濱海新城小區物業管理特點

　　1.1項目概況

　　"**·濱海新城"座落于晉江市金井鎮，是以資金和技術密集型的出口加工、臺商投資和第三產業發達的商貿旅游的晉南出口加工區的重要生活基地，"**·濱海新城"是金井鎮第一個真正意義上的商品樓盤，其開發的目的是舒緩目前晉江市區無法提供規?；ㄔO用地的困難，要求兼顧經濟性、社會性、文化性和可持續性，為金井及周邊地區創造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環境，并參與建立良好的城市景觀生態圈，表現人與自然和諧共處的城市建設理念，形成融居住、商業、商務及多種混合功能的理想社區，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的"類都心"生活空間，從而加強對周邊市鎮的號召力

　　"**·濱海新城"占地面積約233278㎡，總建筑面積55.99萬㎡（不含C地塊）。擬建成根據已有規劃的城市道路網劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會所、商業等7個組團組成的相對獨立的，綜合性建筑群體的住宅區。整體規劃錯落有致。小區共有4360戶人家，人性化的設計使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。

　　本項目公共配套設施設備完善且科技含量較高，規劃有戶內停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。低層住宅1--2輛/戶；高層、小高層及多層住宅區0.5輛/戶；商業0.5輛/100m2。小區還配置了完善的智能化管理系統，包含了電視監控系統、樓宇可視對講系統、出入口車輛管理系統等，是一個現代化的智能小區。

　　小區景觀綠化系統由公共綠地、社區中心綠地、組團中心綠地、宅前綠地和保護性綠地組成。公共綠地主要集中在政府中心與商業中心之間，以城市公園、公共停車場、大型公建前廣場和的形式出現；社區中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務于區域內主要公建和主要的步行休息活動。引導和組織本區與周邊城市空間的聯接。組團綠地的設置考慮到服務半徑，塑造容易記憶的空間，空間節點設計標志性的景觀元素，形成鮮明的地標。

　　1.2業主群體分析

　　從本項目特有的地理位置和樓盤體量來看，本項目的定位應是"滿足不同階層市民及城市發展的需求"。選擇在此居住的人們除了具備較強的經濟實力外，不可缺少的是他們共同對山水表現出來的同衷的熱愛。因此，我們設想"**·濱海新城"的消費群體更多是集中在以下幾方面的人士：

　　●晉江本土高薪階層及商界成功人士。"**·濱海新城" 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優勢，合理的容積率、匠心獨具的戶型設計以及無遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。無一不對成功人士充滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區、石獅等周邊縣市成功人士二次置業者的首選，會成為他們和商業伙伴休閑度假的好去處。

　　●周邊地區的財富階層。"**·濱海新城"獨特的地理位置和開發商所倡導的自然環境、智能社區等先進的社區理念，還將吸引周邊一帶富裕地區的私營企業者、富裕的中產階層等前來置業。

　　●快節奏的年輕白領階層。"**·濱海新城"另一重要使用者應該是年輕白領一族。其主要特征是生活節奏較快，追求輕松簡單的生活，希望能夠提供更多的服務。

　　1.3物業管理規劃定位

　　業主群體分析所得出的結論，是我們設定管理模式、設計服務項目、確定服務及收費標準的客觀依據。

　　根據我司多年的管理經驗結合本項目的建筑特點、客戶群體特點等，我司擬將"**·濱海新城"打造成為晉江市中高檔物業管理的精品社區。我們著重在本項目營造一個"安全、舒適、優雅、尊貴"的居家環境，并通過持續的改進和提升，使物業保值、增值，實現傳統家居理念與現代生活方式的高度融合。

　　為全面提升"以客為尊"的服務理念，我們將在本項目的管理中實施"貼心管家式"物業管理服務模式，為業主提供專業化的設施管理，細致周詳、個性化的服務，創造一個自然和諧、悠閑舒適的社區環境，讓業主倍感便利和尊貴。

　　同時，針對本項目的業主"社會優越感強、受尊重"的需求特點，我們要求每一位員工都要做到服務熱情、工作細致，以滿足客戶追求自身價值的實現。我們將在工作中實施"微笑服務"、"敬禮服務"等。

