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物業管理公司運作技巧第一節（1）
第一節 物業管理公司的設立與管理運作機制
一、物業管理公司的設立條件
?。ㄒ唬┪飿I管理公司設立的法律規定
1物業管理公司必須依法設立
公司必須依法設立，是《公司法》所確定的基本制度?！豆痉ā纷鳛橐幏豆窘M織和行為的基本法律，對設立有限責任公司和股份有限公司的條件和程序作了規定。概括起來講，公司必須依法設立包括了以下的內容：
?。?）公司種類必須合法
《公司法》第二條規定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內設立的有限責任公司和股份有限公司?！币虼?，依照《公司法》所設立的公司，只能是有限責任公司或者股份有限公司。
?。?）股東人數必須符合法定條件
《公司法》對公司股東的人數，規定了比較嚴格的要求。因此，無論是設立有限責任公司，還是設立股份有限公司，都必須符合法定條件，《公司法》規定：“有限責任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設立。股份有限公司的股東人數，必須在五人以上，其中過半數的發起人必須在中國境內有住所。國家授權的機構或者國家授權部門可以單獨設立國有獨資公司?！?/P>
?。?）公司注冊資本必須達到法定限額
《公司法》規定有限責任公司的注冊資本在公司登記機關登記的全體股東實繳的出資額。
有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東實繳的出資額。
有限責任公司的注冊資本不得少于下列最低限額：
?、僖陨a經營為主的公司人民幣三十萬元；
?、谝陨唐放l為主的公司人民幣五十萬元；
?、垡陨虡I零售為主的公司人民幣三十萬元；
?、芸萍?、咨詢、服務性公司人民幣十萬元。
特定行業的有限責任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的，由法律、行政法規另行規定。
股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規特別規定公司的注冊資本高于上述要求的，從法律、行政法規的規定。
?。?）股東出資必須合法
股東出資必須合法，包括兩個方面，一是必須以《公司法》所允許的出資方式出資，即可以用貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權五種方式出資。
《公司法》規定以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20％。股東應當足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東全部繳納出資后，必須經法定的驗資機構驗資并出具證明。驗資報告應當載明以下內容：①公司名稱；②股東的名稱或者姓名；③股東的出資額和出資方式；④開戶銀行和專用賬戶的賬號；⑤股東繳納出資情況；⑥以實物、工業產權、非專利技術、土地使用權出資的評估結果以及工業產權、非專利技術所占注冊資本的比例。
?。?）公司的設立方式必須合法
《公司法》對設立有限責任公司沒有規定特別的方式，但對國有企業改組為公司以及股份有限公司的設立方式，規定了方式，所以設立公司必須符合《公司法》規定的方式。
?。?）設立公司的程序必須合法
設立公司的程序必須合法，包括了以下要求，一是《公司法》規定必須報經有關機關批準的，必須報經批準；二是必須準備的文件如公司章程等必須準備好；三是必須經過公司登記機關的登記。等等。
2物業管理公司必須制定公司的章程
《公司法》第十一條第一款中規定：“設立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關公司組織和行動基本規則的文件，它對公司、股東、董事、監事都具有約束力。
?。?）有限責任公司章程應載明下列事項
1)公司名稱和住所；
2)公司經營范圍；
3)公司注冊資本；
4)股東的姓名或者名稱；
5)股東的權利和義務；
6)股東的出資方式和出資額；
7)股東轉讓出資的條件；
8)公司的機構及其產生辦法、職權、議事規則；
9)公司的法定代表人；
10)公司的解散事由與清算辦法；
11)股東認為需要規定的其他事項。
股東應在公司章程上簽名、蓋章。
?。?）股份有限公司的公司章程
股份有限公司的公司章程是規定股份有限公司的性質、宗旨、組織機構、經營范圍、內部權利義務分配等內容的基本文件，是股份有限公司組織及運作的基本規范。
股份有限公司的公司章程應載明下列事項：
1)公司名稱和住所；
