E物業服務實現程序

　　設計和開發控制程序

　　1目的

　　對公司開展新有服務項目進行設計和開發的全過程進行控制，確保服務能滿足客戶的需求和期望及有關法律、法規要求，滿足公司發展的需要。

　　2范圍

　　適用于本公司開展常規物業服務以外的多種經營新服務項目的設計、開發全過程的控制。

　　3職責

　　3.1經營部負責常規物業服務以外開展多種經營新項目的設計開發全過程的組織、協調、實施工作，進行設計開發的策劃、確定設計開發的組織和業務的接口、輸入、輸出、驗證、評審，設計開發的理發和確認等。

　　3.2總經理負責審核項目建議書、下達開展新服務項目任務書，負責批準設計開發方案、設計開發計劃書、設計開發評審、設計開發驗證報告和開發確認報告。

　　3.3質管部負責新服務項目的質量控制。

　　4程序

　　4.1常規物業服務范圍是指《服務提供控制程序》所包括的物業服務范圍以內的服務項目，對這些服務項目的策劃和開發應執行《服務實現的策劃程序》的有關規定。對上述以外的服務項目的設計和開發則應執行下述條款的規定。

　　4.2設計和開發的策劃

　　4.2.1經營部根據市場調研及公司發展需要，提出《項目建議書》報總經理審批。

　　4.2.2總經理召開經理辦公會議討論《項目建議書》的可行性，包括市場需求、資源配置、預期收益、公司現有能力等。根據會議決定總經理下達《項目任務書》給經營部。

　　4.2.3經營部經理根據《項目建議書》，確定項目負責人，將設計開發策劃的輸出轉化為《項目方案》、《項目計劃書》。計劃書內容包括：

　　a)設計開發的輸入、輸出、評審、驗證、確認等各階段的劃分和主要工作內容;

　　b)各階段人員職責和權限、進度要求和配合單位;　　c)資源配置需求，如人員、信息、設備、資金保證等及其他相關內容。

　　4.2.4設計開發策劃的輸出文件將隨著開發的進展，在適當時予以修改，應執行《文件控制程序》的有關規定。

　　4.2.5設計開發工作中不同組別之間的接口管理　　參加設計開發工作的不同組別可能涉及到公司不同職能或不同層次，也可能涉及到公司外部。對于組別之間重要的開發信息溝通，設計開發人員填寫《信息聯絡單》由項目組負責人審批后發給相關組別。需要經營部經理進行協調工作的，由經營部經理審批后組織協調。

　　4.3設計開發的輸入

　　4.3.1設計開發輸入應包括以下內容：

　　a)新項目主要服務要求。這些要求主要來自顧客或市場的需求與期望，一般應包含在項目建議書中;

　　b)適用的法律、法規要求，對國家強制性標準一定要滿足;　　c)以前類似項目設計開發提供的適用信息;

　　d)對確定服務項目的質量特性有重要影響的控制環節，及相應的配套措施等。

　　4.3.2設計開發的輸入應形成文件，并填寫《設計開發輸入清單》，附有各類相關的資料。

　　4.3.3經營部經理組織有關設計開發人員和相關部門對設計開發輸入進行評審，對其中不完善、含糊或矛盾的要求作出澄清和解決，確保設計開發的輸入滿足任務書的要求。

　　4.4設計和開發的輸出

　　4.4.1設計開發人員根據《項目任務書》、《項目方案》及《項目計劃》等開展設計開發工作，并編制相應的設計開發輸出文件(初稿)。

　　4.4.2設計開發輸出文件應以能針對設計開發輸入進行驗證的形式來表達，以便于證明滿足輸入要求，為服務運作提供適當的信息。

　　設計開發輸出文件因項目不同而不同，可包括開展的服務標準要求、服務提供流程圖、項目驗收準則;對管理體系和服務過程調整的要求、資源配置要求等。

　　4.3.4由項目負責人對輸出文件進行審核，并填寫《設計開發輸出清單》。經營部經理批準輸出文件后，注明"初稿"后才能發放。

　　4.5設計和開發的評審

　　4.5.1在設計開發的適當階段應進行系統的、綜合的評審，一般由項目負責人提出申請，經營部經理批準并組織相關人員和部門進行。

　　a)應在《項目計劃》中明確評審的階段、達到的目標、參加人員及職責等，并按照計劃進行評審;

