討論業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾

　　討論這樣一個問題其實就目前的物業管理市場發展階段來講，多少是有點太超前，這么說主要是因為，目前業主委員會普遍還沒有建立，討論物業管理市場在業主委員會模式下運作的問題，多少有點務虛的成分或者說屬于理想主義色彩。

　　業主委員會掌握財權只是一個假設，因為財權是不是放在業委會，目前我國法律未作明確規定，政府不能強制執行，而唯一的途徑就只能取決于各個物業管理區域內業主大會的決議。如果有這樣一個決議那就可以這樣來操作。

　　就住宅物業來講，在處理營運資金問題上，目前確實存在著物業公司與單個分散的業主之間一對多的對應關系：在集體合同簽署之后，物業公司面臨著定期的與單個業主就物業服務費用繳交而費盡周章的情況。雖然伴隨著住宅商品化的發展和業主方個體物業管理意識的加強，多數業主也在逐步地了解和理解物業服務工作之于物業的價值所在，但也不容否認，仍舊有者為數不少的業主在消極的回避著物業費用交納這件事關物業服務企業生死存亡和物業管理與物業服務提供休戚相關的事情。

　　而業委會財權的確立，確實能夠在相當大程度上保證物業公司把心思放在物業行業對物業服務核心價值的追求和努力上。而目前普遍的為收費或者收費過程中出現的形形色色的有損物業企業或者業主形象的事情很大程度的避免。

　　對于業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾的問題，答案是肯定和確定的，那就是業委會掌握了財權必然會減輕與物業的矛盾。

　　之所以得出如此結論，主要基于以下事實：

　　1、可以建立業委會與物業公司明確的合同當事人之間的關系。

　　就目前的業委會與物業的關系來看，更多的矛盾爆發點在于業委會成立的區域往往是小區矛盾多發，問題成堆的，為了維權而建立業委會造成業委會先天具有革命性。而業委會維權的對象又集中在物業服務企業。不難想象，成天沖突不斷的業委會和物業之間談合作與交流簡直就是奢求。

　　而一旦業委會掌握了財權，必將立竿見影的轉變物業服務企業的態度，最大程度的維護這個客戶代表的關系會成為物業的一項重要的工作內容。角色地位的不同，當然會帶來實際效果的差異。

　　2、可以有效解決物業服務合同甲方的錯位問題。

　　可以說在一定程度上財權就是事權。業委會掌握了財權之后，必然要參與物業服務企業的選擇。這樣的話對于原來普遍存在的前期物業服務合同大多數有開發商與物業服務企業簽訂，而履行中又主要和單個業主打交道這樣的合同主體不一致的問題，表現為業主方物業服務合同簽訂主體與實施主體的不一致，突出表現在前期物業服務合同簽訂和執行上面；

　　矛盾爆發點主要表現為：單個業主往往以自己并非合同主體為由實施物業服務費的抗辯權，雖然最高法20**年的司法解釋已對這個問題明確界定，但實踐上仍有一部分業主以此為由來拒絕交納物業服務費用。業委會掌握財權后參與合同的簽訂和履行，就從根本上杜絕了業主已不知情為由提出的繳費異議。

　　還有一個問題就是，前期物業服務合同的業主方為開發企業，在簽訂時在對合同的相應條款上不一定細致和實用。對于消費層次、文化差異、年齡結構等差別化、個性化的考慮不周，是造成物業服務企業與業主沖突的原因之一。由于業委會的參與，因地制宜、因人制宜的簽訂物業服務合同是解決這一矛盾的不錯的辦法。

　　3、可以更積極主動地參與物業服務具體事務增加物業服務工作的透明度。

　　業委會掌握財權之后，作為全體業主的代表，見證物業服務企業日常工作的開展，能從制度上解決物業服務企業業務透明度不清晰的問題，表現為由于原來作為當事人一方的業主，在合同的訂立、執行、監督、考核等諸多環節缺乏必要的參與、決策、了解，對物業企業的物業服務行為、物業服務價格、物業服務效果等產生不信任、懷疑、進而產生對立情緒。以不滿物業服務質量為由拒絕交納物業服務費用。這在拒交費的的群體當中占很大的比例。在業委會掌握財權之后由于業委會對日常工作的監督、檢查、掌握，減少問題的發生和矛盾的積累。

