1.目的

　　規范高低壓配電設備維護標準及維護作業要求。

　　2.范圍

　　適用于高低也配電設備維護。

　　3.職責

　　部門/崗位職責

　　專業管理部門規范配電設備管理標準;

　　監督指導各項目配電設備的管理。

　　物業服務中心負責人監督本項目配電設備管理。

　　維修負責人擬定配電設備管理責任人;

　　監督配電設備管理責任人職責落實情況;

　　組織配電設備定期維保工作。

　　設備責任人定期巡檢及維護配電設備。

　　4.方法與過程控制

　　4.1 高低壓配電室管理規范;

　　1)配電室房門上有相對應設備房標識。

　　2)配電室內照明足夠，墻面、地面無污跡、整潔，物品擺放整齊，無雜物。

　　3)設備現場的作業指導書齊全有效，各類設備維修、檢修記錄規范完整。

　　4)配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

　　5)高低壓配電室電纜進線孔洞應采取封堵措施，配電室如位于地下室，封堵措施應具備防止水侵作用。

　　6)高低壓配電室墻面應懸掛與設備運行實際情況完全相符的供配電系統圖，圖中的開關狀態、接線標注正確。

　　7)對于未移交供電局的高低壓配電室，可根據現場需要每個項目至少配置一套檢定有效的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手。

　　8)配電柜前后應鋪設不少于60厘米寬與配電柜等長的絕緣膠墊，邊緣劃有警示標線，電纜溝內清潔無雜物，電纜排列有序，有防鼠措施。

　　4.2 高低壓配電設備管理要求;

　　4.2.1 高低壓配電設備通用管理要求;

　　1)高低壓配電柜內部連接螺栓無松動、發熱、無接線變色，盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味，配電回路標識清楚準確。儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞、無缺項;電流值在額定范圍內，三相不平衡電流在25%范圍內。已啟用的電流超過200A設備、大發熱量設備、母排、電容器、電纜等重要部位必須張貼測溫試紙或試溫貼片。

　　2)電容補償柜管理要求：應根據用電負荷特點，合理調整變壓器運行狀態。電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態。

　　A.功率因素能手動、自動調節控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。

　　B.補償控制手動、自動切換有效。

　　C.補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。

　　D.功率因素不小于0.90。

　　3)未使用開關或線路有人作業時，應將開關置于“關”位置并懸掛“有人工作，嚴禁合閘”標識。

　　4)操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養工作，平時浮充電壓一般為：23.5V-25.5V。

　　5)蓄電池管理要求：

　　A.鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應發生如下現象：

　　*電解液過少，露出部分極板。

　　*蓄電池外部短路。

　　*電池電壓不正常。

　　*電極板膨脹，氣塞孔堵塞。

　　*電解液內含有機雜質。

　　*爬堿嚴重。

　　B.酸性電池經常保持在浮充狀態，定期作定充保養。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣無銹蝕。充電狀態不允許開蓋。

　　4.2.2高壓配電設備管理要求：

　　1)高壓環網柜必須上鎖管理，每把鑰匙標識清晰;環網柜上標有各柜編號、環出位置、進線號以及該線號所在供電部門聯系電話;每個環網柜，必須配備能夠分辨高壓柜運行狀態的指示燈。

　　2)變壓器上端不得有照明裝置及其它懸掛物。出線端電壓應在380V±5%范圍內。變壓器設置獨立隔離網，確保手無法伸入，并上鎖管理。對于未使用的變壓器，應斷開電源并懸掛標識。

