一.商業物業的開發理念
入世后的中國零售業市場的競爭將日趨激烈。有數據表明,在過去10年中,國內零售業平均年增長9.7%;今年上半年,國內零售增長10.1%,如果加上物價負增長因素,實際增長為12.7%,表明我國國內商業零售業發展速度相當迅速。國內外的零售業巨子也看到了中國市場的廣闊,紛紛加快擴大中國國內市場份額的步伐。國內零售業市場的巨大的發展空間,必將為商業零售業的空間載體--商業房地產提供難得的發展機遇。
在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業組合環境,風靡歐美、日本、東南亞,逐漸被認為是將來零售業的主流形態。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業設施,其在建設地段的規劃、開發、所有和經營上是作為一個操作單體,這個單體的位置、規模、::商店類型都和它所服務的區域相關,這個單體通常提供與其性質和總體規模相適應的即時停車或輔助停車設施。購物中心是商業房地產的一種形態。
商業物業的特點是:投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源;商業經營具有"統一管理、分散經營"的特點;投資收益高;市場風險高。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間,進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的,商業物業項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計,到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。

二.項目選址和市場調查要注重地段的商業價值
調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發展狀況
調查目標地塊的所處商圈(商圈比單個商業建筑的影響更大)
調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發展趨勢
調查目標城市近、遠期城市規劃和商業規劃
調查目標地塊的商業價值和機會點
調查商鋪置業者投資購買力、投資心理

三.項目定位須有差異性
項目定位的差異性影響建筑規模上的差異性。
項目類別建筑規模覆蓋商圈
市級購物中心3萬平方米以上覆蓋整個城市,服務人口30萬以上
地區購物中心1--3萬平方米覆蓋城市局部,服務人口10-30萬人
居住區購物中心3000--10000平方米覆蓋城市的一個居住區,服務人口1-5萬人
鄰里型購物中心3000平方米以下服務人口1萬人以下
項目定位的差異性與主題的創新相輔相成
如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等,都為項目的定位提供了創新的思路。
項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關
品牌店的組合差異性對項目經營中消費人群、消費檔次影響很大。比如時尚精品店品牌組合--北京新東方廣場,與傳統老字號店組合--北京琉璃場步行街,在消費人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風格和經營風格的要求也截然不同。

四.購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運用
購物中心的室外、外立面和室內的處理,要處理講究建筑的個性風格,同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。
(1)屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位,既滿足經營期購物氣氛的營造,又能取得可觀的廣告位出租收入。
(2)建筑細節中溶入標志和圖示,也能完美的將建筑美和商業味融合。

五.商業項目講求無障礙設計
商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境,在建筑設計體現"以人為本"的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門

、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

六.商業項目講求內部綠化景觀
豐富的綠化能創造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛,給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣,景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來,比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。

七.商業項目講求商業燈光照明。
商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明;注重情調表現,用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明,使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果,在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系,使燈光和裝飾相映生輝。

八.規劃設計堅持創造高質量的商業空間
商業項目非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識,以營造富含商業氣息的高質量空間。
符合城市的總體規劃的商業布局規劃。
城市總體規劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其他建設和改造規劃,將影響擬建購物中心的近遠期的優劣勢,甚至成敗。
商業項目要求易達性
商業項目必須具有易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位,使購物者在交通上花費的時間和精力最少。根據交通工具的不同,應有不同的交通組織和停車方式。
商業項目要求合理的空間形式。
商業物業可以采用以下四種空間形式:
(1)室內大開間。無街道,商鋪間沒有完全隔絕;
(2)露天步行街。上空無頂棚,空間開敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊,步行街局部遮蓋;
(4)室內步行街。步行街在室內,完全遮蓋;
由于步行街是一種線狀的建筑空間,能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂,更能感受到繁榮的商業氛圍,也利于商場的經營管理,因此,步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時,對實際使用面積率K(實際使用面積/銷售面積)也要控制,不能過小。室外步行街購物中心的K能達到75--80%,室內購物中心K要小得多,因中庭、過道(街道)、休閑區等等共用面積的不同而不同,一般在45%--65%之間。在建筑設計時,實際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標。

九.購物中心內部動線組織要求引導性
動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡,使通過所有承租戶的人流通行量達到最大,達到購物中心的整體人氣平衡。::在規劃設計上常用手法有:
(1)以主力店引導人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端,盡可能的延長購物中心的人流通過線;
(2)以局部的造景、中廳引導人流;
(3)以餐飲休閑娛樂區引導人流;
(4)出入口數量和位置的設置調節人流量均衡;
(5)無障礙設計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施;

