構建和諧社會從創建和諧社區做起

　　黨中央在十六屆四中全會上提出了:“構筑社會主義和諧社會”，明確提出“以人為本,全面協調可持續的***”。指明了新世紀新階段我國現代化建設的發展道路、發展模式和發展戰略,明確了中國發展的問題，明確了構建和諧社會是是全面建設小康社會的根本指導方針。*同志在*中央政治局第二十次集體學習時提出：“要加強對構建社會主義和諧社會重大問題的調查研究和理論研究,著力提高構建社會主義和諧社會的本領,把社會主義和諧社會建設的各項工作落實到實處?！睒嫿ê椭C社會已成為當今最熱點的話題。學習黨的十六屆四中全會精神,深刻領會*xxx的講話,研究構建和諧社會的理論與實踐,已成為時代的要求。

　　本文就物業管理在構建和諧社會,創建和諧社區、和諧人居中的地位和作用談談自己的學習體會。

　　一、和諧社區是和諧社會的一個重要部份

　　所謂和諧,就是配合的適當和勻稱?！昂椭C社會“在我國古已有之,是一種理想的共同社會理念和中華民族傳統文化的核心。也就是說,它是社會各個要素、各個構成群體、各個構成個體都能相互匹配、相五理解、相互能夠兼容,也是共產黨人,乃至人類始終孜孜以求的重要目標,是我國經濟和社會發展步入新階段的現實要求。

　　經過半個多世紀特別是近2O多年的奮斗,我們達到了“小康”，社會國力不斷增強，各項事業齊步發展,人民生活質量和水平有了進一步提高,這一切激發了人民創造更加美好生活的愿望,也為我們建設和諧社會提供了堅實的基礎和有利條件。

　　但是,當人們吃飽了,穿暖了,口袋里有錢了之后,突然感到并不象以前盼望的那么幸福,各種矛盾顯露出來,有的還表現得十分尖銳.城市和農村的利益沖突、人與自然的沖突、社會階層的利益沖突、經濟發展和資源環境沖突等矛盾和問題,影響著社會的和諧,影響著人民群眾生活的幸福安康。人們在生活逐步富裕起來的同時,更加期盼社會的穩定、和諧。
每一個人只是社會生活的一分子。社會生活的質量、人在社會中的價值實現取決與人際之間的和諧,人和社會環境的和諧取決與人與自然的和諧。只有實現這幾對關系的和諧統一,才能構成一個人的和諧人生,才能構成和諧的社會。

　　“和諧社會”是一個狀態、一種觀念、一種情調,乃至一種生活。然而對其有著直接影響的則是小社會---社區。建立人與社會的和諧,首先應是要求建立一個和諧社區,就象改革初期一樣,讓一部分人、一部分地區先富起來。構建和諧社會,應該從個個社區逐漸推進與擴大?，F在,開展的創建優秀(示范),文明小區之類的活動,就是構建和諧社會的良好開端。
社區和諧是社會和諧的基礎。社區是社會的細胞,是具體化的社會,是社會的窗口和縮影。

　　　構建和諧社會,要從創建和諧社區做起。創建和諧社區要體現是政治安定、社會穩定；二是經濟安全;三是文化支持；四是法制安全；五是治安穩定;六是公共安全。同時,要實現社區與城市、社會之間；居住人群與自然生態之間;人與人之間享受和諧,使社區真正成為一個安全、舒適、和睦、溫馨的家園。

　　物業管理企業聯系上干的小區(大廈),分布在各個社區,與上千萬的業主面對面地服務,是城市的經濟發展、社區穩定、和諧社會的積極實踐者。從這個意義上講,物業管理是構建和諧社會,創建和諧社會的重要力量,是不可缺的部分。

　　二、和諧社區必須堅持“以人為本”

　　以人為本,從宏觀上講就是一切工作要以滿足人民群眾的物質文化需要為出發點和落足點。在經濟社會發展的基礎上不斷為人民群眾謀取切實的經濟、政治、文化利益,為人民群眾素質的提高和人的潛能的發揮提供必要的物質基礎和制度保障。