公司名稱應符合《企業名稱登記管理規定》，并須標明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機構所在地。
2)公司經營范圍；
3)公司設立方式；
4)公司股份總數、每股金額和注冊資本；
股份有限公司的注冊資本為在公司登記機關登記的實收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。
5)發起人的姓名或者名稱、認購的股份數；
發起人為自然人，應當載明其姓名，發起人為法人，應載明其名稱。
6)股東的權利和義務；
7)董事會的組成、職權、任期和議事規則；
8)公司法定代表人；
公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數選舉產生。
9)監事會的組成、職權、任期和議事規則；
10)公司利潤分配辦法；
11)公司的解散事由與清算辦法；
12)公司的通知和公告辦法；
13)股東大會認為需要規定的其他事項。
3公司必須有自己的名稱
《公司法》的基本制度之一是公司必須有自己的名稱，否則不能設立公司。一個公司如何為自己取名是一件很講究的事情，一個好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度看，根據公司法的規定，有限責任公司必須在公司名稱中標明“有限責任”字樣。股份有限責任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣，否則審批機關不會審批，登記機關也不會登記。法律對公司名稱還有如下規定。
?。?）公司取名時，不得使用外國國家或者地區的名稱、國際組織的名稱等。
?。?）除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣，否則應到國家工商行政管理局核準、申請。
?。?）公司名稱中應當加入公司所在地的名稱，如在北京設立的公司就應在公司前面加“北京”的字樣，如有特殊情況應到工商行政管理機關主管部門核準。
?。?）一個公司只能取一個名稱，確有必要的須報請工商部門核準，若公司由中外合資興辦的可以取一個中文名稱同時也可以取一個外文名稱。
4物業管理公司必須有確切的住所
《公司法》規定公司以其主要辦事機構所在地為住所。主要辦事機構是指執行公司的業務活動，決定處理公司事物的機構的所在地。在公司的辦事機構有多個并分別位于不同的地方時則可以以主要辦事機構為公司住所。還規定，公司的章程中須載明公司的住所。因此，確定公司的住所十分重要，具有以下法律意義。
?。?）可以確定公司的訴訟管轄地
《民事訴訟法》第二十二條第二款規定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄?！惫咀鰹槊袷禄顒拥闹匾黧w，在經營活動中可能與其他經濟組織發生各種糾紛。因此，確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護社會經濟秩序、保障當事人的合法權益，具有重要的
現實意義。?。?）可以確定公司的受送達地點
公司在經營活動中，必然會與外界發生各種聯系，確定了公司的住所地，有利于其他組織能夠及時、迅速地與公司取得聯系，也有利于公司能夠以自己的住所地為據點向外進行聯系。同時，在各種經濟糾紛案件中，無論公司是原告還是被告，有了明確的住所地，人民法院就能夠及時、迅速地送達各種法律文書，為公司或者其他當事人依法維護自己的合法權益提供了保障。
?。?）有利于確定債務的履行地
《民法通則》第八十八條關于“履行地點不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標的在履行義務一方的所在地履行”的規定，在合同雙方就履行地點約定不明確或者沒有達成協議的情況下，以所在地為準來確定履行地點。對公司來說，此時的履行地就是其住所地。因此，確定了公司的住所，對于對方當事人來講，等于也就為自己確定了債務的履行地。
?。?）有利于確定公司的登記機關
公司成立必須經過登記，按照19*6月國務院制定的《企業法人登記管理條例》的規定，除了全國性的公司等以外，其他一般企業的登記，都在企業的所在地工商行政管理部門進行登記。因此，確定了公司的住所地，等于也就確定了該公司的登記管理機關，為檢舉、控告公司違法活動提供了便利，有利于維護社會經濟秩序的穩定。
5物業管理公司的經營范圍必須合法
《公司法》第十一條規定，公司的經營范圍由公司章程規定，并依法登記。公司的經營范圍中屬于法律、行政法規限制的項目，應當依法經過批準。公司應當在登記的經營范圍內從事經營活動。
對于公司的經營范圍應從以下幾方面理解
?。?）公司的經營范圍必須依法進行登記。確定公司的經營范圍涉及到多方面的規定。根據《企業法人登記條例》第十三條規定企業法人的經營范圍應當與其資金、場地、設備從業人員以及技術力量相適應。公司的經營范圍應依法進行登記。