十.商業業態分布規劃也會影響局部規劃設計
商業物業內的經營戶較多,購物中心必須將承租戶經營業態、業種進行統一商業規劃,這樣必將影響購物中心內部個經營戶區域的設計,建筑、結構、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經營戶的要求相配套。

篇2：項目概念設計:開發理念

　　項目概念設計：開發理念

　　在策略性的推廣指導下，明確項目所需針對的目標群體和部分優勢，確定項目的市場定位和形象所在。

　　一、項目的開發理念

　　結合本項目的綜合因素，充分利用項目的優勢資源將項目做成一個符合市場發展趨勢以及消費者需要的產品。

　　1、房地產市場發展趨勢影響

　　A、昆明房地產現狀

　　昆明市房地產市場目前還處于一種剛剛起步后的高速膨脹階段，大多數樓盤整體風格都是采用一種"大開大合"式的風格，它追求一種大氣的感覺，這就要求它有比較大的占地面積，才能對它所追求的風格有一個充分的展示。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤為主，而它們沒有認識到這一點，導致項目綜合素質相對較低。

　　B、昆明房產需要升級換代的產品

　　項目處于昆明市高新技術開發區，緊鄰西山區政府，與西山區政府新建的廣場相鄰，與昆明市城區聲氣相接，生活交通便利。區域地狀非常適合開發素質高，是具有相當發展潛力的新型物業產品。

　　從房地產的發展趨勢來看，住宅業已經悄然掀起革命性的飛躍，由一個單純居住的概念到社區的概念，由社區的概念過渡到符合可持續發展發展戰略的生態型綠色住宅。而昆明的房地產市場正處在房地產的轉型中，市場需求的不再是具有單一功能的產品，而是符合人居環境的理想、可持續性的居所。本項目正處于昆明地產的轉型中，它的出現，必將是昆明房地產一個升級換代的產品，是區別于現有市場而開創的一種新型房地產發展模式。

　?。?、產品整體素質決勝一切

　　昆明房地產市場正處于一個快速發展期。市場上不斷涌現具有鮮明賣點和亮點的產品，占據目前市場相當的地位。隨著房地產進一步趨向成熟，市場的產品更新換代也愈來愈快，每一個項目的賣點也層出不窮。事實證明：單靠一個概念或者一個賣點一招致勝的時代已經過去。能夠真正地受到市場歡迎，買家追捧的物業應該是項目整體素質的超越。因此，本項目必須是整體素質的超越，同時又具有鮮明的賣點，二者合一形成強有力的產品力來支持產品的形象力，成為昆明地產界發展質的飛躍，一個標志性的物業。

　?。?、項目本身因素的影響

　　A、地段自身面積、形狀的影響

　　項目占地30畝，地形呈L形，由于地塊自身面積及形狀的因素，決定了項目不可能采用的"大開大合"式的一種風格。轉而可根據地塊本身的特征，把它的園林作的精致、作細、注意每一個細節，使"每一個角落、每時每刻都令人陶醉的不同尋常的園林"而這正是躍動的蒙梭（法國）園林的精髓所在。

　　蒙梭園林強調妙地設計地形，引來大量的水源造成小溪、沼澤、瀑布等不同水景，還有許多主題性建筑物交相響應，倡導一處花園就是一處令人"幻想的地方"。

　　B、項目的全面領先型策略

　　項目能夠成為昆明市西山區同地段的標志性、升級換代的產品，其主要的一點是產品的整體素質必須全面領先。與周邊其他樓盤相比較，制造差異化是為了提升產品的整體素質，同時保持產品的適度超前，又能夠迎合市場，走在市場的前面。

　　項目不僅僅是為了尋找產品差異化，而是全面領先的策略，保證產品創新而又能得到市場的認同。

　?。?、引領昆明住宅的新趨勢

　　昆明房地產市場處于一個快速的成長階段，除了單一產品概念領先外，還必須是整體素質的提升，因此，項目從細節到局部，從環境到人居環境都精心地追求到達一點，能夠在昆明市場引領市場的新的趨勢，以創新的工藝、建材和推廣手法在市場引起輿論的焦點。

　　可以驕傲的認為：項目的開發模式就是昆明地產的發展方向。

　?。?、符合目標消費群需求

　　在快速成長的地產市場中，消費群的需求也趨向一種新的方向，他們不再是滿足簡單的居住功能，而是期望有一個能夠與自然和諧共生，感受一種特別文化氛圍，在享受生活情趣的同時獲取一種精神的享受。因此，功能單一的樓盤必將遭遇他們的舍棄，他們需要的是一個具有良好的心態小區周邊環境相輝映的高素質的人居環境。