　　4、可以申請第三方對物業服務企業財務數據進行審計監督，提高收費透明度。

　　包干制運作模式下，物業服務企業對于財務信息的完全屏蔽，不利于消除業主對于物業服務項目的種種猜測。在實施包干制的物業服務項目運作上，其價格一旦制定，項目運營的贏與虧嚴格意義上來講與業主群體并沒有必然的聯系。物業服務企業承擔著項目的實際運營效果?，F實中很多物業服務項目年年喊虧損，物業企業就是未撤出，給業主造成明虧實盈的感覺，不利于營造人人（業主）關心物業經營效果的氛圍。造成業主對實際運營效果的漠不關心，個別業主交不交費，實質上對其他業主形不成明顯的損害，已繳費業主對不繳費業主也就睜一只眼閉一只眼，得過且過，眼看著物業服務企業垂死掙扎。業委會掌握財權后，可以定期安排專業的審計監督機構，對物業服務項目的賬務進行核查，提高項目財務數據信息的可信度，有助于減少無端的猜疑，增加雙方互信。

　　5、可以在一定程度上破解困擾物業服務行業服務單價無法調整的問題。

　　長期以來物業服務單位價格調整一直是物業服務企業不可能逾越的鴻溝。隨著中國經濟結構的調整和十二五期間職工工資倍增計劃的實施，現階段以勞動密集型為主要特征的物業服務企業面臨著成本剛性上漲的巨大壓力。調漲物業服務單價就成為物業企業應對這一壓力的主要手段。但要想和服務購買者商量提高服務價格，

在被高漲的房價已經壓得喘不過氣來的業主那里要想點頭，簡直就是不可能完成的任務，這也是造成前段時間上海好多樓盤被棄盤的原因之一。有了業主委員會掌握財權，隨著雙方日常工作的溝通和了解，對于物業服務支出的全面和相對透明的解讀，對價格調整能夠取得業委會的理解和支持。進而由業委會來給業主進行必要的解釋和溝通，其效果要比物業企業哭著鬧著調整的效果好得多得多。

　　6、可以減少溝通環節，節約溝通成本，提高辦事效率。

　　在處理與開發商、業主、物業企業等多邊關系時，能夠簡化中間環節，避免尷尬局面。業委會掌握財權后，必然要履行業主群體的職責，在涉及與開發協調事項時，把處于尷尬地位的物業服務企業解脫出來。這樣開發企業、業主團體、物業服務企業的三角關系，就會變為物業企業與業主組織之間一對一的簡單關系，避免了物業服務企業夾在大業主（開發商）與小業主（業主）之間。由于大多數樓盤在前期物業服務期間，物業服務企業與開發商簽訂合同，承擔著很多開發售后的具體工作，比如：協調維保期內維修、代收代繳費用、代為處理事務等，在很多時候造成物業與開發是一家的印象，致使業主將很多問題歸咎于物業服務不到位，而拒絕交納物業費。物業服務企業在承擔著本不應承擔的的責任時還耗費著自己的信用。擺脫物業受制于開發企業的尷尬局面，面臨這一個婆婆，物業服務企業就更能專心致志在物業管理事務上，一心一意在搞好物業服務滿足客戶需求上。

　　7、可以更好地解決和處理深層次的問題，回歸物業管理本來面貌。

　　這有助于物業管理中有一個隱性的、根本性的矛盾較好地解決和處理。業委會掌握財權之后，自然而然的會關注到原來很少關注或者沒有持續、制度性的關注的地方：物業管理區域內公共部位、公共區域、公共設施等整個區域所有人共有的部分。這樣一個更深層次的問題就是，業委會掌握了財權之后，必然會加強對物業公共部位的關注和使用。這對于加強對物業管理區域內共有部位的所有權明確、加強管理、充分使用、規范收益等有著十分重要和深遠的影響。原來在沒有業委會的時候，大家更多的注意力在于自己的專有部位的使用和維護，對于公共部位的使用、管理、維護關注的熱情不高、關注度不夠。由于無人關注和監管往往會造成共有部位長期處在管理的盲區。但是這些部位、部分反倒恰恰是物業服務企業工作的重中之重。業委會掌握財權之后，自然而然的要對這一部分進行關注和經營，能夠關注這一塊資產，盤活資產，進而產生收益，形成與專有部位同樣的利用和維護。

　　另外還有一點需要說明的是，業委會掌握財權是一個美好愿景。雖然這樣一來能夠很大程度上解決了業主與物業公司之間的矛盾，有利于物業服務行業的健康發展，但是業委會掌握財權這件事情本身取決于物業管理區域內全體業主們業主意識的覺醒和權利及繳費義務的充分及時的履行，這一點上來看就目前的業主意識萌發、業主覺悟喚醒、業主團體作為等因素綜合來看，這一制度的實施好像還有較長的路要走。

