物業項目全委托管理指引內容

　　科瑞面向房地產開發商承接物業的全委托管理，即按與開發商商定的管理方案，實行酬金制或承包制的專業化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發商商定的管理預算，確定科瑞的每月酬金數額，所有管理收支按照預算實施，不足部分由開發商補貼，贏余部分充實管理費用或返回開發商。承包制就是按預示方案由科瑞在經濟上自主運作，自負盈虧。

　　全委托管理的服務內容：

　　1. 積極前期介入，從物業管理角度，提供、協助開發商進行優化小區規劃配套及有關設備選型、智能化服務集成管理；

　　2. 房屋本體使用的管理及維護；

　　3. 公共（有）設施、設備的使用管理和維護；

　　4. 環境質量管理；

　　5. 消防及安全防衛；

　　6. 紅線內車輛及車場的服務管理；

　　7. 積極有效的公關關系和親和的社區文化建設；

　　8. 物業及小區的檔案、資料的管理；

　　9. 便民特色服務的設計及管理；

　　10. 物業收益性的經營、管理服務；

　　11. 法律法規規定的其他事項。

　　項目管理服務

　　1.建立物業管理處

　　2.項目交接驗收

　　3.入伙和裝修管理

　　4.客戶服務：處理投訴、24 小時熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調查組織社區活動

　　5.保安服務：24 小時門崗、巡邏、監控服務；消防安全、車輛交通管理、停車場（庫）管理、應急預案

　　6.保潔服務：公共環境清潔、外墻清洗、共用設施設備清潔、垃圾清運、消毒殺蟲服務

　　7.綠化養護：公共綠地養護、四季鮮花擺放、室內擺花

　　8.工程服務：公共設施設備運行管理、24小時便民維修服務、制訂維修養護計劃、房屋及設施設備維修養護、智能化設備運行管理、選擇公共設施設備維保承包商

　　9.人事財務管理：管理人員培訓、制定人員考核制度、簽訂勞動合同、維修資金管理、物業管理費收繳、年度管理預算、收支損益報告

　　項目延伸服務

　　1.叫車、租車服務

　　2.報刊雜志訂閱

　　3.公用事業費代繳

　　4.業主室內清潔服務

　　5.業主室內維修服務

　　6.業主庭院綠化設計養護

　　7.商務中心

　　8.房屋租賃中介

　　9.其它特約代理代辦服務

篇2：物業管理全委托項目經營模式思考

摘要:本為重點闡述了物業管理企業在不斷發展壯大時,對于所承接的全委托項目的經營模式變革的探討,為企業與之相適應的管理模式提供了一定的方法。

關鍵詞:物業管理 全委托 經營模式 思考

隨著物業管理行業近二十幾年在國內的長足發展,整個行業已逐步擺脫行業剛興起時無論項目規模大小地產商均自建自管、物業公司的成立如雨后春筍般呈幾何數涌現的情形,社會資源逐漸向那些有較成熟管理經驗和品牌優勢的物業公司傾斜。目前,國內已出現很多管理面積數百萬甚至上千萬、管理項目眾多、初現規?；洜I態勢的物業企業。作為仍屬新興產業的物業管理行業,規?；厔莸某尸F是行業發展的必然,但同時也給業界帶來了諸如人才培養、管理品質的一致性保證等等一系列課題。物業公司作為企業,規模的擴張只是手段,其目的是為了實現企業作為一個組織產生和存在的終極目標─追求效益最大化。因此,在行業規?；l展過程中,適時建立與企業規模相適應的經營管理模式應是企業面臨的最重要的課題。

作為物業公司,全委托的項目管理處是其基本的經營單位、也是公司的基本利潤點。據筆者對目前業內較具規模的部分物業公司所屬項目管理處經營管理方面了解到的情況,絕大部分物業公司對下屬項目管理處實行的仍然是收支完全集中、層層審批的集中管理方式。這種傳統的管理方式在一些公司已非常明顯地出現影響公司整體運作效率的情況,并且不能從根本上實現企業效益最大化。

拿一家物業公司的一個項目管理處的任何一次物料需求流程來說,在很多公司其基本流程是:管理處提出物料需求→部門領導審核→公司分管領導審核→總經理審批→采購部門組織送貨→部門使用。同時報銷也基本按上述流程。從運作效率角度來說,管理處任何一次物料需求活動走完這兩個流程都需要兩周左右的時間。管理處很多物料需求都非常零星并且對時限要求較急,中間環節過長勢必影響運作效率;從成本控制角度來說,這種控制流程本身非常清晰,且體現了層層把關的精神,但由于部門基本沒有成本支出控制的壓力,只會在乎申請是否批下來,在物料的使用方面必然處于粗放的管理狀況,由此出現成本控制壓力成了公司最高領導的壓力,下面的環節出現要么憑個人成本控制意識,要么無所謂的狀況。行業內初具規模的公司近些年來精力都放在抓企業拓展的大計上,企業規模較小時,這種控制方式是可行的,但當企業規模大了時,就應著手探討與企業規模相適應的經營管理方式。

筆者在這方面的體會是,應探索通過對單個項目管理處確定年度收入總指標、年度支出總指標及分項指標后,確定部門年度利潤指標,將年度利潤指標完成情況與部門個人的獎金收入掛鉤,同時將一定范圍內的支出審批權下放到管理處,實現管理處責、權、利的對等。就物業管理這個行業來說,其基本經營單位—管理處的收入是相對穩定和單純的,收入狀況基本取決于小區入伙情況,經營收入指標可控制性強,基本沒有太大的變數。公司對管理處收入的控制可根據小區入伙情況,確定年度回收率和年度回收及時率目標繼而確定年度收入總指標即可。

因此對管理處經營管理的重點應體現在對成本的控制上。對管理處的成本控制,大致可以分成兩條線:一條線是人工工資;一條線是日常消耗品支出。對第一條線人工工資的控制,可由公司核定管理處各層面人員配置的基數后,給管理處核定一個年度工資限額,由于管理人員的工資標準通常差異較大,并且因很多公司發展較快致使人員調動較頻繁,因此可對管理層設定年度指導性工資限額,留一定調整空間;而操作層人員的工資無較大差異,可將操作層設定完全的年度工資限額。管理層人員基本工資的級別調整由公司掌握,獎金與部門經營目標完成情況掛鉤,而對操作層員工,在下達年度工資限額指標后,在限額內對員工工資的調整按公司指導工資級別主要由部門決定,公司只把握年度總額度,并由財務部對總額度按月分解后,對月度額度執行情況進行監控。將操作層工資調整權下放后還有一個好處是:利于管理處根據員工的實際工作能力和工作表現獎優罰劣體現收入差距。

因為只有一線管理處才最清楚操作層員工的實際工作狀態。對第二條線日常消耗品的控制方面,因管理處日常消耗項雖然繁雜,但有很多項的支出是相對穩定的,所以可將它分作三塊。第一塊,管理處基本配置方面,由于前面已有管理處人員核編,可在管理處組建時,由公司根據人員編制確定服裝、對講機、辦公設備、宿舍用具等基本配置后,一次性配備到位,同時根據小區的實際需要確定作業設備設施的配備。對這些相對固定的物料配備,由公司確定使用年限后,只對管理處提出的更新需求進行監控;第二塊,對支出相對較穩定的保潔物料、公共水電、垃圾清運等項目,由公司根據管理處的實

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。