　　E、目標消費群文化底蘊分析：

　　項目的目標消費群大都出生在六十年代中期及七十年代初，他們大都接受過中高等教育（大專以上），由于他們在上學時所處的社會大環境，他們接受的西方外來文化的醺陶不是很明顯，對他們而言，還是受傳統思想教育的影響比較深，渴望能夠在一個相對封閉空時一家相聚，共享天倫。但隨著社會大環境的轉變，他們受西方文化的影響越來越嚴重，西式文化成為一種潮流之選，一種時尚。他們渴望能與外界有一個更廣闊的溝通空間，把自己的工作之余的生活半徑擴展出家門之外。

　　而是否符合這種文化底蘊，也是他們的選房的一個重要標準。

　　綜上所述，項目的開發理念為：

　　庭院水景住宅

　　3、開發理念的闡釋

　?。?）、開發理念的核心

　　A、庭院式住宅

　　項目在多層部分采用連起的U字形的建筑布局，這樣一來，每一個U字形的格局都構成了一個半圍合式的庭院，使每一個小的組團都有一個小型的中心庭院景觀。而且從小區的中央花園引一條水流貫穿整個小區，并在水流流過每個小的中心庭院處建一個小橋，使每一個小庭院處都充滿了小橋流水式的美感。

　　中庭式的園林它最大的好處是可以給人一種與外界的大環境有一個隔離的感覺，可以給客戶一種家的親切的感覺，并且可以單獨把它作為一個獨立的園林來進行處理，竹影蘭香，小閣臨流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所謂"小中見大"，淡雅宜人，正是庭院式園林的特點。

　　庭院也是娛樂與休閑和家庭生活的重要場所，是兒童游戲玩耍的天堂，對成年人而言，庭院是會客室的延伸。也是一個非正式的工作間。朋友之間可以在此更開放、自由地交流。

　　B、水景住宅

　　項目的鮮明個性以水景來體現，豐富多樣的水的形態，體現水文化與項目本身的文化價值完美地結合，構筑了項目開發理念的另一主體。

　　"問渠那得清如許，為有源頭活水來。"水景文化其最關鍵的部分在于水、景和人的互動性，所謂"景"是指開發商在小區內建成的客戶能看見的實體，除去通常認為的建筑小品、綠化等物體還應包括建筑本身，主要是建筑本身是否與水相得益彰，形成互動關系。

　　小區形成了水脈，水脈又連接成了水系。這樣，就使得這里的居民，既不用對著水景"望梅止渴"，也不必"望河興嘆"。你可以運用自己視覺、聽覺、嗅覺、觸覺的種種感官，與水發生密切的接觸，去傾聽水的聲音，辨別水的氣息，感受水的魄力：

　　隨著季節的變幻，正是水的靈性的所在，你可以在不同的時間，用不同的方式，與不同形態的水發生不同的情趣的接觸--這，就是項目所追求特有的非常親水！

　　孔子日："仁者向山，智者樂水"。水

的魄力單憑遠觀是決不可能真正體驗的。只有與水達到零距離的接觸，去近水、親水乃至完全親水，才能真正體會到水的性格、水的魄力，以及水的智慧。在這種體驗水的過程中，你的心性和你的智慧，都將得到重新的陶冶和培養。

篇3：購物中心項目開發理念

　　購物中心項目的開發理念

　　在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業組合環境，風靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認為是將來零售業的主流形態。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業設施，其在建設地段的規劃、開發、所有和經營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規模、商店類型都和它所服務的區域相關，這個單體通常提供與其性質和總體規模相適應的即時停車或輔助停車設施。購物中心是商業房地產的一種形態。

　　購物中心的特點是：投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源；商業經營具有"統一管理、分散經營"的特點；投資收益高；市場風險高。購物中心的目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的，購物中心項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計，到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。比如：

