業委會在物業管理中的作用討論
業主委員會與物業管理企業之間的不和諧，制約著行業的發展甚至阻礙了和諧社區的建設。作為物業管理企業，處理好與業主委員會的關系十分必要。業主委員會與物業管理企業的良好關系對小區整體的物業管理工作具有強有力的推進作用，反之則會給物業管理服務工作造成巨大阻力。因此，兩者關系的好壞、工作配合的默契程度直接關系到廣大業主的切身利益，決定著一個物業管理項目的成敗。
業主委員會是業主團體的內部常設執行機構。它由業主團體內部各個成員按一定程序選舉產生，具體負責處理業主團體的日常性事務。如參與涉及全體業主共同利益的民事訴訟或和物業管理公司簽訂物業管理服務合同以及規范業主行為等等，業主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者，但在實施這些民事行為時，不能使用業主委員會自身的名義，而只能使用業主團體的名義。只有如此，才能從根本上解決現存制度中主體缺位的問題。
一、業主委員會是維護廣大業主合法權益的有效組織形式
業主既是物業所有者，也是物業管理服務的消費者，業主有權自主選聘物業管理公司。但每個業主的選擇不可能都完全一致，而一個物業又只能由一家物業管理公司進行統一的管理，因此，業主委員會就應運而生了，它代表著廣大業主的合法權益。
在物業管理起步的初期，業主無法自主選聘物業管理公司，往往是“誰建設誰管理”，由房地產開發公司自組或指定一家物業管理公司負責物業管理。服務好的物業管理公司依托其服務質量、品牌信譽接管更多的項目，形成規模效益；服務差的物業管理公司則得過且過、濫竽充數，無視業主的意見和不滿壟斷經營。物業管理行業沒有競爭，企業就沒有生存的壓力，也就沒有前進的動力，長此以往必然造成整體服務質量的下降，損害廣大業主的利益。而近年來出現的業主委員會以招投標形式選聘物業管理公司的做法，正是打破壟斷管理局面，培育物業管理市場競爭機制的有效途徑，是促進物業管理行業健康發展、管理服務水平不斷提高的重要動力。由業主委員會這樣的組織通過少數服從多數的民主原則選聘物業管理公司，使業主選擇物業管理公司、決定物業管理重大事宜的權利得以有效地實現。
在物業管理消費過程中，由于單個業主與物業管理公司相比往往處于弱者地位，僅憑個人力量難以與之抗衡，業主對物業管理公司的監督權、建設權難以得到保障，而業主委員會則可以在享有對物業管理公司的選擇權的基礎上有效行使監督權。因此，通過業主委員會代表全體業主集中行使物業管理的選擇權、決策權，是維護廣大業主合法權益的有效組織形式。
二、業主委員會是鏈接業主與物業管理公司的橋梁
物業管理公司作為以經營為主體的企業，上有行業主管部門、工商行政管理部門、行業協會制約，下有廣大業主的監督，如若違規，將寸步難行。而作為房屋所有權人的業主，則為小區聚居的個體居民，其職業各不相同，文化程度、道德修養等個人素質千差萬別。對物業管理法律法規及其相關知識，或知之甚少或全無所知?，F代居住小區的特點是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的意思。房屋毗連導致共用部分、共用設施設備的增多，不相往來使得業主只關注個人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環境。作為業主委員會就要對社區的硬件、住戶構成以及物業管理公司的各方面情況要有充分的了解，并對建設和諧社區做出應有的貢獻。比如組織社區搞植樹活動，一方面美化了家園，另一方面增加業主對社區眷戀與愛護，引導一種健康文明的生活方式，從而引發全體業主提高自身的素質。
物業管理項目各異，業主委員會的成員背景各不相同，但是建立一個大家共同的愿景目標是十分必要的。這樣才能夠避免讓物業管理企業在面對業主委員會的不同目標時無所適從，也可以最大限度的避免內部成員的分歧。一旦有了廣大業主共同認可的發展方向和服務要求，業主委員會與物業管理企業都能夠加以遵守。對各方都必然是有一得。物業管理服務中雙方關系不融洽的項目往往沒有共同的愿景，定位不清晰。因為明確愿景，形成共同的目標和使命感，才是構建和諧社區的基石。
要想建設好一個小區，業主委員會和物業管理公司必須以理性、理解、合作、寬容的態度來共同建設。任何一方有與其他一方為敵或壓倒對方的思想和做法對建設好小區都沒有好處。要以負責任的精神對待對方，以理服人、以誠相待。物業管理公司應定期與業主委員會溝通，誰的問題誰負責，不能推諉，并將討論結果向業主報告，保障大家的知情權，順著這個思路，對處理好物業管理公司和業主委員會的管理是很有幫助的。
三、業主委員會是明確業主與物業管理公司責權利關系的有效形式
業主與物業管理公司之間的關系是物業管理服務的消費者與提供者之間的關系，除了受到有關法規、規章的調整和規范外，應通過物業管理服務合同予以明確雙方的權利和義務。在現實生活中，由于業主是一個分散的群體，業主的意志具有多元化的特點，任何一家物業管理公司都難以做
