北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知(20**)

　　各區縣住房城鄉建設委(房管局)，東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，各有關單位：

　　為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項目物業服務水平，建設和諧居住社區，根據《物業管理條例》、《北京(樓盤)市物業管理辦法》及相關法律法規，結合本市實際，現就進一步加強項目物業服務管理有關工作通知如下：

　　一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。

　　二、北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)委托北京物業管理行業協會(以下簡稱物業協會)，根據物業服務企業的資質、業績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄，鼓勵資質等級高、實力強的企業參與項目物業服務。未列入企業名錄的物業服務企業，不得承接本市保障性住房項目前期物業服務業務。

　　(一)進入承接保障性住房項目物業服務名錄的物業服務企業應同時具備以下條件：

　　1.具備物業服務企業二級(含)以上資質;

　　2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米;

　　3.申請入圍前兩年，物業服務企業及項目負責人在信用信息系統無扣分記錄，物業服務活動中未出現違法違規行為;

　　4.擬任的物業服務項目負責人已經取得本市物業服務項目負責人上崗證書;

　　5.物業服務企業內部具有健全的管理規章制度;

　　6.其他規定應具備的條件。

　　(二)物業服務企業有下列情形之一的，記入不良監管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業服務企業名錄;已列入的，退出企業名錄。

　　1.因物業服務問題出現物業項目共用部位、共用設施設備重大安全隱患的;

　　2.因物業服務問題業主投訴后，行政管理部門責令物業服務企業改正，企業拒不改正的;

　　3.在物業服務期間發現違法建設、違法群租，或接受委托后，發現保障性住房違規出租、出借、改變用途等行為未及時向相關部門報告的;

　　4.承接物業服務業務后將整個或部分項目管理區域內的全部物業服務轉包或分包給他人的;

　　5.被確定承接保障性住房項目物業服務業務，三次無故拒絕承接的;

　　6.物業服務企業及項目負責人在信用信息系統有扣分記錄，物業服務活動中出現違法違規行為;

　　7.有其他違法違規行為的。

　　(三)物業服務企業因存在不良監管記錄未列入或退出企業名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的，可以向物業協會提出書面申請再次列入企業名錄。經審核通過后，可列入企業名錄。

　　三、新建保障性住房項目(含集中建設與商品住房配建)，建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現房銷售前，通過搖號方式從企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業;建設單位也可從企業名錄中直接確定一級資質物業服務企業開展服務。

　　四、已竣工交用的保障性住房項目成立業主大會的，業主大會可按業主共同決定選聘物業服務企業;業主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區居民委員會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過搖號方式，在企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業開展服務。

　　五、集中建設的公共租賃住房項目，產權單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業服務企業開展物業服務。產權單位委托物業服務企業提供物業服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規定選聘物業服務企業。

　　六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業服務企業應按以下程序組織實施。

　　(一)項目選聘物業服務企業前，選聘單位應在物業協會網站發布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。

　　(二)企業名錄中的物業服務企業，在通知規定報名期限內向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業服務企業。

　　(三)規定期限內無符合條件物業服務企業報名的，選聘單位可從企業名錄中直接搖取5家具有相應資質的物業服務企業。選聘單位根據搖號順序依次與中簽企業商談承接項目物業服務事宜，企業放棄承接的，后續中簽企業依次遞補，直至最終確定物業服務企業。

　　(四)搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號、選聘結果應在市住房城鄉建設委和物業協會網站公布。

　　選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業主代表、承租家庭代表及社會公眾現場監督，接受項目所在地區縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及物業協會的監督。

　　七、物業服務企業在一個年度(從1月1日至12月31日止)內新承接保障性住房項目物業服務業務數量，原則上一級資質物業服務企業不超過5個，二級資質物業服務企業不超過3個。

　　八、保障性住房項目選聘物業服務企業后應簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般不超過3年。物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務標準，為業主提供質價相符的服務。

　　九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業服務標準按照本市《住宅物業服務標準》執行，物業服務收費執行北京市相關規定。經濟適用住房項目物業服務標準和物業服務收費按照本市相關規定執行。

