恒大綠洲小區物業管理方案(上部)

　　目 錄

　　一、物業服務公司的選聘

　　二、物業服務收費標準

　　三、物業管理服務內容

　　四、物業管理服務質量標準及考核細則

　　五、物業管理用房與小區公共收益的管理

　　六、物業服務合同

　　一、物業服務公司的選聘

　　在前期物業服務公司金碧物業能夠響應本方案的前提下，優先與金碧物業進行協商簽訂續聘合同。如果金碧物業不能響應本方案要求，各業主同意另聘物業服務公司，并授權由小區業主委員會依照國家相關法律法規及本方案的要求，采取公開招標的方式進行選聘物業服務公司，簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同暫定1年，合同期滿，物業公司服務良好，可以續簽合同。簽訂合同，物業服務公司需向業主委員會交納不低于20萬元的合同履約保證金。服務不合格的，業主委員會將按合同條款進行考核扣款。

　　二、物業服務收費標準

　　物業服務收費實行包干制。最高限價標準如下(具體以最終談判結果或者招標結果為準)：

　　1.住宅物業服務費：1.5元/月/平方米(包含物業公共服務費;電梯維護保養、檢測費;公攤水電費等全部物業服務費用)。房屋所有權人繳納。

　　2.會所物業服務費：3元/月/平方米(包含物業公共服務費、公攤水電費，不包括電梯維護保養、檢測費)。房屋所有權人繳納。

　　3.地下車位物業服務費：30元/月/個(包含地下車庫清潔、秩序維護、日常維修、公共水電能耗等費用)。業主購買的由業主繳納，開發商未銷售的由開發商交納。

　　三、物業管理服務內容

　　物業服務公司提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：

　　(一)包括但不限于本小區房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小區公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設施、照明設施、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、標示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設施、運動設施、圍墻等物業管理區域共用設施設備的運行、維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小區公共環境衛生維護，包括但不限于業主共用的公共走廊、樓梯、公共衛生間、業主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區內道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報箱、宣傳欄等公共設施的清潔衛生及區內垃圾的收集、清運等。(業主專用部分清潔除外);

　　(四)本小區公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;

　　(五)本小區安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、區內安全巡視、門崗執勤、消控室值班 、消防安全檢查 、消防安全設施維修維護、保養、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;

　　(六)本小區內及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;

　　(七)本小區內物業使用禁止性行為的管理;

　　(八)本小區業主裝修管理;

　　(九)本小區物業檔案資料的保管;

　　(十)本小區公共用水用電費用的代收代繳;

　　(十一)本小區社區文化活動的開展及業主公共活動室的日常管理;

　　(十二)協助業主委員會做好其他本小區管理服務事項。

　　四、物業管理服務標準

　　(一)項目物業管理服務人員配置及要求

　　崗位 人數 要求

　　項目經理 1 年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。

　　項目副經理 1 年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。

　　客服/維修/保安/環境主管 4 客服、維修、保安、環境主管各1人，年齡45周歲以內，大專及以上學歷，3年以上從業經驗，身體健康，無違法犯罪行為。維修主管須持有高低壓電工證書及電梯安全管理員證書。保安主管須持有高級保安員證書。

　　每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。

　　客服收費 6 年齡45周歲以內，高中及以上學歷，2年以上從業經驗。熟練操作電腦，身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。正常工作時間每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小時，周末、節假日需安排至少3名人員值班。

　　維修工 7 年齡55周歲以內，持有高低壓電工證書。身體健康，無違法犯罪行為。正常工作時間每日12小時，8:00-20:00。夜間至少安排1人在小區值班，處理突發事件。周末、節假日需安排至少3名人員值班。至少有一名人員持有電梯安全管理人員上崗證書。

　　保安 14 年齡：男性不超過50周歲，女性不超過45周歲。其中45周歲以內的人員比例不得少于總人數的50%，身體健康，無違法犯罪行為。每班在崗人數：東門2人，西門1人，消監控2人，巡邏1人，至少2班倒，24小時輪流值班。 物業管理圈。另外安排不少于2名人員機動調休。消監控值班人員須取得消防設施操作人員上崗證書。

　　保潔員 30 年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過60周歲。其中50周歲以內的人員比例不得少于總人數的40%。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每日工作時間不少于8小時，具體根據季節安排。每天正常在崗人員不少于26人(住宅樓內保潔15人，樓外保潔7人，車庫保潔4人)，另外安排不少于4名人員輪休。

　　綠化工 12 年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過50周歲。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時，周末、節假日需安排至少6名人員值班。

