公寓項目設備設施維修、養護方案

　　一、房屋維修的內容

　　1．編制房屋維修計劃。

　　2．確定維修施工方案，周密組織施工。

　　3．制定合理的材料消耗定額和技術革新措施，在施工過程中進行材料和技術管理工作。

　　4．加強對房屋維修現場的管理，在施工過程中嚴格質量控制和全面協調銜接。

　　5．進行維修工程的竣工驗收，其方法："看、摸、敲、照、靠、吊、置、套"等八種檢查方法。

　　6.房屋維修工程驗收后，及時對竣工圖紙、資料進行收集、整理、保存。

　　二、房屋維修范圍

　　1.主體結構、梁、柱、樓地面、屋面、墻體、基礎等損壞，或外力創擊造成的損壞。

　　2.房屋內部：墻面抹灰、起殼、開裂、空鼓、剝落，地面起砂、空鼓、裂縫，屋面滲漏現象，衛生間墻面瓷磚脫落，屋面漏水，下水管道堵塞等。

　　3.外墻面：面磚缺損、掉角，涂料起皮、剝落等。

　　4.室外工程：坡道、散水、破損下沉，水泥路面不平整積水，裂縫破損，路牙磚損壞等。

　　5.外防火梯，及露天設備銹蝕嚴重，油漆剝落等。

　　三、房屋維修工程造價控制的原則

　　1.預算造價嚴格按照國家規定，北京市預算定額，施工圖紙，計算工程造價。

　　2.造價核算（即決算）嚴格按實際發生量，詳細記錄施工過程中增減項目，系統全面地歸集、分配、處理，計算出準確的工程造價。

　　3.堅持修繕原則，保證修繕質量，不任意擴大修繕范圍。

　　4.降低材料消耗，要做到物盡其用，在保證質量的前提下，充分合理地利用舊料。

　　5.為保證修繕工程質量，施工要選擇技術好、責任心強、報價合理的隊伍。

　　四、房屋維修工程的驗收

　　1.主體工程：指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等，當主體工程損壞嚴重時，不論哪一等級維修，均要求牢固，不留隱患。

　　2.門窗及裝修工程：要求門窗開啟靈活，不松動，不透風，裝修要求美觀，接縫嚴密、平整，面磚粘貼均勻，無掉角，線條整齊。

　　3.樓地面工程：要求牢固、平整，不起砂，拚縫嚴密不閃動，不空鼓、開裂，地面無倒坡泛水的現象。

　　4.屋面工程：經維修后的屋面必須確保質量，不滲漏，排水暢通。

　　5.抹灰工程：做到接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動，不剝落。

　　6.油漆粉刷工程：要求不起殼，不剝落，色澤均勻，盡可能保持與原色一致。

　　7.金屬構件：應保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴重要更換，無保留價值應拆除。

　　五、房屋建筑及配套公用設施維修養護方案（略）

篇2：物業轄區房屋(設備設施)養護和修繕作業指導書

　　物業轄區房屋（設備設施）養護和修繕作業指導書

　　1.0目的

　　定期對房屋進行養護和修繕，保持或恢復其使用功能。

　　2.0適用范圍

　　適用于**物業工程部**項目內房屋設施的養護和修繕。

　　3.0職責

　　物業工程部（或值班工程師）負責對房屋本體狀況進行巡查，并接受業主的投訴，對發現的異常情況及時向直接上級反映。

　　3.2工程人員負責一般性的養護和維修工作。

　　3.3工程部經理負責外委養護和維修項目的聯絡、實行情況檢查和監督工作，并組織驗收。

　　3.4管理公司經理負責審批管理公司《房屋設施養護計劃》。

　　4.0工作程序

　　4.1工程部經理于每年12月制訂本物業下年度《房屋設施養護計劃》并報公司總經理審批。

　　4.1.1養護

　　4.1.2工程人員按《房屋設施養護計劃》的規定具體實施養護工作并記錄于《房屋設施養護記錄表》內。

　　4.1.3工程部主管對養護工作進行監督和檢查。

　　4.2修繕

　　4.2.1一般性的修繕。

　　4.2.1.1更換水表

　　a）關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去；

　　b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

　　c）維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常；

　　d）維修人員會同物業管理部做好用戶新啟用水表底數記錄。

　　4.2.1.2更換電表

　　a）斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確；

　　b）安裝結束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常，電表轉動正常；

　　c）維修人員會同物業管理部做好用戶新啟用電表底數記錄。

　　4.2.1.3維修開關

　　a）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；

　　b）如果是短路故障，道先將空氣開關置于"OFF"位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除；

　　c）經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。

　　d）如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。

　　4.2.1.4燈管、白熾燈的維修

　　a）切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；

　　b）燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同規格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明。

　　c）其他情況造成的燈不亮情況，可根據原因參見本章4.2.1.3、4.2.1.5進行處理。

　　4.2.1.5線路檢測

　　a）線路停電檢修應及時通知用戶；

　　b）用戶開關燒壞的處理見本章4.2.1.3維修開關進行處理；

　　c）電表損壞的維修見本章4.2.1.2更換電表進行處理；

　　d）進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；

　　e）線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；

　　f）當確認故障排除后方可送電。

　　4.2.1.6門鈴維修

　　a）無電情況時可更換新電池；

　　b）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；

　　c）因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。

　　4.2.1.7插座無電

　　a）由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶；

　　b）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況；

　　c）線路短路造成的停電參見本章4.2.1.5e）進行處理；

　　4.2.1.8水龍頭漏水

　　a）關閉戶內水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；

　　b）根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。

　　c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。

　　4.2.1.9馬桶不通

　　檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。

　　4.2.1.10洗臉（菜）盆堵塞、漏水

　　a）檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使用其排水暢通；

　　b）檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現象。

　　4.2.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a）如管道堵塞見4.2.1.10a）進行處理；

　　b）浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現象。

　　4.2.1.12部分樓層停水

　　a）查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上；

　　b）市政或其他維修造成的停水應通知用戶，并作解釋。

　　4.2.1.13疏通地漏

　　同本章4.2.1.9處理辦法。

　　4.2.1.14修門窗

　　a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝；

　　b）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；

　　c）更換破損玻璃時注意防止玻璃片跌下傷人。

　　4.2.1.15換鎖

　　拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

　　4.2.2非一般性的維修委托專業維修公司進行。

　　4.2.3時間要求

　　a）接到《維修單》后立即安排人員進行處理，無特殊情況時不起過25分鐘，一般性維修不超過7小時，較困難復雜的維修要求72小時內完成（工藝技術要求特殊的除外）；同時應向用戶解釋原因。

　　b）功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差，高低不平現象；

　　c）維修時應盡量滿足用戶的合理要求。

　　4.2.4維修工作的檢查

　　a）工程部主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務的及時性和用戶的反映，對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。

　　b）物業管理部根據《維修單》對用戶進行回訪，收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的反饋信息，管理公司經理對維修工作進行相應檢查。

　　5.0相關記錄

　　5.1《回訪工作規程》

　　5.2《房屋（設施）年度養護檢修計劃》

　　5.3《房屋（設施）日常養護記錄表》

　　5.4《維修單》