到與每一個業主分別簽訂物業管理服務合同。曾有個別房地產開發公司下屬的物業管理公司在向業主交樓時，以交鑰匙為條件強迫業主與其簽訂物業管理合同，但這一做法顯然違背了 《 民法通則 》 、 《 合同法 》 等有關規定。沒有物業管理服務合同，業主與物業管理公司之間的責、權、利關系就無法具體明確，物業管理服務質量、費用等問題就無法量化、細化，一旦發生糾紛，就缺乏有效依據。因此，通過業主委員會與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，是明確業主與物業管理公司責、權、利關系的唯一有效形式。時至今日，社區作為人居社會的組成細胞，其功能日趨重要，構建和諧社區迫在眉睫。物業管理公司作為小區的服務提供者，重任在肩，需要更多深層次的思考與探索，在物業管理行業主管部門的支持和指導下，搞好與業主委員會的關系十分重要，雙方良好的融洽關系也必將加速實現和諧社區的構建。
篇2：業委會主任在規范業委會運作中的作用
業委會主任在規范業委會運作中的作用
秦光模、葛江艷
《物業管理條例》和《業主大會規程》自頒布實施已有兩年多，一方面物業管理的經營理念、運作模式、行為操守得到制度性的規范，一方面也成為業主和物業管理維權的利器，業主的權益隨之得到相應的體現和保證。但目前業主參與物業管理的積極性不高，參與方式和途徑有待正確和引導。此時如何規范業委會運作，如何規范業主自治組織建設，如何發揮業委會主任的作用至關重要。本文試從以下幾個方面來分析業委會主任在規范業委會運作中所起的作用。
一、業主委員會主任起著全體業主利益代言人的作用
談到利益，人們不難聯想到業主對開發商的維權，當小區入住人數增多，各項配套設施完善，小區逐漸步入成熟，業主們的利益投訴點也將隨之轉移到業主間的矛盾沖突。業委會的工作重點也從對外爭取合法權益轉移到維持業主和業主間的利益平衡。例如說：小區公共道路明明是用來供業主通車之用，但總有業主圖方便把車停在道路上，導致道路堵塞，行人、車輛都不安全，業主整體的利益受到傷害。這種小區內的很小的交通問題，交警既不會介入，物業人員也只能一次次勸阻，作為業委會主任就可以作為廣大業主利益代言人的身份和這些違反公約的業主交涉溝通，采取有效措施，保障全體業主的利益不受傷害。筆者所在小區業委會處理占道停放、寵物擾鄰、違章搭建、私占公用樓道類似事件時，由業委會主任牽頭發動小區熱心業主和物管員工組成小區環境糾察隊，佩帶紅袖標、給違約業主發提示卡、上門宣傳，經過一段時間的努力，小區整體環境上有更大的改觀。
二、業主委員會主任是業委會運作的“掌舵”人物
業主委員會是由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反應業主意愿和要求，并監督物管公司運作的一個業主自治組織。一個業委會運作的規范與否很大程度上取決于業主委員會主任的“領航”方向的正確與否。眾所周知，業主委員會主任是一個純公益性工作，因工作產生的費用，吃飯、乘車、電話費都要自己掏腰包。在今天這個過分現實、物欲橫流的時代，只有業委會主任干著一份不拿一分錢、還要往里面搭錢、搭時間、搭精力的工作。如果業委會主任稍有私心“偏離航道”，那么小區就會陷入曠日持久的“盲目維權運動”中。
在這里筆者舉一個發生在身邊的事例，20**年年初，市里有關部門曾組織業主參加關于渝價(20**)776號文件的聽證會，物管費按等級收取的新聞發布后，由于物管費是業主們普遍關心也是較敏感的話題之一，小區有些業主不理解，有些在置疑、抵觸現行的收費辦法。業委會一班成員了解到這一情況之后，立即同業委會主任召開思想統一協調會，首先在業主委員會內部形成正確的統一的認識，一方面積極地、多方面地引導業主，讓業主從日常感受到的物業管理服務來衡量物管費收取的是否質價相符，得出正確的評價;另一方面，物業管理公司在服務水準上拿出能讓業主看見、摸得著的服務標準和規范，讓業主的監督權得到實際的發揮，從而達到政策和實效的有機統一，讓業主找到真正的感受。當有些地方還在為此事鬧得沸沸揚揚，這里早已風平浪靜。
三、業委會主任起著“五方位”溝通的協調人作用
在業主們居住的空間里，接觸最多的就是“業主”、“物業管理企業”、“開發商”、“業主委員會”、“居委會”這些字眼。當這些字眼在沒有一股力量把它連接到一起的時候，也只能是獨立的不完整的名詞。事實證明一個優秀的業主委員會主任應在業主和業主之間、業主和物業管理企業、業主和開發商、業主和業主委員會、業主委員會和物管公司之間起到紐帶和橋梁作用。
一個能為業主著想、處事公平公正的業委會主任是所有業主的福音，是物業管理工作人員的精神砥柱。一個規范的、能為業主真正辦實事的業主委員會，以及業委會主任需要更多業主的支持、需要社會各方力量的支持。眾人拾柴火焰高，我們堅信一個管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的新型社區如雨后春筍般不斷涌現。
來源：《重慶物業》