物業設備設施主要包括空調設備設施、消防設備設施、消防中控室、配電室及電梯設備設施的日常運行管理及維護物業檢修。

　　一、中央空調系統總體管理要求

　　(一)概述

　　中央空調系統是指為經營場館、辦公區域的室內提供冷熱空氣調節的設備及相關輔助運行的設施，從而達到為經營者和消費者創造一個良好、舒適的工作和購物環境。

　　(二)總體管理標準

　　1、為經營場館的經營活動創造清潔、舒適的環境。具體工作標準：夏季制冷期室內溫度低于28O℃ ，冬季供暖時不低于1 6O℃。

　　2、保障各終端設備的正常運行。具體工作標準：營業活動場所的風機盤管無噪音，夏季制冷時無冷凝水滴漏，如出現以上情況要及時維修。

　　3、節能降耗，在保障經營場所的溫度要求下，減少能源的消耗。具體工作標準：對各經營場館的溫度每天巡視不少于二次，并做好記錄，在不同的氣象條件下隨時調整中央空調機組的運行狀態及各終端設備的運行狀態，對冷卻水的進口溫度隨時觀察和調整，使其溫度控制在30 ℃ 左右，保持最佳工況。

　　4、使中央空調機組運行在最佳狀態，延長機組工作壽命。具體工作標準：做好機組的運行記錄和操作員交接記錄，每二小時記錄一次。對照不同時期澳化銼機組的濃溶液溫度、稀溶液溫度、真空度、冷卻水的出口溫差、冷凍水的進出口溫度及機組的異常噪音，要能及時的發現問題，將設備的故障解決在初始階段。

　　(三)分項管理標準

　　1、氣密性：

　　澳化銼制冷機制冷量的大小，制冷機使用壽命的長短，澳化銼溶液質量的變化，主機內部金屬材料的腐蝕快慢等，無不與制冷機的真空度有密切關系。因此，保持制冷機的真空度非常重要。

　　(1)應強化抽真空制度。根據實際情況，適時抽取真空(從真空泵保養出發，每天運行一下也是必要的)。

　　(2)防止制冷機泄露?？捎脙煞N方法確定機組氣密度好壞：一是每天由操作人員記錄抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的兩組數據進行對比，如果第二天抽真空前的真空度與前一天抽真空后的真空度相差很明顯，則可以初步確定機組氣密性差(注意：抽真空前應記錄好當天的大氣壓，再計算出真空度，做比較時也應考慮當天的大氣壓)：二是由機械真空泵抽氣對制冷量的影響來判定，若抽氣后機組制冷量升高，停止后降低，反復數次后可定性確認機組氣密性差，須進行檢漏。還有的機組裝有自動抽氣裝置，對這類機組可檢查自動抽氣裝置每周投入運行的次數，如超過一般范圍，則應對機組進行檢漏。采用這種方式判斷機組氣密性好壞，關鍵在于加強運行管理，記錄每次抽氣開始和結束時間，以及總的抽氣次數以利于分析。

　　2、溶液：

　　溶液管理的主要內容有堿度、緩蝕劑和表面活性劑的管理。澳化銼溶液出廠前PH 值一般調整在g 一10 . 5 的范圍內，機組運行后，溶液的堿度會隨運行時間的增長而增大，機組的氣密性越差，堿度的增大越快，堿度增大大高就會引起堿性腐蝕。機組每年開始投入運行前，應用萬能陽試紙測試其堿度，如堿度過高，可用氫澳酸(日BR )調整，過低則可用氫氧化銼(LIOH )調整。一直調到與試樣記錄的陽值相同為止(注意：應請專業維修保養技術人員配合完成)。

　　3、空調水泵：

　　保障空調水系統的各種水泵運行在正常狀態。具體工作標準：在水泵運行期間，每四小時對水泵的運行情況做一次記錄，主要內容有：水泵電機的電流是否在額定電流以內，三相電流是否平衡，水泵的出口壓力應保持固定值，水泵無噪音和水封處無漏水等。對不正常的情況應能及時發現，盡快解決。在正常情況下，每年在機組轉換工作狀態時至少對水泵進行一次檢修和維護。