　　配建的公共租賃住房建設單位向買受人交付住房后，前期物業服務費應由買受人交納。

　　十、經濟適用住房項目在選聘物業服務企業時，可將區縣住房保障管理部門委托物業服務企業對經濟適用住房使用情況進行調查并及時向相關部門報告等內容列入選聘條件。物業服務企業確定后，與區縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協議。

　　十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施;實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

　　十二、保障性住房項目物業服務企業選聘、同一物業管理區域實施統一物業管理、業主共用配套設施等內容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設協議》中予以明確。

　　建設單位在與同一物業管理區域內的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。

　　十三、區縣房屋行政主管部門應對本轄區內的保障性住房項目物業服務工作實施有效監督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業服務企業認真做好物業服務等相關工作，發現問題及時處理。

　　區縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區內保障性住房項目物業服務監督管理工作。

　　十四、物業協會要加強對承接保障性住房項目會員單位監督管理，做好業務工作培訓和指導，提高會員單位和從業人員物業服務水平，發現問題及時在行業內部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監督。

　　十五、公共租賃住房產權單位應對受托物業企業物業服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業服務滿意度調查，提升公共租賃住房項目物業服務水平。

　　十六、建設單位未按本通知規定選聘前期物業服務企業，或在同一物業管理區域內擅自增設圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區域的，區縣房屋行政主管部門督促其按規定整改。拒不改正的，市住房城鄉建設委將信息記入信用檔案，3年內不得在全市范圍內參與保障性住房項目建設。

　　十七、已購經濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。

　　(一)物業服務費用結清證明(附件);

　　(二)司法部門出具的物業服務費糾紛判決書或裁定書;

　　(三)由人民法院確認的物業服務費調解書。

　　十八、本通知實施前同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同的按合同約定執行。

　　十九、物業協會建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄及搖號相關服務工作，不得收取費用。

　　二十、本通知自20**年8月1日起實施。此前規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：經濟適用住房物業服務費用結清證明

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　20**年6月23日

篇2：探討保障性住房物業管理模式

　　探討保障性住房物業管理模式

　　我國尚未形成一套成熟有效的保障性物業的管理和運營模式，因此，有必要加快保障性住房物業管理模式的研究，以便解決保障性住房住戶入住后能夠安居，鞏固保障性住房建設的成果。

　　一、保障性住房物業管理的現狀和特點

　　保障性住房是我國住房供應體系中較具特殊性的住宅類型，具有社會保障性質，一般包括廉租房、公共租賃房、經濟適用住房等幾種類型。其物業管理的現狀和特點如下：

　　1、廉租住房。

　　廉租住房的特殊性，主要表現在其福利性、公益性、補貼性、組成復雜性上。廉租住房具有單套建筑面積?。☉粜托。┑奶攸c。伴隨這個特點，集中建設的廉租房小區還具有容積率大、人口密度大的特點。廉租房的物業管理必須考慮多重因素，應該更多地體現社會效益。然而，體現社會效益并不是意味著就是回到計劃經濟體制下的房屋管理體制，由國家、單位大包大攬的福利制度管理，而是如何根據其社會保障性質，在公平和效率的基礎上充分考慮，加強廉租房社區物業管理，使其物業管理更加社會化、市場化、人文化。

　　2、公共租賃住房。

　　公共租賃住房，面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。以北京為例，公共租賃住房戶型設計建筑面積分為從30至60平方米不等的四種戶型。與廉租住房類似，公共租賃住房也具有單套建筑面積?。☉粜托。┑奶攸c。集中建設的公共租賃住房小區具有容積率大、人口密度大的特點。

　　3、經濟適用房。

　　經濟適用住房的購房人擁有有限產權，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經濟型主要體現在銷售價格以政府指導價為準，出售對象為具有一定支付能力的低收入家庭,適用性體現在經濟適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時房屋的建筑標準不能降低。相比普通商品房，經濟適用房住宅區的物業管理收費較低，目前北京經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價基準價標準為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。

