住宅小區房屋建筑主體管理

　　一、房管工作內容

　　房屋主體結構安全預防勘察，房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養護，房屋修繕工程管理及修繕資金統籌管理和安排，房屋裝修施工監理，系統VI識別牌的規劃設計及維護管理，物業管理活動質量檢查監督，服務體系的建立及服務質量監督。

　　二、房屋建筑結構及附屬設施管理

　　建立勘察機制，管理處擬定計劃后，由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢，分析建筑結構沉降情況，以保證房屋安全使用。建立巡查養護制度，每周1次對全小區進行系統巡查，巡查范圍包括外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備設施、化糞池、其他配套設施及環境巡視；對巡查發現需進行維護的，及時進行維護；對環境問題及時協調處理和整改。

　　三、維修養護資金管理

　　自進入管理之日起建立維修養護資金專項檔案；使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析；由物業公司負責提案經業主委員會審核后報相關主管部門審批，完成資金統籌后及時進行養護或修繕施工；對所有養護費使用項目，建立系統的檔案一式二份，長時間保存。

　　四、基本管理

　　建立系統的日常資料檔案，保持管理工作的連續性、可查性、可比性。包括樹立小區平面圖，設立各項管理告示牌、VI識別牌；建立物業交接、驗收檔案，圖紙資料檔案；設立宣傳欄并形成定期出版制。每月隨機回訪業主、每年進行2-3次對小區業主意見征詢，及時改進工作作風和管理方式，提高工作效率，提高服務質量。

　　五、房屋維護工程管理

　　維修工程采用預算審核及招標管理，技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發包；維修過程由專職工程技術員負責施工監理。

　　六、實施數據化管理

　　自開展管理工作始，實行數據的統一管理，規范管理工作，力求作到任何數據的來源均達到有真實依據；為小區管理累積管理痕跡。

　　※日常房管事務管理工作實施規范運作，如下表：

　　工作內容跟蹤

　　監督日常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；

　　巡視日常：2遍/天；竣工期間：8小時/天；

　　走訪1次/周；1遍/月；

　　回訪處理率：100%，回訪記錄100%。

　　處理內容與處理方法日檢

　　項目1、施工巡視；2、違章檢查；3、車輛管理；4、治安；5、清潔；6、綠化；7、維修；8、機電設備；9、社區活動；10、員工宿舍；11、內務巡視。

　　處理方法

　　1、記錄巡視發現的問題，搜集資料；

　　2、對巡視中發現的問題，分類進行處理并及時向有關部門反饋解決；

　　1）填寫意見轉呈表；

　　2）發現的維修不合格，填寫維修記錄，及時反映到主管部門；

　　3）即行關閉輕微不合格項目；

　　4）發現違章行為按"違章處理規定"執行；

　　5）發現嚴重不合格項，填寫糾正措施報告。

　　周檢項目

　　全面檢查住宅區各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。

　　處理辦法管理處主任組織各部門主管、領班，對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項制定糾正措施。

　　考核標準平時日檢、周檢、月檢參照ISO9002質量體系考核標準執行；

　　年終按 "區物業管理優秀示范區"的考核驗收標準執行。

　　※小區設施、照明日常管理工作，實施規范運作。如下表：

　　主要內容

　　運行組值班：保障小區供水、供電等正常運作并做好記錄;

　　巡視：巡視設備運作情況，做好巡查記錄；

　　維修組負責設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄；定期清潔設備；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。

