物業公司能源和維修費用測算指導書

　　1.目的

　　合理科學的編制能源和維修費用測算，為項目的經營工作提供可靠的運行依據。

　　2.適用范圍

　　公司所有在管項目、顧問、合作、合資等項目。

　　3.職責

　　3.1項目執行(總)經理負責對能源和維修測算費用的平衡和控制工作。

　　3.2運營管理部/工程部負責人按照本指導書，具體負責本項目的能源和維修費用的測算工作。

　　3.3公司企管中心主管工程師組織能源工程師、設備工程師負責監督、指導項目部的能源和維修的測算工作。

　　4.術語

　　能源：指項目部在公共區域使用的電、水(含生活熱水)、燃氣、熱力等消耗性資源，其中包括項目辦公室使用的能源，業戶或使用人自行使用的能源不在本指導書范圍。

　　5.程序

　　5.1費用測算的基本原則

　　由于物業的種類、檔次、功能及設計上的差異，能源費用及維修費用往往有較大的差別，為使測算和實際情況盡量相吻合，要注意以下幾個原則：

　　5.1.1要首先掌握項目的建筑面積、供暖面積、項目的使用性質等，尤其是具有商場、銀行、餐廳、娛樂、洗浴等對外營業場所的物業，由于這些行業營業時間長，雙休日不休息，能源費用高，計算費用時要充分考慮設備的運行時間以及維修的周期和維修費用等。

　　5.1.2對設備設施要進行實地考查，了解設備的型號、規格以及設備的使用功率等;多數開發商不能及時提供設備設施的詳細資料，需要運營管理部/工程部負責人親自到現場進行摸底。在摸底中，熟悉物業，了解工程系統，為今后的工程管理打下基礎。

　　5.1.3在測算中要充分考慮大型及能耗高的設備，如鍋爐、制冷機組、電梯、水泵等，能耗小的設備和經常不使用的設備可以不考慮或少考慮。如消防水泵，每月只需啟動1～2次，在計算時可以忽略不計;排管風機一般按裝在客戶房間內，其能源費用應由使用人支付，在測算中不予考慮;在公共區域的排管風機數量較少，能耗很低，可以忽略不計;數量大時，可做粗略計算。

　　5.1.4根據項目的性質不同，各種能源的收費標準也不同，雖然北京市有統一的收費要求，但由于存在有中間環節，同一類型的物業，收費標準也會有差異。項目部在介入之前，要充分了解本項目實際合同規定的收費標準，以免造成較大的測算誤差。

　　5.2空調系統的能源測算

　　5.2.1空調系統的主要設備：

　　冷水機組、冷卻水泵、冷凍泵、冷熱水泵、冷卻塔、空調機組、新風機組、風機盤管、恒溫恒濕機、風幕等，其中制冷機組因制冷方式不同，能耗的計算方法也不同，離心機組和活塞式機組主要使用的是電能，而溴化鋰機組要充分考慮燃氣或蒸汽的用量。

　　5.2.2空調系統的運行時間

　　5.2.2.1按北方通常的運行規律，在冬季寫字樓為5個月，即11月1日～3月31日，居住小區為4個月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空調的物業為4個月，即從5月15日～9月15日。

　　5.2.2.2每天提供空調的時間，由于物業功能不同，應按合同約定的時間確定，通常寫字樓每天11小時，即早7:00～晚6:00，雙休日休息，酒店及公寓需全天24小時提供空調，商場則考慮每天運行13～14小時，雙休日不停機。需要常年恒溫恒濕的重要場所，其恒溫恒濕機需全年365天開機運行。

　　5.2.3空調能源的計算原則

　　5.2.3.1要充分考慮設備的配置和實際需要空調面積的比例，高檔物業設計余量較大，常常出現大馬拉小車的現象，在實際計算時，先要認真核實空調的制冷量(制熱量)和供冷(熱)面積的比值，即計算出負荷率，一般規律是每平方米應提供80～100W的制冷(熱)量，地下室通常不計算空調面積，首層大廳應按高度乘以樓層高度系數，直燃機組的大小火轉換比例也應按同樣方法考慮。

　　5.2.3.2根據空調的負荷大小計算中央機組的使用率，在夏季6、9月份，天氣剛熱，制冷機組的功耗可按50%運行計算，而在7、8月份的炎熱季節，必須按100%的功耗考慮。

　　5.2.3.3新風機組需要常年運行，春秋季也不能停車;考慮到室內足夠的新風量，夜間要適當開啟新風機組2～3小時。

　　5.3電氣設備的能源測算

　　5.3.1電氣系統的主要設備：

　　電梯、生活水泵、樓道照明、庭院照明、樓宇照明、電開水器、霓虹燈等，酒店要考慮房間內的照明及電器用電，辦公樓和公寓的室內電費一般由客戶支付，不必再作測算。

　　5.3.2電氣設備運行時間

　　5.3.2.1電梯:

　　電梯運行時間由于物業功能不同而有較大差異，公寓酒店一般需24小時運行，而商場和寫字樓只在白天運行;同時要考慮電梯的使用頻率及開關門的時間，在電梯開關門時主機是不運行的;電梯的使用率一般按20～60%計算，居住小區一般在20～30%，寫字樓一般在40～50%考慮。

