業主律師在建設和諧社區中的作用

　　不久前，作為業主中的一位律師，我應業委會之邀參與了兩起業主和物業服務公司的紛爭，對律師在建設和諧社區中發揮的積極作用深有感觸。

　　案例一:

　　劉女士樓上鄰居的衛生間漏水，導致她家衛生間被淹。在物業服務公司的配合下，幾次與樓上業主交涉未果，她便堅持認為自己交了物業服務費，這事應該由物業服務公司負責修理或賠償。物業服務公司表示無法接受這種說法。在業主委員會的建議下，組成了由社區、業委會、物業服務公司、業主組成的民調小組，還特別邀請了業主中的律師、法學家參加。針對這位劉女士的困惑，我在法律上為其進行了認真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關系，與物業服務公司無關。劉女士的“怒火”消除了，與物業服務公司“化干戈為玉帛”，調解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿解決。

　　案例二:

　　20**年12月，孫先生裝修時擅自拆改了承重剪力墻，導致該棟樓的很多業主不滿，紛紛找到業主委員會和物業服務公司。我應邀參加了業委會為相關業主召開的一起專門會議，從訴訟程序、實體法的規定、業主委員會和業主的關系及法律地位等多個角度，為業主答疑解惑，避免了業主與業委會和物業服務公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時，業委會和物業服務公司都無權采取強制措施加以制止，只能對其起訴，所以其他業主要求業委會和物業服務公司強行制止孫先生的行為實在是強人所難。

　　通過這兩個典型案例，我充分認識到建設“和諧社區”，理順物業服務公司和業主之間的法律關系，協調業主相互之間的法律關系，是能否成功的關鍵，而業主律師在此過程中起著非常重要的作用。

　　物業服務公司和業主的關系是基于物業服務合同所產生的合同雙方當事人的權利義務關系。這是一種契約關系，它具有第一位的重要性。一個完善、具有可操作性的物業服務合同，對于物業服務公司和業主都是一種安全保障。目前在大多數小區的物業服務中，物業服務合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業服務公司和業主之間的不和諧現象。我認為原因如下:

　　第一、物業服務合同起草太草率，沒有明確約定在合同的實際履行過程中可能出現的實際問題該如何解決;

　　第二、已約定的內容不明確、操作性差，如物業服務公司對私搭亂建的業主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務還是權利，如果是義務，在啟動起訴程序時是否需要業委會通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如業主不按時交納物業服務費，物業服務公司服務不到位;

　　第四、物業服務公司和業主對產生糾紛的事件存在法律認識上的偏差。例如某些業主在物業服務公司已經履行了合同約定的義務之后，還要求物業服務公司承擔因為第三方侵權對其造成的賠償責任。

　　可以說，由于這些原因引起的紛爭和不和諧，是大量存在于現今中國社會的社區中的。雖然絕大部分紛爭通過訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區的不和諧因素，就是一種內在的不穩定因素，同時也對我國司法機關在成本、效率以及設置上提出了重大考驗。針對我國社會人口多，絕大部分公民法律知識(不是法律意識)欠缺的現狀，在建設和諧社區的過程中，應當充分重視和發揮業主律師的作用，鼓勵律師通過法律講解在建設和諧社區中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。

　　社區中的另一類關系，則是業主與業主之間的關系。中國人向來重視鄰里關系，素有“遠親不如近鄰”的說法。但目前在社區的業主之間，摩擦不斷:

　　第一、基于相鄰關系產生的糾紛;

　　第二、基于建筑物區分所有權產生的糾紛;

　　第三、基于小區的公共部位、共用設施設備使用不當或者管理不當所發生的糾紛;

　　第四、濫用所有權，通過私搭亂建，擅自改變房屋外部結構形態發生的糾紛。

　　后三類在《業主公約》中一般都明令禁止，第一類也有法律上的相應規定。如果業主中的律師能夠提前介入，有權威，有說服力，有利于緩解矛盾，進一步促進違約、違法業主的自覺“改過”行動。而業主委員會在維護社區和諧中起著十分重要的領導作用，同樣也需要業主律師的參與。

　　總而言之，在建設和諧社區的過程中，廣大業主律師應當利用自己的專業知識和同是業主的身份，積極參與自己所住社區的建設?！墩撜Z?學耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說法，“和諧社區”的建設在中國具有深厚的文化基礎，加之業主律師的積極作用，將事半功倍。

