物業轄區設備設施管理標準作業規程

　　1.0目的

　　對設備、設施管理過程實施控制，確保設備設施正常運行。

　　2.0范圍

　　本程序適用于所管轄物業公共設施設備的管理。

　　3.0職責

　　工程部負責公共設施設備的保養、維修、整治和管理并負責具體實施設備設施的運行、保養。

　　4.0工作程序

　　4.1工作流程

　　4.2工程部根據"物業管理委托合同"《全國優秀管理住宅小區標準》（建設部[1995]120號）、《關于加強電梯管理的暫行規定》（建設部[1994]667號）、《關于加強電梯管理的暫行規定實施細則》（建設部建計[1995]187號）按《服務實現過程策劃控制程序》對設備、設施管理進行策劃，制定《設備操作流程》、《設備維護保養及檢驗規程》、《機房管理辦法》等。

　　4.3工程部建立設備、設施臺帳，制定《設備設施保養計劃》。

　　運行組根據《設備操作流程》、《機房管理辦法》對設備運行實施監控，并做好運行記錄。

　　4.4工程部根據《設備維修保養及檢驗規程》對公共設備設施實行維護保養，并做好保養記錄。

　　4.5工程部應建立公共設施臺帳（包括標識標牌）并負責公共設施的日常維護保養。

　　4.6設備運行過程中出現故障由工程部維修并填寫維修記錄，由工程部管理人員對維修結果進行檢查。

　　4.7設備設施管理的監視按《監視和測量控制程序》實施。

　　4.8對發現不合格按JZZ*-32-20**《不合格服務控制程序》處置，由工程部負責跟蹤。

　　各種記錄每月交管理處統一保存。

　　5.0質量記錄

　　5.1《設備設施保養記錄》

　　5.2《設備設施維修記錄》

　　5.3《設備設施臺帳》

　　5.4《設備設施保養計劃》

　　5.5《設備設施周/月檢記錄》

篇2：小區弱電設備設施系統維修保養規程

　　質量/環境/安全管理體系作業指導書

　　--小區弱電設備設施系統維修保養規程

　　1.0 目的

　　規范弱電系統維修程序，確保高效率、高質量完成弱電系統的維修工作。

　　2.0 范圍

　　適用于公司各小區的弱電系統的維修。

　　3.0 職責

　　3.1 機電班長負責檢查弱電系統維修工作的實施情況。

　　3.2 維修工負責弱電系統的維修工作。

　　4.0 工作規程

　　4.1 防盜對講系統保養

　　4.1.1 主機、閉門器、電控鎖、防盜鐵門每月檢查、保養一次，加潤滑油一次，以保證鐵門轉動靈活、無雜音，同時，注意緊固有關螺絲，高層大廈鐵門尤須加強保養；

　　4.1.2 主、手機通話清晰無雜音和串音、失音及振鳴等現象；

　　4.1.3 閉門器在鐵門打開90度或以上能自動將鐵門復位鎖上，否則，調整閉門器；

　　4.1.4 電控鎖體堅固牢靠，鎖舌和彈子靈活，電控和機械開鎖應靈敏；

　　4.1.5 鐵門框與墻體連接應牢固，鐵門的裝鎖側面與門框配合，轉動靈活，油漆無大面積剝落等銹蝕現象；

　　4.1.6 主機面板清潔，層號、膠片無丟失、脫落，每月檢查一次；

　　4.1.7 保養（維修）完畢，做好保養（維修）記錄。

　　4.2 消防煙感、廣播系統保養

　　4.2.1 消防廣播主機每星期檢測一次，保證主機功放輸出正常，并作記錄；

　　4.2.2 分路控制輸出每個月檢查一次，保證終端用戶聲音清晰；

　　4.2.3 廣播喇叭每月檢查一次，發現丟失或蟲蛀損壞，及時維修、更換；

　　4.2.4 對喇叭控制線路維護檢查為主，發現因裝修、老鼠或其它原因造成短路、斷路時要立即報告備案，同時對該線路進行維修，保證控制線路完好無損；

　　4.2.5 每季度對消防廣播系統主機進行除塵清潔；

　　4.2.6 每年對全系統各功能進行一次全面測試，檢查各路輸出音頻是否正常，活筒廣播音質是否清晰；

　　4.2.7 保養（維修）完畢，做好保養（維修）記錄。

　　4.3 公共天線（衛星電視）系統保養

　　4.3.1 前端設備、線路放大器每月檢查、保養一次，并記錄檢查情況；

　　4.3.2 保證用戶終端圖像電平不低于50b，圖像目視無干擾、串擾現象；

　　4.3.3 衛星電視每月檢查、維護保養一次；

　　4.3.4 保養（維修）完畢，做好保養（維修）記錄。

　　5.0 相關文件

　　5.1《弱電設備設施管理程序》（***-QP-07）

篇3：粵海物業消防設備設施維修保養管理規程

　　粵海物業消防設備設施維修保養管理規程

　　1．0目的

　　通過規范消防設備設施維修保養，確保消防系統設備性能良好，保證安全運

　　行。

　　2．0適用范圍

　　適用于**集團大廈消防系統設備的維修保養。

　　3．0職責

　　3．1消防保養單位負責對設備的維修保養。

　　3．2工程部、保安部負責提供工作指導及檢查監督。

　　4．0工作程序

　　4．1．1中心設備維修保養工作程序。

　　4．1．2中心設備由消防保養單位負責維修保養。

　　4．1．3消防設備維修后，必須恢復原來狀態，不得隨意更改器材、線路。

　　4．1．4中心設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決。

　　4．1．7凡是夜間發生的，不影響業主（或用戶）生活、工作的，不會產生嚴重后果的中心設備故障，可以由次日通知消防保養單位進行維修。

　　4．1．8工程部對維修保養提供工作指導及檢查監督。

　　4．2火災報警系統的檢查保養。

　　a．每日對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查。按自檢鍵，讓報警控制器進行自檢。

　　b．然后按消聲鍵，消去控制器的聲音。

　　c．完成日檢查保養全部內容；

　　d．控制器主要工作電壓測試；

　　e．公共場所、房間內的煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈、完好；

　　f．隨機抽取不低于5%的煙感器，噴煙后檢查報警是否正確；

　　g．手動報警按鈕、檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；