　　5.3.2.2生活水泵

　　生活水泵的使用頻率應按水泵流量和樓宇用水量考慮，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起動時間較長，而用水量小水泵流量大的樓宇，水泵起動時間相對少一些。變頻泵的計算原則相同。

　　5.3.2.3樓道照明

　　居住小區的樓道照明應考慮有沒有外窗，有外窗的樓道白天是不需要照明的，沒有外窗的樓道即使是在白天也應考慮照明問題，目前居住小區大部分樓道是有外窗的。從節能的角度考慮，樓道照明應安裝聲光控開關，沒有安裝聲光控開關的小區物業，項目部進駐后應首先進行改造。一般情況下，居住小區的樓道照明每天按1～2小時開啟計算為宜;

　　寫字樓的樓道照明，在白天工作時間應全部開啟，在夜間和雙休日可按50%考慮;燈具的總功率應按照圖紙計算，若無詳細圖紙，可按每平方米3～5W計算。樓道照明能耗很高，不得忽視。

　　地下停車場、機房等公共區域照明一般需全天24小時開啟，考慮到節能因素，白天可50～60%計算，夜間和雙休日應適當關閉一些燈具，照明功率可按30～40%計算。

　　5.3.2.4庭院、樓宇及霓虹燈照明

　　計算較簡單，通常在夜間開啟，開啟時間為4～6小時，重大節日應整夜點亮。其照明功率按圖紙計算或進行估算。

　　5.4水費及排污費的測算

　　5.4.1按一般規律，寫字樓的用水量每萬平方米40～100噸/日，酒店及餐飲業用水量較大，一般在每萬平方米100～200噸/日。

　　5.4.2夏季冷卻塔水的蒸發和飄散不可忽視，按照一般的規律，水的補充量約為冷卻水量的1～2%左右。

　　5.4.3物業的排污量應與用水量相同。

　　5.5設備維修費用的測算

　　由于物業的種類、檔次和年限不同，維修費用差距較大;尤其是在物業的首年度，大部分設備在維保期，一般維修費用較低。

　　5.5.1 單位面積的維修費用

　　根據我公司目前管理的物業級別，寫字樓的單位面積維修費用約為14～18元。居住小區的維修費用和物業的檔次有關，物業管理費在2元～4元的居住小區，其單位面積維修費用約為2～4元;物業管理費在1.5元～2元的居住小區，其單位面積維修費用約為1.5～2元。

　　5.5.2電梯的維保費用

　　5.5.2.1按照建設部的有關規定，電梯維保工作必須請專業公司進行，按照目前北京市的電梯行情，電梯每部每月一般為400～500元，其中包括500～1000元以下零配件;

　　5.5.2.2電梯零配件費用，電梯在維保期內可以不考慮。第二年以后根據電梯的質量情況，每部每年約為1000～3000元;

　　5.5.2.3電梯年檢費用每部為8層(含8層)以下600元，每增加一層加收25元，雜物電梯額定載荷2噸以上，每增加1噸加收5%，包括限速器檢驗。

　　5.5.3各種檢測費用

　　5.5.3.1避雷系統檢測費用

　　按照北京市物價局的文件規定，三類建筑物避雷裝置每個檢測點的收費標準為70元，避雷裝置高度大于20米時，每增加5米加收費用5元。每個建筑物檢測收費不足300元的按300元收費。

　　5.5.3.2各種壓力儀器儀表檢測費用

　　安全閥檢測費用每個約50～300元;

　　壓力表檢測費用每塊約30元/半年;

　　配電室安全用具每套檢測費用在200元左右;(此費用未含閥型避雷器的檢測，如含閥型避雷器檢測，每套檢測費用約為600元)

　　5.5.4各系統維修費用

　　配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、安全監視系統、土建工程等維修費用應根據物業的使用情況和設備狀況決定，單獨進行核算。

　　6.監督執行

　　公司企管中心主管工程師

　　7.相關/支持性文件

　　《北京市普通居住小區物業管理費收費暫行辦法》

　　《關于核定避雷裝置安全檢測收費(試行)的函》

　　《關于特種設備檢驗檢測收費標準(試行)的函》

　　8.質量記錄及表格

　　無

篇2：御景公寓物業費用測算

　　御景公寓物業費用測算

　　一、菲特國際服務費測算依據和標準

　　測算依據：物業服務收費服務辦法、《合肥市物業管理條例》和皖價房〖20**〗154號號文件精神按成本測算報價；

　　物業管理費用的預算主要分為收入預算和成本支出預算兩個方面，收入預算此處指物業管理服務費用及停車場的管理費用收支預算，項目費用預算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費用成本和其它費用成本四部分。

　　物業管理費用包含的內容主要有:

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等；

　　2、物業共用部位、共用設施設備的正常運行、維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業固定資產折舊費用；

　　8、稅金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特國際費用測算表御景灣菲特國際預算.*ls

　　1、總支出789759元減去不含管理費的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）

　　2、菲特國際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計20**4平米。

　　3、單價管理費的測算:總支出728259除以收費面積20**4除以12個月等于3.03元/平米（含能源費）

　　4、單價管理費測算：總支出728259減去能源費117890元等于610369元除以收費面積20**4除以12個月等于2.54元/月（不含能源費）

篇3：物業管理費用測算

　　物業管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;

　　(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;

　　(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業管理行業特點的原則

　　物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000