減少物業“水損害”，避免資金成本流失
--物業業主及管理人可通過減少水性損害降低相應的管理、維保成本
(美國《公寓管理》雜志20**年9月號)
作者：杰克·科里(JackCorry)
你所在的物業和相關業務是否名列于20**年100次水損害事件中?你是否因管道滲漏破損而成為了平均日用水量達80-100加侖的諸多家庭之一?如果答案是肯定的，那你已然遭受到了“水損害”帶來的直接經濟損失和負面影響。當然，人們都以為相關的保險保金可以涵蓋甚至超過實際損失和再生產、再居住成本，然而，“災后再生產、居住準備工作”帶來的不只是單一的成本投入，還將可能使商業物業陷入持續時長未知的商業運營低谷，并為個人帶來“消耗過多個人時間，難以有效工作”的負面影響。
預防是關鍵--無論是作為物業管理人員還是業主，都不想在出差或休假后發現自己管理、居住的建筑單元變成“汪洋大海”。最為常見的水損害原因即是某些水管管道連接處的軟管、鐵管因老化發生意外破裂。由于水壓一直維持在恒定水平，一旦軟管發生滲漏，即會在很短時間內擴大破裂創面導致嚴重的水滲漏事故。物管人員應對公共區域的水管進行每月或最低每季度的例行檢查，通過及時更換老化水管對可能發生的漏水事故進行預防。另外，在容易發生水損害的地方，應盡量避免使用木質和鐵質家具、設施，以降低水損害的附帶損傷。
讓“水損害”專家來進行操作--我們通常會使用拖把等工具除去表面水，然后以通風形式來達到干燥房間或其他場所的目的。但是由于氣候以及沾水表面材質形狀的不同等因素，不恰當的烘干、干燥方法將帶來諸如霉菌滋生，設施老化等嚴重問題。所以，在商業物業一般運營以及一般物業遭遇重大“水損害”事故后，應求助“水損害”專家，根據不同淹水材料和具體環境因素執行特定的預防、解決方案，最大程度地降低“水損害”為整體物業帶來的問題和遠期關聯成本。
篇2：建設工程質量缺陷損害賠償責任主體責任范圍
近幾年來,由于各方面的原因,建設工程質量問題變得越來越突出。連續發生的一些房屋、構筑物倒塌事故,造成了大量的人員傷亡,國家和人民的財產也受到了巨大的損失。于是,建設工程質量缺陷所造成的損害賠償問題也越來越受到社會各界以及法學界的關注。加深對這一問題的研究,必將對保護廣大人民的生命、財產安全,保護國家的利益不受侵犯,以及豐富我國民法中的侵權責任理論,產生積極的意義。
一、建設工程質量缺陷損害賠償的法律依據
早在1986年4月12日通過的《中華人民共和國民法通則》第126條規定:“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外”。根據這條規定,建筑物或者其他設施倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,承擔責任的主體是建筑物或者其他設施的所有人或者管理人,而且實行的是過錯推定責任原則。很顯然,當時的規定并沒有考慮到,建筑物或者其他設施發生倒塌、脫落、墜落是由于工程質量問題造成的情況下,除建筑物或者其他設施的所有人或者管理人之外的勘察、設計、施工、監理單位等質量責任主體對這類侵權行為應承擔的民事責任,以及這些責任主體如何能夠證明自己無過錯的免責問題。同時,這條規定還忽視了另一種情形:如果由于質量問題,建筑物或者其他設施倒塌、脫落、墜落造成所有人或者管理人自身受到損害的,如何處理?由于這一時期的法律、法規未能全面的規定工程質量相關問題的處理方法,使得司法實踐中此類侵權行為的受損害者只能訴建筑物或者其他設施的所有人或者管理人。至于與造成損害有關的勘察、設計、施工、監理等單位,則被視為僅與建筑物或者其他設施的所有人或管理人有關的另一法律關系的當事人。這樣的規定,對于保護受損害者的合法權益及確定侵權責任人都是不利的。
1993年2月22日通過的《中華人民共和國產品質量法》(以下簡稱《產品質量法》)第2條第3款明確規定:“建筑工程不適用本法規定。但是,建設工程使用的建筑材料、建筑構配件和設備,屬于前款規定的產品范圍的,適用本法規定”。這一規定表明由于建設工程質量缺陷給他人造成損害的,除非造成損害的原因是建筑材料、建筑構配件和設備存在質量瑕疵,否則受損害人不能依據《產品質量法》提起民事賠償訴訟。
1998年3月1日,《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)開始施行。該法作為我國工程建設和建筑業的一部大法,將確保工程質量作為一個重點內容加以嚴格規定。這部法律通過承包方資質管理、建筑施工許可、招標投標、禁止肢解發包和轉包工程、建筑工程監理、工程質量監督管理、竣工驗收、保修等制度,使工程質量有了切實的保障。同時,為了使由于工程質量不合格受到損害的受害人能夠獲得賠償,《建筑法》在法律責任一章中明確規定了幾種損害賠償的情況?？梢哉f,《建筑法》的頒布實施,完善了我國關于建設工程質量不合格的損害賠償制度,為受害人提出損害賠償要求提供了明確的法律依據。