　　二、保障性住房物業管理存在的問題

　　目前，國內保障性住房物業管理普遍存在以下問題：

　?。?）物業服務提供方式方面的問題。

　　目前保障房物業服務提供方式方面存在管理模式單一的問題。要么是專門的政府部門，要么是產權單位（大多為政府相關部門或國有企業）自行或者由其委托物業服務企業提供服務。從責任主體來看，基本上是政府責任為主。這種責任界定就如同住房制度改革前計劃經濟機制下政府對住房實行建設、分配、管理一體化的大包大攬做法，不利于保障性住房物業管理的可持續性發展，畢竟政府的財力、物力有限，社會對保障性住房的需求還有很大缺口。從服務方式上來看，沒有脫離專業化的物業服務模式。專業化的物業服務模式更適合商品房等房屋類型，而并不適合廉租住房和公共租賃住房。上文已提到，廉租住房的住戶中會有大量的富余勞動力，他們完全可以充實到秩序維護、清潔衛生、綠化養護等服務事項上。這種方式一方面降低了物業服務成本，另一方面還能夠解決部分廉租住戶的就業問題?！秶鴦赵恨k公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔20**〕45號）中提出，“保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務?！钡壳?，尚未發現廉租住房和公共租賃住房由住戶自我管理、自我服務的實踐。

　?。?）物業服務標準不確定、不統一，與普通商品房物業服務標準并無二致。物業服務與物業服務收費之間不平衡，質價不相符。

　　各地普遍制定了廉租住房、公共租賃住房的《建設技術導則》等建設標準，卻完全沒制定保障性住房的物業服務標準。從保障性住房建設的初衷，以及從建筑面積、戶型設計、使用功能等方面的安排來看，從國家到地方對于保障性住房都有明確的定位，簡言之，就是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，是為了滿足困難家庭的基本住房需求。對此問題，不論是政策制定者，還是保障房住戶，或者社會各界都應當有清醒的認識。既然如此，我們對于保障性住房物業服務標準就應當有準確的定位，而非目前的與普通商品房物業服務標準無差異。目前的保障房住戶和有些社會媒體，缺乏對于物業管理行業的基本了解，只知挑剔物業服務的標準和個別問題，而忽視了住戶是以超低限度的租金和物業服務費而享受了并不算低標準的物業服務這一現實。如果完全以從住戶手中收取的租金和物業服務費而提供物業服務的話，再懂經營的企業也會虧損。

　?。?）物業服務收費標準低、費用收繳率低，相關費用遠遠不足以支付物業服務投入成本。

　　廉租住房或公共租賃住房物業管理方面的經費主要來源于從住戶收取的租金、物業服務費，以及政府相關補貼。但目前的費用標準非常低，如天津地區物業服務費現行標準為平均每月每建筑平方米0.35元。而北京市僅向住戶收取租金，而不收取物業服務費。但由于保障房多采用專業機構提供物業服務的模式，且物業服務內容和服務標準與普通的商品房物業服務并無很大差別，甚至保障房的人口密度大導致公用設施設備損耗快從而需要更大的維修養護成本投入。大家都知道建房子需要成本需要錢，卻忽略或根本無視物業服務也需要成本也需要錢。我們現在看一下物業服務成本狀況，按照北京物業管理行業協會公布的普通商品住宅20**年第一季度物業服務成本結果：按北京市的政策，員工最低工資標準自20**年1月起為每月1160元，各類人員工資比上季度平均漲幅超過15%。僅此一項人工成本的大幅上漲就足以給物業服務企業帶來巨大的經濟壓力。因此，在目前保障性住房物業服務內容并不少、服務標準并不低的情況下，僅從住戶收取的租金或物業服務費用并不足以抵消物業服務成本投入，根本無法支撐正常的物業管理和服務。

　　三、保障性住房物業管理模式選擇和對策建議

　　總體來說，政府要主導保障性物業的管理方向，加強住房社會保障效果。盡管各地保障性住房物業管理模式和運行機制各異，但體現政府實施社會救濟和保障，確保保障性住房的保障效果和可持續發展，是必須堅持的方向。

