最近受《現代物業》之邀，開設此專欄，雖然就我個人的傾向而言，暫時覺得“自用物業空間管理”比較接近，但仍舊為這個專欄名字而發愁。
我研究自用物業空間管理已有十多年歷史，其間上下求索，大部分時間是處于困惑、不解的狀態，尤其在閱讀翻譯國外資料時，對于看似很簡單卻完全無法理解的名詞術語，那種長達數年不得其解的疑問始終縈繞在心頭，又間或突然理解了許多東西而欣喜若狂。從20**年我開設國內第一個關于自用物業空間管理的博客以來，多年間我寫過數百篇文章，多數是探討這些困惑的，博客的名字經常改動，最近的版本則是新浪網上的“建筑設施整合管理及信息化”。
講一個十年前平安集團公司起名字的小故事。
我當時在平安集團的工程項目部工作，調至中國平安集團物業資產管理部后(20**年新成立，即今日平安不動產公司的前身)，在Benjamin
Kang總經理手下工作，才開始見識到真正的自用物業空間管理是什么樣的，困惑才開始叢生。此人乃是從五百強企業的美國總部挖角而來的職業經理人，美籍華人。在我真正開始接觸到國外的FM(facility
management)概念之前，他是我見到的第一個能說中文的真正從事過FM工作的外國人。當時平安集團行將赴港上市，要改善內控管理水平，于是在工程物業、建筑設施這一塊決定采用美式的FM管理模式，于是挖他來組建部門，將原先的若干個直接掛在集團的工程基建部、幾十個自有物業管理公司等部門合并，將職場空間管理、職場裝修管理、不動產管理等與建筑設施相關的管理職能都集中起來，并開始建立一些新的職能，涉及面之廣、內容之復雜、專業跨度之大，導致此工作頗為不易。
為了給這個部門起名字，各方面頗費腦筋。當然不能直譯FM為設施管理部門，平安集團重在發展不動產資產方向(當時已在籌備平安資產管理公司，有將此部門劃入資產管理公司的想法)，又有自己內部成立物業公司為自己業務開展提供廣泛服務的傳統，于是最終定名為物業資產管理部，而英文卻是(Corporate)Real
Estate
Department，再直譯過來就是企業不動產部門。由于Benjamin是幾乎惟一懂FM的人，于是大家經常問他：“FM到底是什么?”他回答得多了，就戲說：“FM啊，很簡單，就是調頻的意思!”拿廣播電臺的FM調頻來打趣，這樣連CRE與FM的區別都省得解釋了，更不用說最難的FM與物業的區別了。
言歸正傳，本專欄并不打算做國外FM的譯介工作或為設施管理正名，而是將中國本土自用物業所遇困惑和最佳做法進行分析總結，摸索一條中國本土的發展之道，并借助雜志媒體的傳播力量對中國的行業發展作出一點貢獻。企業史大師錢德勒曾經說：“現在企業之所以持續擴展的一個理由是......職業化的附屬物--協會、刊物、大學、顧問公司--的涌現，使新的管理實踐得以迅速推廣”(錢德勒，《看得見的手》)。今日《現代物業》雜志開時代之先河，開辦《設施管理》?？?，并開設本專欄，可以視為時代之大幸。
自用物業，是相對于租售物業而言的，其主角乃是社會上全部的企業機構、政府事業單位、教育機構等，也就是建筑設施的實際使用方，他們是租售物業的客戶群。當然，我們先要排除掉住宅這種建筑形態，而集中于非住宅領域，盡管一個公司的自用物業盤子中有可能包括部分的住宅，但是整個社會的絕大部分住宅是租售給個人老百姓使用的，我們所談的自用物業的主角一定是公司法人或非企業法人。這個群體有著一致的特征、共通的管理邏輯，即他們擁有或持有物業的原因是要為自身的業務開展而提供服務的，一個企業機構若無空間，則幾乎無法開展業務，這是我們今天研究它的主要原因。
今后我們都將這個客戶群統稱為“企業機構”，對應的英文即corporate、enterprise或organization，前兩個詞并不僅限于企業，而是泛指包括企業在內的所有機構。而將那些為他們提供服務的企業統稱為外包服務商，無論他們是否進駐到客戶內部提供服務，這當然也包括公共的物業管理公司，雖然他們一般來說并不進入到客戶內部空間進行作業，但也在提供著間接的服務。
