和諧社區是構建和諧社會的基礎,也是物業管理企業乃至全行業賴以生存和發展的條件。多年來,我們物業管理行業的廣大從業人員,在基層社區辛勤工作,保證了業主和居民們的正常生活秩序,與他們形成了不可或缺的“魚水”關系,為構建和諧社區做出了應有的貢獻。但也應當看到,少數基層社區還存在一些影響和諧的矛盾,有的社區將問題的焦點指向了物業公司,從整體看,物業管理行業在社會上的影響和口碑與實際狀況反差較大。對此,我們應以積極的態度深入思考研究,提出對策,以促進物業管理服務行業的健康發展。
一、物業管理是構建和諧社區的積極促進因素
和諧社區建設是在黨和政府領導下,協調、平衡基層社區各方利益主體之間矛盾,解決相互之間關系問題的一項系統工程。一般情況下,物業公司作為保證園區正常運行的服務性企業,其自身對樓宇物業不占有任何權益,相對物業主要權益者 ---- 廣大業主來說,是處在服務、服從、被動的地位,從商品市場的角度看,實際就是買賣合同關系,業主花錢買服務,業主們對服務不滿意,通過規定程序完全可以更換更適合的物業公司。因此,無論從法律的角度還是從物業公司實際所處地位,物業管理服務都不是社區中的權益主體。
但從目前情況看,少數社區狀況不容樂觀。物業公司服務的對象是全體業主和居民,雖然大多數人都通情達理,但由于性格、素質、口味各不相同,肯定會有少數人以一些個性的問題,對物業公司承擔的主要是公共性服務說三道四。加之一些新建社區政府基層組織尚處在完善過程中,物業公司不可避免的承擔了許多居委會的責任,諸如:鄰里糾紛、公共道德素質教育等社區協調服務工作;另外,物業公司還要承擔建筑開發商遺留問題的協調和處理,一手托兩家,也使一些業主產生了誤解。以上這些現象,從表面看似乎物業公司處在矛盾的焦點,我們許多工作在一線的從業人員對此也感到無奈和委屈,不堪重負。
然而,當前影響和諧社區建設的矛盾主要方面是什么呢?我認為,當前我們國家正處在社會飛速發展,管理體制轉型時期,人們思想活躍紛雜,所有矛盾都可能在居住小區以不同形式表現出來,甚至激化和對立,這是當前建設和諧社區最大的挑戰。不同層次的業主群體,不同素質的業主之間,不同個性的業主需求,形成社區矛盾的多樣性。從總體上看,社區和諧最終取決于權益和需求之間的平衡;取決于大多數業主的公共利益與少數業主個性化要求的平衡;取決于社區的總體定位發展與少數群體的理想追求之間的平衡,這是社區矛盾的焦點!物業管理作為服務和滿足于社區需求的環節,只能提供某一方面的解決方法,不可能從根本上解決利益關系問題,即使某一階段物業服務當中的某些現象成為大家關注的話題,但從發展看,解決這些問題還要從黨和政府領導下的社區管理機制入手,形成一個好的管理體制,方能在社區當中形成少數人服從大多數人的總體管理思想和要求,從而達到真正的社區和諧。
物業管理所提供的服務,在構建和諧社區的總體框架中,起著保障、促進的作用,從本質上看,永遠不會成為矛盾的主要方面。當然,物業公司賴以生存和發展的條件是廣大業主的認同和滿意,業主是物業公司的衣食父母,從這個角度看,我們的服務質量越好,滿意度越高,社區建設的和諧指數也就會越高。據我了解,實行了商品化物業管理的居住區,總體上看,不論是從安全、設施設備運行、居民生活便捷、房屋可持久性使用上,都要好于沒有實行物業管理的居住區,因此物業管理是促進和諧社區建設的積極因素。作為物業管理企業及其從業人員,應當思路清楚,以堅定的態度表明物業公司的實際作用,以我們的優異工作贏得廣大業主們的理解和支持。
二、社區的人文環境與物業管理企業的理性行為
物業管理企業能否生存發展,取決于兩個基本條件:一是自身服務水平,二是社區廣大業主們的理解、支持、幫助。服務水平和技巧不高,難以獲得業主們的滿意;業主們的訴求不一致,對物業服務不理解,再好的物業公司也難以在社區立足。