　　b)評審的目的是評價滿足階段設計開發要求及內、外部資源的適宜性、滿足總體設計輸入要求的充分性及達到設定目標的程度;識別和預測問題的部位和不足，提出糾正措施，以確保最終設計滿足顧客的要求;

　　c)根據需要也可安排計劃外的適當階段評審，但應明確時間、評審方法、參加人員及職責等。

　　4.5.2項目負責人根據評審結果，填寫《設計開發評審報告》，對評審作出結論，報經營部經理審核、總經理批準后發到相關單位，根據需要采取相應的改進或糾正措施，經營部負責跟蹤記錄措施的執行情況，填寫在《設計開發評審報告》的相應欄目內。

　　4.6設計和開發的驗證

　　4.6.1根據評審通過的設計開發輸出文件(初稿)開展活動，建立項目框架，可采用試運行、試營業、小范圍內運行等方式對設計開發的輸出進行驗證。質管部負責對運行效果進行服務和過程的監視，廣泛征求顧客意見，以進一步改進項目設計開發的輸出結果。驗證的目的在于證明設計開發的輸出滿足輸入的要求。

　　4.6.2在設計開發的適當階段也可以進行驗證，可采用與已證實的類似項目進行比較的方法來進行驗證。

　　4.6.3項目負責人綜合所有驗證結果，編制《設計開發驗證報告》，記錄驗證的結果及跟蹤的措施，報總經理批準，確保設計開發輸入中每一項要求的實現都有相應的驗證記錄。

　　4.6.4對項目試運行驗證通過后，經營部組織各相關部門對正式開展項目的可行性進行評審，根據服務的需求，對設計開發的輸出根據需要進行修改、補充完善。

　　4.7設計和開發確認　　確認的目的是證明服務能夠滿足預期的使用要求。通常應在服務交付之前完成。如需經運行一段時間才能完成確認工作的，應在可能的適用范圍內實現局部確認。

　　可以選擇下述幾種確認方式之一：

　　a)經營部組織召開新項目鑒定會，邀請有關專家、顧客和本公司有關部門參加，提交《新項目鑒定報告》即對設計開發予以確認;

　　b)試運行合格后，由經營部廣泛征求顧客意見，并提交《顧客滿意程度調查報告》，說明顧客對開展的項目符合要求的滿意程度及對適用性的評價，顧客滿意即對設計開發予以確認;

　　上述報告及相關資料為確認的結果，經營部對此結果進行分析，根據需要采取相應的跟蹤和改進措施，并填寫在《信息聯絡單》上傳遞給相關部門執行，以確保設計開發的項目滿足顧客預期的使用要求及公司預期的要求。

　　4.8設計和開發輸出文件(正稿)　　通過設計開發確認后，經營部項目負責人將所有的設計開發輸出文件整理成正稿，送交管理部檔案室歸檔。

　　4.9設計和開發更改的控制

　　4.9.1設計開發的更改發生在設計開發、試運行期間，設計開發人員應正確識別和評估設計更改對服務諸方面帶來的影響。

　　4.9.2設計開發的更改提出部門應填寫《文件更改申請單》，并附上相關資料，報經營部經理審核、總經理批準后方可進行更改?！　)在設計開發輸出文件初稿階段的更改：在設計開發過程中，設計開發人員可在設計開發輸出文件初稿上直接劃改(應簽名)或重新編制相應的文件初稿，執行《文件控制程序》的有關規定;　　b)在設計開發輸出文件正稿的更改：項目確認后如需更改設計，更改建議人可將更改的建議填寫在《信息聯絡單》中提交經營部，由相關設計人根據可行性和必要性填寫《文件更改申請單》，并附上相關資料，報經營部經理審核、總經理批準后方可進行更改，執行《文件控制程序》的有關規定;　　c)當更改涉及到主要服務特性的改變，或人身安全及相關法律法規要求時，應對更改進行適當的評審、驗證和確認后，經總經理批準才能實施。

