物業轄區設備設施管理程序
1.0目的
通過對物業管理范圍內公共設備設施的管理，確保各系統設備設施的正常運行，滿足各項服務要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業管理范圍的所有設備與設施管理
3.0引用文件
3.1《質量手冊》
3.2ISO 9002標準
4.0職責
4.1工程部負責公司所有設備的技術管理，監督、指導和檢查各管理處的設備管理、運行和維護保養情況。
4.2工程部負責審核設備設施的購置論證和選型，報公司總經理批準。
4.3管理處工程維修部負責所管轄設備設施的運行管理，并建立設備臺帳、設備檔案，設備卡等。
4.4管理處工程維修部負責所管轄范圍內設備設施的小修及維護保養工作，完成工程部批準的設備設施的大修、中修檢修計劃及更新改造工作，并作記錄。
5.0工作程序
5.1設備設施的購置、安裝、調試與驗收。
5.1.1設備購置由使用部門填寫《采購申請單》交工程部審核后，經總經理批準，再報總裁批準后方可實施。
5.1.2設備設施到貨后由工程部組織開箱驗收，合格后由供應商或工程維修部進行安裝調試，安裝完成后由工程部與使用部門實施安裝確認并詳細填寫設備驗收報告。
5.1.3驗收不合格的設備設施按合同條款處理。
5.2合格設備分類登記、編號建帳、建檔。
5.2.1設備正式驗收后，由工程部和管理處主任、工程維修部主管一起進行清點，辦理移交手續。
該設備的流水序號(01...)
設備名稱縮寫(漢語拼音字頭)部門代碼
5.2.2由各管理處工程維修部根據設備類別進行編號，例：如**管理處1#客梯編號為DM/KT-01
5.2.3工程部和管理處工程維修部應各自保存一份《設備臺帳》和重要的設備技術資料。設備的維修保養記錄和檢查記錄由管理處工程維修部保存。
5.3設備運行管理
5.3.1運行值班人員應嚴格按有關工作手冊及產品使用說明書進行操作，認真填寫設備運行記錄。
5.4設備的維護保養
5.4.1管理處工程維修部按設備運行情況確定大、中修計劃，報公司工程部批準，工程維修部實施，并做好《設備大、中修記錄》報工程部存檔。
5.4.2管理處工程維修部按有關工作手冊進行維修保養，對于簡單的維護保養(如加油、除銹等)填寫《維護保養記錄表》，對于中修以下的維修，填寫《維修日常記錄》。
5.4.3對于外包設備設施的維護保養，按《分承包方的選擇和評審程序》執行。
5.4.4管理處工程維修部定期對公共設備設施、公共使用場地進行巡檢，填寫《設備設施日常巡檢記錄表》、《工程維修巡檢記錄》。
5.5設備維修管理
5.5.1工程部每季度對各管理處機電設備、公共設施進行一次監督檢查，并將檢查情況記錄在《工程部設施、設備檢查記錄表》上。
5.5.2對于巡檢和維護保養中發現的一般問題及設備故障，由工程維修部主管組織安排人員維修，并填寫《維修日常記錄》。
5.5.3對于巡檢和維護保養中發現中修以上工程由工程維修部主管寫申請報告，報有關部門批準后方可實施，并由工程維修部填寫《設備大、中修記錄》。
5.5.4對于外包設備設施的維修按《分承包方的選擇和評審程序》執行。
5.6重大設備設施故障處理
5.6.1對于重大設備設施故障，工程維修部解決不了的，及因設備設施故障而停電、停水、停機等事件，管理處應及時上報工程部處理。
5.6.2管理處維修部配合公司工程部進行故障原因分析，制定處理方案，報上級領導批準后實施。
5.6.3需采取糾正和預防措施的按《糾正和預防措施控制程序》執行。
5.7設備設施的更新改造
5.7.1工程部經理每年第一季度組織有關專業人員根據設備設施運行狀況和新技術、新產品動向，綜合考慮后提出設備設施更新改造方案經總經理審批，報總裁批準后方可實施。
5.8設備設施的報廢
5.8.1因淘汰或損壞無法修復，致使設備設施無法使用時，由工程維修部主管組織相關人員胡認，填寫《設備設施報廢申請表》由工程部審核，經總經理審批報總裁批準后才能報廢并除帳。
6.0支持性文件和記錄
6.1《給排水設備管理工作手冊》
6.2《電梯管理工作手冊》
6.3《制冷設備管理工作手冊》
6.4《供配電設備管理工作手冊》
6.5《工程維修管理工作手冊》
6.6《設備臺帳》
6.7《設備檔案登記表》
6.8《設備卡》
6.9《設備開箱記錄表》
6.10《設備驗收報告》
6.11《維護保養記錄表》
6.12《設備設施日常巡檢記錄表》
6.13《工程維修巡檢記錄》
6.14《維修日常記錄》
6.15《設備大、中修記錄》
6.16《設備設施報廢申請表》
6.17《主要設備選型、論證報告》
6.18《機電設備設施大、中修計劃表》
6.19《工程部設備、設施檢查記錄表》
附表一：《設備臺帳》
篇2：縱論物業設備與設施管理
縱論物業設備與設施管理
一、物業管理設施管理概念
所謂物業設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業設施管理協會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業設施管理這一行業真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業務的成功是必不可少的。
尤其是高新技術的發展、環保意識的普及和對人的健康的關心，使物業設施管理行業和物業設施管理專業人員更顯得重要。物業設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業設施管理的服務對象是人;物業設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。
二、物業設備與設施管理的現狀
一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。
這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化(典型如空氣品質)等等。據報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。
導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。
其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備管理的最高工作目標。
另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。
三、物業設施管理的經營模式
一般來講有三種經營模式。第一種是由房地產開發商自主經營的物業設施管理公司。公司有獨立的專業人員隊伍，管理自己開發的物業。用所提取的物業管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業設施管理公司承包大樓的空調系統運行管理，業主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統的產權關系、確定服務質量標準和賞罰規則。第三種是物業設施管理公司帶資參建，成為業主的合作伙伴。
公司投入的是空調系統，取得的回報是授運以后的物業管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業設施管理公司繳付冷熱費;空調系統的產權歸物業設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統概念的“物業管理”，即物業管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經營方式還帶有濃重的計劃經濟的色彩，因此除了外資物業管理公司和少數國內公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經在試行，效果不錯。
結束語
設施管理概念的產生，是物業管理理念的延伸，不少行業的標準都要求與國際水平接軌，物業管理也不例外。設施管理的任務是透過簡化企業的日常營運流程，協助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產、設施及其它非核心業務，以達成既定的業務計劃和策略性的發展目標。目前，設施管理已超越了物業維修和保養的工作范疇，并成為支援機構發展策略的管理系統。
參考資料:
1、中國住宅與房地產信息網，《搞好設備設施管理，提高物業環境品質》伍培 常劍
2、機械工業出版社，《物業管理經營之道》，王荷
篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。
A、磚木結構
B、混合結構
C、鋼筋混凝土結構
D、墻承重結構
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項D“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、維修率
D、設施設備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
3．以下不屬于房屋組成部分的是()。
A、非承重墻
B、門窗
C、電氣
D、樹木
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
4．房屋的結構部分不包括哪一項()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁
“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。
A、計劃性預防維修
B、緊急搶修
C、狀態監測下的預防維修
D、改善性的預防維修
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。
6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。
A、建立針對承包方的檢查監控制度
B、保證簽約主體與實施主體一致
C、明確在出現情況時的責任方
D、明確服務的技術指標
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養人員的職責，以下說法不正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于2次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。
8．以下各項不屬于排水系統的是()。
A、污水系統
B、雨水系統
C、中水系統
D、工業廢水系統
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項C“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的內容。
9．給排水系統管理的注意事項中，不正確的是()。
A、應保證消防用水的基本儲備
B、雨水、污水合流排放
c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
D、北方地區應注意冬季管道防凍
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”的內容。
10．以下說法中不正確的是()。
A、完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋
B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承重能力的房屋
