構建住宅物業管理與社區建設良性互動新機制
文/張年
黨的十六屆四中全會系統地提出了“不斷提高構建社會主義和諧社會的能力”的要求，社區作為人民群眾生活的家園、各類經濟社會組織活動的舞臺，已成為城市管理的重心。住宅物業管理作為社區管理的重要組成部分，是社區建設的基礎性工作，對推進建設“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區”具有十分重要的作用。
一、堅持條塊結合、屬地管理，發揮社區對物業管理的指導協調作用
住宅物業管理涉及到老百姓的切身利益和千家萬戶的安居樂業，在實際工作中要正確把握物業管理與社區建設的依存關系，充分認識到做好物業管理服務工作必須緊緊依靠社區的支持和幫助。根據條塊結合、屬地管理的原則，充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）自身優勢，協調解決物業管理中的難點、熱點問題，有助于提升物業管理服務水平，也是構建和諧社會的重要體現。
一是切實加強指導與監督，提高業主大會、業主委員會自我管理的能力?！渡虾Ｊ凶≌飿I管理規定》將住宅物業管理納入了社區管理的范疇，明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系，負有組建業主大會和規范業主委員會運作的指導責任。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當根據社區實際情況，落實專門部門，配備專職人員，負責業主大會的召開和業主委員會的成立、改選工作，發揮居民區黨組織對小區人員情況充分掌握的優勢，幫助業主將熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力的人員推選為業主委員會成員，避免出現業主委員會脫離社區黨組織指導的情況。同時，在日常的指導工作中，注重引導業主大會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照法律法規的要求，不斷加強自我管理和自身建設的能力。
二是充分發揮綜合協調作用，解決物業管理中的“急、難、愁”問題。住宅物業管理具有區域性、綜合性和動態性的特點。物業管理中存在的問題，往往涉及到規劃、綠化、市容環衛、公安、城管監察、通信、供水、供電等多個職能部門。街道辦事處（鄉鎮人民政府）作為政府的派出機關，具有無可比擬的綜合協調優勢。在社區內建立由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門牽頭組織，業主委員會、居民委員會、物業管理企業和相關職能部門參加的聯席會議制度，有助于解決住宅物業管理中的綜合性問題，確保居民有一個祥和安寧的生活環境。
三是積極化解物業管理方面的矛盾糾紛，創造安定團結的社區氛圍。和諧社區應當是一個具有和睦相處的人際關系的社區，一個治安良好和穩定的社區。但是隨著gg開放的推進、市場經濟的發展、居民物質文化需求的日益增長，群眾利益失衡、政府管理缺位等問題導致的矛盾相對集中在社區，往往表現為群體性矛盾、利益矛盾，這其中不乏居民與物業管理企業、居民與居民之間在物業管理方面的矛盾，需要社區、黨組織進行引導、協調。街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以充分發揮社區中人民調解工作委員會、司法所等專業調解組織的作用，及時調處物業管理中存在的矛盾糾紛，做好社會穩定工作。
二、發揮企業自身優勢，形成主動參與社區建設的新格局
物業管理企業或物業小區管理單位作為駐區單位，在做好物業服務工作的基礎上，積極發揮優勢，擴大服務范圍，創新工作方式，主動參與到社區建設工作中去。
一是以發揮在職黨員的模范帶頭作用為切入點，參與社區工作網絡建設。物業管理企業可以根據在職黨員的職業特點和個人專長，積極組織參與社區的各項工作，在社區黨組織的組織和指導下，與駐區單位一起，形成思想工作聯抓、公益事業聯做、文體活動聯搞、思想道德教育聯手、社會治安聯防、困難群體聯幫的社區工作網絡體系。
二是以建立志愿者隊伍為手段，參與社區服務體系建設。建立健全社區服務體系，是新
篇2：搞好社區建設和物業管理，共建美好家園
搞好社區建設和物業管理，共建美好家園
隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區建設和物業管理與人民生活的關系越來越緊密，因此，搞好社區建設和物業管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。
一、理順關系
現階段，由于我國物業管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業管理和社區建設的概念還存在誤區，有的甚至認為“物業管理就是社區建設”，其實，社區建設和物業管理存在著本質區別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業主的區別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區建設的主體，社區內年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區建設的權利；業主是經過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業管理的權利主體，依照自身所買受的權力份額對物業管理行使權利并承擔義務。