我們經?？梢钥吹竭@種情況,有的社區居民抱著“價格越低越好,服務越高越好”的美好愿望,以單贏的思維對待物業公司,有的小區盲目更換物業公司,一次次地進行招投標,結果物業服務一茬不如一茬,甚至導致樓宇的貶值。我們也曾經遇到這種情況,有的業委會委員在成立業委會之前都是帶頭不交費的,為了競選才去交費,可想而知,他們怎么可能把社區引導好呢?他們的維權并不是維護大多數業主的利益,不是糾正少數人的侵權行為,而是一味地將物業公司當成對立面,這樣的社區怎么能和諧呢?據了解,有少數很有品牌的物業公司不得已作了戰略調整,基本退出了居
住區的物業管理。從物業管理市場看,因為物業管理商業化競爭的機制已經形成,目前沒有,今后也不會有壟斷型企業。各公司之間完全憑借自身的管理去提高服務質量,物業費的高低都在根據企業自身的定位及成本與利潤的平衡點來考慮,這種競爭的結果,總體看有利于廣大業主和行業的發展。不容否認的是,也確有極少數物業公司為了拿項目,違背市場規律,刻意壓價,一經接受項目管理后,只能在服務上偷工減料,在設備、設施上超疲勞使用,其結果是損害了業主們的利益,導致業主的不滿和自身信譽的損壞,同時也給行業的發展帶來不良影響。
我認為,首先應對業主們“質優價廉的美好愿望”給予積極引導。在眾多可以選擇的物業管理公司面前,業主和業委會的認識是表面及感性的,他們往往更注意的是承諾和價格,對于企業為達到某種服務水平而需要支出的成本一般不關心,對物業公司的實力也很難做出正確的判斷和評估,當選擇錯誤時,只能自吞苦果。如果我們都能以負責的態度與業主們多溝通,我相信,大多數業主及業委會都會有正確判斷。其次,作為物業公司,誠信永遠是立足之本。誠信的基礎是坦蕩的胸懷和企業運行狀況的真實表述,如果為了競爭不顧成本、不擇手段,置廣大業主根本利益于不顧,其結果只能損人不利己。
良禽擇木而棲。面對當前物業管理市場的狀況,物業管理企業應當理性對待,不論國際或國內品牌企業,其成功經驗都不是靠惡意競爭,絕大多數走的是自身管理的優化和技術進步之路。如果物業管理企業之間的競爭進入無序狀態,最終不僅影響全行業的發展,更是對廣大業主們的不負責任,我相信,物業管理行業的同仁們對此都會有清醒的認識。
三、和諧社會、和諧社區需要和諧輿論
當前,困擾物業管理全行業和廣大從業人員的一個嚴重問題,就是媒體輿論的一些不客觀、不全面的負面報道,導致社會相當一部分民眾對物業管理的認識產生偏差和誤解。以北京市為例,去年 9 月 7 日,召開了全市物業管理大會,吉林副市長和市建委的領導做了非常好的講話,他們客觀闡述了當前物業管理的真實情況,深入分析了產生矛盾的背景及原因,既肯定了成績,又擺出了問題,尤其對下一步的工作提出了很好的意見。參加大會的幾百個物業公司的領導,倍感振奮,紛紛表示回去后要努力工作。但在第二天的報紙上,卻將主題寫成了:“在剛剛召開的物業管理大會上,市建委領導說:“要嚴肅處理‘美麗園事件'的物業公司”,“吉林副市長說:物業公司不得擅自停電、停水”,與大會的主題完全變了味。
為什么大多數物業公司都不愿意見記者?因為一些記者是帶著感情色彩、抱著對物業公司的偏見去抓新聞,傷了大家的心。我感到,對物業管理行業應該有一個整體的看法和認識。目前,全國有 3 萬多家物業公司,從業人員 300 多萬,從北京市情況看,物業管理公司也有 2800 多家,管理服務著 3100 多個居住社區,直接從業人員有 20 多萬人。不論是“非典”期間,還是嚴寒酷暑節假日,物業員工都勤勤懇懇工作在第一線,保證了社區生活的正常運行,這么一個社會基礎行業的工作,得不到社會輿論的認同,他們的心情會是什么樣呢?