　　檢查項目及處理方法檢查項目1、水泵；2、水池、水箱；4、防盜監控報警系統；5、消火栓；6、干粉滅火器。

　　處理方法按照公司ISO9002標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。

　　考核標準日常周檢、月檢考核參照ISO9002質量標準；

　　年終考核區"優秀示范區"標準考核。

　　※小區

設施日常維修養護管理工作，實施規范運作：

　　主要工作

　　房屋本體室內：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。

　　樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷漆一次。

　　公共設施

　　道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；

　　明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；

　　供水電氣：每月細查1遍；

　　路燈：每周檢查1遍，即壞即修。

　　檢查項目及處理方法檢查項目1、地基基礎； 2、墻體； 3、水池； 4、消防設施；5、信報箱；6、標識；7、上下雨污水管；8、道路；9、電纜溝蓋板；10、路面；11、給排水；12、路燈；13、清潔設備；14、娛樂設施。

　　處理方法按照公司ISO9002標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。

　　考核標準日常周檢、月檢考核參照ISO9002質量標準；

　　年終考核區"優秀示范區"標準考核。

篇2：房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(2009修正)

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正)

　?。?000年4月4日建設部令第78號發布，根據20**年10月19日《住房和城鄉建設部關于修改〈房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法〉的決定》修正）

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為了加強房屋建筑和市政基礎設施工程質量的管理，根據《建設工程質量管理條例》，制定本辦法。

　　第二條 在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案，適用本辦法。

　　第三條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程（以下統稱工程）的竣工驗收備案管理工作。

　　縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。

　　第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

　　第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬┕こ炭⒐を炇諅浒副?；

　?。ǘ┕こ炭⒐を炇請蟾?/a>?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

　?。ㄈ┓?、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

　?。ㄋ模┓梢幎☉斢晒蚕?/a>部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

　?。ㄎ澹┦┕挝缓炇鸬墓こ藤|量保修書；

　?。┓ㄒ?、規章規定必須提供的其他文件。

　　住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第六條 備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

　　工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

　　第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

　　第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

　　第九條 建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。

　　第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

　　第十一條 建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十二條 備案機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。

　　第十三條 竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。

　　第十四條 搶險救災工程、臨時性房屋建筑工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。

　　第十五條 軍用房屋建筑工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。

　　第十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第十七條 本辦法自發布之日起施行。

篇3：北京市房屋建筑安全管理員管理辦法（2012年試行）

　　北京市房屋建筑安全管理員管理辦法(20**試行)

　　第一章 總則

　　第一條 為提升房屋建筑使用安全管理水平，提高房屋建筑使用安全管理工作人員的專業素質，依據《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》(北京市人民政府229號令)和《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》(京政發〔20**〕17號)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內房屋建筑安全管理員的管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱房屋建筑安全管理員是指具備房屋建筑結構或設施設備安全管理的專業知識和技能，經市住房城鄉建設委考試合格，取得《考試合格證書》的房屋建筑安全管理人員。

　　房屋建筑安全管理員按專業分為房屋建筑結構安全管理員和房屋建筑設施設備安全管理員。

　　第四條 市住房城鄉建設委負責全市房屋建筑安全管理員的考試、發證和監督管理工作。

　　各區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內房屋建筑安全管理員的日常檢查與監督管理工作。

　　第二章 人員要求

　　第五條 申請參加房屋建筑安全管理員考試應當符合下列條件：

　　(一) 遵守國家法律法規，有良好的職業道德，工作認真負責，堅持原則，作風正派，廉潔自律，無違法、違規記錄;

　　(二) 年齡已滿18周歲，身體健康，無影響房屋建筑安全管理工作的疾病;

　　(三) 取得相關專業中專以上學歷的，從事房屋建筑及設備管理相關工作滿5年;取得相關專業大專學歷的，從事房屋建筑及設備管理相關工作滿3年;取得相關專業大學本科以上學歷的，從事房屋建筑及設備管理相關工作滿2年;

　　(四) 報考房屋建筑結構安全管理員的人員應取得工業與民用建筑、工程管理等建筑類相關專業學歷之一;報考房屋建筑設施設備安全管理員的人員應取得機電一體化、計算機技術、供熱通風與空調、物業管理等機械、電氣自動化、物業管理相關專業學歷之一。

