縣人民政府辦公室關于印發修文縣加強和規范物業管理服務工作方案的通知

　　各鄉(鎮、街道)人民政府(辦事處)，縣委有關部委，縣政府各有關部門：

　　《修文縣加強和規范物業管理服務工作方案》已經縣人民政府研究同意，現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

　　附件：修文縣加強和規范物業管理服務工作方案

　　2023年3月15日

　　附件

　　修文縣加強和規范物業管理服務工作方案

　　為進一步加強和規范物業服務企業管理服務工作，全面提高業主在物業管理服務活動中的自治和自我管理能力，切實維護業主和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》等法律法規，結合修文縣住宅小區物業管理服務工作實際，特制定本方案。

　　一、總體目標

　　認真貫徹落實物業管理服務相關法律法規及規定，以建立健全“屬地綜合管理、市場規范有序、業主和諧自管”的住宅小區物業綜合管理體系為重點，充分發揮屬地鄉鎮(街道)、村(居)黨組織對物業管理服務的領導作用，進一步理順物業管理服務工作體制，不斷規范物業管理服務活動，著力構建“黨建引領、各方協同、群眾參與、制度保障”的物業管理服務新格局，努力實現物業管理服務達到“服務為先、管理規范、安全有序、群眾滿意”的總體目標。

　　二、基本原則

　　(一)堅持黨的全面領導原則。充分發揮村(居)黨組織對物業管理服務活動的領導作用，切實加強村(居)物業黨建，建立以黨建引領下的多方參與、協調運行機制，形成住宅小區治理合力。

　　(二)堅持屬地分級管理原則。切實強化住建部門的監督管理責任、鄉鎮(街道)的屬地管理責任，積極引導村(居)充分發揮主體作用，著力構建部門、鄉鎮(街道)、村(居)分層管理的三級物業管理工作機制。

　　(三)堅持以人民為中心原則。把服務群眾、造福業主作為物業管理服務的出發點和落腳點，結合“一圈、兩場、三改”和城市更新補短板等行動，破解人民群眾反映強烈的物業管理問題，提高業主自我管理能力，滿足人民群眾美好居住生活需要。

　　(四)堅持共管共治共享原則。推進物業管理服務納入村(居)基層治理體系，發揮政府組織協調作用，調動職能部門、鄉鎮(街道)、村(居)、業主、業主委員會、物業服務企業、社會組織等積極參與，實現物業管理服務“決策共謀、物業共管、小區共治、效果共評、成果共享”。

　　三、健全組織

　　(一)建立物業行業黨組織。將黨建工作與物業行業進行有機融合，具備條件的物業服務企業要成立黨組織，對暫不具備成立黨組織條件的物業服務企業，由屬地鄉鎮(街道)指導村(居)選派黨建指導員，推動物業服務企業黨建工作全覆蓋。強化黨對物業行業的領導，把業主委員會、物業服務企業納入村(居)網格化管理范圍，推進村(居)、業主委員會、物業服務企業三方“雙向進入、交叉任職”，形成“小區黨組織+業主委員會+物業服務企業”三方聯動的議事協調、糾紛調處、共建共享治理新格局。

　　(二)設立物業管理辦公室?？h住建部門要設立物業管理辦公室，配備專人負責日常工作，監督管理轄區內的物業管理服務活動，向社會公布監督舉報電話，及時協調處理轄區物業管理服務中遇到的困難和問題。

　　(三)規范成立業主委員會。業主委員會必須依法依規按程序成立，屬地鄉鎮(街道)負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會人選的推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。

　　擔任業主委員會成員應當符合《貴州省物業管理條例》第三十六條的有關規定。

　　對未按程序成立的業主委員會和達不到必備條件的業主委員會委員，要及時組織清理和規范。對已成立業主委員會的小區，業主委員會執行業主大會的決定事項，了解業主的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

　　督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻，對多次催J繳仍拖欠物業費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催繳;積極調解業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛，配合屬地村(居)居委會工作，接受其指導和監督，共同做好物業管理工作。

　　四、明確職責

　　(一)縣人民政府。對全縣物業管理工作負總責，全面統籌領導物業管理服務工作。及時制定實施細則，落實辦事機構，建立縣、鄉、社區三級物業管理工作機制，落實管理責任?？h政府常務會議每年至少聽取1次物業管理工作情況匯報，專題研究相關工作。