　　1.4項目的管理特點及難點分析

　　我們認為，每個項目都有它獨特的規劃特點，因此，從"**·濱海新城"整體規劃設計來分析，我們認為其具有"戶型大、店面多、地面車位分布廣、配套設施完善"等特點，這些特點也決定了小區物業管理的特點及難點，經過現場勘察以及應用多年來積累的管理經驗，我司認為"**·濱海新城"具有以下五大特點及難點，具體闡述如下：

　　1.4.1根據項目的設計與定位，決定了"**·濱海新城"主要是大戶型業主，其對服務內容、品質要求較高，因此，如何在日常管理服務中，針對這些客戶群體，提供高品質、貼心周到的服務內容是本項目的管理特點與難點之一；

　　1.4.2"**·濱海新城"地處晉南出口加工區的生活基地，商業氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業店鋪，同時又作為大型居住社區，在這種住宅求"靜"，商鋪求"旺"的情況下，容易產生需求差異的投訴，是本項目的管理特點與難點之二；

　　1.4.3"**·濱海新城"除擁有大型地下停車場外，小區半地下、獨立車庫也設置了停車位，根據這樣的情況，車輛的進出將不可避免的影響到了小區業主的出行。因此，如何通過合理的管理措施，減少人流與車流的交匯，是本項目的管理特點與難點之三；

　　1.4.4由于"**·濱海新城"周邊人流量大，人員及環境相對復雜，屬案件多發地段，同時，本小區戶數多，可能存在部分的出租客戶，多方面原因加大了小區安全管理的難度。因此，如何加大管理監控力度，做好社區的治安防范工作是本項目的管理特點與難點之四；

　　1.4. 5"**·濱海新城"除設有供配電、給排水、消防、電梯等系統之外，還配置了IC卡門禁、攝像監控、可視對講等智能系統。對這樣一個設備數量眾多、智能化程度較高的社區，一旦出現設備故障或停機，無疑將會對業主的日常起居造成嚴重的影

響。如何消除維修養護上的管理盲點，確保共享設施設備的良好運行，將是本項目的管理特點與難點之五。

　　1.4.6"**·濱海新城"是分期開發，開發周期長達5、6年，是一個龐大的造鎮計劃，是金井鎮第一實際意義的商品樓盤，當地人的物業管理概念幾乎為零，需要培植他們的物業管理觀念，且在2、3年的時間里面將是小區和工地并存的局面，存在極大安全、衛生隱患。將是本項目的管理特點與難點之六。

　　1.5解決上述管理難點的措施

　　"**·濱海新城"既有一般高層住宅區的共性，又有其自身的特殊性。根據對項目管理特點及難點的分析，并結合實地考察和調研，我們提出如下管理措施，以求針對性地解決上述的各項問題。

　　1.5.1針對大戶型客戶群體將是成功人士、商業人士、白領居多，年齡層居中，"上有老、下有小"的特點，對服務品質及服務多樣性的需求，提供不間斷、細致周全、熱情親切的"管家式"服務，盡可能地滿足業戶的個性化需求，體現出"物業公司貼心、業戶生活放心"這種周到的"管家"風范，使其感受到關愛和愉悅。

　　a.小區設立客戶服務中心：住戶只需要撥打客戶服務中心24小時熱線電話或管家（客戶服務助理）的聯系電話即可解決涉及物業管理服務的一切瑣事或獲取相關的信息。無須找其它部門或記住其它電話。

　　b.客戶服務中心實行首問責任制：客戶服務中心的任何工作人員在接到業主咨詢、投訴、求助時，必須承擔起接受業主反饋信息的職責，記錄下來由專人進行處理，并將處理結果反饋給業主，接到業主投訴的第一個人須跟蹤到事件完結，或由管家（客戶服務助理）負責到底。首問責任制的實施，可以使業主反映的問題及所需的幫助、服務及時完整的解決，提高效率。

　　c.服務設計多樣化：由于小區業主的年齡、生活習慣不同決定了對服務內容的不同。因此，為滿足小區業主的服務需求，我們擬在進駐管理時，進行全面的詳盡的服務調查，并有針對性地設計各種各樣的服務過程。通過這些特約服務和特色服務來滿足業主的個性化需求。以下舉例：