去年北京人大、政協兩會上,曾有一些有關物業管理方面的議案,市政協領導十分重視,組織了一個調研組專門進行了調查。我向他們反映:“物業管理服務的狀況總體看是好的,出現一些矛盾和糾紛不過百分之幾,且原因多種多樣,有的是代人受過,有的是委曲求全,物業公司的員工與廣大業主建立了深厚的感情”,當時參加會議的業主們也都同意我的看法。后來,市政協寫了一個很好的加強物業管理工作的報告和意見。但目前一些新聞媒體只報道存在的糾紛和矛盾,把個性說成共性,把點的事情說成了面的問題,使社會對物業管理的認識非常片面。由此我想到,社區輿論如果不尊重客觀事實,不從正面報道事件,不反映如何看待問題、如何解決問題,而一味的暴露矛盾、激化矛盾,在這樣的輿論導向下,我們何時才能達到社會和諧呢?人們的心態又怎么能夠平和向善呢?
面對上述情況,扭轉當前社會媒體對物業管理行業片面報道的狀況,是擺在我們面前的重要工作。要做好這件事,應該有政府的支持,行業協會的指導,更重要的是我們每個企業都應當積極參與,尤其是當少數社區出現矛盾和糾紛涉及物業管理時,我們不能聽之任之,而應以積極的態度,將事件全面真實的情況傳達給社會,我相信廣大業主們會有正確判斷的。同時,我們也需要利用一些機會和場合,宣傳報道物業管理全行業整體真實的狀況,讓全社會對物業管理行業有一個全面的認識,以逐步得到認同、理解和支持。
四、物業管理行業的挑戰與機遇
實行社會化的物業管理,在中國大陸已經有 20 多年,從開始的探索到現在已經形成了一個行業,其中蘊涵了各級領導和我們從業人員的艱苦努力。物業管理作為一個新興行業,正在朝氣蓬勃迅速發展,前景廣闊。但當前面臨的問題也需要我們深入思考,挑戰與機遇并存。
首先,最大的挑戰源于行業的內部。企業之間的良性競爭機制,服務理念的優化,管理服務水平的提高,對行業的發展有著十分重要的影響。表面看,物業公司的選擇是買方市場,不論是開發商
還是業主委員會都有諸多選擇,但實際上是賣方市場或者說是不充分的買方市場。比較規范、形成品牌的物業公司難以滿足社會越來越多的物業管理需求,而一些實力不足、服務不到位的物業管理企業卻在盲目找項目,惡意競爭,這是當前影響物業管理行業健康發展的一個重要問題。競爭是商品社會的規律,也是發展的動力,但是低層次的惡意競爭和不負責任的行為,卻給行業的發展帶來了不良影響,如何規范行業的市場競爭是擺在我們面前的重要課題。其次,如何提高物業管理行業的整體水平,也是我們當前面臨的一個挑戰。應當承認,社會對服務質量期望值與物業公司難以完全滿足需求的矛盾,是擺在我們面前的一個重要問題。怎樣才能提高服務質量,我認為,還是要從企業內部做起:一是建立一個好的管理機制,尤其要在從業人員中強化服務第一的理念;二是加強團隊建設,特別是要培養選配好項目經理,這是解決企業發展中人才瓶頸的關鍵。我相信,今后行業內部的競爭、企業之間的競爭將是服務水平的競爭、管理機制的競爭、人才隊伍的競爭。
和諧社區建設是物業管理行業生存與發展的基礎條件,同時也給物業管理行業的發展提供了良好機遇,通過不斷探索和發展,目前物業管理服務已經深入人心。從北京情況看,雖然有的社區對物業服務非議較多,甚至不停的更換物業公司,但是還沒有聽說不需要物業公司的,這本身就說明物業服務行業的不可或缺性。我相信,在今后幾年或相當長一個時期內,物業管理公司將會呈現優勝劣汰的整合局面,尤其是在物業管理已趨于成熟的大城市,物業公司的數量不是越來越多,而是越來越少,其發展機遇和空間將會傾向于那些做的比較規范、服務比較好的公司。
篇2：業主律師在建設和諧社區中的作用
業主律師在建設和諧社區中的作用
不久前，作為業主中的一位律師，我應業委會之邀參與了兩起業主和物業服務公司的紛爭，對律師在建設和諧社區中發揮的積極作用深有感觸。
案例一:
劉女士樓上鄰居的衛生間漏水，導致她家衛生間被淹。在物業服務公司的配合下，幾次與樓上業主交涉未果，她便堅持認為自己交了物業服務費，這事應該由物業服務公司負責修理或賠償。物業服務公司表示無法接受這種說法。在業主委員會的建議下，組成了由社區、業委會、物業服務公司、業主組成的民調小組，還特別邀請了業主中的律師、法學家參加。針對這位劉女士的困惑，我在法律上為其進行了認真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關系，與物業服務公司無關。劉女士的“怒火”消除了，與物業服務公司“化干戈為玉帛”，調解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿解決。
案例二:
20**年12月，孫先生裝修時擅自拆改了承重剪力墻，導致該棟樓的很多業主不滿，紛紛找到業主委員會和物業服務公司。我應邀參加了業委會為相關業主召開的一起專門會議，從訴訟程序、實體法的規定、業主委員會和業主的關系及法律地位等多個角度，為業主答疑解惑，避免了業主與業委會和物業服務公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時，業委會和物業服務公司都無權采取強制措施加以制止，只能對其起訴，所以其他業主要求業委會和物業服務公司強行制止孫先生的行為實在是強人所難。
通過這兩個典型案例，我充分認識到建設“和諧社區”，理順物業服務公司和業主之間的法律關系，協調業主相互之間的法律關系，是能否成功的關鍵，而業主律師在此過程中起著非常重要的作用。
物業服務公司和業主的關系是基于物業服務合同所產生的合同雙方當事人的權利義務關系。這是一種契約關系，它具有第一位的重要性。一個完善、具有可操作性的物業服務合同，對于物業服務公司和業主都是一種安全保障。目前在大多數小區的物業服務中，物業服務合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業服務公司和業主之間的不和諧現象。我認為原因如下:
第一、物業服務合同起草太草率，沒有明確約定在合同的實際履行過程中可能出現的實際問題該如何解決;
第二、已約定的內容不明確、操作性差，如物業服務公司對私搭亂建的業主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務還是權利，如果是義務，在啟動起訴程序時是否需要業委會通知做前置程序等等;
第三、合同的某一方不全面履行合同，如業主不按時交納物業服務費，物業服務公司服務不到位;
第四、物業服務公司和業主對產生糾紛的事件存在法律認識上的偏差。例如某些業主在物業服務公司已經履行了合同約定的義務之后，還要求物業服務公司承擔因為第三方侵權對其造成的賠償責任。
可以說，由于這些原因引起的紛爭和不和諧，是大量存在于現今中國社會的社區中的。雖然絕大部分紛爭通過訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區的不和諧因素，就是一種內在的不穩定因素，同時也對我國司法機關在成本、效率以及設置上提出了重大考驗。針對我國社會人口多，絕大部分公民法律知識(不是法律意識)欠缺的現狀，在建設和諧社區的過程中，應當充分重視和發揮業主律師的作用，鼓勵律師通過法律講解在建設和諧社區中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。
社區中的另一類關系，則是業主與業主之間的關系。中國人向來重視鄰里關系，素有“遠親不如近鄰”的說法。但目前在社區的業主之間，摩擦不斷:
第一、基于相鄰關系產生的糾紛;
第二、基于建筑物區分所有權產生的糾紛;
第三、基于小區的公共部位、共用設施設備使用不當或者管理不當所發生的糾紛;
第四、濫用所有權，通過私搭亂建，擅自改變房屋外部結構形態發生的糾紛。
后三類在《業主公約》中一般都明令禁止，第一類也有法律上的相應規定。如果業主中的律師能夠提前介入，有權威，有說服力，有利于緩解矛盾，進一步促進違約、違法業主的自覺“改過”行動。而業主委員會在維護社區和諧中起著十分重要的領導作用，同樣也需要業主律師的參與。
總而言之，在建設和諧社區的過程中，廣大業主律師應當利用自己的專業知識和同是業主的身份，積極參與自己所住社區的建設?！墩撜Z?學耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說法，“和諧社區”的建設在中國具有深厚的文化基礎，加之業主律師的積極作用，將事半功倍。
