1.0目的
保證小區的采暖系統的正常運行，使采暖效果達到業主(用戶)的滿意;
2.0適用范圍
本公司管理的小區住宅采暖系統。
3.0職責
3.1由服務中心維修部負責具體實施的維修保養。
3.2由工程部進行監督和技術指導。
4.0保養
4.1供暖前的保養
4.1.1檢查并保養所有的閥門(住戶室內除外)，需壓盤根的及時壓盤根，需上緊的及時上緊，該做防銹處理做防銹處理(刷油漆)。凡是絲桿或帶齒閥輪閥門的應加黃油保養;
4.1.2檢查采暖管道保溫護套情況，如有脫落的應及時修補;
4.1.3檢查采暖管道的管卡幾固定支架是否有松動銹現象，如有應給予緊固或除銹防銹處理;
4.1.4檢查采暖管道的各連接處接口，法蘭是否有滲漏現象;
4.1.5清理熱交換站，補水泵控制柜內的灰塵，檢查各電器元件是否完好無損;
4.1.6清掃熱交換泵，補水泵及交換站內所有管道的灰塵及環境衛生，試運熱交換泵、補水泵，觀察電壓、電流及運行情況是否正常，如有問題，應及時處理或更換;
4.1.7.做好采暖期前的保養詳細記錄;
4.2采暖期的保養
4.2.1.定期巡視檢查系統中閥門盤根情況，發現有漏水的及時給以壓緊(每月至少一次)熱交換泵補水泵的運行與備用泵每月至少有一次交換運行;
4.2.2.每月定期巡視一次管路運行情況及保溫情況
4.2.3.每天檢查熱交換泵補水泵的運能情況及壓力表、溫度表情況，發現問題及時處理;
4.2.4.每月定期給熱交換泵和補水泵的油潤滑住油孔用黃油槍住一次黃油;
4.2.5.作好月保養的工作詳細記錄;
4.3.采暖期過后的保養內容;
4.3.1.對整個二次采暖管網進行放水清洗，清洗后再對二次 采暖系統管網住滿清水，使其起到對管道內墻壁防腐保護作用;
4.3.2對系統所有閥門(不包括住戶室內)熱交換泵進行一次徹底的保養并進行刷漆防銹處理;
4.3.3.系統管道的固定卡及固定支架要，及時進行防銹緊固處理;
4.3.4.一個月至少啟動一次熱交換泵、補水泵，每次荷載試運行時間不得少于30分鐘;
4.4.作好不在采暖期間的詳細記錄;
a)清理控制箱的灰塵，檢查主回線及主進線的接點處是否有過熱痕跡，主交流接觸器運做是否靈活，觸頭是否接觸良好。
5.0維修內容
5.1當小區住宅某單元住戶發生暖氣片不熱現象時，首先應檢查此組暖氣片是全部不熱還是部分不熱;如果是部分不熱，可打開暖氣片上的放氣(水)閥放氣(水)解決;若仍不能解決，參照《業主戶內暖氣不熱操作規程》處理;
5.2如果是全部不熱，且用上述方法解決，可查此單元采暖回路的所有暖氣組是否都不熱，如果是，應檢查此單元所有進戶閥門、單元閥、是否關閉，平衡閥是否完好，如沒有問題，可查層面與此支路相關放氣(水)閥;如沒問題，通過此支路未端旁路做放水試驗;如是閥門問題，更換閥門;是暖氣片的問題，更換暖氣片;若仍不能解決，參照《業主戶內暖氣不熱操作規程》處理;
5.3當整棟樓出現采暖不熱問題時，首先應檢查此樓層面上的所有放氣(水)閥，如是完好正常，再查此樓的采暖總進門和總回水閥門，如有損壞，應即使更換閥門。
5.4當整個采暖系統出現采暖不熱時，首先應到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網溫度是否達到所規定的采暖溫度(80度-90度)如果達不到，管理處應及時與熱力公司聯系協調 解決;
5.5如果熱力公司一次供暖的管網溫度達到采暖要求，小區二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達到采暖要求(60度-75度);檢查熱交換站是否正常及二次暖回水(氣)閥門是否有阻塞或損壞，如有，應給予即使修理或更換
篇2：采暖系統維修保養規程
1.0目的
保證小區的采暖系統的正常運行，使采暖效果達到業主(用戶)的滿意;