　　合計 75

　　(二)物業服務質量標準及考核細則

　　項 目 服務標準 考核細則

　　一、基礎管理服務

　　建立有效管理服務制度、方案 1 小區人員、車輛出入管理制度; 檢查每缺一項每次扣款200元

　　2 消防管理制度;

　　3 電梯管理制度;

　　4 房屋維修養護管理制度;

　　5 設施設備維修養護管理制度;

　　6 秩序維護管理制度;

　　7 環境清潔管理制度;

　　8 園林綠化管理制度;

　　9 公共能耗節能制度;

　　10 報修、投訴接待及回訪制度;

　　11節假日管理人員值班制度;

　　12安全作業制度;

　　13公開、監督制度;

　　14 社區文化開展制度;

　　15 檔案資料管理制度;

　　檔案管理 1 房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便; 不符合或者每缺一項扣款200元/次

　　2 業主信息檔案(一戶一檔)齊全，并實現動態管理，及時更新;

　　3 檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符 ;

　　4 檔案使用登記手續完備;

　　5 檔案存放環境符合規定條件;

　　突發事件應急機制 1 制定消防、消防、電梯、給排水、供配電等共用設施設備事故應急預案; 每缺一項扣款500元/次

　　2 制定自然災害、公共衛生、治安、交通等方面突發事件的配合性應急預案; 每缺一項扣款500元

　　3 應急預案定期演練，每年不少于2次并有相應記錄; 每缺一次扣款2000元

　　人員配置管理 1物業服務企業應當按照投標文件或者物業服務合同約定指派項目經理。項目經理不得隨意更換，更換項目經理的，應當事先征求業主委員會意見。

　　項目經理需具有全面物業管理技能，熟悉物業管理相關法律、法規，有3年以上的物業服務工作經歷。能夠勝任項目物業管理工作，要求業主滿意度達到85%以上; 不符合任職條件的，每月扣除2000元，業主滿意度低于85%的更換項目經理。

　　2 建立員工培訓體系，根據不同崗位特點制訂并落實員工分類培訓計劃;專業崗位操作人員按規定持有專業崗位證書(包括消防監控人員、電梯維護管理人員、高低壓電工等); 不符合每人次扣款2000元

　　3 人員按設定崗位配置，不得減少服務人員; 不符合每人次扣款2000元

　　4 不同崗位服務人員分類統一著裝，佩戴工作標志; 不符合每人次扣款200元。

　　5 服務人員態度熱情耐心，舉止文明禮貌，解答問題及時準確; 不符合每人次扣款500元

　　客戶服務 1 設立公告欄，公示物業服務企業營業執照、服務內容和標準、收費依據和標準、項目負責人及主要管理人員照片及服務電話; 檢查不符合每一次每項扣除500元。

　　2 設有專門的咨詢、投訴接待中心，公示24小時服務電話，每天(9：00-19:00)有專人負責接待客戶來訪，受理客戶信息;節假日需有人值班。

　　3 客服接待人員值班記錄及時，客戶信息處理記錄完整，按月進行統計分析;

　　4 有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時率100%，并按月進行統計分析;

　　5乙方服務達不到標準，被業主有效投訴的 每次扣除500元。

　　6 業主交費主動及時，收費率達90%以上; 每低一個百分點扣除500元

　　7每年至少開展2次業主滿意率調查，征求業主對物業服務的意見，并有詳細的調查記錄，調查覆蓋率不低于入住戶數的80%，調查業主滿意率不低于85%;其中一次由業主委員會組織或者聘請第三方機構開展業主滿意度測評; 每低一個百分點扣除1000元

　　8 滿意率調查和滿意度測評的內容應涵蓋本標準的內容及物業服務合同的約定; 不符合每次扣除1000元

　　9 調查和測評結果有書面報告并向業主公示，調查和測評發現的問題持續改進，改進結果向業主公示。 不符合每次扣除1000元

　　社區文化建設 1 有社區文化活動方案，每年業主聯誼活動不少于4次，有活動記錄; 不符合每次扣除1000元

　　2 運動場地、文化場館每天定時免費向業主開放;有專門為孤寡老人、殘疾人的具體措施，有專門供老人休閑活動的場所和設施。

　　3 積極組織和參與社區志愿活動，開展社區精神文明建設。

　　溝通報告機制 1 對住戶違反治安、消防、環保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，及時進行勸阻，并向有關行政部門報告; 不符合每次扣除1000元

　　2 主動與物業所在地的房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會聯絡，共同協調解決物業管理中遇到的問題;

　　3 協助業主大會工作，建立與業主委員會定期溝通報告的工作例會制度，積極聽取業主和業主委員會對物業服務的意見和建議，主動接受業主和業主委員會的監督。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。