　　3)變壓器超溫報警信號引到控制中心或就近固定崗位。變壓器溫度控制設置參照原設備說明書，如設備說明書未明確，應參照如下要求設置：

　　A.干式變壓器溫度：70度變壓器自動吹風散熱;110度繼電保護報警;155度繼電保護延時跳閘。

　　B.油浸式變壓器溫度：90度繼電保護報警;105度繼電保護延時跳閘。

　　4)變壓器低壓柜主斷路器張貼整定值，配備失壓延時脫扣器，防止高壓閃斷停電，未配置的需在當地供電局備案后安裝。

　　5)高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質。

　　6)尚未抄表到戶、需繳納基本電費的項目，配置有多臺變壓器的，需評估負荷合并措施的可行性，盡量減少變壓器的開啟數量，降低基本電費的支出。

　　4.2.3低壓配電設備管理要求：

　　1)動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。

　　2)室外低壓配電柜、控制柜(箱)上張貼設備編號、用途標識;各出線電纜應懸掛出線標識，標明電纜的型號規格、用途、去向標識。

　　3)對于安裝在非設備管理人員可能觸及位置的配電柜(箱)必須上鎖管理，鑰匙應編號，在控制中心留存備用鑰匙。

　　4)配電室斷路器整定值需要張貼在開關柜內，根據現場實際負荷合理設定整定值參數。配電柜斷路器的整定值及變壓器二次總開關的保護整定值的變更，須報專業管理部門備案確定。

　　5)項目應對公共照明進行有效節能管理，并根據部門實際管理需要編制相應的管理作業指導書。

　　6)每年對防雷系統應進行一次全面檢查。檢查避雷裝置連接點是否可靠，確保接地體的可靠接地，接地電阻滿足要求，并做好相關記錄。

　　4.3 配電設備定期巡檢及維護要求：

　　工作頻次巡查內容

　　日巡檢每日至少巡查1次配電室，包括室內

　　周巡檢配電室室內清潔，低壓配電柜及

　　應急指示燈、滅火器和室內通風正常。

　　控制柜的指示燈、按鈕、儀表工作狀態正常

　　接線端子的連接牢固、無發熱變色、測量試紙正常。連接螺栓無松動，各類標識清晰。

　　功率因數不小于0.9、補償控制器動作靈敏、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞，補償控制柜手動、自動控制正常。補償電容殼體無膨脹，測量試紙正常。

　　檢查大電流(200A以上)設備的連接件處、母排連線處、聯絡開關、交流器等是否有異常。

　　月巡檢低壓配電柜、動力控制柜、電表箱和公共照明配電箱外殼接地螺栓及零線端子

　　所有開關、斷路器、電容器、電纜、電表等配件設備無損壞。

　　變壓器母線接觸是否良好，變壓器溫度報警系統是否正常。

　　電纜線路徑向標識是否完好。

　　季巡檢核對斷路器及其它電器裝置、控制設備的整定值。

　　半年巡檢低壓配電柜、變壓器、動力控制柜(箱)停電檢修。

　　對已停電配電柜檢查，進行檢查緊固，重點檢查與母排聯接夾頭彈力，并對聯接夾頭

　　對已停電的變壓器除塵并檢查緊固各類連接端子。

　　開關、接觸是否良好，動作是否靈敏，若有老化，及時更換。

　　電容補償柜內的電容是否存在過熱、變形、失效等現象。

　　二次控制線路接線端子是否牢固完好、線纜是否完好。

　　密集母線排連接端子是否牢固完好、是否有過熱、松動等現象。

　　動力配電柜手動、自動互投裝置轉換是否正常。

　　電纜盒接線端子是否牢固。清理電纜套管，核對電纜頭標示牌是否完好無損。

　　可結合負荷電流大小、使用年限、運行等情況。評估是否需要停電進行年檢，并須書面報設備管理專業部門或品質管理部核準方可不進行停電半年檢，但須確保設備安全運行。

　　年度巡檢測試聯絡開關的電氣、機械聯絡裝置是否可靠靈敏，對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作好記錄。

　　電力電纜接地裝置，測定電力電纜的絕緣電阻值。

　　4.4配電設備日常作業要求：

　　4.4.1低壓帶電作業安全注意事項：

　　1)非特殊情況下嚴禁帶電操作。

　　2)嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中帶電作業。

　　3)檢修人員應向維修負責人匯報帶電檢修設備的原因、時間，并經批準后方可進行檢修。

　　4)作業前應充分做好帶電檢修設備與其他設備的隔離保護措施，作業人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。

　　5)維修負責人必須指定一名現場監護人。

　　4.4.2停電檢修及送電時安全注意事項：

　　1)在停電和檢修設備前，由設備負責人指定一名技術員為現場監護人;停送電操作必須由相關設備責任人進行操作;同時，向現場所有參與作業技術員詳盡闡述停電檢修的范圍及相關安全注意事項。