2.0適用范圍
本公司管理的小區住宅采暖系統。
3.0職責
3.1由服務中心維修部負責具體實施的維修保養。
3.2由工程部進行監督和技術指導。
4.0保養
4.1供暖前的保養
4.1.1檢查并保養所有的閥門(住戶室內除外)，需壓盤根的及時壓盤根，需上緊的及時上緊，該做防銹處理做防銹處理(刷油漆)。凡是絲桿或帶齒閥輪閥門的應加黃油保養;
4.1.2檢查采暖管道保溫護套情況，如有脫落的應及時修補;
4.1.3檢查采暖管道的管卡幾固定支架是否有松動銹現象，如有應給予緊固或除銹防銹處理;
4.1.4檢查采暖管道的各連接處接口，法蘭是否有滲漏現象;
4.1.5清理熱交換站，補水泵控制柜內的灰塵，檢查各電器元件是否完好無損;
4.1.6清掃熱交換泵，補水泵及交換站內所有管道的灰塵及環境衛生，試運熱交換泵、補水泵，觀察電壓、電流及運行情況是否正常，如有問題，應及時處理或更換;
4.1.7做好采暖期前的保養詳細記錄;
4.2采暖期的保養
4.2.1定期巡視檢查系統中閥門盤根情況，發現有漏水的及時給以壓緊(每月至少一次)熱交換泵補水泵的運行與備用泵每月至少有一次交換運行;
4.2.2每月定期巡視一次管路運行情況及保溫情況
4.2.3每天檢查熱交換泵補水泵的運能情況及壓力表、溫度表情況，發現問題及時處理;
4.2.4每月定期給熱交換泵和補水泵的油潤滑住油孔用黃油槍住一次黃油;
4.2.5作好月保養的工作詳細記錄;
4.3. 采暖期過后的保養內容;
4.3.1對整個二次采暖管網進行放水清洗，清洗后再對二次 采暖系統管網住滿清水，使其起到對管道內墻壁防腐保護作用;
4.3.2對系統所有閥門(不包括住戶室內)熱交換泵進行一次徹底的保養并進行刷漆防銹處理;
4.3.3系統管道的固定卡及固定支架要，及時進行防銹緊固處理;
4.3一個月至少啟動一次熱交換泵、補水泵，每次荷載試運行時間不得少于30分鐘;
4.4. 作好不在采暖期間的詳細記錄;
a)清理控制箱的灰塵，檢查主回線及主進線的接點處是否有過熱痕跡，主交流接觸器運做是否靈活，觸頭是否接觸良好。
5.0維修內容
5.1當小區住宅某單元住戶發生暖氣片不熱現象時，首先應檢查此組暖氣片是全部不熱還是部分不熱;如果是部分不熱，可打開暖氣片上的放氣(水)閥放氣(水)解決;若仍不能解決，參照《業主戶內暖氣不熱操作規程》處理;
5.2如果是全部不熱，且用上述方法解決，可查此單元采暖回路的所有暖氣組是否都不熱，如果是，應檢查此單元所有進戶閥門、單元閥、是否關閉，平衡閥是否完好，如沒有問題，可查層面與此支路相關放氣(水)閥;如沒問題，通過此支路未端旁路做放水試驗;如是閥門問題，更換閥門;是暖氣片的問題，更換暖氣片;若仍不能解決，參照《業主戶內暖氣不熱操作規程》處理;
5.3當整棟樓出現采暖不熱問題時，首先應檢查此樓層面上的所有放氣(水)閥，如是完好正常，再查此樓的采暖總進門和總回水閥門，如有損壞，應即使更換閥門。
5.4當整個采暖系統出現采暖不熱時，首先應到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網溫度是否達到所規定的采暖溫度(80度-90度)如果達不到，管理處應及時與熱力公司聯系協調 解決;
5.5如果熱力公司一次供暖的管網溫度達到采暖要求，小區二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達到采暖要求(60度-75度);檢查熱交換站是否正常及二次暖回水(氣)閥門是否有阻塞或損壞，如有，應給予即使修理或更換，
自動軟水器使用操作及保養規程
1.0使用及操作
1.1開機前檢查：
1.1.1控制器接地張應牢靠接地
1.1.2電源電壓應為220V50HZ.
