物業設備設施維護保養方案全文：設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

　　一、設備設施維保計劃的建立

　　1、實施設備的維護保養首先要制定維護保養計劃

　　1)制定維修保養計劃的準備工作內容：

　　確定要維護保養的設備，應按照設備系統分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現狀制定計劃

　　2)確定保養的內容：

　　保養內容依據設備運行狀態主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規規定的保養內容，二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內容。三是設備運行周期，也就是季節保養。

　　2、《設備設施年度維護保養計劃》制定原則：

　　1)設施設備使用頻率

　　2)設施設備運行狀況(故障隱患)

　　3)維養工作的合理時間(避開客戶使用大的時間段、節假日)，具體實施維修保養的時間

　　4)維修保養項目及內容

　　5)備品、備件計劃， 預計費用

　　設備的日常、定期維護保養工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉;同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施年度維護保養計劃》，并在每年12月15日前經項目總經理進行審批后執行。

　　二、設備維護保養的類別：

　　設備維護保養的類別主要包括維護保養和計劃檢修

　　(一)設備的維護保養

　　1、維護保養的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養。

　　2、維護保養主要是做好日常運行維護和定期維護保養工作

　　(二)設備的計劃檢修

　　設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

　　1、設備點檢按設備運行參數和點檢方式經行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

　　2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據運行規律及檢點的檢查結果確定檢 修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

　　三、設備保養管理規程

　　(一)、實施目的：

　　規范各系統設備設備保養工作，保證設備設施正常使用。

　　(二)、職責：

　　1、項目部經理或專業工程師定期對設備保養計劃執行情況進行檢查。

　　2、項目工程專業根據設備保養計劃安排保養工作，并認真執行各項保養工作。

　　(三)、保養管理規程

　　1、保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，保養設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養前提前通知客戶。

　　2、按照保養計劃調整運行設備，安排專業人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。

　　3、大型設備保養工程負責人必須現場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質量。

　　4、保養工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規范實施。

　　5、根據系統的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

　　6、工作過程中注意環保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

　　7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業規定。

　　8、配電設備維修保養嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養，工作過程中應嚴格遵守電氣作業規程。

　　9、對供配電設備設施進行檢修保養時，應嚴格遵守《北京地區電氣規程匯編》和《供配電設備設施安全操作規范》的各項要求操作。

　　10、高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

　　11、高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

　　12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

　　13、保養計劃要根據項目運行的時間安排，保養應盡量不影響到正常運行，在安排保養計劃時根據季節的變化，安排設備停機進行保養。

　　14、按計劃進行各設備的全年維修保養工作，每次保養時認真填寫工作日期、保養內容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

　　四、設備設施的保養計劃實施：

　　設備設施保養的實施則應該按照維護保養計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養項目、保養標準、保養周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

　　一、水泵房設備維修保養：

　　比如每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　1、電動機維修保養：

　　a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

　　b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

　　c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密;

　　d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承

　　e)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修正處理;

　　f)電動機機殼保護接地線是否良好 ，緊固

　　g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　2、水泵維修保養：

　　a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油;如有異常摩擦響，則應更換同型號規格軸承：

　　b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封;

　　c)。如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

　　3、控制柜維修保養：

　　強電專業技工每月應對大廈內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物;

　　2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;

　　3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改;

　　4)交流接觸器維修保養：

　　A.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　B.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修挫觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　C.清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　D.檢查復位調簧情況;

　　E.擰緊所有緊固件。

　　5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;

　　B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　6)熱繼電器維修保養：

　　A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

　　B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　7)自動空氣開關維修保養：

　　A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理;

　　B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換;

　　C.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

　　D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

　　8)中間繼電器、信號繼電器維修保養：

　　對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規格的小燈泡;

　　B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　10)遠傳壓力表維修保養：

　　A.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理;

　　B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接;

　　C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

　　二、高壓配電維修保養：

　　1、干式變壓器維修保養。

　　1) 清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

　　2)擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好;

　　3)檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

　　4)檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

　　2、高壓開關柜維修保養。

　　高壓開關柜維修保養工作主要為母線外觀清潔、聯結點檢查。

　　3、低壓配電柜維修保養。

　　1)斷路器(自動空氣開關)維修保養：

　　A. 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

　　B. 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換;

　　C. 斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象;

　　2)電容器維修保養：

　　A. 清理外殼灰塵，使電容器散熱良好;

　　B. 檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換;

　　C. 檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊;

　　D. 檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

　　3)交流接觸器維修保養：

　　A. 清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢;

　　B. 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　C. 清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　D. 清潔鐵芯表面的油垢及臟物;

　　E. 緊固進出線聯結點。

　　4)熱繼電器維修保養：

　　A. 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換;

　　B. 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換;

　　E. 檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊;

　　F. 檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭;

　　G. 檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復;

　　H. 檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

　　5)二次回路維修保養：

　　A. 號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管;

　　B. 接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

　　6)主回路維修保養：

　　A. 標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌;

　　B. 接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊;

　　C. 母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

　　三、對分包項目的設備設施維修保養管理：

　　1、專業主管和員工要熟悉有關服務分包合同的內容;

　　2、各專業主管要根據分包合同的相關規定指定專人嚴格監督檢查服務供方對設備設施的維修保養工作;

　　3、各專業主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收;

　　4、對不能按照合同規定執行的服務供方要及時通知其改進，發放整改通知書，并報負責人。

篇2：消防濕式報警閥維護保養規程

　　消防濕式報警閥維護保養規程

　　1．0目的

　　維持設備的正常，有效監控中心消防噴淋系統的狀態；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關崗位維修人員具體實施設備的維護保養；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1清除濕式報警閥、排水閥、放水閥、及管道上所有雜質并刷油漆；

　　5.2檢查各閥門開閉是否靈活有無漏水；配件是否齊全；

　　5.3檢查壓力表、壓力開關動作是否靈活；玻璃及防護罩是否完好；

　　5.4濕式報警閥標志是否清楚；

　　5.5檢查過濾器有無堵塞、水力警鈴內葉輪是否靈活；

　　5.6過濾器前及排水管的閥門是否開啟；

　　5.7打開放水閥放水一分鐘試驗水力警鈴是否鳴動；

　　5.8檢查壓力開關是否動作（壓力開關動作以后水泵有無啟動）；

　　5.9水泵啟動后檢查壓力表指示是否正常；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃，根據實際情況進行測試；

　　7．0支持性文件

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。