美國物業管理的特點分析

　　美國的物業管理已有70年左右的歷史，其發展已日臻成熟。美國物業管理的法規制度比較系統，組織機構穩定，從業人員數量可觀、素質較高。這與美國房地產業在整個國民經濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產業總值約占國民生產總值的10%~15%，全國三分之二的有形資產是房地產，其中土地占30、2%，房產約占50%，房地產投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產業有關的工作，包括物業管理工作。

　　1933年，全美物業管理協會(IREM)成立。這是全美國境內第一家涉及物業管理的專業協會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業規范。隨著這些行業規范逐漸被業主所接受，其物業管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。

　　(一)IREM所確定的基本物業管理的功能

　　全美物業管理協會所確定的基本物業管理功能主要包括了以下方面：

　　1、代理業主對物業進行經營；

　　2、財務計劃和報表；

　　3、客戶溝通交流；

　　4、最大出租率；

　　5、合法經營；

　　6、維修保養。

　　(二)IREM確定的物業管理流程

　　1、了解客戶的各種需求和期望。

　　2、了解業主提供的情況。

　　3、制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。

　　4、實施有關策略。

　　5、所有的文字協議簽訂和業主與租客之間的溝通。

　　6、提供超值的服務，在客戶沒有想到之前的服務。

　　7、征集及反饋意見。

　　8、改善服務。

　　(三)物業管理的發展趨勢

　　近年來，美國物業管理的發展有所變化，特別是物業管理組織機構功能的變化。過去物業管理工作看重的是最大出租率，而現在則看重的是增加利潤，創造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發展的多元服務組織發展。投資管理模式從固定資產管理模式向企業資產管理方向發展，管理人員從物業管理人向首席執行官發展(CEO)。

　　總體來看，美國物業管理呈現以下特點：

　　1、物業管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

　　2、實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規定每次清運只負責兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。

　　3、物業管理的專業化水平高。物業管理公司只負責管理的有關職責，管理中的服務行為一般由專業的公司負責。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

　　4、地方化的財政政策對政府和私人在物業上的關系起到積極的協調作用。特別是物業稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優雅的風景，又反過來提高了城市的整體居住環境和物業的價值。

篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。

　　舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。

　　第一，舊城區數量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。

　　一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。

　　第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。

　　就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。

　　第四，舊區的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。

　　舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現狀

　　舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。

　　總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變

　　由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大

　　舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區物業管理意見多

　　業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。

　　第四，物業管理經費缺乏

　　新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全

　　雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。

　　三、發展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 　　其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件

　　針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。

　　第四，理順關系，規范業主委員會制度

　　舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。

　　同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制

　　舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式

　　要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。

　　一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。

　　二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。

　　第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展

　　要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。

篇3：物業管理顧問的工作特點

　　物業管理顧問的工作特點

　　物業管理作為目前中國的新興行業，隨著市場經濟的逐步完善而得到了長足的進步。然而，由于經濟發展水平的差異以及人們對物業管理各不相同的認識，物業管理公司服務的規范、專業化的程度也不相同。要使中國的物業管理整體服務水平有較快的進步，并順應各類物業業主和使用人對服務的要求，物業管理顧問方式不失為一種較先進的“拿來主義”。這里對物業管理顧問工作的特點做出簡要分析。

　　從專業分工的角度來看，物業管理顧問是提供知識產品的服務性行業，屬于咨詢業的范疇，有著其他咨詢業許多相同的特點。然而，物業管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現有的企業內找尋管理不足，而絕大部分物業管理顧問服務卻是幫助組建一個新的物業管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應的。

　　專業服務性

　　專業服務性是物業管理顧問最基本的特點。物業管理的專業化導向較為明顯。不同于管理咨詢業可以針對不同類型的企業，物業管理顧問只針對物業管理企業，也就是說，其專業范圍基本固定，以城市后勤服務系統為主軸。

　　物業管理顧問的整個過程，是運用現代物業管理方法來進行檢查、測定和分析各個服務流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現代物業管理方法的過程。物業管理顧問工作針對每一物業的不同特性開展。

　　物業管理服務的內容可以從其內涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業性，顧問人員應充分掌握物業管理的內涵即服務意識、專業化、規范化要求，外延--物業的外在特點，即物業管理的服務對象特點，如物業的類型、物業服務的對象等，幫助公司展開對業主、使用人及其他顧客服務要求的調查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數據說話的專業、職業的務實精神。

　　物業管理顧問工作的整個過程都建立在科學流程的基礎上，這些流程是物業管理人經過多年工作，分析不同顧客需求，結合當地法律、法規的要求，并用科學的理論、知識和方法總結出來的一整套工作流程。

　　創新性

　　富有創造性是各類服務業生命力的源泉，物業管理顧問也不例外。物業管理顧問工作將面對不同的物業、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。

　　每一個物業都有其不可重復性，每一項物業管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業的相同性和不同性，針對物業管理服務內容，面對當地的物業管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構及其職能系統、全新的管理規章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統、建立通暢的溝通渠道；設計和開創新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。