1.1.3各調節閥、截止閥應操作靈活。
1.1.4用搖把轉動集成閥應靈活輕松，不得有卡死現象。
2.0開機步驟：
2.1打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16。
2.2接通電源，打開控制器電源開關。
2.3打開進水口截止閥K18,使壓力表指示在0.15----0.25Hpa的范圍。
3.0關機步驟：
3.1關閉進水口截止閥K18.
3.2關閉軟水出口截止閥K16。
3.3關閉控制器電源開關切斷電源。
4.0設備運行過程中，應注意以下幾點：
4.1應經常性的觀察水壓，嚴禁超壓或欠壓運行;
4.2在交換柱再生處理中，應觀察左(或右)上方小流量計的流量示值在表3所給的“進鹽流量”范圍內;
4.3在初用本設備時，應每隔2小時取樣化驗一次，每次化驗-應詳細記錄，在臨近“出水/進水”終了時，應適當增加化驗次數，根據化驗結果及出水質量，適當延長或縮短“進水/出水”時間，以確保水質量，待掌握規律后，可以減少化驗次數。
4.4運行中應注意觀察溶鹽柱內的固體鹽消耗情況，當固體鹽界面下降到溶鹽柱視鏡部位時，應及時補充固體鹽，對左溶鹽柱加鹽應在“置換/出水”工位進行，對右溶鹽柱加鹽應在“出水/置換”工位進行，方法如前述。
4.5集成閥下部的檢漏孔在工位切換時有較大的排放量，這屬于正常情況。工位切換完畢3----5分鐘后應停止排水(允許有滴漏)，若排放量仍較大，同時出水質量又不合格，就應該檢修集成閥。
5.0保養與維修：
5.1除進行操作和進行觀察時外，應關好箱體門，以防灰塵進入，造成控制器失靈。
5.2保持設備外表干凈，每次加鹽后，溢出的鹽液、外撒的鹽粒應掃除干凈，并用清水沖洗，然后檫干設備外表，以免設備生銹。
5.3嚴防蒸氣或熱水噴濺到集成閥和塑料管上，以防結構變形使設備失效。
5.4水處理間內不得排放蒸氣及有蒸氣泄露，以免濕度過大，造成電腦控制器等電器損壞。
5.5非采暖期應每月對控制器通電保養一次，每次通電時間不少于2小時。
5.6電磁閥應定期拆開清洗，以免雜物沉積堵塞導流孔 ，造成電磁閥失控，進而導致集成閥損壞。
5.7集成閥每采暖期檢修一次，檢查密封圈有無損壞，閥芯及閥體有無劃傷。
5.8當溶鹽柱內臟物沉積到一定程度(在視鏡中能看到時)，應該對溶鹽柱進行反沖洗，方法是打開溶鹽柱反洗進水總閥K19溶鹽柱底部的反洗進水閥K13或K14向溶鹽柱內通水，打開溶鹽柱后面的排污壞閥K11或K12，進行反沖洗，沖洗完后關閉K11、KI2、K13、K15、，加鹽即可投運。
熱交換站工作流程
1.0目的：
保證小區的采暖系統的正常運行，使采暖效果達到業主(用戶)的滿意;
2.0適用范圍：
二次加壓集中供熱熱交換站的運行、維護
3.0作業流程：
3.1啟用前準備：
進入熱交換站，檢查交換站燈光是否符合標準，空氣品質是否適合工作需求，設備是否正常、完好，供熱系統是否符合正常運行要求，是否有跑冒滴漏及閥門關閉不嚴現象，若有及時維修，維修后再仔細檢查;若沒有異常，可以啟用熱交換站;
3.2啟動熱交換站
3.2.1啟動自動軟水器
嚴格按照自動軟水器使用操作及維護保養規程操作：①檢查控制器接地張是否牢靠接地，電源是否為220V50HZ，各調節閥、截止閥是否操作靈活，用搖把轉動集成閥看其是否靈活輕松，不得有卡死現象②向自動軟水器中加工業鹽③打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16④接通電源，打開控制器電源開關⑤打開進水口截止閥K18，使壓力表指示在0.15---0.25HPA的范圍，開始往水箱注水
3.2.2啟動循環泵