篇2：談和諧校園建設與高校物業管理

　　談和諧校園建設與高校物業管理

　　談高校物業管理與和諧校園建設

　　伴隨我國物業管理行業的不斷成熟和進步，以及高校后勤社會化改革的不斷深入與發展，高校物業管理也充分顯示出其強大的生命力和廣闊的發展前景。但是，由于高校物業處在學校這種具有濃厚的人文環境和學術氛圍中，有其自身特殊的教育屬性和功能，決定了高校物業具有區別于其它物業的特殊性，在管理上我們應該緊緊抓住這一特點，以"管理育人、服務育人、環境育人"為宗旨，和學校同呼吸、共命運，更好地為培養人才服務。

　　進入新世紀，高校間的競爭已經從過去的規模競爭、硬件競爭和人才競爭逐漸發展到學校和諧的校園文化和人文精神等全方位的競爭。高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

　　一、高校物業管理要承擔和諧校園建設的職能

　　和諧校園建設實際上是指一個大學的整體精神和風貌的建設，是一個大學的內在品質。一流大學必須有自己的境界，有自己的崇高使命和追求，有自己的精神品位。如果說硬環境是一個學校的軀干的話，那么校園的和諧則是它的大腦和靈魂。由此可見它的重要性。但是，從目前高校創建一流大學的實踐看，我們往往比較關注有形的物質因素，比較關注短期的效果和量上的差異，比較看重硬件建設，而忽視精神上的因素，忽視對大學的使命和目的做慎重的、深入的思考。因此，雖然資金投入日益擴大，基礎設施日趨完善，學生人數不斷增加。

　　但目前高校普遍存在的學術浮躁現象比較普遍和嚴重，校園道德水準下滑，特別在價值觀念上表現出許多背離社會主義原則的私利追求。其中一個根本原因，在于我們忽視了一種文化的建設，一種通過觀念、制度和環境所反映出來的校園精神的培養，忽視了和諧校園的建設。作為高校物業管理，其使命不僅在于創造優美的硬件環境，還應該認識到和諧校園既能改變人們的行為習慣，又能塑造人的文化品味的重要意義。因此，高校物業管理還應在和諧校園建設上做出積極的貢獻。

　　二、高校物業管理應注重和諧校園建設是由高校物業管理的特殊性決定的

　　1、教育屬性。

　　高等學校是傳播文明的場所，知識創新的前沿，智力孕育的基地。高等學校應根據先進生產力的發展要求來培育人才，要以先進的文化來塑造人才。高校物業作為高校工作的一部分，負有"管理育人""服務育人"的責任和義務。物業管理部門作為經濟實體固然要考慮經濟利益，但其一切作為都要與高校教育、教學、科研、創作的整體目標相適應，使物業管理工作成為高校培養人才的有機組成部分，這一點是其他社會物業公司所不能比擬的。

　　2、服務對象不同。

　　社會物業的服務對象是社會各行各業不同職業，不同層次的人，而高校是一個高層次、高學歷的上層建筑，物業服務對象是以廣大教師和學生為主體的知識群體。他們對物業管理企業的形象，服務人員的素質和服務內容都有較高要求。

　　3、特定的校園文化氛圍。

　　由于高等教育在我國經濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍，如何在這種氛圍下做好物業管理工作，是高校物業管理人員重點研究的課題。高校物業不同于其他物業的這些特殊性，決定了高校物業管理在重視硬件環境建設的同時，還要注重和諧校園的建設。

　　三、高校物業管理在和諧校園建設中應注重的兩個環節

　　1、在高校和諧校園建設中，我們要倡導以人為本的價值觀念。

　　校園文化現象紛繁斑駁，文化產品形態萬千，但它的實質是內涵于其中的價值觀念。高等學校校園文化包含著豐富的價值內容，比如自由精神、科學精神、寬容精神、合作精神等，尤其是像我們這種藝術院校還有文藝思想、創作精神等，但是最根本的還是以人為本的原則性價值觀念，透過物質設施、物質環境，通過大部頭的管理規章和林林總總的制度，整個校園文化都因人而存在。關于人的價值觀念就是校園里最普遍、最深刻的價值觀念。高等學校的一切教育目標、管理目標、學術目標都要基于"人"這個根本來實現。