C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋
D、設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”
的解釋。有關內容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．房屋及設施設備的維修保養包括，對房屋和設施設備進行的()。
A、維護
B、清潔及潤滑
c、故障維修
D、狀況普查
E、定期檢查
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。
2．按房屋層次和高度可分為()。
A、平層建筑
B、低層建筑
C、多層建筑
D、高層建筑
E、超高層建筑
【答案】B c D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第108頁。
3．房屋的基本組成部分，結構部分包括()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
E、樓地面
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內容可參見教材第108頁。
4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。
A、水衛
B、電氣
C、消防系統
D、門窗
E、非承重墻
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非
承重墻”屬于結構部分。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第108頁。
5．房屋及設施設備維修養護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。
A、質量的控制
B、進度的控制
C、成本的控制
D、人員的控制
E、緊急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素：質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第116-117頁。
6．設施設備的狀態管理包括的內容有()。
A、設備的檢查
B、設備的狀態監測
C、定期預防性試驗
D、設備故障診斷技術
E節能管理
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第122頁。
7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。
A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致
B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛
C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗
D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況
E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第125～126頁。
8．關于消防設施設備維修保養人員的職責，以下說法正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”；選項c“對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第119-120頁。
9．關于供配電系統的種類說法正確的是()。
A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電
c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
D、按供電性質分為長期供電和臨時供電
E、按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內容可參見教材第126頁。
10．屬于共用設施設備運行管理主要內容的是()。
A、制訂合理的運行計劃
B、外包的選擇
C、節能管理
D、配備合格的運行管理人員
E、建立健全必要的規章制度
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第121～124頁。
1 1．屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。
A、加強宣傳和培訓，樹立節能意識
B、建立能源消耗的計劃和考核制度
c、對設備或工藝進行改造
D、盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用
E、合理設定運行參數(如空調溫控點)
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第123～124頁。
三、案例題
1．某業主4年前在某小區購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知，經查看，是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業主均提出賠償要求。
該業主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。
物業公司認為，業主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。
請問樓上業主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修，因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔?
【答案】(1)首先，根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定：房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業主購房已滿4年，則開發商不承擔責任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內，雖然不是業主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業公司提供服務的公共性質考慮，物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。
但根據實際情況，也并不排除物業公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業公司在接到樓下業主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯系樓上業主，而采取消極的不作為，致使樓下業主的損失擴大，則物業公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。
(2)物業公司在無法聯系到業主，而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修，如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。
緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可，進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。
此外，為了避免在緊急情況下，物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業主之間產生糾紛，我們建議物業公司與業主最好在
《物業管理服務合同》中，對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。
2．王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事
后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?
【答案】
(1)王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。
根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。
(2)由于王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。
3．甲小區某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任?
【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治
安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內，造成王某財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。
(2)華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損害。為此，華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。
4．張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任?該物業公司是否應對張老太太進行賠償?
【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。
物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定，物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務，本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。
(2)同時，依據《物業管理條例》的相關規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！惫?，物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。
5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些?
【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。
6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?
【答案】應注意以下問題：
(1)質量的控制：對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。
(2)進度的控制：物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。