　?。?）"四點半學校"： 這是針對那些既要工作又要帶小孩的家庭而設立的專項服務，將四點半放學后的孩子們集中起來，（我們將與開發商進行溝通，如條件允許，可在會所內辟出一塊地方專用）組織他們學習、游樂，既豐富了孩子們的課余生活，又解除了家長的后顧之憂。

　?。?）陪伴服務：對與老人同住或家里有需要照顧的殘疾人、病患者，只要業主有需要，我們將及時提供服務，為業主和住戶提供方便，減輕負擔。

　?。?）代辦服務：如代寄信函、代訂報刊雜志及收發、代訂鮮花、生日蛋糕等。

　?。?）商務服務：提供中英文打字、傳真等。

　?。?）醫療服務：定期為小區業主聯系健康檢查的醫療機構，開展專家咨詢、坐診服務等；

　?。?）家政服務：如住宅保潔服務、住宅小型設備設施維修養護服務等。

　　1.5.2針對小區大，需要較多的商業網點來方便業主、住戶的日常生活。根據店面多的情況，加強商業氛圍的營造及物流、客流的管理，確保小區"動、靜"有序，創造住戶與商鋪雙贏的局面。對于小區店面的管理，我們的目標是："盡最大的努力，創造有利條件，提供各種便利，讓居住在"**·濱海新城"的業戶以及在店面經營活動的商家分別享受到"生活的方便、經營的實惠與投資的回報"。我司擬采取以下措施：

　　●積極配合商店開業的后勤保障工作：水、電等機電設備的維修養護，治安、消防安全的維護，按照法律法規以及管理標準對商店的裝修進行監控，做到不破壞房屋結構，不影響建筑

　　安全，不出現違法經營餐飲活動的違章現象等。

　　● 根據小區特點，小區商店的經營很大部分是以租售形式零散經營方式，在這種情況下，為了維護小區的整體形象和品質，根據業主的層次和消費需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設想，在管理中積極引導。業主在對外招商時，積極引導業主或租戶引進那些具有較高檔次的品牌商家，經營項目以"便利店服裝、飾品、運動休閑品、家用裝飾、鮮花"等內容為主，引進環境好、污染小、有品味的咖啡廳；把好裝修關，統一門面格調，創造精品氛圍；同時，積極創造各種有利條件，營造良好的商業氣氛，促進商業場所的建設。

　　●商業場所安全及物流、客流的管理。在營造繁華、熱鬧的商業氣氛，又要保持安全、舒適、有序的購物環境，在為業戶提供便利，又保護業主的生活不被打擾，同時保證購物環境的安全。因此，針對這些特點，我們擬定了如下管理措施：

　　a、一旦商鋪的經營規模、條件成熟時，與各商戶達成共識，協助組建商鋪管理委員會，對經營管理相關的各種問題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責任書。

　　b、將對商場消防通道的檢查列入日常巡查的工作計劃當中，吸取教訓，嚴格控制消防方案隱患。c、嚴格管控商場與小區出入口的安全，協助各商戶共同做好治安防范。

　　d、做好客流的引導，在節假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強巡視，協助商戶維護購物秩序，合理引導客流；規定統一的上下貨通道，做好物流的管理。

　　e、對于合理規范商家的促銷行為，因此產生的噪音污染、亂投垃圾等現象進行重點管理，避免因客流量大造成小區外圍雜亂無章，影響業戶的正常生活。

　　f、做好商業公共區域的

保潔，我們將配備專職商場保潔員，除了按常規要求認真做好日常保潔外，還將根據商場的實際情況，在客流高峰期加大保潔的頻度，如遇疾病流行期，還應做好公共場所的消毒滅菌工作；積極配合居委會和環保部門，加強對各商家門前"三包"及 "三廢"排放的監督，保持商場的清潔衛生。