　?。ㄒ唬╉椖窟x址和市場調查要注重地段的商業價值。對擬建購物中心地段的商業價值和商業機會進行詳盡周全的分析：

　　1、調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發展狀況

　　2、調查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業建筑的影響更大）

　　3、調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發展趨勢

　　4、調查目標城市近、遠期城市規劃和商業規劃

　　5、調查目標地塊的商業價值和機會點

　　6、調查商鋪置業者投資購買力、投資心理

　?。ǘ╉椖慷ㄎ豁氂胁町愋?。

　　購物中心具有購物、休閑、娛樂等特征，但仍然要做出項目的個性，即差異性定位。

　　1、項目定位的差異性影響建筑規模上的差異性。

　　按照購物中心的建設規模差異與定位的有如下關系：

　　建筑規模覆蓋商圈市級購物中心

　　3萬平方米以上覆蓋整個城市，服務人口30萬以上

　　地區購物中心1--3萬平方米覆蓋城市局部，服務人口10-30萬人

　　居住區購物中心3000--10000平方米

　　覆蓋城市的一個居住區，服務人口1-5萬人鄰里型購物中心

　　3000平方米以下服務人口1萬人以下

　　2、項目定位的差異性與主題的創新相輔相成。

　　如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項目的定位提供了創新的思路。

　　3、項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關。

　　品牌店的組合差異性對項目經營中消費人群、消費檔次影響很大。比如時尚精品店品牌組合--北京新東方廣場，與傳統老字號店組合--北京琉璃場步行街，在消費人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風格和經營風格的要求也截然不同。

　?。ㄈ┮巹澰O計堅持創造高質量的商業空間。

　　購物中心非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識，以營造富含商業氣息的高質量空間。從規劃設計角度來看購物中心開發，有：

　　1、符合城市的總體規劃的商業布局規劃。

　　城市總體規劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其他建設和改造規劃，將影響擬建購物中心的近遠期的優劣勢，甚至成敗。

　　2、購物中心要求易達性。

　　購物中心必須具有易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花費的時間和精力最少。根據交通工具的不同，應有不同的交通組織和停車方式：

　?、僮孕熊?，是我國絕大多數城市市民的交通工具，某些自行車保有量大的城市開發購物中心，必須配足夠的自行車停車區域。

　?、诠卉?，適合步行出行的消費者，可以借用公交站點或向當地公交管理公司申請站點。

　?、奂彝バ∞I車。在美國等汽車國家，購物中心按照100平方米建筑面積配4.5--5.5個的停車位的標準修建。國內的汽車保有量與國外相比還很小，購物中心不能套用汽車國家的停車位標準，但目前國內家庭車的發展也很快，從中長期來看，國內的購物中心也必須要預留足夠的汽車停車位。

　?、艿罔F和輕軌。無論已有和規劃中的城市地鐵和輕軌，都對購物中心的開發和經營具有極其重要的價值，尤其是對地下購物中心更為重要。

　?、莩鲎廛?。購物中心在主要出入口要預留出租車的上下客區域，方便消費者搭乘出租車。

　　3、購物中心要求合理的空間形式。

　　購物中心可以采用以下四種空間形式：

　?、偈覂却箝_間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。

　?、诼短觳叫薪?。上空無頂棚，空間開敞的步行街；

　?、刍乩仁讲叫薪?。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；

　?、苁覂炔叫薪?。步行街在室內，完全遮蓋；

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于購物中心的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，對實際使用面積率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達到75--80%，室內購物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區等等共用面積的不同而不同，一般在45%--65%之間。在建筑設計時，實際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指

　　標。

　　4、購物中心內部動線組織要求引導性。

　　動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡。在規劃設計上常用手法有：

　?、僖灾髁Φ暌龑肆?。一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長購物中心的人流通過線；

　?、谝跃植康脑炀?、中廳引導人流；

　?、垡圆惋嬓蓍e娛樂區引導人流；

　?、艹鋈肟跀盗亢臀恢玫脑O置調節人流量均衡；

　?、轃o障礙設計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施；

　　5、購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運用。購物中心的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。

　?、傥蓓敽屯饬⒚娴暮侠硖幚淼昝信茝V告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　?、诮ㄖ毠澲腥苋霕酥竞蛨D示，也能完美的將建筑美和商業味融合。

　　國外有很多購物中心的標示做得非常鮮明，如佛羅里達的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標示--棒球標志、可樂標志、

橄欖球帽標志，非常特殊的展示了購物中心的形象。建筑室內的標示除了將建筑美和商業味融合外，還具有功能性。比如引導購物者方便的購物、避免重復路線、幫助出現事故時的準確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務出入口、行人疏散線等等，都應該成為全套圖示中的一部分。

　　6、購物中心講求無障礙設計。

　　購物中心應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境，在建筑設計體現"以人為本"的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　7、購物中心講求內部綠化景觀。

　　豐富的綠化能創造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。

　　8、購物中心講求商業燈光照明。

　　商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　9、商業業態分布規劃也會影響局部規劃設計。購物中心內的經營戶較多，購物中心必須將承租戶經營業態、業種進行統一商業規劃，這樣必將影響購物中心內部個經營戶區域的設計，建筑、結構、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經營戶的要求相配套。