　?。?）要確立“以管謀建”的思路。

　　保障性住房的保障特征客觀要求，在每一個項目規劃時就應該為今后的管理留有發展空間，把管理的可持續納入規劃建設同步謀劃。首先，在開發設計保障性住房時，要為后期的物業管理部門設計建造出盡量多的經營用房，以保證保障性住房管理部門利用經營用房的收入來補貼物業費的不足，以此來保證保障性住房維修的資金來源。其次，政府應成立專門的經濟適用房物業管理公司，對政府開發的保障性住房進行后期管理。這樣，管理部門用自己的施工隊伍對經濟適用房進行維修、養護，就會相應地減少后期管理成本及減少后期因質量問題在維修中產生的推諉、扯皮現象，利用有限的物業管理費來維持經濟適用房的其它常規養護。再次，政府應對物業管理部門的稅收給予一定的優惠政策，比如低稅率或者減免某些項目的稅收。

　?。?）在居住成本上保持福利的連貫性。

　　保障性住房的選址雖然是屬于保障性住房的建設問題，但是其也與后期的物業管理有著緊密的聯系。許多地方的保障性住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區很遠，而且城市基礎配套設施差，交通極不便利，大大增加了低收入群體的居住成本。這實際上無法體現公益性與福利性。搞好保障性住房的物業管理，保持福利的連貫性，先要考慮減少保障性住房的居住成本。盡量把保障性住房建在交通方便的市區，使低收入群體方便就近工作、上學和看病等，節約交通費用的開支，使其真正的安居樂業。國外的實踐經驗已經證明，實施經濟適用房、廉租房、公共租賃房的配建舉措，能夠在一定程度上緩解因選址不同、業主不同而造成的保障性住房物業管理難題，從一定程度上保證保障性住房物業管理的質量。

　?。?）創新物業服務供應方式。

　　改變過去單一由專業化物業服務企業提供物業服務的做法，因小區制宜采取多樣化的服務供應方式。充分吸納保障房住戶參與物業管理，實行小區自我管理與專業分包相結合的辦法，有條件的廉租或公租房小區，尤其是集中建設的項目，鼓勵住戶自我管理、自我服務。山東濟南的世紀中華城小區廉租房住戶王女士就曾對記者說：“對于我們廉租房住戶來說，經濟上是承擔不起物業費支出的，好多鄰居都在商量，我們可否不需要物業服務，自己管理自己?！睘槭裁床蛔屗麄冏约汗苣?？住戶不愿完全自我管理或者配建項目確實不適合承租戶自我管理的，也可以由物業服務企業聘用一定比例的住戶充任秩序維護、清潔衛生、綠化養護等工作。其他如設施設備的維修養護工作可分包出去由社會專業機構或物業服務企業承擔。這種方式不僅解決了承租戶的就業問題，減輕了他們的經濟負擔，也減輕了政府和社會的負擔。而且，承租戶參與到小區的物業管理，能夠幫助他們更深刻的認識物業管理，自覺及帶動其他住戶履行有關義務。

　?。?）成立承租戶參與的保障房小區管理機構。

　　改變單純由政府主導的管理模式。不但要吸納承租戶參與到具體的物業服務工作中去，還要吸納承租戶參與到保障房小區管理機構。不論這個機構的名稱叫“委員會”、“管委會”，還是叫“管理組”，總之，要讓承租戶代表參與到這個機構中。這樣做的目的，就是充分發揮承租戶在物業管理中的積極作用，讓他們“在其位，謀其政”。

　　保障房小區管理機構可以由以下單位或人員組成：住房保障部門、街道鄉鎮、社區居委會、產權單位、承租戶代表。在集中建設的保障房小區，其管理機構為小區物業管理事務的權力機構（決策機構），決定物業管理事項。屬于配建在其他類型房屋的保障房小區，其管理機構為保障房住戶的代表機構，在形成團體意見和建議后，通過產權單位（業主）行使物業管理相關權利。配建制下小區，在成立業主大會時，應當為保障房住戶代表預留名額。