　　1.5.3針對小區地面車位分布廣的特點，利用智能化管理系統，采用內外有別，分區停車管理方式，確保小區最大限度的人車分流。根據開發商提供的數據，"**·濱海新城" D、F、G三個地塊設置首層架空車庫，駛入小區的車輛直接進入車庫，對組團環境無影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內停車；B、H地塊設置地下停車庫。因此，我司擬在進駐管理之時便設計合理科學的停車方式，最大限度的規劃車輛的行走路線，以確保小區人行安全，并有效降低車輛噪音對小區的影響。我們擬采取內外有別，分區停車的管理方式，住戶的車輛按區分別停放，外來車輛全部集中在外圍臨時停車位停放，不允許外來車輛進入小區隨意停放，在A地塊要確保路面不亂停出。如此規范車輛的進出與停放，保證車輛"行其道，停其位"，確保業戶的固定車位不被占用，按指定位置停放，引導車輛按規范行駛，同時，有效地確保了中庭花園的完整性。

　　1.5.4針對小區地處晉南出口加工區生活區的中心位置，人流量大、環境相對復雜、案件多發地段的特點，嚴密的安全管理是小區物業管理的重點。我們擬采取以下措施：

　　A．保證周邊環境安全的措施：

　　a.24小時安全巡邏：充分運用開發商配備的監控系統，以"技防為主，人防為輔"為工作方針。應用物業公司配置的電子巡更系統，有效保證保安員巡邏時的時效性與完整性，及時掌握小區的動態，保證小區的安全。

　　b.嚴密的防范體系：堅持"人防、技防、物防三結合"的原則，在確保24小時無間斷監控和巡邏的基礎上，充分發揮社區內配置的攝像監控、防盜對講、電子巡更、家居安防等智能系統的作用，建立立體交叉的安全防范體系。

　　c.嚴密的應急處理措施：鑒于小區地理位置特殊，我們擬定了有針對性的《應急措施管理預案》，如《與政府相關部門的應急聯動措施》，最大限度地防患于未然。

　　B．保證人身財產及車輛安全的措施：

　　a.嚴格的來訪登記制度：保安員彬彬有禮，對訪客實行登記，經業主確認后放行并加以引導。為保證工作的嚴密性，保安員須及時的跟蹤來訪人員在小區內的動態，如確定出小區的時間。b. 識別業主：所有客服中心員工要求熟記轄區業主及其家庭成員的情況。

　　c.加強對本項目車輛的管理。同時針對車位及道路分布來看，無法較好的實現人車分流，因此，健全各種交通標識及設置車輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標志等顯得更加重要，一可提醒行人與司機提高安全警惕，二可防止發生意外事故。

　　C.消防安全

　　a、工作方針：堅持"預防為主，防消結合"的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立"全員防消"的管理觀念，實施全員義務消防員制。

　　b、防火宣傳：我們將在小區宣傳不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區入伙時，我們還將向每戶業主發放一冊《消防知識手冊》，同時聯系部分消防器材商家到社區定點服務，建議小高層的業主配置滅火器；

　　c、培訓演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設施，保持良好運作。同時，重點加強護衛員的消防實戰演練，每年組織兩次義務消防隊員和小區業主共同參與的消防演練，提高全員的"自救"意識和能力，防患于"未燃"；

　　d、加強二次裝修的消防管理：對裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。對經營場所要求施工單位必須提供消防報批手續，方可開工。在入住期間，我們將通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；

　　e．建立"**濱海新城"消防快速反應分隊及擬定應急處理措施。

　　1.5.5因地制宜，科學管養，消除設備設施管理養護盲點

　　堅持"因地制宜，科學管養"的方針，編制科學的物業維修養護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業的物質壽命，滿足業主的正常使用功能；延長物業的經濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業主的經濟負擔。我們擬采取以下措施：

　　●技術力量配備。在前期介入階段，我們將從公司總部抽調多名包括土建、機電、智能化等專業的工程師充實到"**濱海新城"客戶服務中心，以滿足物業維修養護的需要。同時，加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設施設備維修養護的內容、周期及質量標準等；

　　●制度保證。我們將結合實際情況編制《共享設施設備維護管理規定》、《設施設備維修養護工作流程》等文件，作為作業維修養護的制度保證。

　　●建立和完善共享部位、共享設施設備的維修檔案。我們將對物業的共享部位、共享設施設備進行統一編號，建立相應的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并通過輸入電腦，利用現代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握共享部位、共享設施設備的使用（運行）狀況，為物業的維修養護提供參考；