　　(二)屬地鄉鎮(街道)。屬地鄉鎮(街道)履行住宅小區物業管理工作的屬地管理職責(含無主院落)，配備專人負責日常工作，監督轄區內物業管理活動，落實綜合協調管理職責;協助住建部門完善投訴受理和聯動協調機制，受理調解本轄區物業管理方面的投訴。受理業主關于請求依法選舉和重新選舉業主委員會的合理訴求。建立住建、公安、司法、村(居)居委會、物業服務企業、業主委員會、業主代表等相關單位及人員參加的聯席會議制度，協調解決物業管理有關問題、處理矛盾糾紛，發揮基層綜治中心和網格員作用，積極促進物業管理矛盾糾紛就地化解。督促物業企業做好特種設備的投入、更新等工作，督促物業企業做好修繕屋頂漏水、墻面剝落等房屋質量工作，監管物業管理項目交接等工作;加強消防、特種設備等法規宣傳教育，督促物業、業主、使用人等落實消防及特種設備安全責任。指導業主大會、業主委員會的成立和換屆，辦理業主委員會備案等工作;監督業主大會、業主委員會和物業服務企業依法履行職責。負責牽頭組織發動全縣物業服務住宅小區成立業主委員會，對條件成熟的物業住宅小區確保于2023年6月底以前完成業主委會的成立，對條件不成熟的物業住宅小區應當加強溝通和指導，確保條件成熟后半年內成立小區業主委員會。負責制定業主委員會年度考評細則，并認識開展業主委員會年度考評，就考評結果及時予以公示，對考評優秀的業主委員會應當給予表揚，對考評不合格的業主委員會應當進行通報批評，對拒不整改的業主委員應當及時進行組織全體業主開展業主大會進行成員變更等。負責組織村(居)集體積極開辦物業服務企業，參與全縣物業服務的管理和競爭，力爭2023年底實現村(居)集體成立的物業服務企業初見成效。

　　(三)屬地村(居)居委會。按照屬地鄉鎮(街道)要求，建立黨建引領下的村(居)居委會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，引導居民積極參與社區治理;鼓勵業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任村(居)黨組織兼職委員，符合條件的村(居)“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員;組織指導業主大會、業主委員會的成立和換屆;協調業主委員會、業主與物業服務企業關系，負責調處社區物業服務糾紛;鼓勵有條件的老舊小區逐步引進物業服務，依托社區居(村)委會實行自治管理，依法保護業主的合法權益;充分調動村(居)級組織屬地管理社會事務的主導作用，多渠道發展和壯大村(居)級集體經濟，鼓勵村(居)級集體組織在營業執照當中增設物業服務經營許可范圍，積極參與全縣物業服務的招投標，通過并購整合等方式不斷做大做強。

　　(四)縣直相關單位。

　　1.縣住建局。依法加強行業監管，負責物業管理服務活動的監督管理工作;研究制定物業管理政策和指導制定行業服務標準;負責物業服務企業和業主委員會的備案工作;負責住宅專項維修資金的交存、使用和管理;負責物業服務企業及從業人員業務指導、培訓和監督管理;負責物業服務企業信用評價考核管理;會同有關部門對物業服務企業經營活動進行監督檢查;指導監督物業管理協會開展行業指導和行業自律管理;負責實施建設工程消防設計審查、消防驗收、備案和抽查等工作;負責制定屬地鄉鎮(街道)對物業小區業主委員會的成立管理相關進行年度考核，配合鄉鎮(街道)指導業主大會、業主委員會的成立和換屆等相關工作。負責督促物業服務企業配合供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位開展相關管線和設施的維修、養護和建設等工作;同時監督物業服務企業對服務區域內各類民用基礎設施及消防設施進行保護。

　　2.縣綜合執法局。負責督促行業主管部門開展生活垃圾分類管理的組織、協調、指導和監督管理工作;負責監督、指導物業服務企業依法對防空地下室進行平時開發利用和維護管理;負責對犬只外出排泄的違法行為進行查處;負責對城鎮范圍內違法建筑、占用公共場地(通道)、亂設攤點、亂設墻體(戶外)廣告等的違法行為予以查處;建立投訴響應機制，在接到投訴后及時安排工作人員到現場進行調查和處理。

　　3.縣自然資源局。負責按相關規定將新建小區的物業用房、停車位、環衛設施、充電設施車位比例不低于10%等公共配套納入掛牌出讓條件，按照掛牌出讓條件開展規劃方案審查、審批及批后規劃的后續管理工作;配合解決小區內因規劃問題引起的糾紛，對物業管理區域內的違章搭建進行認定移交處置。

　　4.縣發改局。按照定價權限，負責做好市場調研，掌握縣內物業小區停車費和物業費的收費標準，制定小區物業費和小區停車收費指導意見;負責統籌指導小區開展充電樁的安裝建設。

　　5.縣市場監管局。負責依法依規辦理市場主體登記工作，負責物業價格、停車收費投訴舉報、受理、查處等監督檢查工作;負責受理物業管理區域內違反市場監管法規的投訴;負責依法查處虛假廣告、無照經營等違法違規行為;依法對小區電梯等特種設備使用管理單位和電梯維保單位實施監督檢查，督促使用管理單位和維保單位做好特種設備的使用登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規行為。

