住宅小區物業管理內容（三）

　　物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為"六項管理、三類服務"，即"房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理"；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

　　1、房屋及設施設備管理

　　1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

　　范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護管理實行"管養合一"主要落實在以下幾個方面：

　　A、工作的主動性

　　管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

　　C、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

　　1.2共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

　　1.4智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

　　2、環境衛生管理

　　在jt我們遵循"高標準、嚴要求"的環境衛生管理和"高質量、高頻度"的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

　　2.1衛生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　2.2環境管理

　　jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

　　3.綠化管理

　　綠化的功能是

美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹"預防為主、防治（消）結合"的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

　　6、公共管理

　　6.1住戶裝修管理

　　在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

　　6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

　　7、常規性公共服務

　　即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

　　8、委托性特約服務

　　是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

　　9、經營性多種服務

　　即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