　　●定期開展物業共享部位、共享設施設備完好率的統計工作，作為物業維修養護的工作導向。

　　1.5.6加強對業主安全宣傳，增強巡邏力度，建立群防

群治機制。

　　首先明確儲藏間的用途，是用于堆放一些不常用的，價值不高的物品。不能對外出租，更不可當房屋出租或自住。加強安全巡邏頻次，確保儲藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時開關，以保證業主進出方便。

篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。

　　舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。

　　第一，舊城區數量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。

　　一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。

　　第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。

　　就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。

　　第四，舊區的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。

　　舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現狀

　　舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。

　　總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變

　　由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大

　　舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區物業管理意見多

　　業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。

　　第四，物業管理經費缺乏

　　新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全

　　雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。

　　三、發展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 　　其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件

　　針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。

　　第四，理順關系，規范業主委員會制度

　　舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。

　　同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制

　　舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式

　　要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。

　　一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。

　　二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。

　　第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展

　　要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。

篇3：物業管理顧問的工作特點

　　物業管理顧問的工作特點

　　物業管理作為目前中國的新興行業，隨著市場經濟的逐步完善而得到了長足的進步。然而，由于經濟發展水平的差異以及人們對物業管理各不相同的認識，物業管理公司服務的規范、專業化的程度也不相同。要使中國的物業管理整體服務水平有較快的進步，并順應各類物業業主和使用人對服務的要求，物業管理顧問方式不失為一種較先進的“拿來主義”。這里對物業管理顧問工作的特點做出簡要分析。

　　從專業分工的角度來看，物業管理顧問是提供知識產品的服務性行業，屬于咨詢業的范疇，有著其他咨詢業許多相同的特點。然而，物業管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現有的企業內找尋管理不足，而絕大部分物業管理顧問服務卻是幫助組建一個新的物業管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應的。

　　專業服務性

　　專業服務性是物業管理顧問最基本的特點。物業管理的專業化導向較為明顯。不同于管理咨詢業可以針對不同類型的企業，物業管理顧問只針對物業管理企業，也就是說，其專業范圍基本固定，以城市后勤服務系統為主軸。

　　物業管理顧問的整個過程，是運用現代物業管理方法來進行檢查、測定和分析各個服務流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現代物業管理方法的過程。物業管理顧問工作針對每一物業的不同特性開展。

　　物業管理服務的內容可以從其內涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業性，顧問人員應充分掌握物業管理的內涵即服務意識、專業化、規范化要求，外延--物業的外在特點，即物業管理的服務對象特點，如物業的類型、物業服務的對象等，幫助公司展開對業主、使用人及其他顧客服務要求的調查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數據說話的專業、職業的務實精神。

　　物業管理顧問工作的整個過程都建立在科學流程的基礎上，這些流程是物業管理人經過多年工作，分析不同顧客需求，結合當地法律、法規的要求，并用科學的理論、知識和方法總結出來的一整套工作流程。

　　創新性

　　富有創造性是各類服務業生命力的源泉，物業管理顧問也不例外。物業管理顧問工作將面對不同的物業、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。

　　每一個物業都有其不可重復性，每一項物業管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業的相同性和不同性，針對物業管理服務內容，面對當地的物業管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構及其職能系統、全新的管理規章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統、建立通暢的溝通渠道；設計和開創新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。

　　物業管理顧問的目的在于幫助公司提高經營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業管理公司的現狀，分析其存在的問題及原因，也表現在以科學的態度和創新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。

　　系統性

　　物業管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規范性和服務能力為出發點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統分析和思考的能力。

　　對物業管理公司進行系統的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質管理、經營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構成的有機整體。從全局出發，系統、全面地分析被顧問公司的內、外條件，以求達到整體物業管理服務水平和經營手段的最優化。

　　從系統的觀點來分析，一個物業管理公司經營的好壞，固然要求公司內部各個部門能夠各自正常地工作和運轉，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業管理顧問活動中，顧問工作要用系統的觀點去分析公司，全面地把握公司的內外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發，協調各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經營能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個物業管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質的基本要求。