在過去的十年間，以寫字樓為主的自用物業發展迅速，全國甲級寫字樓的存量保守估計在5,000萬平方米(CBRE的統計)，僅高校的就學人數就以幾千萬計，他們使用著數以億計的教學物業空間。企業總部開始流行自建園區，其規模多為數萬乃至幾十萬平方米，至于政府大樓更是數不勝數。(詳見陳光博客《國內寫字樓自用物業的發展概況》)
相應的，租售物業已然成為一個龐大的產業群，即包括不動產開發、不動產經紀、商業物業公司、工程咨詢管理、建筑咨詢等在內的產業，但若考慮到租售物業的建筑空間的實際使用者乃是自用物業空間的用戶，那么自用物業在規模上實際上已經超過租售物業，但尚未有一個很好的名詞來描述它們。(詳見《現代物業》20**年第10期《迎接自用物業的寬帶互聯網時代》)
實際上國內已經存在大量的管理實踐，因為企業機構的自用物業空間管理，相比于租售物業管理(不動產開發、公共物業管理、基建工程管理、招商租賃、固定資產管理等業務)來說，有其非常獨特的特點，但是也有相通的管理邏輯。自用物業管理大體上是將上述諸種專業整合起來，再結合企業機構內部管理，以及使用更為系統化的管理理念和工具，旨在支持企業機構核心業務戰略的實現而開展的管理過程。
由此，本專欄將會從幾個方面展開：自用物業空間管理模式探索、中國本土企業經驗分析總結、跨國企業駐華機構管理模式研究、國外先進理念模式解讀等。
此文并為專欄序。惟愿不辜負讀者對此專業探究之期待。
本期案例：員工需求與空調維修
在傳統的設備運維角度看來，空調壞了需要維修，于是就有維修工單(work
order)，各方按照維修或保養合同的要求操作執行，新建樓房還有強制性的兩年免費維護期，工單就是運維管理的基本作業單位。這合同在物業行業多半就是維保合同，一般會列明什么情況怎么服務怎么收費，精細化程度再高一點就是FM行業常見的SLA協議(服務水準協議)。這個常規的(甲方或駐場團隊的)設備管理或(乙方的)設備運維服務，可以認為是屬于設備管理行業，若說與物業管理或FM有什么關系的話，那也是與保潔服務、安保服務無異的諸種服務類型之一，其技術含量也不過只是其設備相關的技術而已(就像修理打印機也需要其技術一樣)。
這就是以設備為中心(equipment-based)的設備設施運維的觀念，這是設備管理專業必備的觀念，但是在目前國內的物業管理及大部分的國內FM實踐中也非常普遍。
下面我將之轉換到工作空間環境中，以最終用戶(的工作空間)為中心來重新分析上述過程，看看有何不同?？匆粋€虛構但非常常見的案例：
·某公司辦公室有一位很優秀的員工，他的辦公室空調由公司下屬的物管公司提供服務。
·今夏有一天，優秀員工投訴說：空調壞了，還讓不讓人活了?
·物管趕緊派人來看。從這里開始應該與前述的設備管理無異。但是，因為各種原因，整個夏天都沒有修好。
·優秀員工最終沒有被熱死，是因為物管花預算買風扇救了急。預算是公司財務部等部門批準的。
·優秀員工因此事而離職，老板把人事部、行政部、物管公司老大都批評了。
在這個案例中，理應按照前述的工單流程順暢地走完，當天就修好，大家都滿意。但是事情總是不盡人意，總有修不好的空調，也總有批不下來的預算，當然最重要的是還有優秀的員工。這些元素聚合在一起到底意味著什么，它們之間發生著怎樣的邏輯關系?里面有邏輯嗎?我們來逐一分析。
首先，當我們站到這位優秀員工的立場上，就會發現：員工要的不是空調，不是物管修得好與否，甚至于就算沒有空調，只要能夠保證適宜的溫度，比如把時間切換到初春、把空間切換到星巴克，那也就沒問題了。這意味著，在邏輯上，員工與空調沒有關系可言，所以他的離職根本與空調無關，把他的離職與空調扯上關系，這就是最常見的邏輯錯誤。同理，財務部制訂的中大修預算流程沒能為這一中央空調大修提供資金，這也與員工離職沒有關系，人事部自己也熱得半死、也有人離職，但這與優秀員工離職也無關系。
最終用戶關心的不是空調，他的潛臺詞是：空調壞了，辦公室太熱了，熱得我都沒法工作了，還有那么多的任務沒有完成，業績出不來了，獎金沒了，家里還有老婆小孩老人要養活，這下完了，不要活了。