　　4、機組清洗：

　　加強了溶液的管理及機組氣密性的保持，并不能保證機組不受腐蝕，而只是減緩機組腐蝕的程度，腐蝕仍在發生，鐵銹等沉淀物還在生成，由于沉淀物的粘著使溶液交換器的性能下降，在機組工作時易引起噴淋系統的噴嘴堵塞，并且由于沉淀物的影響，溶液泵的軸承容易磨損，隨著磨損的增大，電機將無法運轉。因此，應采取的措施是2 一3 年在機組停機保養時，把溶液抽到儲液罐中，對整個機組內部進行清洗，以去除沉淀物，機組清洗最好使用蒸餾水，若沒有蒸餾水，也可用軟化水代替。每年機組運行后停機進行維修保養，可用工具清洗法，用水槍或氣槍和尼龍刷對傳熱管的表壁進行沖刷，同時，清除管壁的鐵銹。

　　5、冷卻塔：

　　為使制冷機組工作在最佳工況狀態，降低能耗，必須保證冷卻塔的正常運行。具體工作標準：冷卻塔電機、各傳動部件、布水器的轉動無噪音，轉動靈活，布水器布水均勻，填料無明顯結垢和綠藻，冷卻水供、回水平衡，無明顯的飄水情況。夏季制冷時，每天啟動冷卻泵后，應對冷卻塔進行一次外觀檢查。每年開機前，對冷卻塔進行認真的清洗，清洗塔內的污垢及滋生的青苔。對于冷卻塔的填料，在不同的使用環境下，隨著使用時間的增加，會出現不同程度的老化、脆裂，可視實際情況，4 一6 年更換一次。

　　6、運行記錄：

　　各種工作記錄表填寫認真，數據準確可靠。具體工作標準：燃料消耗記錄準確，每班分開記錄，以便對比找到最佳運行狀態，達到節能減耗。各種運行記錄準確無誤，整潔，字跡清晰，以便比對分析機組的運行狀態，保證設備的正常運行。

　　在運行記錄表中，運行日記是最為重要的部分。操作人員應每隔Zjl 、時記錄檢查結果，并與規定的極限值加以比較，使之不超過極限值(如有可能，應把極限值打印在運行日記上，以便比較)。運行日記就是機組運行的工作卡片，一旦發生事故，運行日記便是查明事故原因的有力依據。運行日記的具體制定，應參照制造廠家的使用說明書。

　　7、水系統的內部清洗：

　　水系統每2 一3 年進行一次化學清洗，進一步清除系統內的銹蝕及粘附在表壁上的污垢。同時使表面金屬處于活化狀態。隨后，在水中投加高濃度的緩蝕阻垢劑，使金屬表面迅速生成一種化學保護膜，以阻止介質對設備的侵蝕，從而起到緩蝕阻垢的作用，并且使清洗的活化金屬表面鈍化，為日常處理打下良好的基礎。日常處理的工作，應當培訓操作人員進行包括定期加藥和簡單的分析監測，以維持水中藥劑的濃度，保持保護膜的完整性，并起到穩定的緩蝕阻垢的作用。

　　8、機房衛生：

　　機房內干凈整潔，消防物品擺放整齊：機房內照明良好，門窗干凈透明：與機組運行無關的任何物品、工具不得隨意放置，各種機器設備無塵土。

篇2：空調機組維護保養守則

　　空調機組維護保養守則

　　1、冬季，應將表冷器內的水用壓縮空氣吹凈，以防止冬季凍壞。

　　2、每月應檢查一次皮帶松緊程度及螺栓是否有松動現象，如有以上現象應將電機及葉輪軸承固定螺栓重新調整緊固。

　　3、空調機組的回風、混合段位于過濾器前面，每月應清掃一次。清掃時，應特別注意回風機和電動混風閥。

　　4、整個機組每半年應清理一次，換熱器肋片間灰塵宜用壓縮空氣和高壓水沖洗。

　　5、送回風機軸承潤滑脂應每半年更換一次。

篇3：空調設備運行及維護的主要內容

　　空調設備運行及維護的主要內容

　　(1)熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規程，并嚴格執行。

　　(2)定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

　　(3)機組運行時，應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整，必要時可關機，以防事故發生。

　　(4)水泵的運行情況，在無雜音、振動、滲水情況，并及時加潤滑油及檢修。

　　(5)定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應及時更換。

　　(6)定期巡查各管網有無裂縫和漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。

　　(7)定期檢查清量過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中各種風閥要定期檢進，以防卡死。

　　(8)正確開機關機，定期檢修，清洗蒸發器和冷凝器，加潤滑油。