　　5相關文件

　　5.1《文件和資料控制程序》。

　　5.2《服務實現的策劃程序》。

　　6質量記錄　　項目建議書?！　№椖咳蝿諘?。

篇2：房地產設計和開發控制程序

　　7.3設計和開發

　　公司所開發工程的設計均委托具備相應資質的設計單位來完成,根據國家法規規定,開發建設單位不能免除設計責任,因此,公司將按以下規定對工程設計進行控制:

　　a)按照7.4章節的規定進行工程的設計招標,確保選擇合格的設計單位;

　　b)工程部設有專門人員進行專項管理,參加設計單位各階段的評審活動,包括設計輸入、設計輸出、最終設計結果的評審,以及設計驗證和設計確認等活動。

　　c)通過采取抽查、設計參與、例會等監督檢查形式,確保設計單位按照本標準7.3條款要求實施設計活動。

　　d)對設計過程中的各階段活動,一般由工程部技術專責人負責組織各項目部實施,重要活動或關鍵活動,由工程部組織進行。

　　7.3.1設計和開發策劃

　　7.3.1.1規劃設計單位在設計和開發過程中應確定:

　　a)設計和開發階段;

　　b)適合每個階段的評審、驗證和確認活動;

　　c)設計和開發的職責、權限。

　　7.3.1.2策劃的輸出應形成設計開發計劃,隨著設計開發的進展、情況的變化以及可能發生要求的變更,設計開發計劃在適宜時修改或更新。設計開發計劃要由公司分管項目部進行審核確認。

　　7.3.2設計和開發輸入

　　7.3.2.1 工程部組織項目部負責在設計招標中,制定項目的設計任務書,設計任務書在發放投標單位前,應按規定進行審核批準。

　　7.3.2.2 項目部專責人參與設計單位的設計輸入評審。

　　7.3.3設計和開發輸出

　　設計單位應根據設計輸入要求完成設計階段任務,包括初步設計、擴初設計和施工圖設計,項目部應安排專責人參與設計單位組織的設計輸出評審,設計輸出文件(包括設計圖紙、說明書、專題報告及設備材料明細表等)在放行前應得到批準。

　　對設計圖紙的管理執行Q/TZH-WI-010《圖紙管理規定》。

　　7.3.4設計和開發評審

　　項目部專責人參加設計單位組織的設計方案及有關技術、經濟論證的設計評審會議,以評價設計開發各階段成果滿足要求的能力,并通過評審識別問題,采取改進措施。

　　7.3.5設計和開發驗證

　　為確保設計開發的輸出滿足輸入的要求,項目部應根據設計單位的計劃安排,派專責人參加并聽取設計單位后期設計階段驗證意見結論的匯報。

　　7.3.6設計和開發確認

　　公司通過以下措施和方法進行設計和開發的確認:

　　a)項目部專責人參加設計單位的設計確認活動;

　　b)檢查落實設計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章;

　　c)由項目部組織設計、監理、施工等單位進行圖紙會審,執行Q/TZH-WI-023《圖紙會審制度》;

　　d)以階段性的驗收,如:驗槽、基礎驗收、主體結構驗收和竣工驗收等,作為對設計和開發的確認;

　　e)施工期間,請顧客進行監督,由項目部部負責聽取并收集顧客意見。

　　當確認結果表明設計開發的產品不能或不能完全滿足預期使用要求時,應采取有效的跟蹤措施(包括變更設計)以滿足要求,確認結果跟蹤措施。

　　7.3.7設計和開發更改的控制

　　7.3.7.1在以下情形下,要對設計進行更改:

　　a)隨著設計開發的進展、情況的變化,可能發生要求的變更,應更改策劃輸出。

　　b)在設計開發的各項評審、驗證、確認等過程中,對發現的問題涉及的更改采取跟蹤措施。

　　7.3.7.2設計更改要形成記錄,并由責任部門保存和管理。

　　7.3.7.3設計變更要充分考慮變更對以前完成部分和其它部分以及結構安全和使用功能的影響,適當時,對設計更改進行評審、驗證和確認,予以充分分析和論證,在確定合理可行的基礎上,批準后實施。

