物業項目工程設備設施管理綜合要求

　　工程管理部門擔負著物業項目設備設施的使用、運行、養護、維修等工作，并確保設備設施的正常、安全、經濟地運行。

　　一．工程管理部門職責為：

　　1．確保設備設施處于良好的運行狀態。負責設備設施的使用、檢查、保養、維修（含應急搶修）等。

　　2．負責工程資料的建檔與管理。

　　3．提供其它委托修理等服務。

　　二．保證設備運行，滿足正常運行需要

　　根據物業管理區域設備設施配備及客戶入駐情況，為保證客戶的日常工作需要，對設備的準時開啟和關閉按照有關的規定進行嚴格的管理，保障水、電、暖通等按時正常供應

　　三．設備設施的使用、保養及維修

　　為合理有效地使用各類設備，追求設備最經濟的壽命周期、最合理的費用成本及最佳的設備綜合性能，設備管理工作必須達到：

　　1．管好-設備設施完好率達到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護等裝置完好無缺，達到正常使用要求。無"跑、冒、滴、漏"現象。

　　2．用好-按操作規程或要求進行工作，嚴禁設備帶故障工作或超負荷運行。

　　3．養好-做好日常及定期清潔、潤滑、緊固、調整、修復等保養工作。

　　4．員工應做到：

　?。?）會使用-對設備的原理、結構、功能、使用（控制）范圍清楚，使用方法熟練。

　?。?）會保養-精心養護、善于保養，發現問題及時處理。

　?。?）會檢查-熟悉設備的正常運行狀況，隨時觀察（看、聽、聞、摸或借助儀器工具等）設備運行狀態。

　?。?）會維修-準確判斷故障原因，掌握維修操作方法，徹底排除設備的各種故障。

　　四．設備保養與維修的關系：

　　1．應以"養"為主，以"修"為輔，平時加強主動保養才能最大限度地減少設備故障后的被動維修。

　　2．維修又應以計劃為主，預防第一、重在平時（日?；蚨ㄆ谘矙z、維修）。

　　3．設備設施的維修工作分類見下圖所示；

　　日常維修巡檢、報修

　　預防性維修

　　計劃內維修定期檢修

　　改良性維修完善、改造、更新

　　維修

　　應急維修

　　計劃外維修

　　接受委托維修服務

　　4．設備設施的巡視檢查

　　設備設施巡視檢查是設備管理的重要內容之一，應定期或不定期進行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢，不定期的巡檢可根據需要臨時安排進行。巡視的目的在于及時發現問題并解決問題，消除隱患。每次巡檢均要有詳細記錄。

　　五．建立設備運行及維保制度，明確操作規程

　　建立健全設備的運行操作規程、安全制度、維保要求及計劃，設備運行人員的崗位責任制度、交接班制度等。工程管理人員要對設備進行普查，掌握設備技術狀態，落實維保計劃。定期巡檢或測試重要設備（如：加強配電房高低壓供配電設備在每年雷雨季節前的檢修測試工作），以確保設備的安全運行。

　　六．設備運行值班

　　根據實際需要及有關規定，安排設備運行值班。如：高低壓配電室應二十四小時值班；中央空調運行期間安排專人值班操作。

　　七．工程技術資料檔案管理

　　應將設備設施的技術圖紙資料，驗收記錄和相關文件、維修保養記錄等收集、整理、歸檔。根據資料及時準確填寫設備臺帳等。

　　八．二次裝修管理

　　1．為了大樓（大廈）整體要求及避免對其他客戶的影響，對客戶租賃（自用）物業的二次裝修須進行管理和監督，要求裝修符合建筑、設備、環境、消防、衛生等有關規定（此項管理與服務清潔部門、保安部門共同執行）。

　　2．二次裝修的管理包括：受理裝修申請、確定裝修公司后，應向工程部門提供裝修公司資質證書（復印件）及裝修圖紙等資料，并予審核，若不符合國家有關規定，應修改后重新審核。簽署裝修及安全責任協議書等。此外，根據需要還須申報消防、衛生防疫等部門批準。

　　3．裝修施工期間加強現場監督檢查，裝修工程結束需驗收或整改，驗收通過后需將驗收記錄、工程圖紙資料等存檔。

　　九．空置房屋管理

　　對尚未交付使用的空置房屋，為保證空置單元完好，達到可隨時交付要求，平時仍需要對其加強管理。

　　定期巡查空置房屋，記錄狀態，發現問題及時整改，保證空置房屋設備設施能隨時投入交付使用。

　　十．報修及應

急搶修

　　設備設施運行使用中，往往會出現各種故障或其它不正常情況，工程部門須迅速排除故障、修復設備，恢復正常使用功能。

　　接到報修后一般在15分鐘內到達現場，報修工作需填寫《報修單》，修復后客戶驗收簽字（包括所用材料）。

　　若遇搶修或重大事故報修，相關維修人員應迅速到達現場，同時報工程部門經理及管理處和總經理室。必要時，由總經理室組織有關部門采取應急措施。

　　十一．委托服務

　　客戶單元內自用設備需委托管理處維修或安裝（小型）時，需填寫《委托服務單》，由工程部門指派專業人員完成。此項服務屬有償服務，維修（安裝）的人工材料費用均在《委托服務單》中填寫，請用戶驗收簽字確認。

