吉祥物業公司管理目標

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　　1、年度業主綜合滿意度調查滿意率≥95%

　　2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%

　　3、年度無重大責任事故發生。

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　　> > 接待室：（包括收費員）

　?。?）接待處各項工作實現率100%

　?。?）業主有效投訴處理率100%

　?。?）限時服務承諾實現率≥95%

　?。?）內外關系溝通成功率≥80%

　?。?）內外關系信息傳遞準確率/及時率100%

　?。?）收費困難原因收集分析及時率100%，準確率≥98%，正確傳遞100%

　?。?）物管費收取率≥90%

　?。?）收費金額差錯率≤1‰

　?。?）購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100%

　　> > 綠化保潔組：

　?。?）環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%

　?。?）環境衛生日檢查合格率≥95%

　?。?）綠化檢查合格率≥85%

　?。?）小區綠化年成活率≥95%

　　> > 水電維修組：（包括電梯工）

　?。?）各項工程管理工作實現合格率率100%

　?。?）設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%

　?。?）設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%

　?。?）設施設備保持完好率≥95%

　?。?）機電設備檢修及時率100%

　?。?）設施設備檢修一次合格率≥95%

　?。?）業主的裝修方案審批100%，過程監視及合格驗收率100%

　?。?）保障設備設施安全運行率100%

　?。?）重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%

　?。?0）設施設備標識標牌正確率100%，完好率98%

　　> > 保衛隊：

　?。?）保衛各項管理工作實現良好

　?。?）保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%

　?。?）一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%

　?。?）年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0

　?。?）機動車輛管理糾紛發生率≤1%

　?。?）限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%，有效率≥95%，隱患信息傳遞準確率/及時率100%

　　> > 會計：

　?。?）帳目清楚，收支記錄準確。

　?。?）帳目抽查良好率100%。

篇2：物業知識教材：小區物業管理目標與原則

　　物業知識教材：小區物業管理目標與原則

　　依據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區的物業管理從房地產開發企業開始工作時就應當進行?！肮芾磙k法”第五條規定:“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理?！?/p>

　　為了對物業管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監督，“管理辦法”第六條規定“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。

　　一、管委會的組建及其權利與義務

　　(一)管委會的組建

　　該委員會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

　　(二)管委會的權利與義務

　　管委會的權利:

　　1.制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人，使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利;

　　2.決定選聘或續聘物業管理公司;

　　3.審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;

　　4.審查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

　　管委會的義務:

　　1.根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;

　　2.協助物業管理公司落實各項管理工作;

　　3.接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;

　　4.接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　二、小區交付使用前物業公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區的物業管理，從規劃階段開始到住戶入住前，其物業管理從三個階段進行。物業公司專業管理前，由房地產開發企業負責管理;房地產開發企業與物業公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區物業管理。其中，第二階段的物業管理具有一定特殊性，依據不同的管理項目。

　　三、居住小區物業管理的目標

　　建設部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的:一是“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”;二是“對住宅小區內的房屋建筑及其設備......進行維護修繕和整治”。這一目的，要求居住小區物業管理通過以下管理的目標來實現。

　　第一是社會效益。

　　這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。這種安全、舒適的居住環境以交通、綠化、衛生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區環境，它對調解人際關系、維護社會安定團結具有重要的意義。

　　第二是經濟效益。

　　這種經濟效益從以下幾方面表現出來:一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環衛、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還可以向物業管理企業收取稅收。二是從業主方面來看，物業的專業和科學管理，對維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長其使用壽命，從而保障業主的經濟利益。最后，從開發企業以及住宅小區物業管理來說，居住小區的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業管理通過各種有償服務，既便利于居民生活，又可取能得一定的經濟效益，從而增加管理費用的來源。

　　第三是環境效益。

　　居住小區的物業管理，通過小區內的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設產生積極的影響。

　　四、居住小區物業管理的原則

　　物業公司是一種服務型行業，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、獨立核算的企業，居住小區物業管理的目標，應密切聯系服務與經營來進行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業主自治自律與專業管理相結合。

　　住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。

　　2.服務至上、寓管理于服務之中。

　　住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸方面。住宅小區管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長，往往幾十年以上;服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。

　　3.所有權與經營權相分離。

　　實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特別是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統一。由一定物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、全方位服務。

　　4.企業經營、獨立核算。

　　必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。

　　5.有償服務和費用合理分擔。

　　物業管理企業要搞好管理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業管理企業提供的管理和服務是有償的，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。