?。?）公司必須在經營范圍內從事經營活動《企業法人登記條例》規定“擅自改變主要登記事項或者超出核準登記的經營范圍從事經營活動登記機關可以根據情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業整頓、吊銷營業執照的處罰，構成犯罪的依照《中華人民共和國刑法》的規定處罰。
?。?）公司可以變更經營范圍但必須要經過法定程序，具體操作有以下幾個步驟：①提出變更經營范圍的申請；②要經過原批準設立公司的機關的批準；③在批準機關批準后30日內向稅務、工商等登記機關申請變更登記。
6物業管理公司必須有權責分明的管理體制
《公司法》第六條規定：“公司法實行權責分明、管理科學、激勵和約束相結合的內部管理體制?！惫緦嵭袡嗔?、經營、監督三個機構相結合的管理體制。內部機構由股東會、董事會、監事會三個機構組成。這三個機構相互獨立，權責分明相互制約，體現了一種激勵和約束相結合的體制，為實現公司的科學高效管理提供了可靠保障。
?。?）公司的權力機構是股東會。公司是由投資者即股東投資設立的，股東以自己的出資對公司承擔責任，所以投資者即股東有權決定公司的重大問題。但同時，一個公司的投資者即股東往往有多個，特別是在股份有限公司，購買公司的股票后，即可成為公司的股東，人數更是眾多。因此，公司往往要為投資者即股東設立專門的行使股東權利的機構，按照《公司法》的規定，在有限責任公司，要設立股東會；在股份有限公司，要設立股東大會。由于股東會（股東大會）行使涉及公司前途命運問題的職權，如決定公司的經營方針和投資計劃、選舉和更換董事等，所以它是公司的權力機構。
?。?）公司的經營機構是董事會。投資者即股東投資公司后，即不再直接占有、控制自己的財產，該財產即構成公司的財產，由公司依法自主經營。負責公司經營管理工作的，有一個專門的機構，即董事會（或者執行董事）。董事會由董事組成，董事由股東會選舉產生，這樣，股東可以選擇自己信得過的人員經營管理自己投資的財產。
?。?）公司的監督機構是監事會，按照《公司法》的規定，在股份有限公司為監事會，在有限責任公司為監事。監事會做為公司的內部監督機構，具有檢查公司的財務，對公司的董事和經理執公司職務的行為監督等職權。
7公司職工的權利必須保障
《公司法》規定公司職工依法組織工會開展工會活動，維護職工的合法權益。根據《公司法》的規定“在中國境內的企業事業單位、機關中以工資收入為主要生活來源的體力勞動者與腦力勞動者不分民族、種族、性別、職業、宗教信仰都依法參加一組工會的權利。公司研究生產經營的重大問題，制定重要的規章制度，應當聽取公司工會和職工的意見和建議。
?。ǘ┪飿I管理公司成立的物質條件、人力資源條件
1設立物業管理公司必須同時具備的資質條件
?。?）擁有或受托管理建筑面積1萬平方米以上的物業
?。?）有20萬元以上的貨幣注冊資金
?。?）有合法的管理章程
?。?）有固定的辦公及經營場所
?。?）有物業管理所需的管理機構及各類機構人員，各類專業人員按建筑面積10萬平方米計算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不是10萬平方米的不得少于5人，其中有中級以上專業技術職稱的人員不少于3人
2物業管理公司資質等級分類
(1)一級物業管理需具備條件
?、俟芾砦飿I一般在50萬平方米以上或者管理涉外物業在20萬平方米以上；
?、诠芾砦飿I的類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋；
?、酃芾淼奈飿I必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且所管的物業達標面在50％以上；
?、芷髽I經理或常務副經理必須從事專業物業管理工作3年以上；
?、菥哂薪洕?、工程類、中級職稱管理人員10人以上；
?、奁髽I經營年限必須在3年以上；
?、咂髽I注冊資本100萬元以上（含100萬元）。
(2)二級物業管理需具備的條件
?、俟芾硪幠Ｒ话阍?0-50萬平方米或者涉外物業在5-20萬平方米；
?、诠芾砦飿I的類型兩種以上或管理涉外物業；
?、酃芾淼奈飿I必須有一個以上為優秀小區或者大廈，所管的物業達標面在30％以上；
?、芫哂薪洕?、工程類中級職稱管理人員6人以上；
?、萜髽I經營年限必須在2年以上；
?、奁髽I注冊資本50萬元以上（含50萬元）。
(3)三級物業管理企業需具備的條件：
?、俟芾砦飿I規模一般在3～20萬平方米，或者管理涉外物業在1～5萬平方米；
?、谟兄屑墝I技術職稱管理人員3人以上；
?、燮髽I注冊資本10萬元以上（含10萬元）。
管理物業規模3萬平方米以下或涉外物業1萬平方米以下的暫不定級。
