小區物業人員數量配置
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服務等級 |
服務工種 |
人數配置參考標準 |
備注 |
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一級服務 |
客服人員 |
1人／400戶～500戶（低于500戶的不得少于2人） |
總建筑面積超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9系數。 |
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保潔人員 |
1人／0.8萬㎡～1萬㎡（建筑面積） |
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秩序維護人員 |
1人／0.6萬㎡～0.8萬㎡（建筑面積） |
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綠化人員 |
1人／1萬㎡～1.5萬㎡（綠化面積） |
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維修人員 |
1人／2萬㎡～2.5萬㎡（建筑面積） |
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二級服務 |
客服人員 |
1人／500戶～600戶（低于600戶的不得少于2人） |
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保潔人員 |
1人／1萬㎡～1.2萬㎡（建筑面積） |
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秩序維護人員 |
1人／0.8萬㎡～1萬㎡（建筑面積） |
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綠化人員 |
1人／1.5萬㎡～2萬㎡（綠化面積） |
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維修人員 |
1人／2.5萬㎡～3萬㎡（建筑面積） |
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三級服務 |
客服人員 |
1人／600戶～700戶（低于600戶的不得少于1人） |
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保潔人員 |
1人／1.2萬㎡～1.4萬㎡（建筑面積） |
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秩序維護人員 |
1人／1萬㎡～1.2萬㎡（建筑面積） |
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綠化人員 |
1人／2萬㎡～2.5萬㎡（綠化面積） |
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維修人員 |
1人／3萬㎡～3.5萬㎡（建筑面積） |
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四級服務 |
客服人員 |
1人／700戶～800戶（低于700戶的不得少于1人） |
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保潔人員 |
1人／1.4萬㎡～1.6萬㎡（建筑面積） |
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秩序維護人員 |
1人／1.2萬㎡～1.5萬㎡（建筑面積） |
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綠化人員 |
1人／2.5萬㎡～3萬㎡（綠化面積） |
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維修人員 |
1人／3.5萬㎡～4萬㎡（建筑面積） |
小區物業服務人員配備方案
01 管理服務人員
(1)主管：無論面積多少，均應設項目經理1人。10萬~30萬平方米，可設副經理1人，服務中心主管、保安主管、工程主管、環境主管各1人。對超大型社區，則可以分設服務中心，人員配備遵循上述標準。
(2)樓宇巡查人員：10萬平方米以下不設樓宇巡查員;15萬平方米設1人;20萬平方米設2人;30萬平方米以上設3人。
(3)服務中心人員：5萬平方米以下設管理員1人;5~10萬平方米設2人;10~15萬平方米設3人;每增加10萬平方米，增設1人。如達到30萬平方米以上，則按項目的實際情況，有可能增設新的服務中心，新服務中心的人員配備標準按30萬平方米以下情況類推。
02 秩序維護員
(1)安全護衛主管人員：30萬平方米以下配置主管1人，保安班長3~4人。
(2)秩序維護員
全封閉小區(人車分流)每個出入口至少設置6人(三班倒)。
巡邏秩序維護員每3人一組可監護面積5萬平方米左右(三班倒)。
封閉停車場出入口處應設置3人(三班倒)。
智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時，可適當減少保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人(三班倒)。
安全人員綜合勞動定額：
每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。
03 工程維修人員
(1)工程維修主管
10萬平方米以下配置主管1人，不設班長。
10~30萬平方米，配置主管1人，設施設備運行班長1人，維修班長1人。
30萬平方米以上可配置主管1人，運行班長1人，機電維修班長1人，綜合維修班長1人。
(2)維修工
每個高壓配電房值班電工3人。
每10萬平方米配置水工1人。
中央空調系統每10萬平方米配置1人。
每10部電梯配專職電梯工1人。
每10萬平方米配置維修電工3人。
每10萬平方米配置綜合維修工2人。
機電維修人員綜合勞動定額：
每10萬平方米配置10~12人。
04 清潔衛生人員
(1)保潔人員綜合勞動定額：4000~6000平方米配置1人。
(2)清潔主管：10萬平方米以下，配置主管1人，班長1人;10萬~20萬平方米，配置主管1人，班長2人;20萬平方米以上，每增加5萬平方米增設班長1人。
(3)保潔員
樓梯清潔：14層/h*人(1梯4戶)。
擦樓梯、樓梯扶手、護欄、地腳線：8層/h*人(1梯4戶)。
地面清掃：500平方米/h*人。
洗地毯：100平方米/h*(2~3)人。
刮玻璃：15平方米/h*人。
清潔電梯轎廂(抹鋼油)：1個/10min。
清潔8層以下樓房(無電梯)：5單元/d*人;9層以上樓房(帶電梯)：10層/d*人。
05 園林綠化人員
(1)園林綠化人員綜合勞動定額
室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。
室內綠化管理：每2萬平方米建筑用地(或200戶業主以內)配1名綠化工，每10萬平方米配2~4人。
(2)園林綠化主管：30萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班長;30萬平方米以上，設主管1人，班長2人，每增加10萬平方米配置園藝師1人。
(3)綠化工人
綠籬及灌木修剪
a、墻狀綠籬：人工20m/h;機剪50m/h。
b、叢生或塊狀綠籬：人工25平方米/h;機剪50平方米/h。
c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。
大樹修剪
a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。
b、冠徑10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。
c、冠徑5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。
d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均2~5棵/h*人。
剪草
a、特級、一級草坪：機剪360平方米/h*人。
b、二級草坪：機剪280平方米/h*人。
c、三級草坪：用氣墊機剪180平方米/h;割灌機剪60平方米/h。
d、四級草坪：割灌機剪40平方米/h。
淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。
雜草清理：人工除雜草平均20~50平方米/h*人不等。
機械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。
06 物業管理服務人員綜合勞動定額
(1)多層住宅：5萬平方米以下，每人監護面積2500~3000平方米;5萬~10萬平方米，每人監護面積3000~3500平方米;10萬~30萬平方米，每人監護面積3000~4000平方米。
(2)高層住宅、寫字樓：5萬平方米以下，每人監護面積2000~2500平方米;5萬~10萬平方米，每人監護面積2500~3000平方米;10萬~30萬平方米，每人監護面積2500~3500平方米。
篇2：項目物業人員配置簡要說明
項目物業人員配置及簡要說明：
1、**第一期物業管理處設經理1名，目前可由物業經理兼任。
2、服務中心配客戶服務主任1名；現場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區文化1名（負責管理通知的發放、商務接洽和社區活動策劃并協助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴詹抗灿?名。
3、工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。監控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛服務部共計36名。
5、環境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業廣場設3名；機動加頂崗2名；環境部共計14名。
6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業公司設會計一名并向總公司負責）。
7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業主在二次裝修中人員進出較雜，環境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數可根據實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。