　　物業管理部門要為高校創造以人為本的價值觀念做貢獻，首先必須在員工中形成以人為本的認識。物業管理部門的員工大部分是"四零五零"下崗人員及大量的農民工，這方面的意識比較淡薄，所以，作為管理人員必須通過自己的管理，讓員工建立以人為本的意識，只有他們具備了這種意識，讓他們從思想意識上完全融入到高校的這種人文氛圍之中，才可能在這種觀念下，為學校、為學生服好務。

　　其次是對服務對象要有一個準確的定位。高校除大批教師科研人員外，更多的是學生，他們大多比較年輕，思想活躍，生機勃勃，充滿活力，同時又有很多獨生子女，難免產生驕嬌二氣，這就要求物業管理人員在提供優質服務的同時，還要承擔育人的工作，物業管理人員通過對學生違反物業管理規定的不良行為進行及時糾正和勸導，通過在校園設置規范而又溫馨的文明禮貌用語提示牌等多種渠道可以達到育人目的。育人是一項綜合工程，它不僅是專職教師和專職思想政治工作者的責任，也是后勤工作者的義務，物業管理人員要通過以人為本的人性化管理，找到服務的切入點，為學生營造一個優良的管理軟環境，從而實現管理育人、服務育人的目的。

　　2、將校園文化的精髓通過物業管理人員的點點滴滴，滲透于學生的心靈。

　　教育的最高境界是"隨風潛入夜，潤物細無聲"。物業管理部門教育人的方式不是說教而是影響，要通過有形的服務和管理而達到無形的教育影響。通過創造優美的校園環境，用環境來改變人的習慣，最終達到改變人的心靈的目的。

　　隨著招生人數的不斷增加，高校也越來越對社會開放，在吸納外界好的東西的同時，也帶來了一些負面的東西。近年來許多大學文化狀況令人擔憂。具體表現在:一是學生中存在信仰危機、價值觀念空虛等現象;二是道德失范，缺乏對真善美和假惡丑的判斷能力和判斷標準;三是大學生基礎文明素質較差。這表明大學生失去的正是他們理應擁有的人文精神。我們在物業管理的過程中，就發現很多諸如"課桌文化""廁所文化""院墻文化"之類灰色的文化內容，這對學生的身心健康是有害無益的，作為物業管理人員，我們有責任也有義務加以鏟除。

　　在去除這些丑惡現象的同時也給我們帶來了深層次的思考，此類東西之所以能夠產生和流行是由于我們在工作中正面的宣傳教育力度不夠，對學生求知求新的需求了解不夠深刻，在保持校園景觀干凈、整潔的同時，沒有給學生保留足夠的抒發情感，展示自我的空間，使那些污泥濁水有機可趁。如果高校在開展物業管理的過程中，有意識的給同學多開辟一些園地，如在食堂、宿舍、教學樓設文化宣傳欄，在校園網上開設各種各樣的欄目，讓同學隨時能夠來點擊、來書寫，正確的引導同學們開展教室文化、宿舍文化等健康的校園文化建設，相信那些負面的東西就會越來越少，我們的物業環境也會越來越和諧。

　　總之，作為高校物業管理部門，我們不能僅僅把自己定位為硬件環境的創造者，還必須意識到和諧校園的建設對于軟環境建設具有重要的支撐作用。物業管理工作者還承擔著教育的使命。我們應以自己特有的方式，為完成這個使命做出貢獻。

　　雍朝永

篇3：打造物業品牌 營造和諧人居環境

　　打造物業品牌 營造和諧人居環境

　　大同市云馨物業管理有限責任公司成立于1997年，是一家獨立于開發商以外的專業化民營物業管理企業，7年來，在山西省建設廳和大同市房管局的直接指導下，已經發展成為山西省規模最大的、具有一定知名度的、國家二級物業管理資質的企業。多年來，我們公司在打造云馨物業品牌、闖出一條舊小區實施物業管理新路子上積累了一些創新管理的經驗。

　　一、從接管舊小區起步，打開物業管理發展新局面

　　1997年，我們公司成立了山西省首家民營物業管理企業，并且是一家與開發商沒有任何關系、獨立于開發商以外的專業化物業管理公司。公司成立半年多，沒有接管到任何小區，走到哪里都碰了一鼻子灰。到了企事業單位，單位領導說：把后勤交給你們，我們公司們的人往哪里去；到了開發單位，老板說：我們公司投資開發的小區，交給你管理，那我們公司們的物業管理站干啥去。八、九個月過去了，我們公司還在東奔西跑，沒有一點進展。