　?。?）制定適合保障房小區的物業服務標準。

　　前文已有論述，保障房小區物業服務標準應有準確定位，而不應與普通商品房小區等量齊觀。不論從國家財力角度，還是從社會公平正義角度，筆者認為，保障房小區物業服務標準應當實行相對低標準。就北京市而言，建議實行北京市物業服務標準中的一級或二級標準。在經濟適用房、普通商品房項目中配建的廉租房或公租房，其物業服務標準無法從原項目中割裂而單獨采取一種標準，因此，對于這種情況暫時納入統一管理和服務。

　?。?）多渠道募集保障房小區物業管理投入資本。

　　吸納承租住戶參與物業管理和服務，是降低成本的一個途徑。除此之外，建議采取以下措施：

　　1.政府購買服務聘請物業服務第三方評估監理機構對保障房小區物業服務收費標準進行測算，將測算結果在物業管理區域內公示，向社會公布。這種方式比政府定價、合同約定的方式更具有公平性、專業性、說服力。目前，北京可以做到。測算結果出來之后，再解決費用如何分攤的問題。

　　2.公開招標，采取激勵措施鼓勵企業承擔社會責任，參與保障房項目的物業服務。對于保障房小區的物業服務，如果業主、住戶選擇由專業化企業提供服務的方式，則采取向全社會公開招標的方式招聘企業。對于承接保障房小區物業服務的企業，制定激勵機制，將其作為優良業績記入信用檔案，在資質晉升、項目評優等活動中給予優先考慮。

　　3.給予承接保障房項目的物業服務企業稅收優惠。凡是承接保障房項目的物業服務企業一律減免相關稅費，降低企業成本，提高企業參與保障房項目管理的積極性。

　　4.善加經營，創造經營收益補貼物業服務費不足。通過保障房項目的電梯、公告欄、外墻做廣告，經營性用房的經營等途徑，增加小區的公共收益并用于彌補物業服務費的不足。

　　5.社會參與。動員全社會愛心組織、人士關注和支持保障性住房物業管理的健康、可持續發展，鼓勵青年志愿者協會、相關慈善組織等非營利機構和單位參與到保障房物業管理，鼓勵黨員干部到保障房小區義務勞動。

　　6.財政補貼。如果還有資金缺口，應采取適當的政府補貼輔助保障房小區順利開展物業服務活動。

　?。?）加強對承租住戶的信用管理，使其規范履行物業管理相關義務。

　　有些保障房小區物業管理活動混亂與住戶的違法違規行為不無關系。比如，無端拖欠租金、物業服務費、水費、電費，高空拋物、隨地吐痰、亂扔垃圾等等?？梢?，保障房小區物業管理也離不開住戶的支持與配合?！赌闷苼龇ǖ洹返?27條規定，“使用權人及居住權人應以善良管理人的注意享受其權利”。保障性住房的建設是黨中央、國務院為解決廣大中低收入家庭住房困難而做出的重要決策。也可以說，是舉全社會之力解決少部分人的困難。保障房家庭在承租廉租住房、公共租賃住房時有義務有責任自覺遵守相關法律規定、合同約定，應當盡到“善良管理人的注意”義務。對于那些違反法律規定、《物業服務合同》、《租約規定》的住戶，可以將其違規行為按類別及輕重的不同，在住戶信用檔案中予以記錄，記分達到一定程度后，限制其續訂租約或直接要求其退出承租房，以嚴肅保障房物業管理秩序。

