏水等,接到報急電話,維修班長應迅速組織人員,視嚴重程度組織人員搶修或及時通知鍋爐房采取緊急措施,進行搶修同時匯報工程維修部。搶修時要注意保護好住戶的財產。搶修完畢,要把現場清掃干凈，并認真填寫《緊急情況處理報告》。

　　5.4.2 遇到鍋爐房因突然停電、停水，以及鍋爐設備出現故障影響供暖時,維修班應及時與鍋爐房取得聯系，同時派人通過電話向住戶通報，做好解釋工作，取得諒解。

　　5.4.3 供暖恢復后,維修班長要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。

　　5.4.4 維修班長負責定期對維修人員的維修保養工作,進行檢查,檢查結果在相應記錄上簽字。

　　6.支持文件與記錄

　　6.1《供暖準備工作指導》 EJ-WI-QP4.10-01

　　6.2《供暖緊急情況處理指導》 EJ-WI-QP4.10-02

　　6.3《測溫表效驗、發放記錄》 EJ-QP7.1

　　6.4《測溫記錄表》 EJ-QR-QP4.10-01

　　6.5《供暖設備檢查、保養、維修記錄表》 EJ-QR-QP4.10-02

　　6.6《供暖值班維修記錄》 EJ-QR-QP4.10-03

　　6.7《緊急情況處理記錄表》 EJ-QR-QP4.10-04

　　6.8《每周外線檢查記錄》 EJ-QR-QP4.10-05

　　6.9《冬季供暖維修、保養工作檢查記錄》 EJ-RQ-QP4.10-06