　　偶然一個機會我們公司得到一個信息，駐大同部隊614團和地炮旅有幾排家屬平房要移交地方管理。我們公司趕緊跑去，以跳樓的膽量把這破爛不堪的稱不上小區的“小區”接管下來。這便是我們公司開張的第一個業務：小區圍墻倒塌、垃圾成堆、野草叢生，屋頂瓦塊脫落漏雨、管道腐蝕、閥門常流水，照明電線象蜘蛛網一樣亂七八糟?？吹竭@樣的小區，我們公司沒有氣餒，反而鼓起勇氣、堅定信心，籌集資金十多萬元，帶著12位血氣方剛的、想在物業管理行業上拼搏的年輕人，熱火朝天地干開了。

　　經過三個月的奮戰，小區舊貌換新貌：圍墻砌起來了，并粉刷一新，還寫了標語：“云馨物業服務，溫馨千家萬戶”；院內平平整整、干干凈凈，一個舊小區好像變成了新小區。優美的環境使部隊家屬刮目相看，就這樣，云馨物業管理公司開始起步了。不到幾年的功夫，云馨物業接管了15年以上的小區5個，管理面積15萬平方米；10年以上的小區6個，管理面積20萬平方米；5年以上的小區5個，管理面積20萬平方米。云馨物業所管轄的小區全部是舊小區。在舊小區的管理中，經歷了常人難以想象的考驗和磨煉，同時也積累了豐富的管理經驗，增強了市場競爭能力和抗風險能力。

　　云馨物業所接管的舊小區，存在著許多問題：虧水、虧電；管理費難收；房屋以及與房屋相關的設施設備陳舊老化；施工質量問題多。這些小區既沒有管理用房和商業用房，又沒有維修基金。在別人看來是一個沉重的包袱的舊小區，云馨物業卻當成寶貝來接管，經過管理創新、服務創新，逐漸形成了規模效益，闖出了一條舊小區實行物業管理的路子，把存量物業帶動起來了，在窄縫中艱難地生存壯大。

　　二、靠微笑服務，迎得業主的支持

　　舊小區實行物業管理的難度相當大，我們公司們公司采取幾項“暖人心、得民意”的措施，收到了良好的效果。首先推行“先服務，后收費”，每接管一個舊小區，先征求業主的意見，解決業主最關心的問題。在接管迎春里小區后，業主反映最強烈的是鍋爐老化采暖不熱。于是公司拿出6萬元大修鍋爐，并把細管換成粗管，采暖問題解決了。其次，進駐三個月之內不談收費，先默默地把工作做好。第三，在進行物業服務的同時，一邊與業主溝通問寒問暖交朋友，一邊宣傳物業管理是為業主改善生活和工作環境的，宣傳相關的條例和規定。管理站做的工作，業主看在眼里，明在心上，這時收費員再收費時就容易多了。有的業主還主動交費，一交就是一年的管理費。

　　在接管的舊小區中，不僅不少房屋本身有質量問題，而且有許多關于產權不清和承諾沒有兌現的問題。這些問題雖說是開發商的問題，但開發商不在眼前，物業管理公司既然接管就得面對這個現實，不能不管。針對這種情況，公司投資10萬元，開辦了房地產咨詢公司，專門為業主跑腿代辦產權證一事。問題逐一得到解決，關系理順了，費也好收了。事實說明，物業管理公司只要為業主所想，為業主隨時隨地解決存在的問題，業主才擁護你，接納你，否則就拒絕你。

　　社區文化娛樂活動是物業管理公司與業主交朋友、拉感情的最好方式。物業管理公司是小區文化娛樂活動的倡導者和組織者。把業主召集起來一塊跳跳交誼舞，做做健美操，舉辦文藝演唱會，詩朗誦、書法展，各類棋牌比賽、球類比賽等，使業主回到小區，不再感到冷清和寂寞。大家都在用心維護這來之不易的和諧人居環境，進而促進了物業管理工作良性發展。