　?。?）健全業主組織，有效發揮業主大會作用。

　　針對經濟適用房住宅區規模較大、往往劃分為幾個物業管理區域的特點，將來也不排除，幾個業主大會組建一個業主組織協會，共同商討幾個物業區域共同使用的設施設備的維護等事宜。同時，應鼓勵以樓宇和樓層建立業主組織，樓宇、樓層業主組織的運作模式，應靈活多樣，無須刻意強求，如業主組織可以只設一個聯絡人，聯絡人可以采取輪班制，業主輪流坐莊，還可以選擇一個或幾個熱心公益且有閑暇的人做志愿服務，出面負責樓里的共同事務，總之可以采取多種模式，只要大家覺得公平、認可就可以。這也符合組織結構普遍發展的規律，從權利延伸來說，應該是先有個體自然人，再有聯合體，再有部落，再有社會，再有國家,自下而上來做。

　?。?）細分物業共用部分的權利責任主體。

　　以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，采用“使用者付費”的原則，由每個單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的物業費或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主掏錢修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理成本，還能使物業共用部分能夠及時維護。已經有業主大會的，權責劃分工作由業主大會負責，沒有組建業主大會的經濟適用房住宅區，應盡快組建成立業主大會。

　?。?0）推動物業管理模式的多樣化，鼓勵非盈利物業服務機構的發展。

　　物業管理模式可分為專業化物業管理和非贏利模式的物業管理的組織形式，其中非贏利物業管理模式又可以選擇多種模式：政府組建物業服務機構的行政化模式、社會組織從事物業服務的非贏利模式、社區內業主自我管理的非贏利模式。對于物業公司不愿進駐且業主大會未成立的經濟適用房住宅區，以街道、鄉鎮為單位，委托非營利社會機構，提供物業服務，并統一經營住宅區廣告、停車等業務，收益用于補足物業服務，業主大會組建完成后，自行決定物業管理方式，選擇通過他人進行物業管理的，向物業服務企業、專業性服務企業或非盈利物業服務機構購買物業服務。比較行政化模式，社會組織從事物業服務的非贏利模式、社區內業主自我管理的非贏利模式更有助于培育發展社區自治能力，減少對于政府的依賴，同時政府仍然應當發揮引導、監督和指導的職責。

　　作者系北京市住房和城鄉建設委員會副主任

篇3：北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知（2015年）

　　北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知(20**)

　　各區縣住房城鄉建設委(房管局)，東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，各有關單位：

　　為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項目物業服務水平，建設和諧居住社區，根據《物業管理條例》、《北京(樓盤)市物業管理辦法》及相關法律法規，結合本市實際，現就進一步加強項目物業服務管理有關工作通知如下：

　　一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。

　　二、北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)委托北京物業管理行業協會(以下簡稱物業協會)，根據物業服務企業的資質、業績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄，鼓勵資質等級高、實力強的企業參與項目物業服務。未列入企業名錄的物業服務企業，不得承接本市保障性住房項目前期物業服務業務。

　　(一)進入承接保障性住房項目物業服務名錄的物業服務企業應同時具備以下條件：

　　1.具備物業服務企業二級(含)以上資質;

　　2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米;

　　3.申請入圍前兩年，物業服務企業及項目負責人在信用信息系統無扣分記錄，物業服務活動中未出現違法違規行為;

　　4.擬任的物業服務項目負責人已經取得本市物業服務項目負責人上崗證書;

　　5.物業服務企業內部具有健全的管理規章制度;

　　6.其他規定應具備的條件。

　　(二)物業服務企業有下列情形之一的，記入不良監管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業服務企業名錄;已列入的，退出企業名錄。

　　1.因物業服務問題出現物業項目共用部位、共用設施設備重大安全隱患的;

　　2.因物業服務問題業主投訴后，行政管理部門責令物業服務企業改正，企業拒不改正的;

　　3.在物業服務期間發現違法建設、違法群租，或接受委托后，發現保障性住房違規出租、出借、改變用途等行為未及時向相關部門報告的;

　　4.承接物業服務業務后將整個或部分項目管理區域內的全部物業服務轉包或分包給他人的;

　　5.被確定承接保障性住房項目物業服務業務，三次無故拒絕承接的;

　　6.物業服務企業及項目負責人在信用信息系統有扣分記錄，物業服務活動中出現違法違規行為;