　　6縣應急管理局。指導、協調、監督對物業企業負有行業安全管理的部門加強對物業企業安全防范和管理，指導、協調各有關部門制定專項應急預案。

　　7.縣消防救援大隊。指導物業服務企業做好物業管理區域內的消防安全管理工作;聯合縣綜合執法局、縣公安局查處挪用消防設施以及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等消防安全違法行為，指導整改火災隱患，指導、協助有關單位做好消防宣傳教育工作和微型消防站建設，指導和監督物業服務企業聘請專業人員對管理區域內的公共消防設施進行維護管理，逐步實現持證上崗;查處物業服務企業消防違法行為，指導物業小區管理單位制定消防演練及消防應急預案;配合縣公安局對物業管理區域內堆放易燃易爆物品行為進行處罰。

　　8.縣公安局。負責加強小區治安管理;加強物業服務企業保安服務的監管和指導，原則上小區保安必須持有《保安員證》上崗，逐步提升保安人員的技術、專業、應急等綜合素質;加強流動人口管理，指導落實安全防范工作;對不文明養犬，干擾他人正常生活等不文明行為依照《貴陽城鎮養犬規定》依法處罰。結合“智慧安防小區”建設相關要求，督促物業服務企業提升小區物防技防能力水平。

　　9.縣人社局。負責指導物業服務企業勞動用工和督促企業繳納社會保險，協調處理物業服務企業的勞資糾紛;鼓勵物業服務企業招用就業困難人員;按規定落實相關扶持政策。

　　10.縣工信局。協調通信運營企業按照相關規定做好物業管理區域內的通信管線和設施的維護、養護工作。

　　11.縣水務局。負責督促和指導物業服務企業按照相關規定做好物業管理區域內的供水設施設備的養護工作。

　　12.縣衛健局。貫徹執行黨和國家有關衛生工作的方針、政策。負責物業服務管理區域衛生服務站、社區醫院的監管。指導開展各種形式的衛生宣傳教育，負責對疫情防控、健康教育欄、病媒生物防制等設施的設置指導。

　　13.市生態環境局修文分局。做好物業小區周邊工業企業污染防治監督工作，查處職責范圍內違反生態環境法律法規的行為。

　　14.縣司法局。加強對屬地政府人民調解組織在物業糾紛處理中的業務指導;為符合法律援助條件的物業管理訴訟當事人提供法律援助。

　　15.縣委宣傳部。統籌媒體做好新聞輿論引導，對物業管理政策法規進行宣傳，對物業管理的經驗做法進行宣傳，曝光物業服務企業、業主委員會的違法違規行為;統籌做好網絡輿情的處置，正確引導社會輿論。

　　16.縣供水、供電、供氣、環衛等部門。負責制定專業接收的標準，接收經驗收合格的供水、供電、供氣等專業經營設施設備，對相關設施設備進行維修、養護和更新。

　　17.其他有關部門根據工作職責，各司其職，做好物業管理區域內相關工作。

　　五、組織保障

　　(一)加強組織領導。成立政府分管領導任組長，住建部門主要負責人及政府有關人員任副組長，相關職能部門負責人為成員的物業管理工作領導小組，領導小組下設辦公室在住建部門。領導小組建立定期聯席會議制度，協調解決物業管理工作中的各類問題。

　　(二)強化監督管理。加大聯合執法力度，按照各自的職能職責依法加強監督管理，嚴格規范市場準入，加強事中事后監管，加大對小區物業的指導、督查、考核和聯合執法檢查力度，堅決整治物業服務管理活動中的違法違規行為，規范物業服務管理秩序。

　　(三)嚴格考核獎懲。全面推行物業服務企業市場行為監督檢查考核激勵懲戒機制，結合合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉鎮(街道辦事處)意見等情況，每年度嚴格對物業服務企業開展市場行為監督檢查等級評定工作。企業市場行為監督檢查評價結果可作為政府采購、選聘企業、評優表彰等活動參考，市場行為監督檢查評定不合格的，由縣住建部門開展約談并下發風險提示函，連續兩年市場行為監督檢查評定不合格的企業，列入修文縣物業管理服務“黑名單”。

　　(四)注重宣傳引導。采取多種方式，大力宣傳物業管理法律法規，正面引導業主自覺樹立物業管理的服務消費理念，自覺交納物業服務費、水費、電費等費用;對無正當理由長期不交物業服務費、水費、電費等費用的業主，物業服務企業可通過法律途徑進行追繳;機關事業單位的黨員、領導干部及工作人員應帶頭按時繳納物業服務費。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。