　　不符合上述學歷要求，但從事物業管理工作滿10年且從事房屋建筑及設備管理相關工作滿8年的，經聘用單位推薦也可報考。

　　第六條 房屋建筑自行管理的單位或者受托管理的物業服務企業(以下統稱房屋管理單位)應當按照以下標準配備房屋建筑安全管理員：

　　(一) 學校、幼兒園、醫院、體育館、商場、影劇院、賓館、辦公樓等大型公共建筑和人員密集場所的房屋建筑， 每個物業管理區域或自管房項目建筑面積≤150000M2的，應當配備房屋建筑結構和房屋建筑設施設備安全管理員各一名;建筑面積>150000M2的，應當配備房屋建筑結構和房屋建筑設施設備安全管理員各兩名。

　　(二) 居住建筑，每個物業管理區域或自管房項目建筑面積≤250000M2的應當配備房屋建筑結構和房屋建筑設施設備安全管理員各一名;建筑面積>250000M2的應當配備房屋建筑結構和房屋建筑設施設備安全管理員各兩名。

　　第七條 房屋建筑安全管理員不得同時服務于兩個或兩個以上房屋管理單位或物業管理區域、自管房項目。

　　第三章 工作職責

　　第八條 房屋建筑安全管理員應對所管理的居住建筑、公共建筑、工業建筑，進行使用安全檢查。使用安全檢查包括日常檢查和特定情況檢查。對于檢查中發現的房屋建筑使用安全問題應當及時向房屋建筑使用安全責任人和有關行政主管部門報告。

　　第九條 房屋建筑結構安全管理員應對房屋建筑的地基基礎、建筑結構、建筑構件與部件、附屬構筑物、建筑防水、建筑裝飾裝修等進行使用安全檢查。

　　第十條 房屋建筑結構安全管理員日常檢查應包括下列內容：

　　(一) 房屋的開裂、變形，地基不均勻沉降等異?，F象;

　　(二) 木質產品和木質構件的蟲蛀、腐朽等現象;

　　(三) 建筑構件與部件的完好性及與主體結構連接部位的牢固情況;

　　(四) 金屬構件等防腐或者防火涂層的完好性;

　　(五) 室內外共用部位裝飾裝修的松動、起翹、脫落等現象;

　　(六) 建筑防水的完好情況;

　　(七) 白蟻蟻害區蟻情;

　　(八) 房屋建筑附屬構筑物的安全牢固情況。

　　第十一條 房屋建筑結構安全管理員特定情況的檢查應包括下列內容：

　　(一) 在雨季到來之前，對共用部位的外窗滲漏情況、屋面滲漏情況等進行檢查;

　　(二) 惡劣天氣到來前后，對共用部位的外窗和房屋建筑附屬構筑物的牢固性進行檢查;

　　(三) 其他需要進行特定檢查的情況。

　　第十二條 房屋建筑設施設備安全管理員應對房屋建筑配套的電梯、壓力容器、鍋爐等特種設備，燃氣設施、消防設施、電氣設施、供暖設施、防雷裝置和二次供水設備等進行使用安全檢查。

　　第十三條 房屋建筑設施設備安全管理員日常檢查應包括下列內容：

　　(一) 房屋建筑共用部位空調的運行狀況;

　　(二) 安全出口、疏散通道是否暢通，消防設施、消防器材運行情況，消防安全標志的完好性;

　　(三) 供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等基礎設施設備的完好性及運行情況。

　　第十四條 房屋建筑設施設備安全管理員特定情況的檢查應包括下列內容：

　　(一) 在采暖期到來之前，對共用部位采暖設施的完好性和安全性進行檢查;

　　(二) 在雨季到來之前，屋面及室外排水設施等進行檢查，進行防雷裝置檢查;

　　(三) 惡劣天氣到來前后，對重要的共用設施設備的運行情況進行檢查;

