1目的：為了對環境管理體系中產生的不符合采取糾正與預防措施，并減少產生的影響，防止其再次發生，明確有關的職責和權限。

　　2適用范圍

　　本程序適用于與環境管理體系有關的不符合通過采取措施減少由此產生的影響，采取糾正與預防措施有效防止再發生。

　　3職責

　　3.1品質部對監測、測量、內審、管理評審中發現的不符合，發出《糾正措施/預防措施報告單》，并進行跟蹤驗證。

　　3.2各部門負責對其責任范圍的不符合采取措施減少由此產生的影響，并采取糾正與預防措施有效防止再發生。

　　3.3 管理者代表負責對糾正/預防和改進措施的實施起監督、協調作用。

　　4引用文件及術語和定義

　　4.1本程序引用ISO14001:1996中的術語。

　　4.2本程序引用《環境管理手冊》中的術語。

　　5工作程序

　　5.1采取糾正預防措施的時機

　　5.1.1在建立、實施、保持環境管理體系運行過程中產生的與法律法規和其它要求、

　　ISO14001標準及環境管理體系文件的不一致的行為或現象時。

　　5.1.2日常檢查，環境監測和測量發現不符合時。

　　5.1.3內部審核、管理評審發現不符合或需要改進時。

　　5.1.4相關方有投訴時。

　　5.2各部門日常監控發生的不符合的處理;

　　各部門在日常運作中，要自行監控，發現不符合時要判定其嚴重性;對于那些能夠立即更正又不涉及其它部門的一般不符合，可以在本部門進行改善以減少由此產生的影響。對于那些不能立即改正和需要其它部門協助的，可以通過品質部共同整改。

　　5.3公司環境監測和測量中發現的不符合處理;

　　環境監測和測量中發現不符合時，由品質部填寫《糾正措施/預防措施報告單》下發到發生部門，由責任部門采取糾正/預防措施，并由品質部進行跟蹤驗證。

　　5.4環境審核時發現的不符合處理;

　　5.4.1環境審核發現不符合時，按《環境審核程序》執行。

　　5.4.2針對環境審核結果需采取系統改進的由品質部填寫《糾正措施/預防措施報告單》，確定責任部門，由責任部門采取糾正/預防措施并實施，由品質部進行跟蹤驗證。

　　5.5管理評審發現的不符合處理;

　　品質部根據管理評審結果填寫《糾正措施/預防措施報告單》，確定責任部門，由責任部門采取糾正/預防措施并實施，由品質部進行跟蹤驗證。

　　5.6 相關方投訴的處理

　　5.6.1收到相關方投訴后，要報告給品質部，由品質部進行調查。

　　5.6.2品質部填寫《糾正措施/預防措施報告單》，經品質部經理確認后，下發責任部

　　門，采取糾正/預防措施。品質部對各部門的改正措施進行監督檢查。

　　5.7糾正/預防措施處理單的管理

　　5.7.1各部門發現不符合，經分析有必要發出《糾正措施/預防措施報告單》時，要

　　到品質部取得編號，編號方法按文件控制程序執行。

　　5.7.2品質部要登記《糾正措施/預防措施報告單》以便跟蹤，到期沒有收到改正措

　　施的，品質部要組織相關部門分析原因并采取措施。

　　5.7.3品質部要保存《糾正措施/預防措施報告單》，以便總結經驗。

　　5.8對于糾正/預防措施所引起的文件修改，按《文件管理程序》進行。

　　6相關文件

　　《環境管理評審程序》

　　《環境管理體系審核程序》

　　《監測與測量管理程序》

　　《文件管理程序》

　　7 記錄

　　BVKWY-C*-05-F1-------《糾正措施/預防措施報告單》

篇2：房地產投資控制措施

　　對于房地產開發商而言,追求最大利潤是不言而喻的,而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資,這里,筆者僅結合多年的實際工作經驗,談幾點投資控制的具體措施。

　　一、實行限額設計

　　實行限額設計對防止項目投資失控非常重要,且效果立竿見影,因為限額設計屬于事前控制措施。

　　投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。據權威部門統計,這三個階段對投資的影響分別為75~95%、35~75%、5~35%,可見初步設計對投資的影響非常大。在現階段,建筑設計普遍存在著技術與經濟結合不夠緊密的問題,實行限額設計,可以有效改善這個狀況。

　　根據批準的可行性研究報告,在滿足工程建設規模、工程質量、施工方案的前提下推行限額設計,應從以下幾個方面著手:

　　1.確定科學、合理的限額設計與工程造價控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的,批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的,批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制,通過對多種設計方案和投資進行反復論證,選擇技術上先進可靠、經濟上合理的設計方案,這是實施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制,初步設計時可能出現的一些修改、變動屬于正?，F象,由此引起的有關專業投資限額變化,在一定范圍內是允許的,但必須認真進行核算和調整,才能為施工圖設計設置科學、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內容、設計原則和概算限額進行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進一步深化和完善,因此在施工圖設計中必須進行多種設計方案和經濟比較,以確保施工圖預算不突破概算。如遇專業設計有重大方案改變,必須先算帳后設計?？傊?必須樹立“投資目標一經確定,就成為該工程的最高限價”的觀念,只有這樣才能實現工程投資限額控制目標。

　　2.層層控制各設計階段投資控制目標。在每個設計階段,每個專業人員應認真應用價值工程原理,從功能和成本兩個角度綜合評價,使功能和造價協調。按價值=功能/造價的公式做比較,本著功能提高而造價降低;或者功能不變而造價降低;或者在允許幅度內適當提高造價,從而使功能大大提高;亦或造價不變,功能提高這四個原則,從中優選最佳設計方案。在滿足需要、消耗材料和經濟指標上的可比前提下,進行經濟和效益評價是實現限額設計控制目標的重要方法。只有這樣,才可能實現限額設計的投資控制目標。

　　3.密切技術與經濟的結合。在工程設計中不少設計人員缺乏經濟觀念,重技術,輕經濟,在工程設計中任意提高安全系數和設計標準,造成工程的極大浪費;經濟管理人員常常只管算帳,不管技術,也不從工程造價來控制或約束設計,從而使技術和經濟嚴重分離,無法實現限額設計。為克服上述弊端,項目管理人員要根據各階段、各專業適時進行價值工程比較,加強督促,并通過經濟手段的約束,保證限額設計的實現。

　　二、進一步規范和完善工程招標

　　設計工作完成后,就要確定建筑工程造價,進而進入建設實施階段。1994年建設部明確提出工程造價管理的思路:通過進一步規范、完善招標辦法,走“控制量、指導價、競爭費”的路子。針對現階段的具體情況,筆者提出適用于不同類型工程招標的三種方法。

　　1.按照工程量清單報價方式招標

　　可將投標報價分為工程量清單報價表、材料設備報價清單、法定費用、獨立費用報價清單四個部分。工程量清單是由標底編制單位根據施工圖紙、現行預算定額子目分項特點及計算規則,將擬招標工程的全部項目和內容按工程部位、性質等列在清單上,作為招標文件的組成部分,供投標單位逐項填寫。工程總造價是以上四種報價的匯總,投標單位在此基礎上得出最后的總報價。

　　首先,對工程造價中可變因素波動較大、所占比重也較大的材料市場價格及一些施工措施性費用等方面,引入市場競爭機制,由企業自主報價,并通過競爭確定招、投標雙方可接受的工程承包價,符合市場經濟的運作規律。

　　其次,采用工程量清單報價,投標者可集中力量進行單價分析與施工方案的編寫,避免了各投標單位因預算人員水平差次,素質各異而造成同一份施工圖紙所報價的工程量相差甚遠,不便于評標與定標,從而也不利于業主選擇合適的承建商。

　　再者,采用工程量清單報價,有利于中標單位確定后,施工合同單價的確定與簽訂。在工程實施過程中,月、季等結算依據可按照工程量清單所列內容及分項,以合同單價和有關合同條款進行撥付。出現工程變更或索賠時,也可參照工程量清單中的單價來確定新項目的單價或索賠價格。

　　但現行工程量清單報價法多是將工程直接費用、法定費用、獨立費用分別計取,其單價仍是以單價估價表的形式體現,不直觀,更不利于投資者與投標商雙方合同單價的簽定與成本分析,且費用定額按企業性質劃分,造成同一單位工程產生多種價格,不利于公平競爭。

　　2.按照綜合單價方式招標

　　工程承發包綜合單價結算方式是現階段建設工程承發包價格的一種改革方法,它是一種以施工圖設計為依據的最直觀、最簡便的工程承發包價格計算方式。例如標準化程度高的一般住宅工程,可以實行平方米造價包干辦法。工程承發包雙方可以迅速計算出各自的承受能力,在投標競爭中決定取舍,減少建設期間煩瑣的工程預結算編制和因各種經濟糾紛發生扯皮現象。

　　但這種方法對于標準化程度差,尤其是設計變更多、工藝要求復雜、市場變動大的情況就不適用了。

　　3.按照市場價招標

　　采用國際慣例,直接按市場價進行工程報價編制,如:

　　(1)模板工程:按混凝土構件與模板的接觸面積計量。通用原則未指定具體使用模板構件項目,在招(投)標工程量清單可以出現單項目(如××基礎模板為一個模板項目)或綜合性項目(××),直接按每平方米模板報價。

　　(2)混凝土工程:通用原則指單純制作、運輸,搗層模板為一個模板項目的混凝土和養護的全過程?；旧习礃嫾炷羶趔w積計量(包括樓梯、陽臺、欄模板等),小量預制混凝土按個計價。