二、物業管理公司的設立程序
?。ㄒ唬┰O立前的準備工作
1設立公司的章程
按照公司法的規定，設立公司首先必須訂立公司的章程。
?。?）設立有限責任公司對于有關問題出資人進行協商，協商后以書面的形式表現出來即公司的章程。若沒有這個章程公司將不予登記。
?。?）設立股份有限公司首先經過國務院的授權部門或者省級人民政府批準。服務有限公司章程以書面形式表現出來關于于公司的組織及行動規則。章程由公司發起人制定。
2繳納出資
有限責任公司除了具有人合的因素外，還具有一定的資合因素。公司沒有出資，就不能設立。也就是說公司的出資人在認購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責任公司的股東，如果因此造成公司的不能設立，給他人造成損失的還要承擔相應的法律責任。
1根據公司法的規定繳納出資有以下幾種形式
?。?）貨幣。公司的設立必須需要一定數量的貨幣，用以支付創建公司時的開支費用。所以股東可以用貨幣進行出資。股東以貨幣出資的應當將貨幣一次足額存入準備設立有限責任公司開設的臨時賬戶。出資的各方都不得用以合營企業的財產和權益或者分營他方的財產和權益為出資擔保。?。?）實物?！豆痉ā穼嵨锍鲑Y規定中外合資經營企業，作為外國合營者的實物出資，必須符合下列各項條件：為合營企業生產所必不可少；中國不能生產，或者雖能生產但價格過高或者在技術性能和供應時間上不能保證需要；作價不得高于同類機器設備或者其他物料當時國際價格；應當經過中國合營者的批準。
?。?）工業產權和非專利技術。工業產權和非專利技術作為一種無形財產一樣也可以作為出資?！吨型夂腺Y經營企業法》及其實施條例規定，外國合營者可以技術作為出資，但其出資必須符合法定條件：即能生產中國急需的新產品或者出口適銷產品；能顯著改進現有產品的性能、質量，提高生產效率；能顯著節約原材料、燃料、動力。外國合營者作為出資的工業產權或者專有技術，應當經過中國合營者的企業主管部門審查同意，報審批機構批準。需要說明的是，《公司法》所講工業產權是指商標權和專利權。非專利技術是指未公開的沒有取得專利權的技術。但是出資金額不得超過注冊資本的20％。
?。?）土地使用權。公司取得土地使用權的方式有兩種：一種是股東以土地使用權作價后向公司出資而使公司取得土地使用權；二是公司向所在地的市（縣）級土地管理部門提出申請，經過審查批準后，通過訂立合同而取得土地使用權，公司依照規定繳納場地使用費。前者為股東的出資方式，按照《公司法》第二十五條的規定，股東以土地使用權出資時必須履行法律手續。比如以房產出資必須到房管部門辦理轉移所有權手續。
2股東出資必須實際繳納
?。?）根據《公司法》第二十三條的規定，公司的注冊資本是實繳注冊資本。公司章程規定多少注冊資本，股東必須繳納多少注冊資本?！豆痉ā芬幎?，有限責任公司成立后，發現作為出資的實物、工業產權、非專利技術、土地使用權的實際價額顯著低于公司章程所定的價額的，應當由交付出資的股東承擔補交其差額的責任。交付出資的股東不能補交其差額的，其他股東負連帶責任?！豆痉ā愤@樣規定主要是基于以下三個方面的考慮：一是為了保護公司債權人的利益。有的單位和個人之所以同該公司進行正常的業務往來，有可能會以公司的注冊資本為依據而進行的，即公司的注冊資本多，就有可能有信譽，給其他單位和個人以有“信譽”的直觀感覺，認為同其進行業務往來，自己的債權就有可能有所保障。如果股東不交付其出資，公司一方面就會“欺騙”了同其進行業務往來的單位和個人；另一方面也有可能使債權人的利益得不到保證。二是有限責任公司不僅注重資合因素，而且也注重人合因素。有責任公司有股東不繳付出資，其他股東就應當負有這一義務。三是這是國際通行的原則。對于這一責任國際上稱之為“出資的填補責任”。關于如何填補，國際的做法不完全一致，日本、韓國、法國均規定對于有限責任公司的公司章程所規定的資本總額，應當由股東全部繳足后方能登記成立，如果公司的股東出資額低于資本總額，公司的各個股東負連帶填補其差額責任。這就是說公司的股東主要是填補其虛虧。
?。?）股東出資必須進行驗證。按照《公司法》第二十六條的規定，股東應當足額繳納公司章程中規定的各自所認的出資額。股東全部繳納出資后，必須經過法定驗資機構進行驗資并出具證明，出資證明須載明下列事項。
?、俟镜拿Q。這樣有利于股東行使股權主張股東權益，有利于公司對股東的管理。
?、诠镜怯浫掌?。即公司須取營業熱照的日期。
?、酃镜淖再Y本。以使主管部門掌握出資比例。
?、芄蓶|的姓名、或者名稱、繳納出資的數額和出資日期。
?、莩鲑Y證明書的編號和核發日期。出資證明書的核發日期是一個極為重要的法律事實，從出資證明書的核發之日起股東便可對公司行使股東權。
?、薰镜某鲑Y證明書必須加蓋公司的印章。
?。ǘ┕咀缘怯?/P>