我們可以將其中最關鍵的部分重新表述為：工作空間的溫度不適宜工作，導致業務中斷。怎么辦?好問題能帶來好答案。針對這個問題，解決方案就自然出來了，很多樣化，而非修好空調這一種，或買風扇那一種。
從工作空間出發，去考慮適宜的溫度這一參數(就像PM2.5、照度、面積、濕度等參數一樣)，尋求多方面的解決途徑，這就是自用物業空間管理的思維方式。工作空間管理，是一個以工作空間為中心(workplace-based)的整合管理模式。
這種解決途徑甚或可以擴展到空調維修遙不可及的地步，如：在人事部的管理策略上允許員工在家辦公、在咖啡館辦公，在財務部的管理策略上去批準租賃一些救急用的空調、開設帶分體空調的會議室給優秀員工使用，這兩種策略都需要IT部門配合調整內部網接入的設置。當然這都需要FM經理提出來，他必須要想到這些可能性，由此他就必不能局限于修好空調，如果局限于此，那他只能做物業經理或設備經理。他還要去銷售這個方案獲批，然后協調這些平級的部門去實施這個已被批準的解決方案，當然也包括自己部門的空間、資產、清潔、安保等管理策略的調整。
最終你會發現：你不需要空調，也有可能解決這個問題，即提供溫度適宜的工作空間。由此還意外的打開了一扇綠色之路，甚至于你還可以用BIM模型模擬各種情景來分析解決方案。
篇2：從FM看自用物業的空間管理
最近受《現代物業》之邀，開設此專欄，雖然就我個人的傾向而言，暫時覺得“自用物業空間管理”比較接近，但仍舊為這個專欄名字而發愁。
我研究自用物業空間管理已有十多年歷史，其間上下求索，大部分時間是處于困惑、不解的狀態，尤其在閱讀翻譯國外資料時，對于看似很簡單卻完全無法理解的名詞術語，那種長達數年不得其解的疑問始終縈繞在心頭，又間或突然理解了許多東西而欣喜若狂。從20**年我開設國內第一個關于自用物業空間管理的博客以來，多年間我寫過數百篇文章，多數是探討這些困惑的，博客的名字經常改動，最近的版本則是新浪網上的“建筑設施整合管理及信息化”。
講一個十年前平安集團公司起名字的小故事。
我當時在平安集團的工程項目部工作，調至中國平安集團物業資產管理部后(20**年新成立，即今日平安不動產公司的前身)，在Benjamin
Kang總經理手下工作，才開始見識到真正的自用物業空間管理是什么樣的，困惑才開始叢生。此人乃是從五百強企業的美國總部挖角而來的職業經理人，美籍華人。在我真正開始接觸到國外的FM(facility
management)概念之前，他是我見到的第一個能說中文的真正從事過FM工作的外國人。當時平安集團行將赴港上市，要改善內控管理水平，于是在工程物業、建筑設施這一塊決定采用美式的FM管理模式，于是挖他來組建部門，將原先的若干個直接掛在集團的工程基建部、幾十個自有物業管理公司等部門合并，將職場空間管理、職場裝修管理、不動產管理等與建筑設施相關的管理職能都集中起來，并開始建立一些新的職能，涉及面之廣、內容之復雜、專業跨度之大，導致此工作頗為不易。
為了給這個部門起名字，各方面頗費腦筋。當然不能直譯FM為設施管理部門，平安集團重在發展不動產資產方向(當時已在籌備平安資產管理公司，有將此部門劃入資產管理公司的想法)，又有自己內部成立物業公司為自己業務開展提供廣泛服務的傳統，于是最終定名為物業資產管理部，而英文卻是(Corporate)Real
Estate
Department，再直譯過來就是企業不動產部門。由于Benjamin是幾乎惟一懂FM的人，于是大家經常問他：“FM到底是什么?”他回答得多了，就戲說：“FM啊，很簡單，就是調頻的意思!”拿廣播電臺的FM調頻來打趣，這樣連CRE與FM的區別都省得解釋了，更不用說最難的FM與物業的區別了。
言歸正傳，本專欄并不打算做國外FM的譯介工作或為設施管理正名，而是將中國本土自用物業所遇困惑和最佳做法進行分析總結，摸索一條中國本土的發展之道，并借助雜志媒體的傳播力量對中國的行業發展作出一點貢獻。企業史大師錢德勒曾經說：“現在企業之所以持續擴展的一個理由是......職業化的附屬物--協會、刊物、大學、顧問公司--的涌現，使新的管理實踐得以迅速推廣”(錢德勒，《看得見的手》)。今日《現代物業》雜志開時代之先河，開辦《設施管理》?？?，并開設本專欄，可以視為時代之大幸。
