寫字樓物業管理方案參考一
為了確保事情或工作安全順利進行，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。那么制定方案需要注意哪些問題呢?下面是小編為大家整理的寫字樓物業管理方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
1、 熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
2、 學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量;
3、 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
4、 參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案
為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，上海朗泰物業管理有限公司在接管前進行嚴格的驗收工作。按照物業接管驗收標準作業程序
(一)、管理內容：
1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間;
2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排;
3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準;
5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：
(1)核對、接收各類房屋和鑰匙;
(2)核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔;
(3)核對、接收各類設施設備;
(4)核對、接收各類標識。
(二)管理措施：
1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作;
2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識;
3、掌握物業驗收的標準和程序;
4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。
二、業主入伙管理方案
在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，上海朗泰物業管理有限公司非常重視業主入伙工作的管理。
(一)管理內容：
1、準備業主領房所需資料;
2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務;
3、按領房流程辦理領房手續：
(1)憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料;
(2)陪同業主驗房，辦理領房手續;
(3)收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用;
(4)對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。
(二)管理措施：
1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料;
2、按照業主領房程序，安排工作流程;
3、策劃業主入伙現場布置方案;
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見;
5、按規定辦理業主入伙手續。
三、治安管理方案
在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，
特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
(一)管理內容：
1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主(租戶)安全的行為。
(1)門崗的任務：
禮儀服務;
維護出入口的交通秩序;
對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證;
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈;
夜間對外來人員進行詢問和登記;
嚴禁攜帶危險物品進入大廈;
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記;
為業主提供便利性服務。
(2)巡邏崗的任務：
按規定路線巡視檢查，不留死角;
巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作;
對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范;
對大廈及樓宇安全、防火檢查;
裝修戶的安全檢查;
防范和協助公安部門處理各類治安案件;
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術防范：
應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。
(1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。
(2)值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。
(二)、管理措施：
1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心;
2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能;制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習;
3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當;
4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量;
5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好;
6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
四、消防管理方案
消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。
(一)管理內容：
1、做好消防監控中心的管理;
2、做好消防設施、器材的管理;
3、保持消防通道的暢通;
4、加強裝修期間的消防安全管理;
5、嚴禁違章燃放煙花爆竹;
6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
7、防止電器短路等引發火災因素。
(二)管理措施：
1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實;
2、制訂消防事故處理預案，防患于未然;
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習;
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除;
5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態;
6、制止任何違反消防安全的行為;
7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識;
8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
五、綠化保潔管理方案：
綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。
(一)管理內容：
1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。
(1)根據氣候，給花木適量澆水;
(2)根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土;
(3)制定預防措施，防治病蟲害;
(4)及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草;
(5)對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護;
(6)定期對建筑小品進行修飾;
(7)做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。
2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
(1)根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔;
(2)公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味;
(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積;
(4)大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬;
(5)大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水;
(6)每天定時(正常上班時間前)收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次;
(7)定期進行外墻清洗;
(8)各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次;
(9)定期對下水道等排污管道清理一次;
(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;
(11)電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔;
(12)春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每月一次);
(13)對違反環境衛生管理規定的'行為進行制止。
(二)管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作;
2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護;
3、落實“三查” (綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查)，加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%;
4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。
六、房屋及公共設施設備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
(一)管理內容：
1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。
(1)業主已領房：
房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案;
加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理;
裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
(2)空關房(含業主托管房)：
管理處應每月通風打掃一次;
對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表)，發現問題或盡快處理，或及時通知業主。
(3)公共用房
做好公共用房(商務中心、公共設施用房等)的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設備設施維護：
(1)公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修;
(2)公共衛生設施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次;
(4)電梯機房，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行);
(5)中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效;
(7)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案;
(5)對業主(租戶)自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。
(二)管理措施：
1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止;
2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護;
3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態;
4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代;
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。
七、娛樂設施管理方案(視大廈具體配套設施而定)
確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。
(一)管理內容
1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：
(1)活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用;
(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;
(4)網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固;
2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修;對無法修復的，按手續申請報廢;
(二)管理措施
1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權;
2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案(此項內容視具體配套情況增減)
通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。