居民的權利是均等的，而業主的權利是不均等的；居民的權利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業主的權利是具有商業屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區建設中都只能行使自身特定的權利；而一個業主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區內全部的物業管理權利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業主并不多見，因此，在商品住宅小區內，業主和居民呈現高度的重合狀態，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區內，作為業主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業主也無法完全代表全體居民行使社區建設的權利。
業主和居民的不同，也表征了社區建設和物業管理的區別，二者的權利來源是不同的，權利屬性也是不同的。居民參與社區建設的權利是“與生俱來”的，是非物質的一種“準政治權力”，是平等的，是不可以買賣的。物業管理的權利是依附于物業的，是不平等的，是可以買賣的。
社區建設和物業管理雖然存在本質不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區域屬性，都是在某個限定的區域內的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業管理是社區建設的重要物質基礎。物業管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區的首要功能，良好的物業管理是社區建設的重要保證。在一個無法安居的社區內，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區建設的其他內容的。其次，社區建設也會直接對物業管理產生影響。物業損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區對于物業而言必然產生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區，物業管理的成本將會多高？
二、明確權責
明確了社區建設和物業管理二者的關系，就不難明確作為社區建設和物業管理的直接參與者--社區居委會和業主委員會的作用了。作為社區的自治組織，居委會是社區建設的主體，居委會的建設將對社區建設產生直接影響，居委會的建設決定了社區建設的走向。作為物業管理的自治機構，業委會是保證社區物業正常運行的重要力量，顯然，社區建設只有依靠二者的協調配合才能健康開展。
在具體實踐中，業委會與社區居委會卻往往出現不和諧音符，甚至在某些社區還會出現激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協調二者關系，在具體工作中，凡是涉及物業權利的事務，社區居委會必須尊重業委會的自治權利，在設備設施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業主的意愿。反過來，業委會在物業管理事務中也必須服從社區居委會對社區建設的總體規劃，在物業的使用計劃中配合社區居委會的便民利民項目設置，文化活動的開展等等社區建設事務。
二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業主委員會都是緣于初期的維權而關注物業管理，這些維權活動又具有普遍性，因此，業主參與業委會的程度普遍高于社區居委會。與此相反，業主甚至相當多數的居民對于居委會的建設缺乏熱情。有些人甚至不知道社區居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構，這種誤解導致了社區居民（包括業主）對社區居委會的關注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態。因此，要建設好社區，必須提高社區成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區居委會和業委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區建設的各項任務，才能真正實現社區的自治。
再說一下物業管理公司，其專業技能對于社區而言是非常重要的，業主大會雇用物業管理公司的原因也正是如此。物業管理公司是受托管理，其在物業管理中的權力來源是業主大會，但是，由于目前很多物業管理公司尤其是前期物業管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區居委會和業委會的隔閡與糾紛。這是發展中的問題，隨著物業管理的不斷發展，物業管理公司與社區的關系會得到改善。
雖然物業管理公司并不是社區的權利主體，但其專業水準對于社區的物業管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區建設和物業管理中的“專業技術人員”，也是全體業主的物業管理意愿的直接執行人。盡管在物業管理事務中沒有權利能力，但物業管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業技能，不折不扣地行使業主大會的授權，切實地保證業主通過物業服務合同和業主公約表達出來的意愿得到履行和落實。