自用物業，是相對于租售物業而言的，其主角乃是社會上全部的企業機構、政府事業單位、教育機構等，也就是建筑設施的實際使用方，他們是租售物業的客戶群。當然，我們先要排除掉住宅這種建筑形態，而集中于非住宅領域，盡管一個公司的自用物業盤子中有可能包括部分的住宅，但是整個社會的絕大部分住宅是租售給個人老百姓使用的，我們所談的自用物業的主角一定是公司法人或非企業法人。這個群體有著一致的特征、共通的管理邏輯，即他們擁有或持有物業的原因是要為自身的業務開展而提供服務的，一個企業機構若無空間，則幾乎無法開展業務，這是我們今天研究它的主要原因。
今后我們都將這個客戶群統稱為“企業機構”，對應的英文即corporate、enterprise或organization，前兩個詞并不僅限于企業，而是泛指包括企業在內的所有機構。而將那些為他們提供服務的企業統稱為外包服務商，無論他們是否進駐到客戶內部提供服務，這當然也包括公共的物業管理公司，雖然他們一般來說并不進入到客戶內部空間進行作業，但也在提供著間接的服務。
在過去的十年間，以寫字樓為主的自用物業發展迅速，全國甲級寫字樓的存量保守估計在5,000萬平方米(CBRE的統計)，僅高校的就學人數就以幾千萬計，他們使用著數以億計的教學物業空間。企業總部開始流行自建園區，其規模多為數萬乃至幾十萬平方米，至于政府大樓更是數不勝數。(詳見陳光博客《國內寫字樓自用物業的發展概況》)
相應的，租售物業已然成為一個龐大的產業群，即包括不動產開發、不動產經紀、商業物業公司、工程咨詢管理、建筑咨詢等在內的產業，但若考慮到租售物業的建筑空間的實際使用者乃是自用物業空間的用戶，那么自用物業在規模上實際上已經超過租售物業，但尚未有一個很好的名詞來描述它們。(詳見《現代物業》20**年第10期《迎接自用物業的寬帶互聯網時代》)
實際上國內已經存在大量的管理實踐，因為企業機構的自用物業空間管理，相比于租售物業管理(不動產開發、公共物業管理、基建工程管理、招商租賃、固定資產管理等業務)來說，有其非常獨特的特點，但是也有相通的管理邏輯。自用物業管理大體上是將上述諸種專業整合起來，再結合企業機構內部管理，以及使用更為系統化的管理理念和工具，旨在支持企業機構核心業務戰略的實現而開展的管理過程。
由此，本專欄將會從幾個方面展開：自用物業空間管理模式探索、中國本土企業經驗分析總結、跨國企業駐華機構管理模式研究、國外先進理念模式解讀等。
此文并為專欄序。惟愿不辜負讀者對此專業探究之期待。
本期案例：員工需求與空調維修
在傳統的設備運維角度看來，空調壞了需要維修，于是就有維修工單(work
order)，各方按照維修或保養合同的要求操作執行，新建樓房還有強制性的兩年免費維護期，工單就是運維管理的基本作業單位。這合同在物業行業多半就是維保合同，一般會列明什么情況怎么服務怎么收費，精細化程度再高一點就是FM行業常見的SLA協議(服務水準協議)。這個常規的(甲方或駐場團隊的)設備管理或(乙方的)設備運維服務，可以認為是屬于設備管理行業，若說與物業管理或FM有什么關系的話，那也是與保潔服務、安保服務無異的諸種服務類型之一，其技術含量也不過只是其設備相關的技術而已(就像修理打印機也需要其技術一樣)。
這就是以設備為中心(equipment-based)的設備設施運維的觀念，這是設備管理專業必備的觀念，但是在目前國內的物業管理及大部分的國內FM實踐中也非常普遍。
下面我將之轉換到工作空間環境中，以最終用戶(的工作空間)為中心來重新分析上述過程，看看有何不同?？匆粋€虛構但非常常見的案例：
·某公司辦公室有一位很優秀的員工，他的辦公室空調由公司下屬的物管公司提供服務。
·今夏有一天，優秀員工投訴說：空調壞了，還讓不讓人活了?