1.登記管轄
?。?）國家工商行政管理局負責下列公司的登記：
?、賴鴦赵菏跈嗖块T批準設立的股份有限公司；
?、趪鴦赵菏跈嗤顿Y的公司；
?、蹏鴦赵菏跈嗤顿Y的機構或者部門單獨投資或者共同投資設立的有限責任公司；
?、芡馍掏顿Y的有限責任公司；
?、菀勒辗傻囊幎ɑ蛘甙凑諊鴦赵旱囊幎?，應當由國家工商行政管理局登記的其他公司。
?。?）省、自治區、直轄市工商行政管理局負責本轄區內下列公司的登記：
?、偈?、自治區、直轄市人民政府批準設立的股份有限公司；
?、谑?、自治區、直轄市人民政府授權投資的公司；
?、蹏鴦赵菏跈嗤顿Y的機構或者部門與其他出資人共同投資設立的有限責任公司；
?、苁?、自治區、直轄市人民政府授權投資的機構或者部門單獨或者共同投資設立的有限責任公司；
?、輫夜ど绦姓芾砭治械怯浀墓?。
?。?）市、縣工商行政管理局負責本轄區內上述所列公司以外的其他公司的登記，具體登記管轄由省、自治區、直轄市工商行政管理局規定。
2.受理、核準
公司登記機關收到申請人提交的符合規定的文件后，發給《登記受理通知書》登記機關在30日內作出核準登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種：
1.企業法人申請開業登記注冊書
組建單位：（蓋章）
組建負責人簽字：
申請日期：年月日
對于有經營權的企業但又不具備企業法人資格的登記參照其他法律規定。
3.發照
公司登記機關核準登記的，應當自核準登記之日起15日內通知申請人發給《企業法人營業執照》《營業執照》《中華人民共和國企業法人營業執照》《中華人民共和國營業執照》。營業執照分為正本和副本，為了維護營業執照的法律效力，保護企業的合法權益，維護社會經濟制度，必須加強對營業執照的管理：
(1)營業執照由國家工商行政管理局統一制定，由各級工商行政管理局統一頒發，其他任何單位和個人均無權制作、頒發營業執照。
(2)《企業法人營業執照》正本或者《營業執照》正本應當置于公司住所或者分公司營業場所的醒目的位置。
未將營業執照置于住所或者營業場所醒目位置的，由公司登記機關責令改正；拒不改正的，處以1000元以上5000元以下的罰款。
(3)任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業執照。
偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業執照的，由公司登記機關處以1萬元以上10萬元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷營業執照。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(4)營業執照遺失或者毀壞的，公司應當在公司登記機關指定的報刊上聲明作廢，申請補領。
(5)按照國家有關規定，公司向有關單位提交的營業執照復印件需要公司登記機關加蓋印章的，公司登記機關可以在復印件上加蓋印章。
(6)公司登記機關對需要認定的營業執照，可以暫時扣留，扣留期限不得超過10天。
(7)營業執照正本、副本樣式，由國家工商行政管理局統一制定。
每年1月1日至4月30日，公司登記機關對公司進行年度檢驗。
公司應當按照公司登記機關的要求，在規定的時間內接受年度檢驗，并提交年度檢驗報告書、年度資產負債表和損益表、《企業法人營業執照》副本。
設立分公司的公司在其提交的年度檢驗材料中，應當明確反映分公司的有關情況，并提交分公司《營業執照》的復印件。
公司登記機關應當根據公司提交的年度檢驗材料，對與公司登記事項有關的情況進行審查，以確認其繼續經營的資格。
公司應當向公司登記機關繳納年度檢驗費。年度檢驗費為50元。
公司不按照規定接受年度檢驗的，由公司登記機關處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗；逾期仍不接受年度檢驗的，吊銷營業執照。年度檢驗中隱瞞真實情況、弄虛作假的，由公司登記機關處以1萬元以上5萬元以下的罰款，并限期改正；情節嚴重的，吊銷營業執照。
4繳納登記費與發布公告
公司辦理設立登記、變更登記，應當按照規定向公司登記機關繳納登記費。
領取《企業法人營業執照》的，設立登記費按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過1000萬元的，超過部分按千分之零點五繳納；注冊資本超過1億元的，超過部分不再繳納。領取《營業執照》的，設立登記費為300元。
變更登記事項的，變更登記費為100元。
公司登記機關應當將核準登記的公司登記事項記載于公司登記簿上，供社會公眾查閱、復制。
公告是登記注冊機關核準登記程序的最后一個步驟。