　　設計和開發更改的具體實施辦法見Q/TZH-WI-019《設計變更實施辦法》。

篇3：房地產公司質量手冊:設計和開發

　　房地產公司質量手冊：設計和開發

　　7.3設計和開發

　　公司所開發工程的設計均委托具備相應資質的設計單位來完成，根據國家法規規定，開發建設單位不能免除設計責任，因此，公司將按以下規定對工程設計進行控制：

　　a)按照7.4章節的規定進行工程的設計招標，確保選擇合格的設計單位；

　　b)工程部設有專門人員進行專項管理，參加設計單位各階段的評審活動，包括設計輸入、設計輸出、最終設計結果的評審，以及設計驗證和設計確認等活動。

　　c)通過采取抽查、設計參與、例會等監督檢查形式，確保設計單位按照本標準7.3條款要求實施設計活動。

　　d)對設計過程中的各階段活動，一般由工程部技術專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關鍵活動，由工程部組織進行。

　　7.3.1設計和開發策劃

　　7.3.1.1規劃設計單位在設計和開發過程中應確定：

　　a)設計和開發階段；

　　b)適合每個階段的評審、驗證和確認活動；

　　c)設計和開發的職責、權限。

　　7.3.1.2策劃的輸出應形成設計開發計劃，隨著設計開發的進展、情況的變化以及可能發生要求的變更，設計開發計劃在適宜時修改或更新。設計開發計劃要由公司分管項目部進行審核確認。

　　7.3.2設計和開發輸入

　　7.3.2.1工程部組織項目部負責在設計招標中，制定項目的設計任務書，設計任務書在發放投標單位前，應按規定進行審核批準。

　　7.3.2.2項目部專責人參與設計單位的設計輸入評審。

　　7.3.3設計和開發輸出

　　設計單位應根據設計輸入要求完成設計階段任務，包括初步設計、擴初設計和施工圖設計，項目部應安排專責人參與設計單位組織的設計輸出評審，設計輸出文件（包括設計圖紙、說明書、專題報告及設備材料明細表等）在放行前應得到批準。

　　對設計圖紙的管理執行Q/TZH-WI-010《圖紙管理規定》。

　　7.3.4設計和開發評審

　　項目部專責人參加設計單位組織的設計方案及有關技術、經濟論證的設計評審會議，以評價設計開發各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。

　　7.3.5設計和開發驗證

　　為確保設計開發的輸出滿足輸入的要求，項目部應根據設計單位的計劃安排，派專責人參加并聽取設計單位后期設計階段驗證意見結論的匯報。

　　7.3.6設計和開發確認

　　公司通過以下措施和方法進行設計和開發的確認：

　　a)項目部專責人參加設計單位的設計確認活動；

　　b)檢查落實設計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章；

　　c)由項目部組織設計、監理、施工等單位進行圖紙會審，執行Q/TZH-WI-023《圖紙會審制度》；

　　d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎驗收、主體結構驗收和竣工驗收等，作為對設計和開發的確認；

　　e)施工期間，請顧客進行監督，由項目部部負責聽取并收集顧客意見。

　　當確認結果表明設計開發的產品不能或不能完全滿足預期使用要求時，應采取有效的跟蹤措施（包括變更設計）以滿足要求，確認結果跟蹤措施。

　　7.3.7設計和開發更改的控制

　　7.3.7.1在以下情形下，要對設計進行更改：

　　a)隨著設計開發的進展、情況的變化，可能發生要求的變更，應更改策劃輸出。

　　b)在設計開發的各項評審、驗證、確認等過程中，對發現的問題涉及的更改采取跟蹤措施。

　　7.3.7.2設計更改要形成記錄，并由責任部門保存和管理。

　　7.3.7.3設計變更要充分考慮變更對以前完成部分和其它部分以及結構安全和使用功能的影響，適當時，對設計更改進行評審、驗證和確認，予以充分分析和論證，在確定合理可行的基礎上，批準后實施。

　　設計和開發更改的具體實施辦法見Q/TZH-WI-019《設計變更實施辦法》。