攜手共建和諧社區

　　在新建住宅物業小區之中；業主行使的是《物權》，居民行使的是《人權》，與物權相關的事情由業主、開發建設單位負責；要行使人權，就要由社區管理中的《居民委員會》來解決。

　　物權和人權，兩者的概念不一樣。但是要行使物權的民主表決權，必需主動接受《居民委員會》的指導和監督。也只有我們的《物業管理處》主動的做好穿針引線的工作，才能使新建的住宅小區的社區管理、社區文化的建設早日步入《屬地政府機構》的工作計劃之中。

　　《物業管理條例》第二十條：己經明確地規定了業主大會、業主委員會與居民委員會之間的關系。

　　作為新建住宅物業小區的《管理處》，在為業主、客戶提供保潔、綠化、治安防范、消防安全、交通管理、車輛有序停放疏導等的服務工作，與《屬地政府機構》、《居民委員會》、《公安派出所社區警務室》的工作是相一致的。只有通過創建社區文化這個平臺，《管理處》與《屬地政府機構》的相關單位達到《攜手共建和諧社區》的相同目標。

　　從另一個角度來講，《管理處》只有積極主動地引進《屬地政府機構》職能的延伸觸角，處理解決小區內的相關矛盾，達到《借力使勁》的效果。作為物業人員，一定要記??；我們只有提供服務、勸阻、告知、報告的義務；我們物業工作人員無論是誰，對業主、客戶而言，誰都沒有執法的權力。

　　例如：在治安防范方面；對外來人口、承租人員物業管理處只有依據服務合同，要求客戶進行報備。無權審查外來人員和承租人員的真實身份。有了社區警務室，就能對小區的治安防范增加了一道安全屏障。在居民住宅安全防范服務方面，物業管理處應當自覺接受公安機關《派出所和消防大隊》的監督指導，貫徹“預防為主，人防、物防、技防三結合”的原則，提高安全防范服務能力和水平。

　　物業管理處與《屬地政府機構》、公安機關首先聯手共建，才能發動業主、客戶積極參予群防群治達到《攜手共建和諧社區》的目標。作為新的建設樓盤的物業小區管理處，除了必須為業主提供規范的物業服務和管理之外，還必須要為創建《和諧社區》努力……主動服從屬地公安機構的業務指導參予警民聯防活動和自覺配合屬地政府機構、街道辦事處參于《社區居民委員會》的籌備、成立。

篇2：業主律師在建設和諧社區中的作用

　　業主律師在建設和諧社區中的作用

　　不久前，作為業主中的一位律師，我應業委會之邀參與了兩起業主和物業服務公司的紛爭，對律師在建設和諧社區中發揮的積極作用深有感觸。

　　案例一:

　　劉女士樓上鄰居的衛生間漏水，導致她家衛生間被淹。在物業服務公司的配合下，幾次與樓上業主交涉未果，她便堅持認為自己交了物業服務費，這事應該由物業服務公司負責修理或賠償。物業服務公司表示無法接受這種說法。在業主委員會的建議下，組成了由社區、業委會、物業服務公司、業主組成的民調小組，還特別邀請了業主中的律師、法學家參加。針對這位劉女士的困惑，我在法律上為其進行了認真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關系，與物業服務公司無關。劉女士的“怒火”消除了，與物業服務公司“化干戈為玉帛”，調解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿解決。

　　案例二:

　　20**年12月，孫先生裝修時擅自拆改了承重剪力墻，導致該棟樓的很多業主不滿，紛紛找到業主委員會和物業服務公司。我應邀參加了業委會為相關業主召開的一起專門會議，從訴訟程序、實體法的規定、業主委員會和業主的關系及法律地位等多個角度，為業主答疑解惑，避免了業主與業委會和物業服務公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時，業委會和物業服務公司都無權采取強制措施加以制止，只能對其起訴，所以其他業主要求業委會和物業服務公司強行制止孫先生的行為實在是強人所難。

　　通過這兩個典型案例，我充分認識到建設“和諧社區”，理順物業服務公司和業主之間的法律關系，協調業主相互之間的法律關系，是能否成功的關鍵，而業主律師在此過程中起著非常重要的作用。

　　物業服務公司和業主的關系是基于物業服務合同所產生的合同雙方當事人的權利義務關系。這是一種契約關系，它具有第一位的重要性。一個完善、具有可操作性的物業服務合同，對于物業服務公司和業主都是一種安全保障。目前在大多數小區的物業服務中，物業服務合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業服務公司和業主之間的不和諧現象。我認為原因如下:

　　第一、物業服務合同起草太草率，沒有明確約定在合同的實際履行過程中可能出現的實際問題該如何解決;

　　第二、已約定的內容不明確、操作性差，如物業服務公司對私搭亂建的業主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務還是權利，如果是義務，在啟動起訴程序時是否需要業委會通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如業主不按時交納物業服務費，物業服務公司服務不到位;

　　第四、物業服務公司和業主對產生糾紛的事件存在法律認識上的偏差。例如某些業主在物業服務公司已經履行了合同約定的義務之后，還要求物業服務公司承擔因為第三方侵權對其造成的賠償責任。

　　可以說，由于這些原因引起的紛爭和不和諧，是大量存在于現今中國社會的社區中的。雖然絕大部分紛爭通過訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區的不和諧因素，就是一種內在的不穩定因素，同時也對我國司法機關在成本、效率以及設置上提出了重大考驗。針對我國社會人口多，絕大部分公民法律知識(不是法律意識)欠缺的現狀，在建設和諧社區的過程中，應當充分重視和發揮業主律師的作用，鼓勵律師通過法律講解在建設和諧社區中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。

　　社區中的另一類關系，則是業主與業主之間的關系。中國人向來重視鄰里關系，素有“遠親不如近鄰”的說法。但目前在社區的業主之間，摩擦不斷:

　　第一、基于相鄰關系產生的糾紛;

　　第二、基于建筑物區分所有權產生的糾紛;

　　第三、基于小區的公共部位、共用設施設備使用不當或者管理不當所發生的糾紛;

　　第四、濫用所有權，通過私搭亂建，擅自改變房屋外部結構形態發生的糾紛。

　　后三類在《業主公約》中一般都明令禁止，第一類也有法律上的相應規定。如果業主中的律師能夠提前介入，有權威，有說服力，有利于緩解矛盾，進一步促進違約、違法業主的自覺“改過”行動。而業主委員會在維護社區和諧中起著十分重要的領導作用，同樣也需要業主律師的參與。

　　總而言之，在建設和諧社區的過程中，廣大業主律師應當利用自己的專業知識和同是業主的身份，積極參與自己所住社區的建設?！墩撜Z?學耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說法，“和諧社區”的建設在中國具有深厚的文化基礎，加之業主律師的積極作用，將事半功倍。

篇3：完善小區物業管理 構建和諧社區

　　完善小區物業管理 構建和諧社區

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢?！钡腻e誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。

　　二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位?，F在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。

　　而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。

　　業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。

　　另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。

　　居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。