商住小區物業管理經營預測
a)經營收入：46.1萬元（年度，以下省略）
物業管理費：住宅部分應收368772元〔61462×12×0.5=368772（元）〕
商業用戶部分121252元〔10104.4×12×1＝121252.8（元）〕
1.預計收入44.10萬元（收繳率90%）
2.維修服務費：0.5萬元
3.特約服務：0萬元
4.其他收入：1.5萬元
b)支出：47.6萬元
1.人員工資福利：28.6萬元
2.辦公費用：4.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）
3.垃圾清運：0.5萬元（542×3×3＝4878元）
4.維修保養費用：2.5萬元
5.稅金：2.5萬元（44.10×5.55％＝24476.74元）
6.固定資產折舊4萬元
7.不可預見費用：5萬元
c)潤虧：-1.5萬元
d)物業接管期間前期投入：20萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）
e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月*M2
?。?）員工的工資和按規定提取的福利費
福利：264000*23%=60720（元/年）合計：324720元/年
?。?）公用設施設備維修及保養費：2.5萬元
?。?）綠化管理費：綠化率45%1.2萬M2*1元/年*M2=1.2萬元
?。?）清潔衛生費：6人*12月*80元/月*人=0.576萬元
?。?）安全護衛費：13人*200元/年*人=0.26萬元
?。?）辦公費：按管理人員工資總額25%計算10.2萬元*25%=2.55萬元
?。?）固定資產折舊費：按20%計算即4萬元
?。?）稅費：按營收5.55%繳納即2.5萬元〕
?。?）保險費：暫不投保
?。?0）合理利潤：按營收8%計算44.1萬元×8％＝3.528萬元
但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.5元/月*M2。
篇2：物業管理師管理實務考試預測試題及答案（6）
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當? 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
答案：
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8 建議小區外墻全部翻新
9 小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11 部分業主要求減免物業服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
答案：
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分);物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環
境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓;
2、調整優化管理服務工作流程;
3、加強安全管理，公共秩序管理;
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區衛生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
1.以下( )不屬于住宅小區物業管理的目標。
A.創造舒適、安全、安靜的居住環境
B.提供便利、方便居民生活
C.發揮物業的最大使用價值
D.實現企業效益
2.小型寫字樓的面積在( )。
A.1萬m2以上
B.1萬m2以下
C.3萬m2以上
D.3萬m2以下
3.工業物業的分類不包括( )。
A.無污染工業物業
B.輕污染工業物業
C.一般工業物業
D.重工業物業
4.綠化養護管理的特點是經常性針對性和( )。
A.公益性
B.動態性
C.靜態性
D.階段性
5.我國《城市區域環境噪聲標準》規定，( )分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。
A.40
B.50
C.55
D.60
1.D 2.B 3.D 4.B 5.A
6.高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于( )級。
A.四級 B.三級 C.五級 D.二級
7.住宅小區防治物業環境污染的重點工作是( )。
A.商業垃圾
B.醫療垃圾
C.裝修垃圾
D.業主和使用人生活垃圾
8.物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即( )。
A.全方位物管招標和單項目物管招標
B.單純物管招標和物管與經營總招標
C.發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標
D.公開招標、邀請招標與協商招標
9.組成招標文件的六要素不包括( )。
A.投標邀請書
B.技術規范及要求
C.合同樣本
D.附件(附表、附圖、附文等)。
6.A 7.D 8.D 9.C
11.新建小區公共綠地人均應在( )平方米以上。
A.1.5
B.2
C.1
D.2.5
12.住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到( )。
A.98%，100%
B.98%，100%
C.98%，98%
D.100%，98%
13.小區環境衛生管理服務不符合標準的是( )。
A.小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備;
B.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除;
C.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
D.商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象;
14.具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于( )。
A.甲級寫字樓
B.乙級寫字樓
C.丙級寫字樓
D.丁級寫字樓
15.商場物業的特點不包括( )。
A.商場要合理布局，精心策劃
B.建筑結構設計單一
C.商務齊全，人員素質雜
D.客流量大
11.C 12.C 13.B 14.A 15.B
26.工業物業空氣污染的防治途徑包括( )。
A.教育住戶和生產單位改變能源結構，減少直接燃煤
B.硬化地面，減少塵土
C.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
D.禁止車輛駛入，減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求( )。
A.雙人保管
B.三人保管
D.專人保管
D.值班人員保管
28.國務院頒布的《城市綠化條例》是自( )年開始實施的。
A.1990
B.1991
C.1992
D.1993
29.物業環境管理的基本原則是( )的原則。
A.以防為主，防治結合
B.一治為主，防治結合
C.以防為主，一治為輔
D.一治為主，以防為輔
30.業主公約應對有關物業的( )等事項依法作出約定。
A.使用
B.維護
C.管理
D.公共利益
26.D 27.A 28.C 29.C 30.ABCD
1.在確定業主委員會候選人時，應慎重選擇( )的候選人。
A.對社會有一定影響
B.熱愛公益事業
C.大公無私
D.處事公平
E.關心小區管理
【答案】ABCDE
2.物業管理承擔(ACD)的修繕責任
A.房屋建筑共享部位
B.業主自用部位，自用設備
C.共享設施設備
D.物業規劃紅線內的市政公用設施設備
3.房屋的結構部分是指( )。
A.基礎
B.門窗
C.承重構件
D.非承重墻
E.屋面
F.樓地面
G、給排水管線
【答案】ACDEF
4.在住宅室內裝飾裝修活動中，禁止( )行為。