?、賹⑷齻€循環泵出水閥門全部關閉②將補水泵開關處于自動位
置為系統補水③啟動1號循環泵④逐漸打開1號循環泵出水閥;開始實現供暖系統循環⑤根據實際情況增減2號、3號循環泵是否啟動
3.2.3記錄并保持如下數據：一次管網進水溫度 80℃--95℃;回水溫度50℃--60℃;進水壓力0.8MP;回水壓力0.6-0.7MP
二次管網進水溫度50℃-60℃;回水溫度30℃--45℃;進水壓力0.35-0.4P;回水壓力0.3MP
3.3每2小時檢查一次各供暖數據，并做好記錄
3.4保持交換站24小時有人值班，做好交接班，并做記錄。
暖氣試壓管理規定
1.0目的
規范暖氣試壓工作，為暖氣試壓提供技術指導和操作依據;
2.0適用范圍
暖氣運行前檢修試壓工作
3.0工作規程
3.1供暖前必須對整個供暖系統進行全面徹底的檢修;
3.2供暖前應對暖氣進行三次冷水試壓，并對試壓中出現的跑冒滴漏現象及時維修;
3.3每一次試壓前應提前7天通知業主家中留人，做好試壓準備，防止意外事故的發生;
3.4試壓工作要做到細致、全面，不漏掉任何一戶業主;
3.5試壓中出現的問題要及時解決，責任到人，不互相推委;
3.6在試壓過程中推行首問負責制，對試壓過程中出現的有效投訴從嚴從重處理;
3.7第一次主要是對主管網和熱交換站內設備試壓;第二次試壓針對業主室內試壓，試壓完畢后確認所有進戶閥門處于關閉狀態;第三次試壓重點針對第二次試壓過程中漏水的用戶和因特殊原因錯過試壓的用戶。
3.8在試壓前應對所有損壞的閥門進行更換，三次試壓完畢后應根據繳費用戶名冊把用暖戶的進戶閥門打開，不計劃用暖業主的進戶閥門關閉。
業主戶內暖氣不熱操作規程
1.0目的
規范暖氣維修工作，為處理暖氣不熱問題提供技術指導和操作依據;
2.0適用范圍
所有業主室內暖氣不熱及室溫不能達到規定溫度14℃--18℃現象的處理。
3.0工作流程
3.1單組暖氣片不熱
查進回水閥門是否完全開啟，如未完全開啟，將其完全開啟;若仍未解決問題，查暖氣片中是否有空氣：打開放氣閥排氣，當從放氣閥閥口排出熱水后關閉放氣閥;若仍不能解決，查進回水管道是否堵塞：關閉暖氣片進回水閥門，打開放氣閥，先打開進水閥閥門，如能從放氣閥出水且壓力足夠，證明進水閥閥門沒有問題，若發現堵塞，拆下暖氣片進行維修，同理驗證回水閥閥門;若仍不能解決，查系統是否暢通：關閉暖氣片進回水閥門，卸下放氣閥，取一跟橡膠管，將橡膠管一端連接放氣閥閥口，另一端置入盛水容器中，分別打開進回水閥門，在持續放水中觀察暖氣片是否變熱，若變熱，持續放水一段時間后取下橡膠管，裝好放氣閥;若仍未解決，查該組暖氣片是否為該系統的末端，如是，可從支路進戶端開始依次將進回水閥門關閉一些，使各暖氣片閥門開啟沿管網流向依次增大;若仍不能解決，與暖氣片廠家聯系，查暖氣片質量是否有問題;若問題仍不能解決，可報請開發公司工程部最終解決;
3.2住戶室內全部不熱或溫度達不到要求
查進戶閥是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若仍未解決問題，查其供暖系統是否私自改動，如暖氣片更換、移位、增減等，如已改動，可讓其改動人員恢復供暖系統原狀后再做進一步檢修;若其供暖系統未私自改動，問題仍未解決，查其樓上、樓下業主是否私自改動供暖系統，如已改動，請技術人員考證分析是否對其鄰居有影響，如有影響協調讓其恢復原狀后再做進一步檢修;若以上方法決不能解決，可報請開發公司工程部最終解決;
3.3整個單元暖氣全部不熱或不能達到供暖溫度要求