　　2)轉換市電、備電電源之前，必須通知控制中心，并由電梯專業技術員停止涉及轉換電源而停電的電梯，轉換電源以后再恢復并檢查。

　　3)設備責任人應嚴格按照停電操作流程對檢查設備進行停電;同時，必須在此設備的主開關上懸掛“有人工作，嚴禁合閘”的標識。

　　4)停電后，由維修負責人用高(低)壓驗電筆、萬用表等測量工具對停電設備確認已停電后方可進行下一道程序。

　　5)對電容進行對地放電，確保電容不帶電。

　　6)由維修負責人確認無誤后，對停電檢修設備必須由該設備責任人掛接臨時接地線并經維修負責人核對。

　　7)檢修完畢，由維修負責人對檢修設備進行檢查，確認無工具等其它東西遺留在設備內后，由原掛接地線人員拆除接地線，同時原掛牌人員拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。

　　8)由設備責任人嚴格按照送電操作流程對設備進行送電，送電以后通知該部門控制中心人員，確認停車場、門禁、安防等設備處于正常狀態。

　　9)設備恢復供電后，設備責任人與維修負責人應確認所有設備設施運行正常后方能離開現場。

　　4.4.3倒閘操作規范：

　　1)倒閘操作由兩人進行，一人監護，另一人操作。

　　2)操作前，應在操作

　　4.4.4配電設備檢修方法：

　　1)停電操作：

　　先停止負載，再停止變壓器，從自維開閉站處將自維變電所(自維箱變)電源斷電器沒有自維開閉站或自維箱變的上端從局維開閉站引入，停電前聯系供電局，高壓輸出柜開關并做變壓器和低壓部分的保養。

　　2)驗電：用高壓驗電器進行驗電，若無聲音提示則檢查是否線路帶電。

　　3)放電：掛接地線將配電變壓器中儲存的電能放掉(包括：高壓電纜和低壓電纜)，保障維修人員的安全。

　　4)除塵：

　　A.高壓開關柜內部設備進行除塵，包括電流電壓互感器、母線、負載開關、絕緣子等。

　　B.對變壓器的器身、郵箱、冷卻裝置、保護裝置、出線裝置進行除塵。

　　C.低壓主二次配電柜、電容柜、配出柜、聯絡盤等進行除塵。

　　5)檢查變壓器的油位是否正常：從油表檢查油位，應在油表刻度的1/4-3/4以內(氣溫高時，油位在上限;氣溫低時，油位在下限)。

　　6)緊固電纜接線端子：對所有的電纜接線端子進行認真檢查，是否存在接線松動現象，用專用工具進行重新緊固。

7)變壓器投入運行前的檢查：

　　嚴禁在無保護情況下投入運行，在第一次送電后，運行時間應不少于10分鐘，以便現場檢查變壓。

　　A.試驗：對絕緣電阻進行測量。

　　B.外觀檢查：檢查套管完整、高低壓引線完整可靠、兩次內的熔絲符合要求，如果高壓側接地，需要摘掉接地線。

　　C.投入試運行：投入試運行變壓器，有無異?，F象，送電后對變壓器及冷卻裝置進行全面檢查及觀察。

8)高壓配電裝置投入運行前的檢查：

　　A.檢查高壓指示是否正常。

　　B.檢查操作機構的靈活性、聯鎖機構的可靠性、各種器件動作的準確性。

　　C.斷路器、隔離開關及操作機構是否靈活可靠。

　　D.各種指針儀表及二次元件動作的正確性。

　　E.電氣設備全部合格后，才能投入運行。

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　?。ㄒ唬┪飿I設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　?。ǘ┰O備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　?。ㄒ唬┰O備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　?。?）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　?。?）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　?。?）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　?。ǘ┮幎üδ艿膬群?。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　?。ㄈ┮幎顟B的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　?。?）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　?。?）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　?。?）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　?。ㄒ唬┱J識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　?。ǘ┰O備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施?？茖W合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通?？刹扇∠铝写胧┦乖O備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　?。?）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　?。?）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通?？刹扇￠_窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　?。?）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　?。?）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通?？刹扇￠_窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　?。?）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵?？罩械膲m埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　?。?）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　?。?）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　?。?）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　?。?）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　?。?）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。