某商業廣場各項物業費用測算

　　第一節 機構設置和人員配備

　　為實現我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務方針，管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動快的特點；人員專業素質高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。**廣場項目物業管理機構設置："一室四部"即：行政辦公室、物業部、工程部、安保部、經營服務部。

　　項目部：（共5人）

　　項目總經理1名、行政人事主管1名、會計員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

　　職責范圍：

　　(1)負責行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項；

　　(2)負責財務管理，編制物業管理財務預、決算和各類財務報表；

　　(3)負責規章制度的制訂與監督執行。

　　物業管理部：（共7人）

　　物業部經理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

　　設置說明：物業部是整個住宅區管理服務的重要職能部門，客服主管負責業主的入駐登記、業主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業主（住戶）的各類服務要求。

　　職責范圍：

　　(1)社區和棟號公共區域的清潔、垃圾清運，園林綠化；

　　(2)辦理入駐、遷出，建立并保管業主檔案；

　　(3)實施棟號管理，提供收費服務、常規服務和特約服務；

　　(4)走訪住戶，受理并解決投訴，受理各類服務要求；

　　(5)開展各類社區文化活動。

　　保安部：（共55人）

　　保安部經理1名，保安班長3名，監控中心值班員8名,車管員8名，保安員35名；

　　職責范圍：

　　(1) 負責社區治安、消防、交通車輛管理，提供24小時安保服務；

　　(2) 處理安全突發事件，保證社區居民的生命、財產、交通安全；

　　(3) 協助公安機關處理治安案件

　　工程部：（共11人）

　　工程部經理1名，弱電工1名，資料員1名，綜合維修工4名，運行維修電工4名。

　　職責范圍：

　　(1) 社區棟號機電設備運行維修、保養；

　　(2) 設置維修中心，提供24小時維修服務；

　　(3) 處理上下水，燃氣管道等突發故障急修；

　　(4) 社區建筑設備大中修方案的制訂與施工監理；

　　(5) 做好熱交換站運行，確保社區供暖達到標準。

　　以上人員配備共計：78人。

　　第二節 物業管理費測算

　　物業管理費是物業管理公司為保障房屋建筑和設備設施處于良好狀態和為業戶提供優良的工作環境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項服務費用的總和。物業管理費是物業管理公司開展正常經營管理活動的資金基礎。管理費標準的合理確定能夠使物業管理經費得到保障，有助于保持一定水準的管理水平，實現物業的良性循環。

　　1、關于物業管理費

　　我司按**廣場實際物業管理成本進行了測算，測算結果為：物業管理費標準為：2.18元/平米.月，具體內容詳見：附件一《**廣場物業管理費測算》；

　　按一般情況，公寓的檔次要高，物業管理費標準也高，但是住宅物業管理費標準如果按政府文件測算，物業管理費標準明顯低于公寓標準。這種價格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題，所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業管理費標準，確定的價格應是購房人可以接受的。如果還有問題，貴我雙方可進一步協商。

　　第三節 物業開辦費及內容

　　1、關于物業管理辦公條件

　　項目建成后應為項目部物業管理提供基本的辦公和操作條件，主要包括以下內容：

　　管理辦公室：

　　工程部各專業值勤和操作用房：

　　值班室：包括總值班室、消防中控、保安監控值班室、門衛室等。

　　保潔員工具材料庫，可利用洗滌間、樓梯角等。

　　保安員宿舍：

　　物資庫房：

　　總計：1200-1500平方米。

　　2、關于前期啟動費的用途

　　前期啟動費主要用于物業管理開辦階段的人工費支出，辦公條件準備，辦公設備、物品、工程維修、保潔、保安設備物資的準備。

　　3、開辦期時間確定

　　由于開辦期內物業管理企業需要參與物業的驗收交接、準備辦公條件、準備業主入住文件、辦理入住手續， 一般在物業竣工階段已經開始保安、保潔、日常巡視，所以開辦期一般為3個月。物業公司進駐過晚，情況不熟悉，準備不充分，將會導致入住工作程序混亂，容易引發業主集體投訴，對開發企業和物業管理企業都非常不利。

　　4、關于前期啟動費的具體標準確定

　?。?）前期物業管理啟動費包括以下費用：

　　A.人工費用

　　員工工資前期按10人編制，平均人員工資1,400.00元。

　　3,500.00×10×3=105,000.00（元）

　　工資附加費

　　105,000.00×0.30=31,500.00(元)

　　員工餐費

　　每人每天按10元標準，每月25天，

　　10.00×10×25×3=7,500.00(元)

　　保安隊工資

　　按8名保安隊員，每人每月1500.00元

　　150.00×8×3=36,000.00（元）

　　保安餐費

　　每人每天15.00元標準，8人共31天

　　15.00×8×31×3=11,160.00（元）

　　人工費用總計=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

　　=136500.00（元）

　　B.工程設備工具材料費20，323.45 (元)

　　C.保安器材設備費105，060.00 (元)

　　D.辦公設備材料費243，330.00 (元)

　　5、前期物業管理啟動費總額

　　136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

　　=505,213.45（元)

　　第四節 關于前期啟動費

　　關于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式：

　　第一種方式是由開發商直接撥發給物業管理單位，由物業管理單位獨立使用，并詳細登記支出賬目，接受開發商的檢查和質詢；

　　第二種方式是由物業管理單位提出開辦費使用計劃，呈交開發商進行審核、批準，物業根據實際使用情況向開發商實報實銷。

　　第三種方式是由物業公司先行墊付，分五年從物業管理費中攤銷。

篇2：業主轉名手續辦理物業服務費用協議書

　　業主轉名手續辦理物業服務費用協議書

　　清遠**半島____路____座____單元（以下簡稱該物業）原業主____從____年____月____日起將本物業轉賣予新業主____，有關該物業居住費用經協商確定如下：

　　一、物業原業主已交的專項維修資金（前又稱管理基金）轉至新業主名下；

　　二、居住該物業的原相關費用：管理費、水費、電費、管道煤氣費、電話費等已由原業主與各收費單位結清。如未結清的已在房屋交易作價時包含在內，由新業主承擔繳付費及滯納金；

　　三、如舊業主與管理處簽訂各類服務協議的，則應繳清所欠費用后方能辦理轉名手續。

　　四、舊業主需交還由其辦理業主卡、租戶卡或與其物業有關聯的住戶卡、臨時住戶卡、傭人卡等。

　　五、由本協議書簽訂之日起，新業主攜本協議書自行到物業管理處辦理繳交物業管理費和水費，其他費用到所屬收費單位辦理；

　　六、本協議一式三份，原業主、新業主各執一份，管理公司一份存檔。

　　原業主：新業主：

　　簽訂日期：年月日

篇3：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。