·物管趕緊派人來看。從這里開始應該與前述的設備管理無異。但是，因為各種原因，整個夏天都沒有修好。
·優秀員工最終沒有被熱死，是因為物管花預算買風扇救了急。預算是公司財務部等部門批準的。
·優秀員工因此事而離職，老板把人事部、行政部、物管公司老大都批評了。
在這個案例中，理應按照前述的工單流程順暢地走完，當天就修好，大家都滿意。但是事情總是不盡人意，總有修不好的空調，也總有批不下來的預算，當然最重要的是還有優秀的員工。這些元素聚合在一起到底意味著什么，它們之間發生著怎樣的邏輯關系?里面有邏輯嗎?我們來逐一分析。
首先，當我們站到這位優秀員工的立場上，就會發現：員工要的不是空調，不是物管修得好與否，甚至于就算沒有空調，只要能夠保證適宜的溫度，比如把時間切換到初春、把空間切換到星巴克，那也就沒問題了。這意味著，在邏輯上，員工與空調沒有關系可言，所以他的離職根本與空調無關，把他的離職與空調扯上關系，這就是最常見的邏輯錯誤。同理，財務部制訂的中大修預算流程沒能為這一中央空調大修提供資金，這也與員工離職沒有關系，人事部自己也熱得半死、也有人離職，但這與優秀員工離職也無關系。
最終用戶關心的不是空調，他的潛臺詞是：空調壞了，辦公室太熱了，熱得我都沒法工作了，還有那么多的任務沒有完成，業績出不來了，獎金沒了，家里還有老婆小孩老人要養活，這下完了，不要活了。
我們可以將其中最關鍵的部分重新表述為：工作空間的溫度不適宜工作，導致業務中斷。怎么辦?好問題能帶來好答案。針對這個問題，解決方案就自然出來了，很多樣化，而非修好空調這一種，或買風扇那一種。
從工作空間出發，去考慮適宜的溫度這一參數(就像PM2.5、照度、面積、濕度等參數一樣)，尋求多方面的解決途徑，這就是自用物業空間管理的思維方式。工作空間管理，是一個以工作空間為中心(workplace-based)的整合管理模式。
這種解決途徑甚或可以擴展到空調維修遙不可及的地步，如：在人事部的管理策略上允許員工在家辦公、在咖啡館辦公，在財務部的管理策略上去批準租賃一些救急用的空調、開設帶分體空調的會議室給優秀員工使用，這兩種策略都需要IT部門配合調整內部網接入的設置。當然這都需要FM經理提出來，他必須要想到這些可能性，由此他就必不能局限于修好空調，如果局限于此，那他只能做物業經理或設備經理。他還要去銷售這個方案獲批，然后協調這些平級的部門去實施這個已被批準的解決方案，當然也包括自己部門的空間、資產、清潔、安保等管理策略的調整。
最終你會發現：你不需要空調，也有可能解決這個問題，即提供溫度適宜的工作空間。由此還意外的打開了一扇綠色之路，甚至于你還可以用BIM模型模擬各種情景來分析解決方案。
篇3：商業地產(物業)設計助理職位描述
商業地產（物業）設計助理職位描述：
崗位職責：
1.執行公司VI系統規范，負責公司標識和導向系統的統一設計、制作。
2.協助設計主管對商業品牌活動和商家促銷活動的道具、活動氣氛道具、廣告道具的設計、制作及回收使用管理。
3.協助制作主視覺畫面延伸等設計制作；媒體廣告設計、POP設計制作、DM單張設計制作，招商畫冊、導購手冊、企業宣傳畫冊等設計制作。
4.負責跟進公司形象及商業項目的環境營造、美陳設計、制作和布置工作等。
5.負責廣場外墻廣告位、燈箱、LED、POP、櫥窗、宣傳欄的設計與監管。
任職資格：
1.精通Adobe Illustrator,PhotoShop,CorelDraw,3DMA*應用；
2.熟練運用AutoCad,Microsoft辦公軟件及相關管理軟件；
3.大專及以上學歷，對設計及物料制作有一年以上實踐經驗；