為了與《建筑法》相配套,2000年1月10日國務院通過了《建設工程質量管理條件》(以下簡稱《條例》)?！稐l例》以參與建筑活動各方主體為主線,分別規定了建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位的質量責任和義務,確立了建設工程質量保修制度、工程質量監督管理制度等內容,對違法行為的種類和相應處罰作了原則規定,同時,完善了責任追究制度,加大了處罰力度。該《條例》的頒布實施,明確了建設工程的質量責任主體,明確了責任主體的質量責任和義務,明確了責任主體對受損害者的賠償責任,更進一步完善了我國關于建設工程質量不合格的損害賠償制度。
二、建設工程質量缺陷的損害賠償責任的性質及歸責原則
建設工程質量責任從建設單位與勘察、設計、施工、監理等單位之間的關系來看,是一種合同責任。如果由于質量不合格給建設單位造成損害,則發生侵權責任和違約責任的競合?！吨腥A人民共和國合同法》第122條規定: “因當事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產權益的,受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任”。所以,建設單位可以從保護自身利益的角度出發,對由于不同責任而產生的不同請求權作出選擇:如果由于工程質量缺陷僅造成建設單位的財產損失,如修理、重建等,應按合同糾紛處理;如果由于工程質量缺陷造成建設單位的人員傷亡及其精神損害的,應按侵權責任處理。至于因工程質量缺陷給建設單位以外的其他主體造成損害的責任則是一種特殊的侵權責任,而不是一種違反合同的責任。它不以加害人與受害人之間存在合同關系為前提,而是基于建設工程質量不合格造成他人損害這一事實而產生的,是對法律的直接違反而產生的法律責任。
單從侵權責任考慮,建設工程質量責任與一般的侵權責任是不同的。這主要表現在歸責原則的適用方面。一般侵權責任適用過錯責任原則,而作為特殊侵權責任的建設工程質量責任,則大多適用嚴格責任的歸責原則,受害人無須證明加害人有無過錯,而只需證明建筑產品的缺陷和受到的損害,以及有缺陷的建筑產品之使用與損害之間有因果關系,加害人即承擔賠償責任。但加害人能夠證明損害是由于受害人的過失、第三人的過失以及自然原因造成的,可以免除責任。
三、建設工程質量缺陷的損害賠償責任主體
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sp;《建筑法》第80條規定:“在建筑物的合理使用壽命內,因建筑工程質量不合格受到損害的,有權向責任者要求賠償”。關于“責任者”的范圍,該條并沒有明確?！稐l例》第3條對此作了明確規定:“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責”?？梢?建設工程質量缺陷的損害賠償責任主體包括了上述五個單位。因這些主體的原因產生的建筑質量問題,造成他人人身、財產損失的,這些單位應當承擔相應的賠償責任。受損害人可以向上述主體中對建筑物缺陷負有責任者要求賠償,也可以向各方共同提出賠償要求,在查明原因的基礎上由真正責任者承擔賠償責任。由于我國《城市房地產開發經營管理條件》第16條規定:“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任?？辈?、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任”,因此,因建設工程質量缺陷而受到損害的除建設單位以外的受害人,可以直接向建設單位要求損害賠償。建設單位向受害人承擔責任后,在分清責任的基礎上,再由勘察、設計、施工、監理等單位對其蒙受的損失進行賠償的問題,按相應的法律、法規或者合同的約定處理。(一)建設單位的賠償責任
根據《條例》的規定,建設單位承擔賠償責任的情形有:
1 未組織竣工驗收,擅自交付使用,造成損失的;
2 驗收不合格,擅自交付使用,造成損失的;
3 對不合格的建設工程按照合格工程驗收,造成損失的;
4 涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程,沒有設計方案擅自施工,造成損失的。
(二)勘察、設計單位的賠償責任
根據《建筑法》和《條例》的規定,勘察、設計單位承擔賠償責任的情形有:
1 勘察單位未按照工程建設強制性標準進行勘察,造成工程質量事故,并造成損失的;
2 建筑設計單位不按照建筑工程質量、安全標準進行設計,造成工程質量事故,并造成損失的;
3 設計單位未根據勘察成果文件進行工程設計,造成工程質量事故,并造成損失的;
4 設計單位指定建筑材料、建筑構配件的生產廠、供應商,造成工程質量事故,并造成損失的。
(三)施工單位的賠償責任
根據《建筑法》、《條例》的規定,施工單位承擔賠償責任的情形有:
1 施工企業轉讓、出借資質證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義承攬工程,對因該項承攬工程不符合規定的質量標準造成的損失,施工企業與使用本企業名義的單位或者個人承擔連帶賠償責任;
2 承包單位將承包的工程轉包的,或者違反建筑法規定進行分包,對因轉包工程或者違法分包的工程不符合規定的質量標準造成的損失,與接受轉包或者分包的單位承擔連帶賠償責任;
3 施工企業在施工中偷工減料、使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備,或者有其他不按照工程設計圖紙或者施工技術標準施工的行為,造成建筑工程質量不符合規定的質量標準的,負責返工、修理,并賠償因此造成的損失;
4 施工企業違反建筑法規定,不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,對在保修期內因屋頂、墻面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失,承擔賠償責任;
5 施工企業未對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗,或者未對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料取樣檢測,造成損失的,依法承擔賠償責任。
(四)工程監理單位的賠償責任
根據《建筑法》、《條例》的規定,工程監理單位承擔賠償責任的情形有:
1 工程監理單位與建設單位或者建筑施工企業串通,弄虛作假、降低工程質量,造成損失的,承擔連帶賠償責任;
2 將不合格的建設工程、建筑材料、建筑構配件和設備按照合格簽字,造成損失的,承擔連帶賠償責任。
另外,根據《建筑法》第79條規定,負責頒發建筑工程施工許可證的部門及其工作人員對不符合施工條件的建筑工程頒發施工許可證的,負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的建筑工程出具質量合格文件或者按合格工程驗收的,造成的損失,由該部門承擔相應的賠償責任。
最后,需說明的一點是,對于建筑材料、建筑構配件和設備生產廠商的質量責任追究,適用《中華人民共和國產品質量法》的規定和我國相應的法規、規章的規定?！督ㄖā?、《條例》對此沒有具體規定,并不說明其無需負質量責任。
四、建設工程質量缺陷的損害賠償責任范圍
(一)損害范圍
因質量不合格所造成的損害是指,因建筑工程質量不合格而導致的
(二)賠償范圍
對于財產損失,由侵害人按損失金額賠償,可以金錢賠償,也可以恢復原狀。
對于人身傷害損失,由侵害人賠償醫療費、因誤工減少的收入、殘廢者生活補助費等費用。
造成受害人死亡的,還應支付喪葬費、撫恤費、死者生前撫養的人的必要的生活費等費用。
總之,由于建設工程涉及面廣,使用期限長,直接涉及國家財產和公民的人身、財產安全問題,對其質量不合格造成損害的情形,必須規定嚴格的質量責任,以切實保護受害人的合法權益。
篇3：案例:多個物件脫落共同造成他人損害，由直接侵權人承擔責任
高空拋物墜物典型案例:
林某君訴王某慶等財產損害賠償糾紛案
--多個物件脫落共同造成他人損害，由直接侵權人承擔責任
基本案情
林某君、王某慶、孫某分別系深圳市南山區某社區七期21棟109號房、1009號房、909號房的業主，風華物業中心系該小區的物業管理公司。20**年9月21日，王某慶房屋墜落的兩顆螺絲砸碎孫某房屋外沿的鋼化玻璃后，連同玻璃碎片墜落到林某君房屋陽臺的安全棚上，致使安全棚損壞。林某君遂訴至法院，要求王某慶、孫某和風華物業中心共同賠償其安全棚損害費5600元及相關損失。
裁判結果
深圳市南山區人民法院審理認為，林某君為其訴求提供了照片、報警回執、收據、微信聊天記錄截圖等證據，已盡到基本舉證責任。王某慶未到庭應訴，亦未對林某君的主張及證據提出異議。結合法院依法向公安機關調取的《出警錄音錄像》、現場照片，現場照片顯示涉案安全棚被墜落的螺絲及玻璃碎片砸壞、王某慶房屋陽臺上散落的螺絲與墜落的螺絲外觀相同等，已達到高度蓋然性的證明標準，故認定王某慶系侵權人，應承擔賠償責任。鑒于孫某房屋外沿的鋼化玻璃顯而易見是由墜落的螺絲砸碎，且林某君未能提交充分證據證明孫某、風華物業中心對涉案安全棚的損壞存在過錯，故林某君要求孫某、風華物業中心承擔賠償責任的依據不足，不予支持。20**年6月25日，判決王某慶賠償林某君安全棚損失共計5600元。該判決已生效。
典型意義
多個物件脫落、墜落共同造成他人損害，損害結果能夠確定是由于具體侵權人的行為直接造成的，應適用一般侵權責任規則，由直接侵權人承擔責任，其他墜落物的所有人或管理人沒有明顯過錯的，不承擔責任。本案中，人民法院通過舉證責任分配規則推動當事人積極查找證據，同時加大依職權調查取證力度，充分運用日常生活經驗法則，最大限度查找確定直接侵權人，有效維護了被侵權人的合法權益。