　　h．任選兩個手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

　　i．對樓層內道中各支箱（就地區域支控制、顯示箱）進行外觀檢查、外接線是否固定良好。

　　j．對火災報警控制柜、聯動控制柜等進行清掃除塵，檢查線路連接情況，有松動的要上緊。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換，報警檢查。

　　4．2.2消防泵、恒壓泵和加壓泵的維修保養。

　　a.泵體：檢查、補充、替換潤滑油，如油質變色、變硬，有金屬屑，應全部更換；

　　b.泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無溢到地面；

　　c.轉動靈活，無卡殼，泵轉與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹（有防銹措施），墊片齊。

　　d.外觀整潔，油漆完好，標志清楚、銘牌字跡清晰。

　　e.閥門、管道及附件：閥門開閉靈活，無卡阻，關閉嚴密，內外無漏水；閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；單向閥動作靈活，無漏水；壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，堅固良好，表閥及接頭不滲水；管道外表潔凈、無銹，油漆脫落的要補齊。

　　f.電機（檢查時要關電源）外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固牢靠，聯軸器有保護罩；線耳聯接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，對地絕緣良好，外殼接地良好；檢查潤滑油情況，如油質變鈀、發硬，應全部更換。

　　4．2.3風機保養。

　　a.斷開主電源，掛上警告牌，檢查電機接地是否良好。

　　b.緊固各部分松動的螺絲及聯軸器。

　　c.測量電動機絕緣電阻，應大于1MΩ。檢查主接觸器觸點，是否起麻點，凹坑，若有慶用砂紙打平，如觸頭磨損過大，應更換。

　　d.調節皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好。

　　e.檢查和更換接合面間的墊片和密封填料。

　　f.清潔電機外表，打開電機風葉罩，清潔風葉等。清潔風口濾器和風機風葉。

　　g.檢查風機軸承潤滑情況，加潤滑油。（如潤滑油變色、變質、發硬，要全部更換）。

　　h.檢查調節閥的機械開閉動作、開閉角度標志。

　　i.手動開機、測量三相電流值，檢查指示燈，電壓電流表，聽查風機，電機

　　j.各部件運行聲音。

　　k.檢查各風機聯動控制柜（含箱內元件）連續三次開、停機，檢查其聯動的正確性、可靠性。

　　l.連續運轉半小時驗證風機動轉正常。

　　m.每半年進行一次定期保養檢修，關記錄。

　　4．2.4疏散出口指示燈的保養。

　　a.月保養內容：

　　檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現象；

　　出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應查清原因或修理；

　　檢查出口指示燈安裝是否牢固；

　　針對檢查中發現的缺陷，取下來進行修復，再裝回原位。

　　燈箱外殼及面板擦抹干凈。

　　b.每3個月進行一次備電池亮燈（半小時），使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。

　　4．2.5滅火器使用及保養

　　a.滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點，不得受到烈日的曝曬，不得接近熱源或受劇烈振動。

　　b.滅火器懸掛地點的環境溫度為-10℃~55℃。

　　c.滅火器設置地點位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

　　d.滅火器（ABC干粉）要經常進行檢查，檢查內容為（每月）：噴筒是否暢通（如堵塞要及時清通）；壓力指示表是否在綠色區域（如在紅色區域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；零件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓試驗）；鉛封是否完好（一經開放，必須按規定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。

　　e.滅火器由消防部門進行灌裝。

　　4．2.6消火栓的保養。

　　a.每季度逐個檢查一次，衛生清潔由清潔部負責。

　　b.栓外檢查：檢查栓門

關閉是否良好，玻璃有無損壞，栓門封條是否完好；

　　c.隨機抽取消火栓總數的10%測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內元件是否良好，有無脫落，栓內水龍頭有無滲漏；

　　d.栓門封條脫落破損的補貼封條。

　　e.每年逐個打開消火栓檢查一次（與管道放水沖洗同步）。完成季檢查中栓外檢查部分；開栓門取出水帶、仔細檢查有無破損，如有應即修補或替換；檢查有無發黑發霉，如有，應取出刷凈、晾干。將水帶交換摺邊或翻動一次；檢查水槍、水帶接頭聯接是否方便牢固、有無缺損，如有，立即修復，然后擦凈，在栓內放好；檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油；檢查修整全部支架，掉漆部位應重新補刷，同時油漆；將栓箱內清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門、貼上封條。

　　5.0相關記錄

　　5．1《消防系統保養檢查登記表》