　　(3)鋼筋工程:以建安成型的凈重量為計量單位,不考慮鋼筋出廠時規格差所產生的重量差因素。根據設計用量直接報市場價。

　　對于大型項目,尤其是需要進行國際招標的項目,可以采用這種方法進行招標。

　　三、加強合同管理

　　業主通過招標確定合同價后,與施工單位按建設部和國家工商局聯合編制的建設工程合同范本簽訂施工合同。如何加強合同管理也是整個工程造價管理的重要一環。這里尤其要強調工程預付款和進度款的支付,采取工程預付款的付款方式往往會給施工單位挪用建設資金制造契機,因此筆者建議采用形象進度付款方式或按照工程預算根據竣工計價付款形式。

　　四、加強工程決算審計

　　建設項目實施階段結束、工程竣工驗收后,加強工程決算審計是一項非常重要而有效的措施,這里有一組數據可以充分說明這一點。某企業每年都要對所有的工程結算進行全面審核,審減率在6%~35%不等,假如取其平均值以20%的審減率計算,該企業幾年來的年審查結算值平均達2億元,則每年的凈審減金額即達4000萬元,節約資金額還是非?？捎^的,對于一個開發商而言,通過這種審查帶來的成本降低,無疑也就為其本身帶來了更大的利潤。這種審核工作雖說是被動的,屬于亡羊補牢的事后控制措施,但由于建筑市場非常復雜,存在工程造價計算方法煩瑣且不直接、各種政策規定多、項目工期較長、特殊性強、標準化低等情況,所以就現階段來說,加強工程結算審查仍不失為一種很重要的措施。

　　總之,開發商要對建設工程項目投資加強控制,就一定要根據建設程序全面展開,尤其要抓住初步設計、招標、合同、工程結算這四個主要環節,針對具體情況拿出有效辦法,對癥下藥,這樣才能真正有效地控制建設投資。

篇3：房地產糾正和預防措施控制程序

　　1.目的

　　通過消除不合格或潛在不合格原因,將不合格降低到最低程度,確保質量體系的有效運行。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司質量體系運行過程和項目開發建設的全過程。

　　3.職責

　　3.1 工程部是糾正和預防措施的主控部門,負責組織實施、驗證糾正和預防措施。

　　3.2 各責任部門負責制定和實施糾正和預防措施。

　　4.控制程序

　　4.1 糾正措施的制訂和實施

　　4.1.1 工程部負責收集以下的有關信息,進行調查分析,確定是否采取糾正措施:

　　a)質量體系內審及第三方驗證的不符合項報告和管理評審報告以及日常體系運行監督檢查的結果;

　　b)不合格品的控制情況;

　　c)顧客意見及處理情況;

　　d)實施監督和測量中發現的問題;

　　e)各部門執行公司經營生產計劃中發現的問題。

　　4.1.2 工程部根據上述信息,對存在的不合格(包括顧客的投訴和意見)進行評價,確定需要采取糾正措施的對象,填寫"糾正措施通知單",下發責任部門。

　　4.1.3 責任部門接到"糾正措施通知單"后,應分析發生不合格的原因,針對性地制定糾正措施,2天內反饋工程部,由工程部批準后進行實施,重大糾正措施由管理者代表進行審批。

　　4.2 預防措施的制訂和實施

　　4.2.1 工程部負責組織有關部門,對本程序4.1.1條款規定的信息進行分析,找出項目的開發建設過程中和體系運行過程中存在的潛在不合格,調查分析原因。

　　4.2.2 根據調查分析的結果和需要進行改進的項目和目標,由工程部確定應采取預防措施的對象,填寫"預防措施通知單",下發責任部門。

　　4.2.3 責任部門接到"預防措施通知單"后,應分析潛在不合格的原因,針對性地制定預防措施,2天內反饋工程部,由工程部批準后,組織進行預防措施的實施,重大預防措施由管理者代表進行審批。

　　4.3 糾正和預防措施的驗證

　　4.3.1 各部門嚴格按照制訂的糾正和預防措施進行實施,消除不合格或潛在不合格的原因。

　　4.3.2工程部負責監督檢查糾正和預防措施的實施,驗證糾正措施的完成情況,并對實施糾正和預防措施的有效性進行評審,對效果不明顯或無效時,應重新進行調查分析,采取新的糾正和預防措施。

　　4.3.3 當因實施糾正預防措施需要對有關的質量體系文件進行修改時,由工程部負責依據《文件控制程序》的規定,進行文件的修改。

　　4.4各部門對實施糾正和預防措施的結果,要予以記錄,執行《記錄控制程序》。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR16-01 糾正措施通知單

　　5.2 QR16-02 預防措施通知單