篇2：科技大廈20X學年業委會工作總結

　　E科技大廈20**年業委會工作總結

　　E大廈建成經過7年多的運轉，樓里的基礎設備也都出現了老化的情況，或大或小存在的問題，中央空調存在的問題，消防問題，也是業主關心的問題，如果不能及時修復，以后出現大的問題更是嚴重，目前大樓并沒有公共維修基金。

　　E業委會成立即將兩年了，在這段時間無論是業委會還是物業公司，也都進行了積極的改進，不過作為大部分業主的感覺來說，如果租賃的是大產權的寫字樓的話，租戶會有種客戶是上帝的感受，作為E大廈的租戶，大家感覺比較多的還是來自物業 公司的關卡比較多，本來感覺應該很順利的事情往往很不順利，包括好多業主反映租戶總是在物業遇到很多難題。作為業委會來說物業公司E項目部的人員也盡力了。和業主的聊天中，總結了業主的一些建議。為什么在大產權的寫字樓會有上帝的感覺呢，根本原因在于大產權的產權單位是一個，分散出售的寫字樓產權是分散的。單一產權物業先想到是否服務到位，分散產權物業先想的是不管出租還是空置都要交物業費。并且伴隨著吃拿卡要的發生，隨著社會的發展，政府都在推廣以服務為導向。大部分業主也都意識到這樣的情況。馬上兩年過去了，目前的狀況業主們也是清楚地，隨著業主的法律意識不斷增長，目前來說情況還是在嘮叨上，如果一直沒有根本變化，公開招標剩下的就是時間問題了。

　　有的業主提出大廈安裝光纖的問題，說大廈只有簽訂合同的公司安裝，但是費用比其他公司的價格高出一截，業主質疑正常情況簽約的話應該是有價格優勢的公司，為什么和價格高的公司簽訂合同，價格低的公司還不能進入大廈，目前大廈的業主方是全體業主，那么是誰簽訂的合同，合同的業主方是誰。

　　關于物業提供的賬目，還需要細化，根據物業公司提供賬目來看是看不到細節支出的，能源費，人員開支費用不成正比。按照物業收費標準，11.28元的能源費每年收入500萬，根據賬目來看支出不足300萬，經過和業主的溝通，業委會也希望目前的情況有根本的改進，目前的物業費里面的能源費是代收的，是不在物業公司的利潤里面的，為了更好的利用這一部分，業主們希望可以將能源費有業委會統一管理，這樣可以在保證正常運轉的前提下，多余的資金可以進行設備維修。

　　對于除能源費以外的物業費，希望物業公司按照購房合同的標準，積極的改善目前存在的情況，如果改善后物業公司的利潤達不到合同規定的15%，可以上調物業費標準。業主大會每年經費問題，希望盡快解決。

　　對于物業公司認為的目前的物業費為包干制，購房合同約定的為15%酬金制，如改為包干制需經全體業主表決，表決結果按照雙過半生效后，才是法律認定的有效變更。

　　為了良好地合作，更好的發展，從去年到現在一直給了E物業管理部很大的改善空間，同時也和業主解釋了很多，目前效果不是很樂觀。一直這樣是沒有辦法促進合作的。

　　希望在這次會議的研討中要有一個慎重的考慮，本著我們的長久發展規范的服務，做一個細化，近期物業要部要寫一個明確的工作計劃要明確工作落實在紙上雙方將工作高標準嚴要求的推動起來，讓大家看都有很突出的工作。

　　現在大廈的一年比一年要維修改造的多，如果這樣下去最后誰也干不下去就變成了很糟糕的事情，在維修改造上， 服務上， 安全上， 近兩年來沒有太大的變化，包括服務人員都不是業內人士怎么能提高大廈的價值，比方說去年說的馬路維修等一直也沒有跟本的修復和完善，現在越來壞得越多，現在整個路面都存在了問題，空調 廁所 墻面 車庫地面等環節很多怎么進行明確出來，希望物業公司能夠書面回復，業委會進行公布，為業主大會進行明確的答復。

　　E科技大廈業委會

篇3：小區第二屆業委會年度工作總結下年度工作計劃

　　小區第二屆業委會年度工作總結及下年度工作計劃

　?。I委會20年第11號公告）

　　尊敬的各位業主,大家好：

　　小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，已經一年，按照小區議事規則，召開20**年度業主大會，對業委會上年度工作給予總結，將下年度主要工作計劃給大家給予匯報，具體如下：