篇3：徐州市關于做好全市物業管理目標綜合考核工作的通知（2014年）

　　徐州市關于做好全市物業管理目標綜合考核工作的通知(20**)

　　徐州市政府辦公室關于做好全市物業管理目標綜合考核工作的通知

　　徐政辦發〔20**〕54號

　　各縣(市)、區人民政府，徐州經濟技術開發區、新城區管委會，市各有關單位：

　　為認真貫徹《市委、市政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發〔20**〕42號)，進一步深化幸福家園創建，改善物業管理服務，提升城市管理和社區管理水平，依據《市政府辦公室關于進一步明確物業管理工作職責的通知》(徐政辦發〔20**〕58號)文件，將小區管理納入市對縣(市、區)科學發展考核工作范圍，按照考核相關要求，現就做好全市物業管理目標綜合考核工作通知如下：

　　一、關于考核依據

　　(一)《市委、市政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發〔20**〕42號);

　　(二)《市政府關于印發<徐州市幸福家園創建活動方案>的通知》(徐政發〔20**〕26號);

　　(三)《市政府辦公室關于進一步明確物業管理工作職責的通知》(徐政辦發〔20**〕58號);

　　(四)《關于20**年全市科學發展城市管理工作考核意見》(徐城管委〔20**〕4號)。

　　二、關于考核方式

　　分三個層次對市相關部門，各縣(市)、區、開發區，街道辦事處(鎮)進行分類考核，各100分。市級考核在各區、開發區范圍內考核到街道辦事處?？h(市)所轄街道辦事處、鎮的考核由各縣(市)負責。對街道辦事處(鎮)的考核，分為非涉農辦事處和涉農辦事處。對居民小區的檢查考核，實行居委會日查、辦事處(鎮)周查、縣(市)、區政府月查、市年度檢查制度，采取明查暗訪的方式進行百分制考核。

　　(一)縣(市)、區的考核，以聽取匯報和查看檔案資料為主。街道辦事處(鎮)考核主要以現場檢查為主，結合查看檔案資料，每個街道辦事處(鎮)抽查2-3個居民小區。

　　(二)對物業管理的政策、機構、人員、資金的落實情況，公共配套設施、獎懲和社區物業服務站建設等重要工作進行考核。

　　(三)對參創市級和縣區級幸福家園的小區，主要對照創建標準、業主滿意率和物業服務費收繳率進行考核。

　　(四)對市相關部門的考核，主要查看履行職責情況和實際績效完成情況。

　　(五)宣傳報道要查看原始資料，小區現場宣傳以查看宣傳欄、公示欄、樓道公告牌為主。

　　(六)對上級布置的任務和工作完成情況，以市掌握的情況為依據。

　　三、關于計分方法和考核標準

　　(一)計分辦法：縣(市)、區考核共10項100分，非涉農辦事處11項100分，涉農辦事處10項100分。對縣(市)、區(開發區)考核總分為市對縣(市)、區(開發區)考核成績與對所轄辦事處考核的加權平均分相加(縣市成績不加，直接得出)。對辦事處(鎮)的考核，根據得分排序。對市相關職能部門的考核5項100分，列入全市績效考核(考核計分和標準詳見附件)。

　　(二)加減分規定：創成國家示范、省優、市優小區以及市級幸福家園的小區的將分別加分，對于獲市級幸福家園表彰的加2分;有業主投訴，經查實又處理不力的，給予扣分;在創建全國文明城市、國家衛生城市創建檢查中失分的小區，將對所在區扣分。對有新聞媒體和市級通報批評的扣2分。

　　四、關于督查工作

　　市委督查室、市紀委效能督查室、市政府督查室將對物業管理工作情況加大督查力度。市物業管理領導小組辦公室每季度調度一次，市房管局要加大指導、協調和督促力度。年底由市物業管理領導小組辦公室牽頭，市政府督查室、市房管局等組成考核組進行考核。

　　附件：1.縣(市)、區政府物業管理工作績效考核內容及考核細則(略)

　　2.市級部門物業管理工作績效考核內容及考核細則(略)

　　3.非涉農街道辦事處物業管理考核內容及考核細則(略)

　　4.涉農街道辦事處(鎮)居住區管理考核內容及考核細則(略)

　　徐州市人民政府辦公室

　　20**年4月4日