　　十二．機房管理

　　制定機房管理制度，定人定期清掃機房。確保所管機房的環境整潔、通道暢通、無積水、無積灰、無雜物、無鼠害、無"跑、冒、滴、漏"；主要機組和附屬設備無積灰、無銹蝕、運行良好、標識清楚、安全防護裝置齊全。

　　十三．安全管理

　　1．設備安全防護裝置及消防設施齊全無缺。供配電設備要定期進行預防性試驗及接地安全檢查，定期檢查事故隱患并及時整改。設備機房內嚴禁抽煙，各種動火、動電操作須按照有關規定進行。易燃易爆物品要統一存放在危險品倉庫內。

　　2．特種作業人員必須持證上崗。相關人員必須熟知并掌握設備的安全操作規程。對新進人員應進行"三級"安全教育（公司、部門、班組），對安全事故的處理，必須做到"三不放過"（事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實不放過、員工未受到教育不放過）。

　　十四．節能降耗

　　根據設備性能及客戶要求，本著節約能源、節省開支、降低消耗、杜絕浪費的原則，通過技術措施和管理手段，最大限度地達到節能降耗的目的。

篇2：軟件園工程部公共設備設施巡查要求

軟件園工程部公共設備設施巡查要求

　　1. 每天巡查二次(排澇站每周巡查一次)，對巡查的情況做好記錄;

　　2. 相關電表每兩天巡查一次，并做好相關記錄，發現可疑情況及時匯報處理;

　　3. 對巡查發現的異常情況及時予以排除并做好記錄，對不能及時排除的故障及其他異常情況及時匯總報管理處處理;

　　4. 對排澇泵、消防泵、消防風機每半個月進行試機一次，對異常情況作好記錄并拿出處理方案;

　　5.建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規范、政策、法規;對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄應齊全; 需要維修，屬于小修范圍的，及時向甲方匯報，配合修復;

　　6.要求電梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔;做好日常電梯運行的巡檢與記錄;

　　7.每天檢查一次污水泵、排水泵、閥門等，風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏;定期對污水處理系統全面維護保養;系統無明顯異味和噪聲;

　　8.如巡查不到位或沒按規定巡查以及對巡查發現的問題未采取相關措施，造成相關事故或企業投訴，將對此承擔相應責任。

篇3：工程部公共區域設備設施運行管理規程細節要求

　　工程部公共區域設備設施運行管理規程及細節要求

　　1.0目的

　　制定小區公共區域設備設施運行管理制度，確保物業管理小區所轄的公共區域設備設施的正常運行。

　　2.0適用范圍

　　適用于管理處所轄的所有小區公共區域設備設施。

　　3.0職責

　　3.1工程主管全面負責小區公共區域設備設施運行管理工作。

　　3.2工程運行領班具體負責小區公共區域設備設施巡視工作的組織與落實；

　　4.0程序內容

　　4.1工程部日常巡查規程

　　為保證小區公共區域的設備設施的正常運行，及時發現并消除故障隱患，工程部運行班必須對所轄的設備設施系統進行日常巡查。

　　4.1.1運行值班人員必須按本系統規定的時間和項目巡查小區公共區域的設備設施

　　4.1.2運行人員外出巡查時，必須隨身攜帶對講通訊工具，隨時與運行領班保持聯系。

　　4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依次順序做好巡查情況和結果記錄。

　　4.1.4運行值班人員必須執行巡檢簽到規定，在設備現場設置的簽到表上依次簽名。

　　4.1.5運行值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設備和有異常隱患、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。

　　4.1.6發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發現設備運行狀況

　　指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應及時調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。發現有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障，必須立即報告運行領班，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。

　　4.1.7運行領班每周對巡查情況和記錄結果進行抽查，發現問題追查原因，屬人為原因追究當班人員的責任，納入月度考核。

　　4.2值班制度

　　4.2.1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　　4.2.2根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規定作好有關記錄。

　　4.2.3值班員工必須嚴格執行巡檢制度，按時巡查，及時發現事故隱患，迅速排除故障，保證設備正常運行。

　　4.2.4如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　　4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案，遇突發性事件應保持冷靜，果斷處理。

　　4.2.6值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。

　　4.2.7調度值班人員接到請修通知時，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　　4.2.8所有值班崗位必須在規定值班時間安排合格的人員值班，如需調班，必須報主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。

　　4.3交接班制度

　　4.3.1值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無固缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續，才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。交班時，雙方班組長在值班日志上簽字。

　　4.3.2在下列情況下不得交接班：

　　a）在事故處理未完或重大設備啟動或停機時

　　b）交接班準備工作未完成時

　　c）接班人數未能達到規定人數的最低限度時

　　d）班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時

　　e）接班人員有醉酒現象或其他神志不清而未找到頂班人時

　　5.0相關文件

　　6.0記錄

　　6.1《工程部設備巡查記錄表》

　　6.2《工程部運行班日志》