股份有限公司應當在其設立、變更、注銷登記被核準后的30日內發布設立、變更、注銷登記公告，并應當自公告發布之日起30日內將發布的公告報送公司登記機關備案。公司發布的設立、變更、注銷登記公告的內容應當與公司登記機關核準登記的內容一致；不一致的，公司登記機關有權要求公司更正。
吊銷《企業法人營業執照》和《營業執照》的公告由公司登記機關發布。
5物業管理公司稅務登記
物業管理公司和其他企業一樣須依法納稅，而稅務登記又是納稅人在開業、歇業前，以及經營期間發生較大變動時，向所屬當地稅務機關辦理的一項必不可少的法定手續。
1辦理稅務登記的要求
?。?）納稅義務人必須親自辦理稅務登記，以便直接明確和承擔登記責任。
?。?）納稅義務人須持有批準開業部門的證件和工商行政管理部門核準的工商企業或個體經營的副本。屬特種行業的，還須持有關部門的特業許可證。
?。?）納稅義務人必須按規定的辦理稅務登記的時限，申報辦理稅務登記手續。
?。?）納稅義務人須如實填寫登記的內容，填寫的字跡要工整、清晰，填寫時應用鋼筆或毛筆書寫。
?。?）審核、受理登記的稅務機關對納稅義務人的登記內容，要全面認真地審核，經審核無誤后，予以登記，發給《稅務登記證》。
2稅務登記表的內容<BR>稅務登記表的內容主要包括：
?。?）納稅人名稱、經營地址或居住地址、主管部門、經濟性質、職工人數、預算級次、核算形式、所屬行業、批準開業部門、開戶銀行等；
?。?）納稅人的注冊資金（包括固定資金和流動資金）等；
?。?）納稅人的營業執照（包括執照名稱、執照號碼、有效期限、發照日期）、法定代表人、財務負責人等；
?。?）納稅人的經營方式、生產經營范圍、經營場所占地面積等；
?。?）納稅人所屬非獨立核算的分支機構或聯營機構；
?。?）其他有關事項。
3有關登記注意事項
在申辦、填寫稅務登記表時，應注意以下事項：
?。?）申辦稅務登記前，須做好各項開業準備，履行開業的各種法定手續，將稅務登記表所要求的各項證件、材料準備齊全，不得有任何疏忽和缺漏。
?。?）納稅義務人在填寫稅務登記表時，應據實填寫，如有不明白之處，應向稅務機關咨詢。
?。?）稅務機關根據申請人報送的各種申請文件，對稅務登記表的內容進行認真審核，確認無誤后，在表格上加蓋稅務機關印章，并向申請人簽發《稅務登記證》。
?。?）納稅人在填報稅務登記表、辦理稅務登記后，凡發生改變經營方式或經營范圍或稅務登記時所登記的應納稅項目等、轉業或改組、分設或合并或聯營或遷移或歇業或停業或破產等變化之一者，均應自有關部門批準之日起30日內，向稅務機關申報辦理變更登記或重新登記或注銷登記手續。凡經工商行政管理部門注銷或吊銷營業執照的納稅人，應一律向主管稅務機關申報辦理注銷稅務登記。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：委托代扣物業管理服務費協議書
委托代扣物業管理服務費協議書
第一聯：收費單位留存
甲方(收款人)：
乙方(付款人)：
丙方(委托銀行)：
為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：
一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。
二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。
三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。
四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。
五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。
六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。
七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。
八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。
九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。
十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。
請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消
住戶地址：z 市區幢座房
付款人名稱 付款人身份證號
繳費編號 聯系電話
開戶銀行 付款賬號
備注
甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：
年 月日