　　物業管理顧問的目的在于幫助公司提高經營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業管理公司的現狀，分析其存在的問題及原因，也表現在以科學的態度和創新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。

　　系統性

　　物業管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規范性和服務能力為出發點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統分析和思考的能力。

　　對物業管理公司進行系統的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質管理、經營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構成的有機整體。從全局出發，系統、全面地分析被顧問公司的內、外條件，以求達到整體物業管理服務水平和經營手段的最優化。

　　從系統的觀點來分析，一個物業管理公司經營的好壞，固然要求公司內部各個部門能夠各自正常地工作和運轉，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業管理顧問活動中，顧問工作要用系統的觀點去分析公司，全面地把握公司的內外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發，協調各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經營能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個物業管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質的基本要求。

　　在整個物業管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組；顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質、提高經濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任；公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現代物業管理公司的標準進行運作是衡量物業管理顧問工作成效的根本標準。

　?。?）顧問人員和公司人員的合作

　　顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續的、長期的、互利、互促的伙伴關系。

　　顧問項目組人員要在較短的時間內針對公司所在地的法律、法規、市場需求以及委托方的要求，提出并實施切實可行的顧問計劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實踐經驗的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點：

　?、兕檰柸藛T要具有謙虛謹慎的品質和作風。顧問項目組和公司雖然是互相平等的關系，但作為顧問人員來說，應主動多和公司各級人員進行有效的溝通，要有意識地使公司人員感受到：每一個正確的觀點都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務一旦成功，是雙方共同努力的結果。這樣，他們就會像愛惜自己的勞動成果一樣來珍惜顧問項目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實施。

　?、陬檰柸藛T要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認真地驗證核實。對公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點尚未成熟，則不宜過早地發表對公司的評價，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點和結論。

　?、垲檰柸藛T要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態度去調查和解決問題，把提高公司的物業管理服務水平和經營管理能力作為己任，負責到底。

　?。?）顧問項目組內部的合作

　　顧問人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調查，是指顧問項目組成員在顧問項目組組長的統一布置下，應充分發揮自己獨立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細的工作計劃進行實際的調查工作。

　　匯合求證，是指把顧問項目組成員分頭調查的結果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數據，通過匯總分析，互相對照，結合顧問項目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長決策，是指對顧問課題的結論和建議書，應在組內民主討論的基礎上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協同作戰，指揮員的權威很重要。全體顧問人員應懂得維護組長信譽與維護全組（直至每個組員本人）信譽的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項必要措施。

　　物業管理顧問是一項獨立的服務工作。顧問的獨立性是其重要特點，它是物業管理顧問工作贏得顧客信任和好評的重要原因。

　　物業管理顧問工作的獨立性，是指顧問人員遇事要獨立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨立思考，應貫穿于物業管理顧問的全過程，尤其在調查研究和分析問題原因的時候，顧問人員應通過自己認真的獨立思考，觀點鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

　　真正的獨立思考，應當在深入調查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關人員意見的基礎上進行。顧問人員根據自己的知識和經驗，結合當地的物業管理法律、法規，廣泛搜集公司有關人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領導人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預而輕易地改變，通過獨立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價值的靠得住的觀點和結論。因此，顧問人員的獨立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領導人的意圖，迎合個別領導人的口味，而是根據公司整體的經營管理和發展的要求出發。

　　藝術性

　　顧問項目組要了解公司領導管理風格，在從物業管理服務的角度幫助其建立起公司自己的企業文化的基礎上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

　　物業管理顧問介入深度的把握，是每一個顧問項目組需要面對的難題。新組建的物業管理公司一般都相對較缺乏物業管理的經驗，他們非?？是箢檰柸藛T幫助公司建立一支成熟的隊伍，幫助建立自己的服務流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項目組人員有根據自己的工作經驗藝術性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業管理服務技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業管理顧問的又一顯著特點。管理顧問之所以艱苦，是因為這一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時間里對不太熟悉的地方、不太熟悉的物業管理市場、不同的物業以及陌生的公司和人員進行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務方案，必然要付出辛勤的勞動。

　　在物業管理顧問期間，顧問人員應經常深入到物業現場，親自去聽、看、問、測、試，完成對重要數據的測定或分析。每一項物業管理顧問項目，往往是物業沒有完全建成或即將建成之時進入，物業的施工現場相當混亂，顧問人員首先要有較高的職業安全意識，并針對物業的不同特性，了解物業的使用方向和物業管理要求，有針對性和建設性地找到顧問服務的結合點。

　　管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個富有創造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質、充沛的精力和高度的事業心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問建議的有效性，是物業管理顧問的基本職責。一次物業管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會得到實施（因為這主要取決于公司領導人員），但必須保證建議一旦付諸實施，將是有效的。

　　改善意見的有效性具體地體現在：建議應以內涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經濟實惠；建議應適合公司的現有財力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內容的經濟、合理、可行，而且還應做到提建議的方式對頭，改善措施得當，使效果和動機統一。