篇3：建設和諧社區幾點思考
關于建設和諧社區的幾點思考
建設和諧社區的意義所在
黨的十六屆四中全會提出了構建社會主義和諧社會的戰略任務，中央領導同志又提出了“建設和諧社區”的要求，體現了我們黨“以人為本”的宗旨。構建社會主義和諧社會，加強社區建設是基礎。建設和諧社區的現實意義主要體現在:1、建設和諧社區是構建和諧社會的需要。社區是社會的基礎，建設和諧社區是構建社會主義和諧社會的基礎。沒有和諧的社區就不會有和諧的社會。和諧社會目標的實現要求我們關注社區發展，進一步做好社區的各項工作，建設安全、和諧、文明、繁榮的社區。2、建設和諧社區是建設文明城市的需要。文明城市應該是文明程度比較高的城市，是經濟、社會、文化和環境協調發展的城市。建設文明城市離不開社區的文明與和諧。社區的文明、和諧程度低，文明城市建設就會受到影響。因此，和諧社區必須建設好、管理好。3、建設和諧社區是促進經濟發展的需要。隨著經濟體制改革和轉軌，從政府和企業轉移出來的社會管理和服務的功能，需要社會來承接，社區便成為承接這一功能的重要空間。同時，社會轉型時期出現的各種社會矛盾應在社區層面得到有效調節和控制，要把影響發展的社會矛盾化解在基層，就要建設和諧社區。4、建設和諧社區是改善居民生活的需要。要提高社區居民的生活質量，就要從和諧社區建設抓起，完善社區服務和管理，有效發揮社區功能，增強居民對社區的認同感和歸屬感。
建設和諧社區的任務確定
全國社區建設工作會議提出，我們所要建設的和諧社區應當是:“居民自治、管理有序、服務完善、治安良好、環境優美、文明祥和”的社區。具體來說，建設和諧社區應該達到10個方面的標準:1、推進社區自治。要求社區劃分科學合理，社區黨的組織和居民自治組織健全，工作制度完備，職能職責明確。2、完善社區管理。要求社區居委會和居民會議在社區管理中發揮主體作用。轄區單位、物業管理機構和社區民間組織參與社區事務管理，共駐共建機制、協商議事機制和指導監督機制建立起來。3、深化社區服務。要求服務設施、服務組織、服務隊伍健全，居民日常生活需求逐步得到滿足。4、方便社區醫療。要求社區衛生服務機構布局合理，根據居民健康需求設置醫療服務項目，衛生服務質量不斷提高。5、繁榮社區文化。要求文化服務設施、場地配置較全，文化、體育、科普、教育、娛樂等活動豐富多彩，文藝演出、體育賽事、政治政策宣傳活動有計劃進行。6、加強社區治安。要求社區警務室建設規范，警員到位，職責明確。7、美化社區環境。要求社區綠化、美化、凈化程度高，居民環保意識增強。8、擴大社區就業。要求社區勞動就業工作機構建立起來，就業培訓、就業咨詢、就業指導等中介服務性工作有序進行。9、健全社區保障。要求針對社區貧困居民、老年人、殘疾人、優撫對象、企業離退休人員的社會化管理工作開展起來，工作任務和相關政策得到落實。10、倡導社區文明。要求群眾性精神文明創建活動廣泛開展起來，文明社區、文明樓棟、文明家庭建設得到推進。
建設和諧社區的途徑選擇
建設和諧社區屬于戰略性任務，又是一項系統工程，需要統籌安排，著力抓好。我們建設和諧社區選擇的基本途徑是:1、擴大社區居民參與。建設和諧社區，關鍵是擴大社區居民參與，動員廣大社區居民積極參加社區的各種公共事務和公共活動，把居民群眾凝聚于基層社區組織內。2、動員轄區單位共建社區。通過宣傳教育，培養社區精神，調動社區成員單位的積極性，推動和諧社區建設。3、實行機關部門包聯社區。組織市、區兩級機關部門包聯社區，一個部門包聯一個社區。其任務是指導幫助社區加強內部基礎性工作。4、開展“特色社區”建設活動。配合和諧社區建設，組織開展創建文明社區、平安社區和綠色社區活動，深化和諧社區建設的主題。同時，繼續開展文化、衛生、科技和法律“四進社區”活動。5、強化社區黨組織建設。健全的社區組織是推進和諧社區的組織保證。要把大批在職黨員、外來勞動者黨員、機關和企事業單位退休黨員和流動失業人員中的黨員組織起來，實現加強黨員管理和發揮他們在和諧社區建設中的模范作用的雙重目的。6、加大政府行政推力。政府領導高度重視和諧社區建設，納入政府工作日程，定期