最后說一下業主和居民，作為物業管理和社區建設的主體，他們的意識程度直接影響社區的發展方向。社區建設和物業管理中的任何制度都需要人來執行和遵守。社區秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現的，依靠的是社區成員的共同表達機制和社區成員的自律。失去了這一點，社區也就失去了存在的基礎，人人各行其是的社區，最終只能造成混亂。社區成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現社區的健康發展。
總而言之，要建設一個和諧美好的社區，必須依靠每一個社區成員的努力，必須依靠社區內各方面的協調合作，也必須依靠專業機構的專業技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區。
文/蔡若焱北京市海淀區上地西里居委會
篇3：探索物業管理為社區建設服務新道路
探索物業管理為社區建設服務的新道路
文/段洪義 袁永友
近年來，武漢百步亭花園社區先后榮獲 “全國創建文明社區示范點”、“中國人居環境范例獎” 、“全國城市物業管理優秀示范小區”等100多種獎牌和稱號，筆者所在的百步亭花園物業管理有限公司（以下簡稱百步亭物業）創造的服務于社區建設的物業管理新型模式日益受到行業內外的關注。
一、“親情服務”是物業管理為社區建設服務的出發點
面對社區居民的多種服務需求，百步亭物業建立了物業服務與社區公共性服務、福利性服務、個性化服務和商業服務的良性互動關系，創立了以親情服務為特色的服務品牌。
“親情服務”首先體現在全方位、全天候和全過程的優質服務。全方位就是把居民的需求作為第一信號，除全力做好物業管理的本職工作之外，對社區居民提供從就業到醫療保健、文化教育、家庭生活等各方面的服務；全天侯就是一天24小時隨時為居民服務；全過程就是把服務貫穿到居民人生的整個過程，從婚姻介紹、幼兒教育到養老送終，都能做到難有所幫，周到服務。公司成立了以居住在百步亭社區的員工為主，由專業性比較強的員工組成的搶險應急分隊，下設治安應急分隊、水電搶修應急分隊、環衛保潔應急分隊3支隊伍，應急分隊成員保證24小時通訊暢通，凡發生水、電、氣及其他設施設備故障，或出現火險、交通堵塞等情況和突發事件影響和干擾居民正常生活時，應急分隊成員能夠在5分鐘內趕到現場，迅速、有效地排除故障和異常情況。
“親情服務”還體現在“首問責任制”上。公司承諾對居民反映的問題，做到“小事不過夜，大事不過天，事事有記錄、件件有回音”。公司在社區設立了信訪中心，按照誰接待誰負責的原則，對居民反映的任何問題，都要求做到熱情接待、認真記錄、耐心處理。社區居民親切地把公司稱作是自己的“紅管家”，物業服務費實現了100％收取。
二、“理性利潤”是物業管理為社區建設服務的結合點
物業管理是我國第三產業中極其重要的產業，但作為市場主體，許多物業管理公司處在兩難境地：公益服務沒有政府補貼，高價服務沒有業主支持。百步亭物業深刻認識到：作為民營的物業管理公司，如果沒有社區這塊平臺，就難以進行市場化服務，反過來，如果沒有物業管理公司的積極參與，社區建設也會失去動力和活力。物業管理公司在“社區居民利益為最高服務原則”的思想指導下，通過整合服務資源，找到了為社區建設出力的最佳結合點。
“理性利潤”的突出表現是物業管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不計較眼前的微利和無利，追求企業的長遠利益和“多贏效應”，不斷推動社區的可持續發展和建設。公司每年都從物業服務費總收入中提取一定的比例作為社區建設經費，密切了物業管理公司與社區組織的合作關系，鞏固了“共建美好家園”的基礎?！袄硇岳麧櫋钡谋憩F之二是物業管理公司與社區服務中心聯合辦公，采取“一門式”、多窗口便捷服務。物業管理公司與社區服務組成了一條“無間隙”的完整鏈條，把對物的管理和對人的服務有機結合起來，完善了社區服務網絡，方便了社區居民，提高了社區服務的質量和效率，降低了自身的運作成本?！袄硇岳麧櫋钡谋憩F之三是推動社區服務的系統化和社會化，不斷滿足社區居民日益增長的服務需求。物業管理公司和社區服務中心的服務范圍最初包括公安、工商、交通、城管、司法、民政、就業、生育、教育、家政等方面，隨著社區的擴大和居民服務需求的增加，服務的種類逐步明晰化、專業化、社會化，使優質服務能延伸到社區居民最需要的地方，實現了服務的深入和效率的提高。
“理性利潤”使物業管理公司在社區建設中發揮了主觀能動性，使企業真正從管“物業”過渡到服務人，從經營企業過渡到經營社區，從純經濟組織過渡到既是經濟組織又是社會組織，從物質文明建設者過渡到三個文明建設者。
三、“以德為魂”是物業管理為社區建設服務的增長點
百步亭社區率先在全國房地產行業創立了“建設、管理、服務”三位一體的管理模式，這決定了物業管理公司作為管理和服務的主體之一，具有不可缺少和不可替代的作用。如果物業管理服務只見“物”，不見人，只把社區居民當作被動的服務對象，就會忽視社區建設中人的主體性和創造性。為此，百步亭物業提出了“以人為本，以德為魂”的社區建設理念，為打造和培育社區文化和社區精神發揮了積極作用，實現了經濟效益和社會效益的良性互動。
環境怡人和環境育人的有效結合。作為武漢市五星級社區，公司為創建百步亭花園安全、整潔和溫馨的環境付出了艱辛的勞動，而環境美和心靈美的完美結