　　從微觀上講,物業管理以人為本的服務觀念,是物業管理服務的核心和靈魂,是搞好物業管理的根本保證,是正確處理好物業企業與業主之間關系。物業企業依照合同約定,滿足業主需要服務標準和質量的尺度。和不和諧,首先是人與人之間的和諧和認同。誠心與愛心是社區和諧的希望,沒有誠心和愛心就沒有人與人之間關系的和諧。人與人之間的和諧是社會和諧的本質要求,和諧的重要因素就是心的交融、愛的交融。

　　孟子曰：“仁者、愛人也”?！叭省钡暮诵木褪菑娬{人與人之間有愛心,有同情心。物業管理中的人與人和諧,就是物業企業、業主要友愛和睦相處。物業管理中人是最活躍的一種力量,業主是物業管理活動中的主體,同時又是最終受益者。物業企業在物業服務活動中,要充分調動企業的全體職工,把堅持以人為本的服務理念,貫穿到物業服務的各項活動中,作為物業服務的出發點和落腳點。

　　1、在物業管理實踐中貫穿“以人為本”的理念,首先,要樹立人的心中,通過一系列管理活動使人(物業管理企業員工和業主),物(樓宇建筑本體及附屬設施,管理活動中工具、材料、物資)進入一種有序、可控狀態走出種特定的自然環境,人文環境和某種理想氛圍,創造一種和諧的適合人的工作、生活需要的良好環境之中。達到“整潔、有序、清新、寧靜

、安全、可控、方便、快捷以及充滿濃郁情感的社區”。

　　“以人為本”是物業企業為業主提供人性化的服務,滿足和超越業主日益增長的服務需求。物業管理服務是直接與人相處的活動。關心人、幫助人,滿足人對物業使用相關的物質與精神的需要。服務的結果讓業主滿意。脫離了以人為本的服務宗旨,服務就如無源之水,無本之木。

　　其次,規范管理,依法管理以人為本的服務,強調服務為先,在實施對物的管理與對人的服務過程中,寓管理于服務中,作好市場調查,了解服務需求,通過服務設計、服務傳遞、服務接融。為業主著想,實施有效的管理服務,多種靈活的服務方式,體現在服務程序的規范,如：電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等,嚴格按秩序一項一項,一項一項的有條有序的處理,不可隨心所欲、雜亂無章。

　　2、服務制度的健全。整套規范、系統、科學的服務制度,確保為業主提供穩定的服務。這些制度應清晰有序,易于操作,切忌隨意化,無章可循。

　　3、服務收費合理。嚴格按照國家的〈物業收費服務管理辦法〉遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。實行明碼實價,收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。開展便民服務和特種服務也應根據不同物業的性質和特點以及業主消費的承受能力和需求來確定,“保底微利,以支實收”為出發點。

　　4、服務效率快速。服務效率是向業主提供服務的時限。服務效率高不僅能節省時間,同時為業主解決了難題。因此,物業企業應全力提高服務效率,提高員工的服務能力,減少工作環節工作程序,縮短辦事時間,以達到提高服務效率的目的。

　　三、和諧社區的創建需各方的努力和諧社區是和諧社會的重要組成部分,和諧小區（大廈）又是和諧社區的基本單元，社區的和諧，又是無數小區（大廈）的和諧。小區（大廈）的和諧，要靠業主、開發商、物業管理企業、街道辦事處、居委會、公安部門等方面攜手合作。因此，創建和諧社區是業主、開發商、物業企業、政府各部門的共同責任和目標。

　　1、業主是創建和諧社區的主體

　　要創建和諧社區，人與人之間的和諧是第一因素。建立業主與業主之間的和諧,搞好鄰里關系尤顯重要。一個小區(大廈)的業主來自五湖四海,走到一起來了。然而,由于個體的差異,社會環境、家庭狀況、經濟條件、思想文化水平、道德修養等差異,因此,小區有的業主相互之間不來往,不交流,有的同住一個小區、樓宇不相識,“雞犬之聲相聞,老死不相往來”甚至一有小的矛盾和摩擦,就大動干戈,這是種不正常的鄰里關系。個別業主自行其事,不服從業主整體利益,一部分業主與一部分業主之間、業主與業主委員會之間、業主委員會與委員之間、業主與物業企業之間、與開發商之間的矛盾,是現今物業管理中的焦點和熱點。這些矛盾的解決,有待于業主自我管理、自我約束機制完善?！次飿I管理條例〉和〈業主大會規程〉就業主大會的成立、運作、職責、執行機構作了明確的規定,但在具體操作中,業主大會會議應以何種方式召開,才能既操作方便又能反映業主的真實意愿,如何保證業主委員會推選出責任心強、無私心、具有公信力、熱心公益性活動的業主擔任業委會委員,是創建和諧社區的保障。