　　在整個物業管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組；顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質、提高經濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任；公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現代物業管理公司的標準進行運作是衡量物業管理顧問工作成效的根本標準。

　?。?）顧問人員和公司人員的合作

　　顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續的、長期的、互利、互促的伙伴關系。

　　顧問項目組人員要在較短的時間內針對公司所在地的法律、法規、市場需求以及委托方的要求，提出并實施切實可行的顧問計劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實踐經驗的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點：

　?、兕檰柸藛T要具有謙虛謹慎的品質和作風。顧問項目組和公司雖然是互相平等的關系，但作為顧問人員來說，應主動多和公司各級人員進行有效的溝通，要有意識地使公司人員感受到：每一個正確的觀點都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務一旦成功，是雙方共同努力的結果。這樣，他們就會像愛惜自己的勞動成果一樣來珍惜顧問項目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實施。

　?、陬檰柸藛T要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認真地驗證核實。對公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點尚未成熟，則不宜過早地發表對公司的評價，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點和結論。

　?、垲檰柸藛T要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態度去調查和解決問題，把提高公司的物業管理服務水平和經營管理能力作為己任，負責到底。

　?。?）顧問項目組內部的合作

　　顧問人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調查，是指顧問項目組成員在顧問項目組組長的統一布置下，應充分發揮自己獨立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細的工作計劃進行實際的調查工作。

　　匯合求證，是指把顧問項目組成員分頭調查的結果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數據，通過匯總分析，互相對照，結合顧問項目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長決策，是指對顧問課題的結論和建議書，應在組內民主討論的基礎上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協同作戰，指揮員的權威很重要。全體顧問人員應懂得維護組長信譽與維護全組（直至每個組員本人）信譽的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項必要措施。

　　物業管理顧問是一項獨立的服務工作。顧問的獨立性是其重要特點，它是物業管理顧問工作贏得顧客信任和好評的重要原因。

　　物業管理顧問工作的獨立性，是指顧問人員遇事要獨立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨立思考，應貫穿于物業管理顧問的全過程，尤其在調查研究和分析問題原因的時候，顧問人員應通過自己認真的獨立思考，觀點鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

　　真正的獨立思考，應當在深入調查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關人員意見的基礎上進行。顧問人員根據自己的知識和經驗，結合當地的物業管理法律、法規，廣泛搜集公司有關人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領導人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預而輕易地改變，通過獨立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價值的靠得住的觀點和結論。因此，顧問人員的獨立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領導人的意圖，迎合個別領導人的口味，而是根據公司整體的經營管理和發展的要求出發。

　　藝術性

　　顧問項目組要了解公司領導管理風格，在從物業管理服務的角度幫助其建立起公司自己的企業文化的基礎上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

　　物業管理顧問介入深度的把握，是每一個顧問項目組需要面對的難題。新組建的物業管理公司一般都相對較缺乏物業管理的經驗，他們非?？是箢檰柸藛T幫助公司建立一支成熟的隊伍，幫助建立自己的服務流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項目組人員有根據自己的工作經驗藝術性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業管理服務技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業管理顧問的又一顯著特點。管理顧問之所以艱苦，是因為這一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時間里對不太熟悉的地方、不太熟悉的物業管理市場、不同的物業以及陌生的公司和人員進行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務方案，必然要付出辛勤的勞動。

　　在物業管理顧問期間，顧問人員應經常深入到物業現場，親自去聽、看、問、測、試，完成對重要數據的測定或分析。每一項物業管理顧問項目，往往是物業沒有完全建成或即將建成之時進入，物業的施工現場相當混亂，顧問人員首先要有較高的職業安全意識，并針對物業的不同特性，了解物業的使用方向和物業管理要求，有針對性和建設性地找到顧問服務的結合點。

　　管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個富有創造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質、充沛的精力和高度的事業心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問建議的有效性，是物業管理顧問的基本職責。一次物業管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會得到實施（因為這主要取決于公司領導人員），但必須保證建議一旦付諸實施，將是有效的。

　　改善意見的有效性具體地體現在：建議應以內涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經濟實惠；建議應適合公司的現有財力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內容的經濟、合理、可行，而且還應做到提建議的方式對頭，改善措施得當，使效果和動機統一。