查單元進回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若仍未解決問題，查其平衡閥是否完好，如有問題及時更換;若仍未解決問題查進出水閥門是否完好，可用手摸進水管閥門和出水管閥門前后端管網是否溫度達到要求，如進水閥前端熱后端不熱說明進水閥堵塞，及時更換，如出水閥前端熱后端不熱，說明出水閥堵塞，及時更換;若以上方法決不能解決，可報請開發公司工程部最終解決;
3.4整棟樓暖氣全部不熱或不能達到供暖溫度要求
查各單元進回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查各單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若未解決問題，查該棟樓供暖系統總閥門是否完好，可看閥門前后管網溫度判斷，如發現閥門堵塞或損壞，及時更新;若以上方法決不能解決，可報請開發公司工程部最終解決;
3.5供暖系統整體不熱
當整個采暖系統出現采暖不熱時，首先應到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網溫度是否達到所規定的采暖溫度(80度-90度)如果達不到，管理處應及時與熱力公司聯系協調 解決;如果熱力公司一次供暖的管網溫度達到采暖要求，小區二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達到采暖要求(60度-80度);檢查熱交換站是否正常及二次暖回水(氣)閥門是否有阻塞或損壞，如有，應給予及時修理或更換;若以上方法決不能解決，可報請開發公司工程部最終解決;
3.6若遇到不能處理的事情，可報請開發公司工程部最終解決;
供暖過程中出現漏水問題解決辦法
1.0目的
規范暖氣運行工作，為處理暖氣漏水問題提供技術指導和操作依據;2.0適用范圍
所有業主室內暖氣漏水現象的處理。
3.0工作流程
3.1一般性漏水事件(跑冒滴漏)
維修人員帶齊所需工具(維修工具、清理現場所需工具)以最快的速度到達現場，先關閉入戶進出水總閥閥門，然后關閉漏水暖氣片的進出水閥閥門，排凈暖氣包內余水，查明漏水原因，進行維修;若漏水暖氣片所處房間內有木地板，盡量從衛生間將大部分水排完，在維修過程中避免將水滴在木地板上，一旦有水滴在木地板上，要及時用抹布擦去;維修過程要做到保質保量高效率;維修完畢后要將漏水原因及維修結果告知業主，若屬有償服務項目，應在查明原因之后、維修之前告之業主，講明費用;維修結束離開時，應請業主對維修滿意程度簽字確認;
3.2突發性漏水事件(管道暴裂)
維修人員帶齊所需工具(維修工具、清理現場所需工具)以最快的速度到達現場，先關閉入戶進出水總閥閥門，然后關閉漏水暖氣片的進出水閥閥門;若入戶進出水總閥閥門關閉不嚴，可關閉單元進出水總閥閥門并告之管理處做好安撫工作;從衛生間向外排放暖氣包內殘留余水，迅速組織現場物業公司員工并安排保潔人員清抹漏水房間的的積水;在特殊情況下可以考慮從熱交換站放水，如需要應務必做好業主的安撫工作;，盡量將損失降低到最低限度;維修人員迅速查明漏水原因，劃清責任，判明是屬于施工單位或裝修單位的責任范圍，不能判斷的請工程部技術人員鑒定，查明原因后應告之業主，保質保量高效率地進行維修;屬保修期內項目，及時通知施工單位進行維修，屬保修期外項目應在查明原因之后、維修之前告之業主，講明費用;維修結束離開時，應請業主對維修滿意程度簽字確認;并做好回訪并做好記錄。
3.3特殊性漏水事故
若確屬施工方原因造成的暖氣漏水，且對業主造成損失的，應做好業主的安撫工作，并積極把漏水現場恢復至原樣，業主提出賠償的由客戶服務部組織人員進行協商解決。