　　(四) 其他需要進行特定檢查的情況。

　　第十五條 房屋建筑安全管理員應當對下列危害房屋建筑使用安全的行為及時制止;制止無效的，應當及時向房屋建筑使用安全責任人和相關行政主管部門報告。

　　(一) 擅自變動建筑主體和承重結構的;

　　(二) 違法存放易燃、易爆、放射性、侵蝕性和危害人體健康物品的;

　　(三) 超過設計使用荷載使用房屋的;

　　(四) 堵塞疏散通道，封閉建筑物的疏散出口，損壞消防設施的;

　　(五) 擅自拆改防雷裝置的;

　　(六) 擅自拆改燃氣、供暖、供電、通訊線路等設施設備的;

　　(七) 未按規定辦理裝修申報登記手續，擅自進行裝修施工的。

　　第十六條 房屋管理單位應按要求建立房屋建筑使用安全管理檔案;積極配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查，按照要求提供房屋。

　　第十七條 房屋建筑安全管理員應當切實履行職責，不斷提高安全知識和管理水平，自覺接受房屋行政主管部門的監督和指導。

　　第十八條 本市房屋建筑安全管理員信息納入北京市物業服務企業信用信息系統。

　　受聘于物業服務企業的房屋建筑安全管理員，經考試合格并取得合格證書的，應將相關信息補充到物業服務合同備案信息中。

　　第十九條 房屋建筑安全管理員人員變更的，物業服務企業應當及時通過“北京市住房城鄉建設行業從業人員考務與證書管理系統”和“北京市物業服務企業信用信息管理系統”辦理變更手續。

　　第二十條 本市房屋建筑安全管理員《考試合格證書》有效期為三年。有效期滿需要延期的，應當于期滿前三個月向發證機關申請辦理延期手續。房屋建筑安全管理員取得《考試合格證書》后三年內未從事房屋建筑安全管理工作的，不予延期。

　　第二十一條 本市房屋建筑安全管理員每年須參加不少于16學時的繼續教育;繼續教育工作由北京市物業服務評估監理協會組織實施。

　　第二十二條 房屋建筑安全管理員有下列情形之一的，由區縣房屋行政主管部門責令其改正：

　　(一) 服務于兩個或兩個以上單位或物業管理區域的;

　　(二) 未按照國家和北京市有關法律、法規、標準和文件要求履行房屋建筑安全管理職責的;

　　(三) 違反房屋建筑使用安全管理規定，弄虛作假、瞞報房屋建筑安全問題的;

　　(四) 拒絕接受房屋行政主管部門監督、檢查的。

　　第二十三條 房屋建筑安全管理員有下列情形之一的，由市住房城鄉建設委取消房屋建筑安全管理員《考試合格證》：

　　(一) 有效期滿且未申請延期的;

　　(二) 未按規定完成繼續教育學時或未參加繼續教育的;

　　(三) 沒有正確履行職責或未履行職責，造成房屋建筑使用安全事故的;

　　(四) 其他應予取消《考試合格證書》的情形。

　　房屋建筑安全管理員被取消《考試合格證書》的，自證書取消之日起三年內不得參加房屋建筑安全管理員考試。

　　因沒有正確履行職責或未履行職責，造成房屋建筑使用安全事故，導致人身傷亡或重大經濟損失的，終身不得參加房屋建筑安全管理員考試。

　　第二十四條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房屋建筑安全管理員《考試合格證書》的，由市住房城鄉建設委撤銷其合格證書。

　　第二十五條 對未按本辦法規定配備房屋建筑安全管理員的物業服務企業，區縣房屋行政主管部門應當依據《北京市物業服務企業信用信息管理辦法》對物業服務企業記3分，對項目負責人記1分。

　　第二十六條 對未按本辦法規定配備房屋建筑安全管理員的房屋管理單位，區縣住房城鄉建設行政主管部門應當按照《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》責令限期改正;拒不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　第五章 附則

　　第二十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。