物業經理人

大廈設施設備維修養護實施細則

2020

  賽迪大廈設施設備維修養護實施細則

  (一)維修養護的原則

  賽迪大廈屬于高檔次高層寫字樓,價值高、功能設施齊全、設備種類繁多,物業管理中設施設備的維護保養工作至關重要。維修養護的原則如下:

  貫徹“三分修,七分養”的原則。以預防為主,實施預防性的設施維保計劃,將設施設備的維修分為定期維修和緊急維修兩類。定期維修保養作得越好,緊急維修就會相應減少。

  實行“酒店式”工程管理方式,嚴格操作規范,完全程序化運行,以優質的維保工作達到設施設備正常運轉。

  制定中、長期維修養護計劃,有措施、分步驟地落實到位,以優質的維保工作延長樓宇設施設備的使用壽命,減少大、中修費用及維修人工費,提高樓宇運營效益。

  不斷地總結提高,摸索科學規律,保持各類設施設備處于最佳運行狀態,最大限度地降低能源消耗。

  全面監督,合理使用。重點是防止對樓宇結構、設備設施的破壞,維護樓宇及設備設施的完整性,提高整體完好率。此項工作由項目執行總經理負責,公司總工室提供管理及技術支持,項目工程部經理具體運作,以工程部人員為主,物業管理人員全員參與。

  (二)設備維修的管理程序:

  每月由執行總經理召開一次有關樓宇設施設備的工作會議,聽取工程部經理有關樓宇及設施設備使用情況維保情況的匯報,聽取有關部門對設備設施使用及維保工作的意見,協調有關使用、維保中需要溝通及工程部經理職權范圍內無法解決的問題。

  參照《北京市城鎮房屋完損等級評定實施規定》,北京市《房屋及其設備小修服務標準》及《北京市城鎮住宅樓大、中修定案標準》等有關規定,根據均豪公司管理寫字樓的實踐經驗,工程部經理負責制定年度維保計劃,并組織落實。該計劃每年修訂一次,由工程部經理負責,并上報公司總工室及執行總經理批準執行。每計劃年度年底,工程部經理將年度維保計劃落實情況以書面形式向執行總經理匯報。

  工程部各專業主管每計劃年度年底做出所負責設施設備的年度保養計劃修改稿,(并可在日常工作中隨時修改,但每項修改必須經過工程部經理批準認可)并上報工程部經理,以此做為賽迪大廈年度保養計劃的基礎。

  執行總經理授權,工程部經理負責,建立賽迪大廈的技術檔案庫,包括但不限于物業接收時的全套圖紙、資料、產品說明書,使用說明書,售后服務保證書、產品合格證,設施設備維修檔案、更換及更新部件檔案、工程改造檔案,外委合同等。

  執行均豪公司統一“工程維修派工單”。此單涵蓋范圍為小修項目。

  (三)設備維修的管理制度

  定期維修、保養管理。

  定期維修保養工作對于保持設備的良好運行狀態、延長設備壽命極為重要,但必須制定一套定期維修保養計劃并且嚴格遵照執行。

  在智能大廈里,可以借助辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行。根據上次檢修時間就可以自動安排出各類設備的定期檢修時間表,打印出具體檢修項目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結果輸入并存檔,建立設備維修檔案備查。

  我們將在設備設施的定期維修保養方面做到以下幾點:

  §建立嚴格的專業維修人員崗位責任制,對每項維修養護工作明確職責。

  §編制完善的維修養護工作規程。

  §設立設備設施的維修養護臺帳與設備管理卡,做到帳、物、卡相符。

  §具有嚴密的設備設施的日常巡檢工作制度。

  §對設備設施的維修養護根據其特殊性設立等級與周期的要求,確定日保養、周保養、月保養、季保養和年保養工作制。

  §設立因設備突發故障的應急處理工作規程,確保故障設備盡快恢復使用。

  緊急維修管理

  為確保緊急維修工作能按期順利完成,應通過對緊急維修的管理達到下述要求:

  §對簡單的急修工作應能于最短時間內完成。

  §對較大的急修工作應能有效跟進,直到完成為止。

  §對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析,以便掌握設備存在的隱患。

  §對緊急維修消耗的材料進行有效監控。

  在智能化大廈里,維修工作單的傳遞可借助通訊系統里的電子郵件來進行,十分快捷;還可通過辦公自動化系統監察工作單的執行情況,如果工作單發出后,時間太久仍未完成會報警;工作單的分類、統計、分析、歸檔儲存都由辦公自動化系統來完成,與人工操作相比,大大提高了效率。

  附:工程維修派工單樣本

篇2:盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

  盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

  序號項目“z城”管理標準

  1)綜合管理

  1.設備用房方便物業管理企業使用,達到集中、集約管理效果、應集中設置(二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

  2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

  3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

  4.共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。

  5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

  6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

  7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

  8.設備機房1).每月清潔1次,室內無雜物。2).設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3).在明顯易取位置配備消防器材,每月檢查1次消防器材,確保完好有效。4).設施設備標志、標牌齊全。5).在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6).交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

  2)共用部位

  1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

  2.建筑部件1).每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2).每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3).每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4).每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

  3.附屬構筑物1).每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2).每月檢查1次雨、污水管井等。3).每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4).每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5).每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

  3)空調系統

  1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

  2.運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。

  3.制定節能措施,每月對能源消耗進行統計、分析。

  4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

  5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

  6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等;每年清洗消毒2次風機盤管濾網;每2年清洗消毒1次風管。

  7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

  4)二次供水設施

  1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。

  2.每日巡視2次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。

  3.每月切換1次備用水泵。

  4.每季度檢查1次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;每年養護1次水泵。

  5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

  6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,實行“雙人雙鎖”保管制度;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

  5)排水系統

  1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通,確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

  2.污水泵汛期每日巡視2次,平時每日巡視1次,檢查設備運行狀態;每周進行1次手動啟動測試;每季度養護1次。

  3.化糞池每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。

  6)照明和電氣設備

  1.樓內照明每班巡視1次,一般故障8小時內修復;復雜故障1日內修復。

  2.樓外照明每日巡視1次,一般故障12小時內修復;復雜故障3日內修復;每2周調整1次時間控制器。

  3.應急照明每日巡視1次,發現故障,即時修復。

  4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況;每半年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查2次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表。

  5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況;每半年養護1次,內容包括緊固、檢測、清掃;每半年切換1次雙路互投開關。

  6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況;每年養護2次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃;每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值;每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

  7.發電機每月試運行1次,保證運行正常;每年2次帶負荷運行;每年活化2次蓄電池;每班巡視1次充電機和蓄電池。

  8.檢測每年檢驗1次電能表。

  9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志清晰、準確。

  7)安全防范系統

  1.報警控制管理主機每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每日表面清潔1次;每季度內部除塵1次。

  2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等;每周表面清潔1次;每季度內部除塵1次。

  3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線;每季度表面清潔1次;每季度內部除塵1次。

  4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每月表面清潔1次;每季度內部除塵1次。

  5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能;每周表面清潔1次;每季度內部除塵1次。

  6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。

  7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每季度表面清潔1次;每半年內部除塵1次。

  8.云臺每季度檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每季度表面清潔1次;每半年轉動部位上潤滑油1次。

  9.巡更點每周檢查1次外觀,表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。

  10.讀卡器每周檢查1次外觀;每周表面清潔1次,查看防水狀況。

  11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

  12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

  8)電梯

  1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

  2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

  3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

  4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

  5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。

  6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

  9)水景

  1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。

  2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施,每周檢查1次防漏電設施。

  3.設置必要的安全警示標志。

  4.水質符合衛生要求。

篇3:中醫院藥學設備養護制度

  中醫院藥學設備養護制度

  一.各種儀器、設備應設專人負責,做好養護工作,對主要儀器、設備應建立操作規程卡、使用記錄及養護檢修記錄。

  二.大型精密儀器、設備的操作使用,應事先經過培訓,熟悉設備性能及操作規程后,才能開機操作。凡實習、進修人員等,不得單獨操作。

  三.儀器、設備用畢,要及時復原、擦拭干凈、保持清潔。

  四.儀器、設備如發生異常,立即停機,及時報請有關科室進行檢修,非專職維修人員,不得擅自拆修;如損害嚴重,應報院方。

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