(一)管理內容
1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常;
2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈;
3、專人管理蓄水池，定時開放。
(二)管理措施
1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定;
2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄;
3、按規定操作，發現異常，及時報修。
九、財務管理方案：
通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。
(一)管理內容：
1、加強現金收支管理;
2、搞好財務核算;
3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次(每年公布一次)
4、做好年度預算和決算工作;
5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;
6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。
(二)管理措施：
1、根據財務法規政策，制定財務管理制度;
2、財務人員持證上崗，規范操作;
3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質;
4、加強成本控制;
5、加強財務監督和財務檢查。
十、質量管理方案：
導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助
于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。
(一)管理內容：
1、參照iso9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃;
2、實施所制訂的工作計劃和措施;
3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題;
4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。
(二)管理措施：
1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識;
2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處;
3、接受公司對大廈管理工作的現場指導;
4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。
十一、檔案資料管理方案：
加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。
(一)管理內容：
1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;
2、業主檔案：所有業主購、租房合同(復印件)，業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;
3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等;
4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等;
5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
(二)管理措施：
1、 制定檔案制度，并嚴格執行;
2、 專人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密;
3、 科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;
4、 逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
十二、人力資源管理方案
一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。
(一)管理內容：
1、按照合理的人才結構，配置各類人才;
2、任人唯賢，量材錄用;
3、開展業務培訓，全面提高業務素質;
4、進行業績考核，優勝劣汰。
(二)管理措施：
1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明;
2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性;
3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識;
4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合;
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統的管理和維護
(一) 建立一支設備運行及維護人才隊伍
將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位(如系統設置、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。
(二) 管理人員的業務素質培訓
對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
(三) 建立設備技術檔案
對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。
(四) 建立設備運行檔案
建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。
(五) 建立供貨商檔案
對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。
(六) 日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。
篇2：物業知識教材：寫字樓物業管理內容
物業知識教材：寫字樓物業管理內容
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以 下幾個方面:
一、營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字 樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客 戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心 (與大型酒店、賓館類似)。
1.商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中 應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2.商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務?？腿藢ι虅罩行姆召|量的評價是以服 務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則，按客人 服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬?！渡虅罩行馁M用收據單》一式三份，一聯交給財務 部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備， 為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在 部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3.商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊 全的商務中心提供的服務項目包括:
(1)翻譯服務，包括文件、合同等;
(2)秘書服務，包括各類文件處理;
(3)辦公系統自動化服務;
(4)整套辦公設備和人員配備服務;
(5)臨時辦公室租用服務;
(6)長話、傳真、電信服務;
(7)商務會談、會議安排服務;
(8)商務咨詢、商務信息查詢服務;
(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務;
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等;
(12)報刊、雜志訂閱服務;
(13)客戶電信設備代辦、代裝服務;
(14)文件、名片等印制服務;
(15)成批發放商業信函服務;
(16)報刊剪報服務;
(17)秘書培訓服務等。
三、前 臺 服 務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括:
(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;
(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務;
(3)個人行李搬運、寄存服務;
(4)出租汽車預約服務;
(5)提供旅游活動安排服務;
(6)航空機票訂購、確認;
(7)全國及世界各地酒店預定服務;
(8)餐飲、文化體育節目票務安排;
(9)文娛活動安排及組織服務;
(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
(11)花卉代購、遞送服務;
(12)洗衣、送衣服務;
(13)代購清潔物品服務;
(14)提供公司“阿姨”服務;
(15)其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:
1.設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為:
A.采購程序:
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2.維修與保養
(1)報修與維修程序。
A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。
B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為:
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度:日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意:①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的 保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導思想是:以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有:①干式消防系統:自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統:自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動 機構:消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統:自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火 災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。
(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有:消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人:管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家， 及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做 好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。B11建立消 防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
六、清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對
建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作 的重點體現在:
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);②每 日抽查;③會巡制度;④食用水質及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調 好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
篇3：淺議寫字樓物業管理
淺議寫字樓物業管理
(一)寫字樓物業的特點和管理特點
寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。
寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點:
(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。
(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。
(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。
(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。
(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。
(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。
(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。
(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。
(二)寫字樓的物業管理
1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。
2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。
3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。