　　三、積極參與光彩事業 樹立企業良好形象

　　在企業不斷發展壯大中，我們公司特別重視樹立企業社會形象的企業文化建設工作。

　　關心弱勢群體，減免各項費用。在云馨管轄的所有小區中，我都盡量親自登門拜訪業主，征求業主對物業管理站的要求和意見，以便改進工作。在走訪中，我看到許多特困戶，比如迎春里小區的老大娘張蘭，丈夫去世，僅靠微薄的退休金生活等。對于生活困難又有下崗職工、殘疾人、孤寡老人，公司給予全年減免或優惠。僅迎春里小區每年減免管理費4600元，全公司每年累計減免9萬多元和管理費。過年時云馨家政服務公司給老年人涮房、收拾家務、貼對聯，給老年人拜年，這些實際行動受到了業主的好評。

　　發揚傳統美德，開辦老年公寓。在物業管理服務的過程中，我們公司看到家家有老年人，有的是生活不能自理的，需要兒女們陪伺，兒女們還要上班，有的不在身邊，老有所養是業主關心的問題。于是我們公司投資50多萬元開辦了云馨老年公寓和云馨老年俱樂部，把小區里生活不能自理的老年人接到自己開辦的老年公寓里。這樣既解決老年人老有所養安享晚年的心愿，又解除了兒女們的后顧之憂?，F在有120多位老年人愉快地生活在公寓里。老年公寓的開辦，為云馨物業在業主心目中樹立了良好美德形象，進而促進了物業管理良性發展。

　　拓寬社區服務，安置下崗職工。根據物業管理是勞動密集型行業，安置下崗人員有著比其他行業更優勢的條件，只要身體好、勤奮工作，象清潔工、看自行車、下夜、家政工等都適合他們干。我懷著對下崗職工深厚的感情，意識到就業是民生之本。從97年開始先后投資60多萬元，成立了室內裝飾公司、家政服務公司、水暖維修公司等，累計安置下崗職工167人。這些下崗職工經過短期培訓已經成為云馨物業管理公司的主力軍。公司的管理干部、站長、技術員工全部是下崗職工。

　　四、靠多種經營維持企業經費正常運轉

　　物業管理是微利行業，公司從成立到現在，沒掙到一分錢，最多虧損30萬元，最少虧損13萬元。虧損的原因包括水、電虧損；舊小區維修量大；業主交費意識差；物業管理不到位；物價局核定物業管理費偏低等等。對于虧損，我們公司主要采取了以下幾項彌補措施：

　　第一、每年的虧損由云馨設備安裝公司和室內裝飾公司的利潤直接補貼到物業管理公司。物業管理公司的正常運轉是由其它配套公司支撐的。人們問我，物業管理公司不掙錢，你為啥要干物業？我是這樣認為的：“物業管理社會效益好，能樹立企業良好形象。同時，物業管理是新興的朝陽產業，是城市經營管理的重要組成部分，從事物業管理既能鍛煉人，又能為廣大人民群眾營造和諧的生活和工作環境，更能體現自人生價值”。

　　第二、在全面提高服務質量的同時，拿起法律武器，誰惡意不交費就起訴誰。先示范釘子戶，從難點突破，然后帶動左鄰右舍的業主交費。不怕業主熱線電話，不怕媒體曝光。在我看來，曝光是好事，一方面有利于宣傳物業知識，讓大家都知道物業是有償服務的，不是福利性的；另一方面宣傳企業，促進企業有錯改進，在坎坷曲折中發展物業。

　　第三、開展多種經營、拓寬社區服務。公司運行7年來，先后成立了家政服務公司、房屋中介公司、土建修繕公司、室內裝飾公司、水暖維修公司。這些公司每年創利20多萬元，有力地彌補物業管理經費不足的現象，大大推進了物業管理公司的發展，并向著規?；~進。

　　總之，從公司總體上核算是盈利的，每年納稅17萬多元。20**年12月份被城區評為非公有制經濟優秀企業稱號。但是，單就物業而言是賠錢的，而物業能樹立企業的社會形象。物業必須開展多種經營和規模發展才能擺脫目前的虧損現象。但我們公司堅信，隨著《物業管理條例》的出臺，環境的變化，物業管理是大有發展前途的，我們公司是堅信不移的。

　　作者系大同市云馨物業管理有限責任公司總經理 文/賈云植