　　2、物業企業是創建和諧社區不可缺的重要力量。

　　物業管理20多年的發展,促進了經濟的增長,提高了人民群眾的居住質量,增加了就業,維護了社區的穩定,豐富了社區的文化生活,促進了業主的身心健康、鄰里關系和諧和良好的社會風尚。社區精神文明建設為我國新型的社區建設起到重要的作用。

　　人民奔小康,離不開物業管理,物業管理的發展離不開和諧社區的創建。物業企業的發展應當加強內部的管理,提升服務的實效性和反應力;提高線物業管理人員能夠發現問題和解決問題的能力，通過對物的管理完成對人的服務；通過對人的服務完成對物業管理。服務態度上熱情周到，設備管理上完好；服務技能上達到嫻熟；服務方式上體現靈活方便；服務項目上完整，使業主享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。

　　但是，在現實物業管理中，部分物業企業沒有擺正自身的位置。有的企業自覺不自覺地以管理者自居，服務態度生硬，方法簡單；有的企業合同意識淡薄，不尊重業主的意愿，不按合同約定提供服務，服務不到位，服務質量差，標準低，出了矛盾糾紛，首先不從自身上找原因；有的企業合同到期或者業主大會選聘新的物來管理企業后，無故不按期退場，制造矛盾，這些行為侵害了業主的合法 權益，損害了行業的形象，破壞了小區（大廈）的和諧。。這些問題在創建和諧社區的建設中均值得我們很好思考，需要反思自問，我們究竟做得怎么樣？在物業服務過程中，是否以統一的標準和態度面對各類業主的各種需求。

　　干物業管理這一行實際上也是學做人，真誠、坦誠、自信、有愛心，依照國家法律法規、契約合同準則去處理問題。通過善意的溝通和務實的態度支解決問題，是物業人應該具備的品德和能力。也是創建和諧社區的基礎。

　　3、政府各部門是和諧社區的引導

者。

　　在構建和諧社會創建和諧社區中，政府各部門的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為企業從事市場活動提供法律和制度上的保障，明確各部門的自身職責和責任，做到依法行政。

　　房地產行政主管部門要改變觀念，認真總結物業管理發展過程中的歷史過程，把握物業管理中的難點和重點，認真學習貫徹《物業管理條例》，弄清法律關系，明確物業管理各方主體的法律責任，物別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。

　　街道辦事處是基層行政組織，居委會是居民自我管理、自我服務的自治組織，其職能是協助基層政權做好居民群眾的政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規范，創造良好的和諧社區人際關系。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地街道辦事處、居委會的指導和幫助，并要接受居委會的指導各監督，共同維護物業管理區域內的社會治安和社會秩序。

　　總之，構建和諧社會創建和諧社區是社會各方的義務和責任，關鍵是各部門按其職責，同心協力。上下要同心協力，左右也要同心協力，根據其工作的不同側重，在分歧中找到共同點，共創和諧，為和諧社區做出應有的貢獻。我們堅信：多方努力共奏和諧曲，創建和諧社區的目標就一定能夠實現。

篇2：業主律師在建設和諧社區中的作用

　　業主律師在建設和諧社區中的作用

　　不久前，作為業主中的一位律師，我應業委會之邀參與了兩起業主和物業服務公司的紛爭，對律師在建設和諧社區中發揮的積極作用深有感觸。

　　案例一:

　　劉女士樓上鄰居的衛生間漏水，導致她家衛生間被淹。在物業服務公司的配合下，幾次與樓上業主交涉未果，她便堅持認為自己交了物業服務費，這事應該由物業服務公司負責修理或賠償。物業服務公司表示無法接受這種說法。在業主委員會的建議下，組成了由社區、業委會、物業服務公司、業主組成的民調小組，還特別邀請了業主中的律師、法學家參加。針對這位劉女士的困惑，我在法律上為其進行了認真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關系，與物業服務公司無關。劉女士的“怒火”消除了，與物業服務公司“化干戈為玉帛”，調解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿解決。

　　案例二:

　　20**年12月，孫先生裝修時擅自拆改了承重剪力墻，導致該棟樓的很多業主不滿，紛紛找到業主委員會和物業服務公司。我應邀參加了業委會為相關業主召開的一起專門會議，從訴訟程序、實體法的規定、業主委員會和業主的關系及法律地位等多個角度，為業主答疑解惑，避免了業主與業委會和物業服務公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時，業委會和物業服務公司都無權采取強制措施加以制止，只能對其起訴，所以其他業主要求業委會和物業服務公司強行制止孫先生的行為實在是強人所難。

　　通過這兩個典型案例，我充分認識到建設“和諧社區”，理順物業服務公司和業主之間的法律關系，協調業主相互之間的法律關系，是能否成功的關鍵，而業主律師在此過程中起著非常重要的作用。

　　物業服務公司和業主的關系是基于物業服務合同所產生的合同雙方當事人的權利義務關系。這是一種契約關系，它具有第一位的重要性。一個完善、具有可操作性的物業服務合同，對于物業服務公司和業主都是一種安全保障。目前在大多數小區的物業服務中，物業服務合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業服務公司和業主之間的不和諧現象。我認為原因如下:

　　第一、物業服務合同起草太草率，沒有明確約定在合同的實際履行過程中可能出現的實際問題該如何解決;

　　第二、已約定的內容不明確、操作性差，如物業服務公司對私搭亂建的業主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務還是權利，如果是義務，在啟動起訴程序時是否需要業委會通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如業主不按時交納物業服務費，物業服務公司服務不到位;

　　第四、物業服務公司和業主對產生糾紛的事件存在法律認識上的偏差。例如某些業主在物業服務公司已經履行了合同約定的義務之后，還要求物業服務公司承擔因為第三方侵權對其造成的賠償責任。

　　可以說，由于這些原因引起的紛爭和不和諧，是大量存在于現今中國社會的社區中的。雖然絕大部分紛爭通過訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區的不和諧因素，就是一種內在的不穩定因素，同時也對我國司法機關在成本、效率以及設置上提出了重大考驗。針對我國社會人口多，絕大部分公民法律知識(不是法律意識)欠缺的現狀，在建設和諧社區的過程中，應當充分重視和發揮業主律師的作用，鼓勵律師通過法律講解在建設和諧社區中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。

　　社區中的另一類關系，則是業主與業主之間的關系。中國人向來重視鄰里關系，素有“遠親不如近鄰”的說法。但目前在社區的業主之間，摩擦不斷:

　　第一、基于相鄰關系產生的糾紛;

　　第二、基于建筑物區分所有權產生的糾紛;

　　第三、基于小區的公共部位、共用設施設備使用不當或者管理不當所發生的糾紛;

　　第四、濫用所有權，通過私搭亂建，擅自改變房屋外部結構形態發生的糾紛。

　　后三類在《業主公約》中一般都明令禁止，第一類也有法律上的相應規定。如果業主中的律師能夠提前介入，有權威，有說服力，有利于緩解矛盾，進一步促進違約、違法業主的自覺“改過”行動。而業主委員會在維護社區和諧中起著十分重要的領導作用，同樣也需要業主律師的參與。

　　總而言之，在建設和諧社區的過程中，廣大業主律師應當利用自己的專業知識和同是業主的身份，積極參與自己所住社區的建設?！墩撜Z?學耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說法，“和諧社區”的建設在中國具有深厚的文化基礎，加之業主律師的積極作用，將事半功倍。

篇3：完善小區物業管理 構建和諧社區

　　完善小區物業管理 構建和諧社區

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢?！钡腻e誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。

　　二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位?，F在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。

　　而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。

　　業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。

　　另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。

　　居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。