　　一、業委會20**年7月~20**年6月年度工作總結

　　小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，在熱心業主，尤其是各樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主的熱情參與和支持下，在公開、民主、和諧的工作理念指導下，使小區的面貌在這一年中發生了根本的改變，從20**年負面新聞曝光率最高的樓盤，初步成為一個和諧、宜居的小區。

　　業務會顧問、樓道聯絡員、熱心業主、小區黨委及黨員、業委會成員放棄個人休息時間，不收任何報酬，無私為小區貢獻力量；通過公示、收集整理業主對小區建設的意見、建議，全年召開各種會議、意見征求會、討論會40多次，促進小區各項建設工作的順利開展。

　　業務會不斷總結經驗，通過多方比價、熱心業主參與監督等的方式使小區各項建設做到公開、透明、高效、節約。

　　現將主要開展的工作總結如下：

　　1）清理欠費，結清電費、水費，保障小區正常運行，維護全體業主根本利益

　　2）選聘物業及協助物業交接，避免小區出現無序和混亂

　　3）垃圾清理及設施、設備維修恢復

　　a) 衛生死角清理、垃圾清運

　　b) 化糞池、排污井清理

　　c) 支付電梯公司維護保養費用，使故障電梯恢復運行

　　d) 消防報警系統維修、恢復

　　e) 加壓水泵、排污泵修復

　　f) 小區路燈等恢復

　　g) 滅火器干粉更換

　　4）合一物業欠業主物業費、能耗費的追討

　　5）小區改造：

　　a) 小區封閉式管理方案形成及設施、設備的構成和落實

　　b) 綠化改造

　　c) 增加健身設施，健身場地鋪設塑膠

　　d) 設置晾衣架

　　e) 爭取社區支持場地，建立業主之家，解決業主娛樂、休閑、就餐的問題

　　f) 小區38臺電梯易損配件、潤滑機油、顯示屏更換等保養工作開展（小區電梯大修已經結束，昨天驗收時發現還有一些小問題，正在監督其馬上整改）

　　6）監督、督促zz物業工作

　　a) 對違章、違建要求、督促物業給予清理、整治

　　b) 監督物業電梯能耗費、水費的公攤和數據結算

　　7）小區活動

　　a) 與zz物業、開發商共同組織迎春聯誼會

　　b) 組織小區業主到山里人家郊游

　　c) 組織小區業主臨安天目山一日游

　　8）其它：

　　a) 聘請在小區設施、設備有專長熱心業主成為業委會顧問，監督小區各項設施的維修、維護和保養，監督各項改造工作的質量和實施

　　b) 聘請業委會會計，管理小區各項賬目

　　c) 不定期組織熱心業主檢查、監督zz物業各項工作

　　d) 與開發商溝通，爭取地下車位的出租

　　e) 發動熱心業主形成業委會聯絡處值班制度，協助業主處理與物業等業主關心事宜

　　f) 兒童入園、入學相關工作的社區溝通、協調

　　g) 會所功能恢復的爭取

　　h) 積極開源：爭取了小區廣告收入、游泳池租金、小區服務隊等原被合一物業占有的小區收入

　　二、下一年度工作計劃

　　1）小區改造：

　　a) 電梯增加監控及小區原有監控設備修復

　　b) 小區地面景觀照明昏暗現狀進行改造、同時對原有地面照明燈電纜糸統－并修復達標

　　c) 增加廣場園區桌椅，盡量購置符合原樣風格的固定、移動桌椅、多－些休息設施

　　d) 與開發商協商爭取早日恢復會所功能

　　e) 小區其它設施設備的修復、恢復

　　2）組織樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主監督、督促zz物業工作

　　3）處理涉及業主切實利益的小區事務

　　4）與AA社區、zz物業聯手，組織豐富多彩小區節日活動

　　再一次感謝小區各位聯絡員、業委會顧問、各位值班的老同志，尤其是熱心業主**先生、周老師、**女士...,以及AA社區領導、小區黨委的支持和幫助，是他們的無私奉獻和對小區工作的熱心參與和幫助，使我們的小區變得更加和諧、宜居，我們小區的明天一定會更好。

　　**小區第二屆業主委員會

　　20**年*月**日

　　抄送：AA社區、zz物業天寓服務處