　　7.有其他違法違規行為的。

　　(三)物業服務企業因存在不良監管記錄未列入或退出企業名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的，可以向物業協會提出書面申請再次列入企業名錄。經審核通過后，可列入企業名錄。

　　三、新建保障性住房項目(含集中建設與商品住房配建)，建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現房銷售前，通過搖號方式從企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業;建設單位也可從企業名錄中直接確定一級資質物業服務企業開展服務。

　　四、已竣工交用的保障性住房項目成立業主大會的，業主大會可按業主共同決定選聘物業服務企業;業主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區居民委員會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過搖號方式，在企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業開展服務。

　　五、集中建設的公共租賃住房項目，產權單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業服務企業開展物業服務。產權單位委托物業服務企業提供物業服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規定選聘物業服務企業。

　　六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業服務企業應按以下程序組織實施。

　　(一)項目選聘物業服務企業前，選聘單位應在物業協會網站發布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。

　　(二)企業名錄中的物業服務企業，在通知規定報名期限內向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業服務企業。

　　(三)規定期限內無符合條件物業服務企業報名的，選聘單位可從企業名錄中直接搖取5家具有相應資質的物業服務企業。選聘單位根據搖號順序依次與中簽企業商談承接項目物業服務事宜，企業放棄承接的，后續中簽企業依次遞補，直至最終確定物業服務企業。

　　(四)搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號、選聘結果應在市住房城鄉建設委和物業協會網站公布。

　　選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業主代表、承租家庭代表及社會公眾現場監督，接受項目所在地區縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及物業協會的監督。

　　七、物業服務企業在一個年度(從1月1日至12月31日止)內新承接保障性住房項目物業服務業務數量，原則上一級資質物業服務企業不超過5個，二級資質物業服務企業不超過3個。

　　八、保障性住房項目選聘物業服務企業后應簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般不超過3年。物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務標準，為業主提供質價相符的服務。

　　九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業服務標準按照本市《住宅物業服務標準》執行，物業服務收費執行北京市相關規定。經濟適用住房項目物業服務標準和物業服務收費按照本市相關規定執行。

　　配建的公共租賃住房建設單位向買受人交付住房后，前期物業服務費應由買受人交納。

　　十、經濟適用住房項目在選聘物業服務企業時，可將區縣住房保障管理部門委托物業服務企業對經濟適用住房使用情況進行調查并及時向相關部門報告等內容列入選聘條件。物業服務企業確定后，與區縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協議。

　　十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施;實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

　　十二、保障性住房項目物業服務企業選聘、同一物業管理區域實施統一物業管理、業主共用配套設施等內容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設協議》中予以明確。

　　建設單位在與同一物業管理區域內的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。

　　十三、區縣房屋行政主管部門應對本轄區內的保障性住房項目物業服務工作實施有效監督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業服務企業認真做好物業服務等相關工作，發現問題及時處理。

　　區縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區內保障性住房項目物業服務監督管理工作。

　　十四、物業協會要加強對承接保障性住房項目會員單位監督管理，做好業務工作培訓和指導，提高會員單位和從業人員物業服務水平，發現問題及時在行業內部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監督。

　　十五、公共租賃住房產權單位應對受托物業企業物業服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業服務滿意度調查，提升公共租賃住房項目物業服務水平。

　　十六、建設單位未按本通知規定選聘前期物業服務企業，或在同一物業管理區域內擅自增設圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區域的，區縣房屋行政主管部門督促其按規定整改。拒不改正的，市住房城鄉建設委將信息記入信用檔案，3年內不得在全市范圍內參與保障性住房項目建設。

　　十七、已購經濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。

　　(一)物業服務費用結清證明(附件);

　　(二)司法部門出具的物業服務費糾紛判決書或裁定書;

　　(三)由人民法院確認的物業服務費調解書。

　　十八、本通知實施前同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同的按合同約定執行。

　　十九、物業協會建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄及搖號相關服務工作，不得收取費用。

　　二十、本通知自20**年8月1日起實施。此前規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：經濟適用住房物業服務費用結清證明

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　20**年6月23日