物業設備設施維護保養方案全文：設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

一、設備設施維保計劃的建立

　　1、實施設備的維護保養首先要制定維護保養計劃

　　1)制定維修保養計劃的準備工作內容：

　　確定要維護保養的設備，應按照設備系統分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現狀制定計劃

　　2)確定保養的內容：

　　保養內容依據設備運行狀態主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規規定的保養內容，二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內容。三是設備運行周期，也就是季節保養。

　　2、《設備設施年度維護保養計劃》制定原則：

　　1)設施設備使用頻率

　　2)設施設備運行狀況(故障隱患)

　　3)維養工作的合理時間(避開客戶使用大的時間段、節假日)，具體實施維修保養的時間

　　4)維修保養項目及內容

　　5)備品、備件計劃， 預計費用

　　設備的日常、定期維護保養工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉;同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施年度維護保養計劃》，并在每年12月15日前經項目總經理進行審批后執行。

二、設備維護保養的類別：

　　設備維護保養的類別主要包括維護保養和計劃檢修

　　(一)設備的維護保養

　　1、維護保養的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養。

　　2、維護保養主要是做好日常運行維護和定期維護保養工作

　　(二)設備的計劃檢修

　　設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

　　1、設備點檢按設備運行參數和點檢方式經行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

　　2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據運行規律及檢點的檢查結果確定檢 修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設備保養管理規程

　　(一)、實施目的：

　　規范各系統設備設備保養工作，保證設備設施正常使用。

　　(二)、職責：

　　1、項目部經理或專業工程師定期對設備保養計劃執行情況進行檢查。

　　2、項目工程專業根據設備保養計劃安排保養工作，并認真執行各項保養工作。

　　(三)、保養管理規程

　　1、保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，保養設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養前提前通知客戶。

　　2、按照保養計劃調整運行設備，安排專業人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。

　　3、大型設備保養工程負責人必須現場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質量。

　　4、保養工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規范實施。

　　5、根據系統的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

　　6、工作過程中注意環保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

　　7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業規定。

　　8、配電設備維修保養嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養，工作過程中應嚴格遵守電氣作業規程。

　　9、對供配電設備設施進行檢修保養時，應嚴格遵守《北京地區電氣規程匯編》和《供配電設備設施安全操作規范》的各項要求操作。

　　10、高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

　　11、高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

　　12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

　　13、保養計劃要根據項目運行的時間安排，保養應盡量不影響到正常運行，在安排保養計劃時根據季節的變化，安排設備停機進行保養。

　　14、按計劃進行各設備的全年維修保養工作，每次保養時認真填寫工作日期、保養內容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

四、設備設施的保養計劃實施：

　　設備設施保養的實施則應該按照維護保養計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養項目、保養標準、保養周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設備維修保養：

　　比如每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　1、電動機維修保養：

　　a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

　　b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

　　c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密;

　　d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承

　　e)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修正處理;

　　f)電動機機殼保護接地線是否良好 ，緊固

　　g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　2、水泵維修保養：

　　a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油;如有異常摩擦響，則應更換同型號規格軸承：

　　b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封;

　　c)。如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

　　3、控制柜維修保養：

　　強電專業技工每月應對大廈內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物;

　　2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;

　　3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改;

　　4)交流接觸器維修保養：

　　A.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　B.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修挫觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　C.清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　D.檢查復位調簧情況;

　　E.擰緊所有緊固件。

　　5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;

　　B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　6)熱繼電器維修保養：

　　A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

　　B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　7)自動空氣開關維修保養：

　　A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理;

　　B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換;

　　C.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

　　D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

　　8)中間繼電器、信號繼電器維修保養：

　　對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規格的小燈泡;

　　B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　10)遠傳壓力表維修保養：

　　A.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理;

　　B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接;

　　C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養：

　　1、干式變壓器維修保養。

　　1) 清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

　　2)擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好;

　　3)檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

　　4)檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

　　2、高壓開關柜維修保養。

　　高壓開關柜維修保養工作主要為母線外觀清潔、聯結點檢查。

　　3、低壓配電柜維修保養。

　　1)斷路器(自動空氣開關)維修保養：

　　A. 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

　　B. 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換;

　　C. 斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象;

　　2)電容器維修保養：

　　A. 清理外殼灰塵，使電容器散熱良好;

　　B. 檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換;

　　C. 檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊;

　　D. 檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

　　3)交流接觸器維修保養：

　　A. 清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢;

　　B. 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　C. 清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　D. 清潔鐵芯表面的油垢及臟物;

　　E. 緊固進出線聯結點。

　　4)熱繼電器維修保養：

　　A. 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換;

　　B. 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換;

　　E. 檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊;

　　F. 檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭;

　　G. 檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復;

　　H. 檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

　　5)二次回路維修保養：

　　A. 號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管;

　　B. 接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

　　6)主回路維修保養：

　　A. 標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌;

　　B. 接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊;

　　C. 母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

三、對分包項目的設備設施維修保養管理：

　　1、專業主管和員工要熟悉有關服務分包合同的內容;

　　2、各專業主管要根據分包合同的相關規定指定專人嚴格監督檢查服務供方對設備設施的維修保養工作;

　　3、各專業主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收;

　　4、對不能按照合同規定執行的服務供方要及時通知其改進，發放整改通知書，并報負責人。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：監控設備檢查保養規程

　　監控設備檢查保養規程

　　1．0目的

　　維護人員正確保養監控系統；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關專業維修人員協助維護檢查工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監控對象圖象清淅；

　　5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；

　　5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監控圖象無干擾；

　　5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；

　　5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監視器重現圖象清淅(黑白600

　　線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清

　　淅；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件