A.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間，廚房間
B.將房間的間隔墻打掉
C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
D.拆除連接陽臺的
磚、混凝土墻體
【答案】ACD
5.房屋設備及其管理主要有( )幾個明顯的特點。
A.服務性功能強
B.經營性特點突出
C.專業性技術性要求高
D.綜合性強
【答案】ABCD
6.高層樓房以樓內供水泵總計費水表為界，界線以外的供水管線及設備由( )負責維護管理，界線以內至用戶的供水管線及設備由( )負責維護管理。
A.自來水企業
B.建設單位
C.物業管理企業
D.業主
【答案】AC
7.建筑物的防雷裝置，一般有( )組成。
A.接閃點
B.引下線
C.接地裝置
【答案】ABC
1.物業服務收費管理辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照( )對房屋及配套的設施設備和相關場地( )，( )向業主所收取的費用。
A.物業服務合同的約定
B.進行維修、養護、管理
C.維護相關區域內的環境衛生和秩序
【答案】ABC
2.物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行( )。
A.政府指導價
B.市場調節價
C.自己定價
【答案】AB
3.物業管理企業應當按照政府主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置將( )等有關情況進行公示。
A.服務內容
B.服務標準
C.收費項目
D.收費標準
【答案】ABCD
4.業主與物業管理企業實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括( )。
A.物業服務成本
B.法定稅費
C.物業管理企業的利潤
D.設備維護費
【答案】ABC
5.業主與物業管理企業實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括( )。
A.物業服務支出
B.物業管理企業的酬金
C.法定稅費
【答案】AB
6.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納( )。業主違反物業服務合同約定逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
A.物業服務費用
B.物業服務資金
C.法定稅費
【答案】AB
7.根據使用功能不同，物業可以分為( )及其它用途物業。
A.居住物業
B.商業物業
C.旅游物業
D.工業物業
【答案】ABD
篇3：物業管理師管理實務考試預測試題及答案（5）
多項選擇題
31. 二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32. 新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A. 企業法定代表人的身份證明
B. 企業總經理的身份證明
C. 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E. 物業服務合同
33. 物業管理招標的主體包括( )。
A. 物業管理企業 B. 物業建設單位
C. 業主大會 D. 業主委員會
E. 物業所有權人
34. 前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A. 簽訂合同的主體不同
B. 合同終止條件不同
C. 前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D. 前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E. 前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35. 下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A. 業主公約經業主大會通過后生效
B. 業主公約對全體業主具有約束力
C. 業主公約對物業管理企業具有約束力
D. 業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E. 業主公約僅有道義上的約束力
答案：
31.BD考查物業管理企業資質管理制度
32.ACD同上
33.BCE 考查招投標主體
34.ABE 第三章重點問題
35.AB 業主公約和臨時業主公約的制訂與宣傳
多項選擇題
36. 某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B. 電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C. 建設單位應承擔此次事故的全部費用
D. 物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E. 電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A. 居住 B. 公共
C. 商業 D. 工業
E. 其他
38. 物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A. 車輛維修員 B. 車輛清洗員
C. 交通疏導及管理員 D. 停車場保潔員
E. 停車收費員
39. 物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A. 物業管理 B. 物業經營
C. 政策性虧損補貼 D. 物業大修
E. 共用部位的租賃收入
40. 物業管理企業利潤總額包括( )。
A. 企業所屬項目上交的管理酬金 B. 營業利潤
C. 投資凈收益 D. 營業外收支凈額
E. 補貼收入
答案：
36.AC 電梯系統運營及維護
37.ACDE 物業管理企業主要類型
38.CDE 車輛管理的注意事項
39.ABD 物業管理企業的營業收入構成
40.BCDE 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤，物業服務費成本 (支出)構成。
41. 物業服務支出的構成不包括( )。
A. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B. 物業管理企業財產保險費用
C. 物業共用部位、共用設施設備保險費用
D. 管理服務人員的工資
E. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價 B.政府指導價
C.市場調節價 D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足 >
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44. 下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A. 由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B. 管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C. 物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D. 物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E. 物業服務費用中不包括法定稅費
45. 物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A. 物業管理企業 B. 物業管理專業人員
C. 業主委員會 D. 建設單位
E. 物業使用人
答案：
41.BE 物業管理企業的營業收入、成本費用、稅費和利潤，物業服務費成本 (支出)構成。
42.BC 同上
43.BCD同上
44.AD 同上
45.AB 檔案管理內容