回顧過去物業管理的發展歷程，行業產生宗旨是：為全體使用物業的業主服務。雖然該行業已“忍辱負重”運轉多年，但時常還聽到不滿意的聲音：如停車問題、寵物管理及裝修管理要求等等，由此而產生諸多埋怨和不理解，乃至出現“到底聘請物業公司是為了管理還是服務？”的質疑。
　　
　　隨著新的《物業管理條例》出臺，其中有關文字的修改，對個不規范的別企業可能造成震動，但對于理解行業特點、真正服務業主的企業來說，責權更加清晰，只要按合同授權辦事，與行業發展理念是吻合而并不存在任何矛盾的。
　　
　　然而廣大民眾亦應該知道，物業管理行業發展到今天，已發展成為與我們的生活息息相關的行業，有不少社區均出現原物業管理服務企業退出后再次招標聘請企業管理，提供服務，這源自于它與其他行業不同的是具有以下特征：雖然歸屬于服務范疇，但又是房地產行業的延伸，有著其系統性及綜合性的要求，因此這自身特征決定了物業管理行業只能把握好管理才能體現出服務：
　　
　　一、服務長久性非短期性
　　
　　業主將辛勤勞動所得的物業委托物業服務公司進行管理服務，業主的信任與期望是要求被委托者同樣付出辛勤勞動的予以回報。物業存在的長久性決定了物管必須提供四、五十年乃至七十年的持續服務，而非兩三年，因此服務業主絕不應采取短期、不負責任態度及行為開展工作，一切工作應圍繞長久性來籌劃，用踏實的態度去管理好設備、治理好環境，使其設計功能達到良好運行狀態，特別是在機電設備上，也確實出現部分因管理不善導致設備提早報廢，從而增加業主費用的情況。
　　
　　由此可見，物業服務質量的評定關鍵是能經得起時間的考驗，其與“日久見人心”的道理同出一轍，只有長久持續的管理才能造就可靠的服務質量。
　　
　　二、服務隱蔽性非表面性
　　
　　在整個居住社區的物管工作中，業主僅能接觸到表面的東西：包括安防員、清潔工形象及綠化環境狀況，而更深層次的市政管理、設備管理運行管理等具有技術性和專業性的管理項目，如防雷檢設施檢測等，是不容易被覺察而卻是物業得以使用七十年的關鍵所在，屬于物管中的核心工程。該類工程的缺失，業主短期不會感受到，但會對整體服務質量造成嚴重的影響。因此，單從感官判斷物管的好壞確實偏頗，物業服務企業不應僅著重表面的形象工程，更應立足于更深層次的真正服務于業主的核心管理方面。
　　
　　所以，隱蔽性的管理可以說是物業服務的“真功夫”，鑒于其的隱蔽性更需要我們關注并給予足夠的重視，這樣業主才能確保享受到“真材實料”的服務。
　　
　　三、服務群體性非單個性
　　
　　在管理與服務之間，總有著過渡或平衡點，基于日前民眾的素質，總有些以個人利益為重，將違反管理規約、侵害絕大部分業主的共同利益的行為視為所謂的“權利”，并打著“維權”的幌子威脅物管就范，諸如停車問題，違規搭建、私占綠地、裝修特權等等。鑒于此，物業服務企業應通過《管理規約》約束這類行為，業委會同樣應以共同利益為主體，引導所有業主自律遵守共同約定，才能保障大部分業主的權益不被侵害，倘若物業公司或者業委會喪失這種功能，不理性加以把握，將是對大多數業主不負責任的行為，也不可能提供良好的服務給業主。
　　
　　所以，將妥善的服務提供給廣大群體是建立在將個別侵權的業主管理好的基礎上，服務絕對只能是群體性的。
　　
　　四、服務綜合性非獨立性
　　
　　所有提供的服務應該是相互關聯的，即在強調服務業主的同時，不應忽略對物業的內部管理及工作內容的綜合性。
　　
　　從接聽電話問聲你好，業主辦事起立迎來送去；到安防的技防與人防結合、消防演練、電梯的養護、走火梯的維護、供電照明到供水泵、電房、綠化的維保、環境管理等至社區文化活動；從對臺風暴雨的預知防范性，到處理突發事件等等這些具體工作，無一不是物業經理們每天都要思考落實的，這其實就是物業管理服務綜合性的具體表現。
　　
　　以上所有細節體現出管理與服務是緊密相連、環環相扣的，缺失任何一方面管理都不能提供完善的服務。
　　
　　從以上行業特點看來，物業服務企業在新的法規和形勢下，應以合約作為工作指導，在新的規范調整下，物業服務企業更應腳踏實地地在抓好內部管理、設備管理、環境管理的前提下，體現出服務的實質，而不是單純著眼于服裝的更換、隊員禮儀等表面現象。
　　
　　作為業主也應該充分了解和理解物業管理服務的全部內容，不應僅被表面現象迷惑，當業主充分認識到“只有規范的管理才能支撐起長久的、全方位的優質服務”時，物業才可能實現保值甚至升值的目的。
　　
　　綜上所述，就其行業的特點決定了管理與服務兩者關系應理解為：相互配合、互相依存，只要管理服務公司把合同授權運用好，并將兩者緊密結合，物業管理服務才能實現長久發展，才能真正為公眾構建和諧社會。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業管理知識培訓：保安服務知識

　　物業管理知識培訓：保安服務知識

　　001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優先考慮。

　　006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介；物業管理法規學習；企業內部的有關管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業道德教育；軍訓。

　　007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

　　008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內。

　　011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。

　　012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。

　　013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業主或非業主使用人求助。

　　014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發現、制止各種違法犯罪行為；及時發現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場；檢查發現防范方面的漏洞；平息巡邏中突發事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協助客戶單位處理問題；防止事態擴大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。

　　018守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案；保護好現場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。

　　019發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。

　　020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。

　　021遇有業主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內容及時向有關領導匯報。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。

　　023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統管理；經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點，以?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽５難獺⒐獾取?/p>

　　024違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權利行為；侵犯公共財產的行為；妨害社會管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。

　　025違反治安管理行為與犯罪的主要區別是:情節輕重和對社會危害大小不同；觸犯的法律不同；應當受到的處罰不同。

　　026正當防衛的條件是:1.正當防衛的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛。

　　2.正當防衛的防衛條件:正當防衛必須針對不法侵害者本人實行；正當防衛不能超過必要限度，造成不應有的損害。

　　027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發生了危害社會的行為。

　　028正當防衛的必要限度:要看防衛行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛行為與侵害行為進行比較，凡是經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

　　029非正當防衛的性質:屬于不法行為。

　　030常見的非正當防衛有:假想防衛；防衛挑撥；不適時防衛；局外防衛；抗拒防衛；互毆行為；防衛過當。

　　031防衛過當:指行為人的防衛行為超過了必要限度，給對方造成了不應有的損害的行為。

　　032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

　　033緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。

　　034保安員處理問題應遵循的原則:保安員在履行自己的職責時，會遇到許多問題需要處理，在維護業主(租戶)的安全和利益的同時，依法辦事，依法執行政策，不徇私情，以理服人。

　　035保安員處理問題應遵循的方法:對不同性質的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規和管理規定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導，對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采“o;可散不可聚，可解不可結，可緩不可急，可順不可”o;的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利于解決問題。對處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節輕微，不需處罰的，可當場教育，或協助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關處理。違反其他行政規定的，交行政機關處理。對于犯罪行為，應及時制止，并把犯罪分子扭送公安。